ローンチ直後から非常に多くの応募額を集めるなど話題沸騰している、
不動産クラウドファンディングの新サービス、LEVECHY。
今回は【9億超の案件！港区元麻布の土地！想定利回り8%で！】
と、非常に話題性に富んだ壮大な案件になっていますね！
ローンチ直後から力のあるサービスに育ちそうだなという予感はありましたが、
それにしても、3号案件でもう10億近い案件を募集し、
しかも、それが港区元麻布・・・
いやー、確かにこれは【レベル違いだわ】みたいな気持ちに。
というか、なんかレベルが違うなー・・・って思いかけて「あっ…ここLEVECHY
だったわ…」みたいなアホなことを素で思ってしまいました（笑）
尚、LEVECHYは非上場系事業者としては初めて、不特法3,4号という倒産隔離のある形での案件組成を電子取引（クラウドファンディング）として運用開始するなど、
初回案件からその案件の面白さで多くの会員を集めてきています。
ローンチ当初、そのスキームの特長などを少し書きながらご紹介をしましたが、
毎回、そういった部分を盛り込んで記事を書くのは、少し大変な部分もありますので、
以前の記事へのリンクを記事に貼っておきます。
併せてお読みいただき、他の不動産クラファン事業者とのスキームの違い、
特色などを踏まえていただければと思います。
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概要は下記です。
案件名：LEVECHYファンド3号（抽選式）（元麻布エリア土地）
募集金額：9億1440万円
目標利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：8/10 11時～8/24 一杯まで（抽選式）
案件名は正式にはただ単に3号というだけのようですが、
裏側には毎回、コンセプト的に、入っている文言がありますので、
元麻布エリア土地とここまで疑似的にタイトルという感じでご紹介してみます。
上でも書いた通り、今回案件は、何と港区元麻布の希少な土地を取得し、売買をすることでキャピタルを稼ぎ、利回り8%を目指すという案件になっています。
会員限定情報には正確な住所も載っているのですが、
【いや、、、ほんといいところだな…】と思わず思ってしまいました。
もちろん、元麻布という時点で「どこでもいいとこ」ではあるのですが、
多少、こういう古くからの土地なので起伏はあるものの（というか古くからの土地は全体的に台地で高くなっているところが多い）、
接道の仕方も良いですし、ここは需要がいくらでもあるだろうなーとは感じました。
実はグーグルストリートビューで見ると、ここの立地は大昔は個人の自宅（？）であったようなのですが、「こんなところに自宅か…」ってなってしまいますね。
世の中には色々な人がいて、色々な人生があるなーと思います。
首都圏の郊外で平々凡々な自宅を構えて暮らしている自分には縁がない話ですね。
というくらい立地の良さは今回、圧倒的なレベル違い（しつこい）感がありますので、
そのあたりを踏まえて投資判断は行っていただければと思います。
ところで、初回案件は借入併用によるレバレッジ型案件、
2号案件はレバレッジのない案件だったということをこちらでもご紹介しましたが、
今回の3号案件はサービスのコンセプト通り、レバレッジ型案件に戻っています。
LEVECHYは借入併用であるとかでないとかについて、今まであまり積極的に書いていない部分があったのですが、今回の3号案件のファンドページを見ると、
【レバレッジを活用したスキーム】と題して、項目が1つ出来ていました。
「本ファンドは、レバレッジを効かせることで想定利回り8%(年利)を目指します。本ファンドでも金融機関からのローンを組み込み、レバレッジが効いた経済合理性を追求したスキームとなっています。」
と説明は簡素ですが、ちゃんと分かりやすく表現されています。
以前から書いていた通りですが、私個人的には良いサービスだし、
「そこは堂々と書いてしまっても大丈夫では？」と思っていましたので、
こういった形で分かりやすく明示されたことは良いなと思いました。
これだけ人気なんですから、相応の人が【分かって申し込んでいる】わけですから、
ちゃんと書いておいた方が何かと良いかなーということで、
どんどん良い形で募集されているなと感じた私でした。
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さて、次は住所、アクセスについてです。
住所
東京都港区元麻布三丁目
アクセス
東京メトロ日比谷線他 「六本木」駅徒歩9分
東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩11分
※その他、東京メトロ日比谷線「広尾」駅もやや遠いですがギリギリ徒歩圏です。
会員限定情報では正確な住所が記載されていますが、
ファンドページ上は元麻布3丁目までの記載となっているため、
こちらでもファンドページに倣って記載します。
駅からのアクセスはそこまで非常に良いとは言いづらいところですが、
以前から書いている通り、このあたりなどの都心の「超一等地」は、逆に駅からの距離がそこまで近くはないんですよね。
駅から多少の距離があるということが、ステータスになるというか、
閑静さを生むのでそれがマイナス要素にならないということですね。
ただ、本当にめちゃくちゃ遠いと、今のご時世では流行らないですから、
この徒歩10分弱という立地はちょうど良いのかなという印象ですね。
活用方法がどういったものになるかは閑静な住宅街の地域ではあるものの、絶対的な住宅街というわけでもないので何とも言いづらい部分がありますが、
多様な使い方が想定されるということは当然ながら、
【需要が高い立地】という風にも言えるでしょうから、むしろプラスでしょう。
いずれにしても、立地の良さは言うまでもないと言えそうです。
ちなみにこの界隈は少し土地が高低差で高く安定感もある古くからの一等地であることもあり、各国の大使館が多くあることでも知られています。
ファンドページにも記載のあるように、ドイツやフランスの大使館もありますし、
何となく見ていたところウクライナや中国の大使館もあるようです。
あとはアフリカの国だとかもありましたし、、、
とにかく大使館ゾーンって感じの地域でした。
治安が間違いなく良く、安心感のある立地ということも言えそうですね。
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次はそんな超一等地である土地の価値についても書いてみます。
まずは当該立地周辺の路線価について調べてみました。
すると、1平米あたり約150万という数字が出てきました。
【やっぱすげえ】って感じですね。1平米あたり150万ですからねー。
仮にですけど、150平米の平凡な家庭レベルで言うところの「やや広い戸建て」を建てようと思ったら、路線価で見ても2.25億円。
こういう超一等地は引き合いも多くそう簡単に市場に出てこないことを思えば、
路線価の倍以上の価値があると言っても過言ではないでしょう。
そうなると、【土地だけで5億くらいの家になる】わけです。
いやー、ほんとすごい立地だなと改めて思いました。
我が家？1/10あるかも怪しい・・・レベルの違いを意識しますね（笑）
さて、そんな立地なわけですが、
今回対象の土地は、面積からすると大体「7.3億円」くらいの計算になりました。
この数字だけ見ると「募集総額9.15億+ローン」から乖離しているように見えますね。
ただ、これはあくまで最も保守的な路線価で見た場合の話であり、
実際はもっと価値の高い土地であることは間違いないと言えます。
ざっくりと0.7で割って、周辺の公示地価相当にして10.4億くらい。
そこから公的な価格の倍くらいの価値があっても不思議ないので、倍にして・・・
とすると、20億以上の価値とすら読み取れます。
会員限定情報のため、ここに正確には書けませんが、
今回案件の募集に際して不動産鑑定士の方の鑑定結果も成立前書面に記載があり、
そこには近しい金額が入っています。
（ただし、免許はお持ちであるものの本業は別にある方のようで、
鑑定結果自体もやや簡易的なものにも読み取れました。）
また、こちらも限定情報として記事では記載しませんが、ローンを加えた事業の総額や、案件開始にあたって運営会社であるジャパン・プロパティーズからSPCが購入した金額もそういった価格帯となっています。
私は完全な素人なので土地の価値などを正確に把握することは出来ませんが、
大体、多くのクラウドファンディング案件を見ていると、
一等地の場合、周辺の公示地価相当の倍額くらいまでは募集が行われており、
また、その多くの案件が問題なく運営されているため、
今回の案件もそういった視点で見る限り、
募集額が高すぎるという風には個人的には感じませんでした。
投資案件ですから、何らかの大きなトラブルで市況全体が大きく冷え込んだ際のリスクは何とも言えないところではあるものの、
通常の市況であれば私はこの土地は高値で売買され、
キャピタルを適切に得られる案件ではないかと感じました。
まあ、募集額が9億円超かつ想定利回り8%ですから、
これは【ある程度の額、行きたい！】的な案件ですよね。
個人的にも非常に前向きに投資額を考えていきたいなと思いました。
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尚、以前の記事でもスキームについて説明した通り、
LEVECHYの案件については【SPCを用いて倒産隔離を行う】というのがあります。
そのSPCが子会社と見なされないためには、劣後出資は5%以下にする必要があるとのことで、今回案件は4.95%が劣後出資とのことです。
このあたり、少しあえてややマイナスな言い方をするとすれば、
【倒産隔離とは企業にとってもオフバランス出来るメリットがある】
ということですね。
投資家にとっても運営会社の倒産リスクから解放されるし、
企業もその不動産が決定的に悪くなった時に、自社のバランスシートやPLから切り分けているので、切り捨てることが容易ということです。
また、レベチーではSPCを用いたスキームで事業者リスクを軽減しつつ、
自社の不動産の目利き力、管理能力により、【利回りを追求する】という姿勢があり、
金融機関からのシニアローンの借入も併用するスキームとなっています。
この点についても他の不動産クラウドファンディング事業者とは少しスキームが違うため、何となく理解しておくと良いのかなとは思います。
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取得難易度の高い不特法の3,4号の免許を取得し非上場系事業者としては初めてクラウドファンディング型でサービスローンチした、【LEVECHY（レベチー）】
是非、多くの方にそのサービスの他との違いについて知っていただければと思います。
今後も現時点でほぼ唯一の存在として、
投資申し込みをするかは都度、ファンドの内容にもよるところはありながら、
優先的にサービスをご紹介していきたいと思います。
尚、レベチーではeKYCの中でもかなり使いやすい方のシステムであるTRUSTDOCKというアプリでの会員登録が第一候補として挙げられています。
会員登録まであまり時間をかけずに行えるアプリでもありますので、
これからの登録でも案件への応募には充分間に合います。
ご興味の出た方は、運営会社のHPをご確認の上、投資・登録をご検討ください。
以上、不動産クラウドファンディングの新興サービス、
【LEVECHY（レベチー）】 の大型3号案件についてのご紹介記事でした。
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LEVECHY（レベチー）にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
