今や押しも押されぬ人気事業者として知名度が急上昇している、
不動産クラウドファンディングの新興サービス、LEVECHY。
既に案件の安定感を感じるようなレベルにまで達している感がありますが、
（さすがレベチー的な？笑）
今回は安定勢力らしい少し落ち着いた案件になっているのかなとも思います。
川崎市の一棟レジデンスで想定利回りが7%、募集額は4億円弱。
普通に見たらそれなりに大型案件なのですが、
以前のCOZUCHIバグと一緒で、これくらいだと驚かなくなってきていますね。
いやー、なんかこういう金額って昔だったらクリアルでしか見ることが出来なかったのに、今となってはこうして他の事業者でも【違和感なく見られる】
ようになったのは、この業界の発展があったから。ということでしょうね。
私もそれほど興奮なく（良い意味で。ですが）案件を見られていますし。
尚、LEVECHYは非上場系事業者としては初めて、不特法3,4号という倒産隔離のある形での案件組成を電子取引（クラウドファンディング）として運用開始するなど、
初回案件からその案件の面白さで多くの会員を集めてきています。
ローンチ当初、そのスキームの特長などを少し書きながらご紹介をしましたが、
毎回、そういった部分を盛り込んで記事を書くのは、少し大変な部分もありますので、
以前の記事へのリンクを記事に貼っておきます。
併せてお読みいただき、他の不動産クラファン事業者とのスキームの違い、
特色などを踏まえていただければと思います。
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概要は下記です。
案件名：LEVECHYファンド4号（抽選式）（川崎市麻生区マンション1棟）
募集金額：3億9029万円
目標利回り：7%
運用期間：12ヶ月
募集開始：9/21 11時～9/27 一杯まで（抽選式）
案件名は正式にはただ単に4号というだけのようですが、
裏側には毎回、コンセプト的に、入っている文言がありますので、
ここまで疑似的にタイトルという感じでご紹介してみます。
レベチーの案件なので借入併用型（ただしSPCに対しての貸付なので、金融機関側から見るとノンリコースローンとなり、普通の不動産クラファン事業者が借入を併用する案件よりは資産保全力は高いのが特徴です）
ということもあり、募集額は1棟モノにしてはそこそこの募集額といった感じです。
ファンドページにも記載があるように、当物件は普遍的な仕様にも見えるものの、
「1階の店舗区画面積が全体の面積に占める割合が高く、店舗リーシングに強みを持たない不動産事業者や一般の投資家には取得へのハードルが高いと考えられます。」
というところがあり、意外と難易度は高いのだそうです。
実際、私もこの物件について調べてみたところ、
「1階は以前異国料理を出し、地元で愛されてきたお店だった」ということでした。
普通、こうした普遍的なレジデンスにそういったエスニックなどの異国料理のお店が出店しているということはあまり多くはないわけで、
（繁華街でないと集客しづらい、独特の臭いなどでテナントとして入るのを敬遠されがち、店員も集まりづらいなど色々な要因が考えられます）
そこには多分に前オーナーの拘りがあったのかなーと思います。
全く不明ですが、もしかするとオーナー自身の経営だったのか、近しい方がやられていたとかで賃料も値頃だったとかという可能性もありそうです。
今回の売却がオーナーさんからするとどういう位置づけなのかなどは私たちには当然何も分からないところではありますが、
事業者側からすると、【安い仕入れが出来た】ということだそうなので、
ということは、裏を返せば【安く売ることになった】人がいるとも言えるわけで、
まあ、色々あったんだろうな・・・みたいな気持ちになりますね（苦笑）
当物件は2LDKがメインの間取りということで、
単身者であればそれなりに裕福な方でしょうし、夫婦だけでお住まいの方とか、それなりに安定感のある入居者が多いのかなとも思います。
オーナー使用の居室以外は全て満室というのも頷けますね。
こういった点がセールスポイントかなーと思いました。
尚、今回の4号案件はレバレッジ型案件かつ、
劣後出資比率は以前より高い約9.5%となっています。
比率が高くなると子会社の扱いになって逆に保全がしづらいような言い方も以前はしていたのですが、その点についてチラッと確認したところ、
信託保全の仕組みがあるので、万が一の際の保全力は問題ないとのことでした。
逆にその万が一に至る前段階の話であれば劣後出資比率が高い方が良いわけで、これはあまり深く考えず、私は劣後比率が高くなったことをよしと考えようと思いました。
LEVECHYは借入併用であるとかでないとかについて、当初はあまり積極的に書いていない部分があったのですが、2つ前の案件から、
【レバレッジを活用したスキーム】と題して、項目が1つ出来ていました。
「本ファンドは、レバレッジを効かせることで想定利回り7%(年利)を目指します。本ファンドでも金融機関からのローンを組み込み、レバレッジが効いた経済合理性を追求したスキームとなっています。」
と説明は簡素ですが、ちゃんと分かりやすく表現されています。
以前から書いていた通りですが、私個人的には良いサービスだし、
「そこは堂々と書いてしまっても大丈夫では？」と思っていましたので、
こういった形で分かりやすく明示されたことは良いなと思いました。
これだけ人気なんですから、相応の人が【分かって申し込んでいる】わけですから、
ちゃんと書いておいた方が何かと良いかなーということで、
どんどん良い形で募集されているなと感じた私でした。（前回のコピーです…笑）
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さて、次は住所、アクセスについてです。
住所
神奈川県川崎市麻生区黒川
アクセス
京王相模原線「若葉台」駅 徒歩4分
（京王線とだけ記載されていますが、細かく言うと相模原線です）
会員限定情報では正確な住所が記載されていますが、
ファンドページ上は麻生区黒川までの記載となっているため、
こちらでもファンドページに倣って記載します。
駅からのアクセスも徒歩4分と非常に近い上、
相模原線は調布と橋本という重要駅を結んでいる路線ということで、
神奈川県には疎い私ではありますが、立地は良質な郊外だなとの印象を持ちました。
いわゆる昔で言うところの多摩ニュータウンの辺りですが、
調べてみたところ、この若葉台地域は「OO台」といかにもニュータウンな名前ではあるものの、比較的新興住宅が多いそうです。
実際の若葉台は当駅の北側の東京都稲城市が該当するそうですが、
当物件は西側の「はるひ野」駅方面に歩いたあたりなので、
また少し雰囲気は違うのかなーとは思いますね。
いずれにしても川崎市で駅から徒歩5分圏内なので、
立地においての価値が高いというのは明らかと言えそうです。
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次は土地の価値についても書いてみます。
まずは当該立地周辺の路線価について調べてみました。
すると、1平米あたり約20万という数字が出てきました。
駅から徒歩5分圏内とはいえ、川崎市で20万ですから、
意外とここらへんは郊外と言えば郊外かなーという感じはしますね。
川崎市も広いですからね。
大都会の川崎とは違う「ニュータウンのあたり」なんでしょうね。
今回対象の土地は路線価で見ると「5億円」前後くらいでしょうか。
広いのでかなりの金額になりますね。
なので、実際はもっと10億近い価値とかがあっても不思議なさそうな立地ですが、
募集額と借入額を足してももっと安い感じ。
当然、そこまで築古ではない利益を生んでいる建物もあるわけで、
そこを考えると建物も有って入居率も高いのにこれくらいで良いのか？
みたいな不思議な感じはあります。
やはりあまりにも面積が広いと大通りに面していない部分も大きいし、
取引金額が大きくなるので、そんなにこう大きな金額は付かないんでしょうね。
逆に賃料から見てみると、
10億くらいの価値があると考えたら表面利回りで4%とかになってしまうので、
そういう意味で既存の賃料もそれほど高くないので価値はこれくらい。
ということかもしれません。
いずれにしても基礎的な価値の高い土地、建物に対しての募集額の低さが感じられましたので、そういった意味で毀損しづらい案件にも私は感じました。
ちょっと時間がない中で書いているので細かくは見ていませんが、
印象としてはかなり良好でした。
募集額が一つ前の案件より小さいので投資出来るかという問題はありますが、
投資出来た際にはちゃんとした金額で参加したいなーとは思うところですね。
個人的にも非常に前向きに投資額を考えていきたいなと思いました。
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尚、以前の記事でもスキームについて説明した通り、
LEVECHYの案件については【SPCを用いて倒産隔離を行う】というのがあります。
そのSPCが子会社と見なされないためには、劣後出資は5%以下にする必要があるとのことで、今回案件は4.95%が劣後出資とのことです。
このあたり、少しあえてややマイナスな言い方をするとすれば、
【倒産隔離とは企業にとってもオフバランス出来るメリットがある】
ということですね。
投資家にとっても運営会社の倒産リスクから解放されるし、
企業もその不動産が決定的に悪くなった時に、自社のバランスシートやPLから切り分けているので、切り捨てることが容易ということです。
（今回は劣後出資比率が高いため、少し状況は違う可能性があります。
ご興味のある方は直接お問い合わせされてみてください。）
また、レベチーではSPCを用いたスキームで事業者リスクを軽減しつつ、
自社の不動産の目利き力、管理能力により、【利回りを追求する】という姿勢があり、
金融機関からのシニアローンの借入も併用するスキームとなっています。
この点についても他の不動産クラウドファンディング事業者とは少しスキームが違うため、何となく理解しておくと良いのかなとは思います。
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取得難易度の高い不特法の3,4号の免許を取得し非上場系事業者としては初めてクラウドファンディング型でサービスローンチした、【LEVECHY（レベチー）】
是非、多くの方にそのサービスの他との違いについて知っていただければと思います。
今後も現時点でほぼ唯一の存在として、
投資申し込みをするかは都度、ファンドの内容にもよるところはありながら、
優先的にサービスをご紹介していきたいと思います。
尚、レベチーではeKYCの中でもかなり使いやすい方のシステムであるTRUSTDOCKというアプリでの会員登録が第一候補として挙げられています。
会員登録まであまり時間をかけずに行えるアプリでもありますので、
これからの登録でも案件への応募には充分間に合います。
ご興味の出た方は、運営会社のHPをご確認の上、投資・登録をご検討ください。
以上、不動産クラウドファンディングの新興サービス、
【LEVECHY（レベチー）】 の新規案件（川崎案件）についてのご紹介記事でした。
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LEVECHY（レベチー）にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
