昨月下旬、彗星のように登場！…したとも言いたくなる（大げさ？笑）、
不動産クラウドファンディングの新サービス、LEVECHY。
非上場系事業者としては初めて、不特法3,4号という倒産隔離のある形での案件組成を電子取引（クラウドファンディング）として応募開始決定するなど、
業界の中でも既に話題となっているサービスのようです。
先日、そのスキームの特長などを少し書きながらローンチのご紹介をしましたが、
今回は1号案件について改めて、ご紹介してみたいと思います。
先日の記事をお読みでないという方は、お手数ですが、
併せてお読みいただくと、他の不動産クラファン事業者とのスキームの違い、
特色などが分かるのではないかなと思います。
下記に置いておきますので、ご一読いただければと思います。
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さて、今回は早速案件についての概要などを書いていきたいと思います。
下記が概要です。
案件名：LEVECHYファンド1号（豊島区大塚 3区分）
募集金額：6200万円
目標利回り：10%
運用期間：12ヶ月
募集開始：6/6 12時～6/19 一杯まで（抽選式）
案件名は正式にはただ単に1号というだけのようですが、
（このあたり、地名とか内容とかがあった方が訴求しやすいと思います！笑）
ただ、裏側にはコンセプト的に、豊島区大塚 3区分と入っていたので、
ここまで疑似的にタイトルという感じでご紹介してみます。
それにしても、何と言っても利回りの高さが目を引きますね！
さすがに初回案件だけあって力を入れてきているなという感じです。
6200万円あるので、さすがに初回は投資出来るよね？
みたいなことをちょっと最初は思っていたのですが、
【めちゃくちゃ会員登録が好調】なので、少し心配になってきました。
一番切ないのはこうしてブログで文字数を割いてご紹介したのに、
当の自分自身が投資出来ない…というパターンなんですよね。
いや、口さがない人には恐らく色々言われるでしょうけど、
投資出来ないと、書いた考察があまり意味なかったなーとかは正直思うんですよね。
考察＝投資するための自分自身の材料＝投資出来ない＝意味ない。みたいな。
無論、もう一つの話として記事＝読み手へ提供＝対価をいただく。みたいな図式もあるのですが、これは結果的に生まれるものであって、
最初からそこを目指して書き始めるケースは少ないというか・・・どんな記事がどんな反応をいただけるかが意外と分かるようで分からないところもあるんですよね。
当然、時には「こういうことを紹介してもらえないか？」
みたいな提案をいただく時もあるのですが、実は結構スルーしています（苦笑）
「気持ちのないまま記事を書いても大体上手くいかない」のは自分自身が一番分かっていますからね・・・
実はこのレベチーに関しても、大した訴求力もないのに、少しサービスの形について
一言二言お話ししたい気持ちでプチ提案中だったりもします。
厄介な人がいると思われているかもしれません。
ですが、事業者さんはそのあたりの声の大きめな広告掲載者のことも事前に調べてサービスをどう訴求していくかも充分に検討してローンチされたようで、
サービスへの本気度がヒシヒシと伝わってきます。
そのあたりが多くの投資家さんに伝わってもいるので、
投資家登録も好調な動きを見せているんだろうなーと思います。
少し話が横道にそれましたが、初回案件はさすがの完成度だなと思うところです。
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次は住所、アクセスについてです。
住所
東京都豊島区南大塚3丁目
アクセス
JR山手線「大塚」駅徒歩2分
（近隣に都電荒川線 大塚駅前停留所もあり、実質2路線利用可の立地です）
山手線の内側の立地、山手線の駅まで徒歩2分、3区分セットと、
初回としては申し分のない好案件になっている印象ですね！
大塚駅は正直、山手線の中では地味な印象を持たれがちな駅です。
というか、山手線の〇の上側って基本、かなり地味なんですよね。
（上記の図でも上側は省略されていますよね笑）
右上の方の鶯谷もそうですし、左上の方の大塚もそうですが。
鶯谷は少し〇ッチなイメージもあるので、まあ、それはそれとして、
大塚周辺に関しては、古くからの由緒正しい住民の方が多いイメージです。
派手さはないし、慎ましさもどこか感じるものの、実際はお金持ちが多い。
みたいな感じでしょうか。
前職で行きつけのお店（複数）でよくお会いしていた常連さんが大塚に住んでいると言っていたのをふと思い出しました。
ご本人の年収はそこそこくらいだったんでしょうけれど、どうも古くからお住まいのようで、ご自身の父親が所有する敷地かなんかに家があるようなことを言っていたので、
結構、家としては裕福なんだろうなーなんて思っていました。
そんな土着の方なんかは多いイメージがありますね。
まあ、何しろ【天下の山手線の池袋駅の隣駅】ですからね。
そりゃ価値が高いに決まっているという話です。
ファンドページにもあるように、そういった土地なので、
【本物件は2014年12月に当社が取得して以降、100％稼働を維持しています。 大塚の駅近エリアのオフィスは需要に対して供給が少ないため、優位性が高く、退去が発生したとしても早期に稼働を回復させることができると考えています。】
ということになります。
立地が非常に良いのでオフィスとして構えたい需要はあるものの、
古くからの街並みで、平穏な繁華街や住宅街がかなり駅前に広く広がっているので、
意外とゴリゴリのオフィスビルとして稼働しているビルは少ないんでしょうね。
大塚で区分と聞いて、私も当初はレジデンスを思い浮かべていたので、
【あ、大塚だけどオフィスなのか。なるほどねー。】なんて思いました。
2012年の会社設立に対して、2014年の取得ですから、
自社の事業としても最初期に取得したもの。
思い入れもひとしおの物件を投資家向けに割いてくれたということで、
サービスへの意気込みが伝わってくるような物件だなと思います。
また、単純に2014年と現在では物価その他、相場観が全然違いますから、
【時間的な上積みも含めて利回りを高く設定出来る】わけですね。
「仕入れに際して、前オーナーの早く売却したいというニーズに素早く応えたことで、市場相場より安く仕入れに成功しており、 SPCの購入価格を割安に設定しております。」
ファンドページにも記載がありますが、
古くに安く取得した物件を、当時価格に近い形で投資家へ切り分ける。
サービス案件として提供出来る理由も示されているので納得感がありました。
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尚、前回記事でスキームについて説明した通り、
LEVECHYの案件については【SPCを用いて倒産隔離を行う】というのがあります。
そのSPCが子会社と見なされないためには、
劣後出資は5%以下にする必要があるそうなので、
会員限定情報である成立前書面などを見ないと劣後出資は公開されておらず、
積極的に書くのは躊躇われますが、劣後出資比率は低いという特徴があります。
少しあえてややマイナスな言い方をするとすれば、
【倒産隔離とは企業にとってもオフバランス出来るメリットがある】
ということですね。
投資家にとっても運営会社の倒産リスクから解放されるし、
企業もその不動産が決定的に悪くなった時に、自社のバランスシートやPLから切り分けているので、切り捨てることが容易ということです。
また、レベチーではSPCを用いたスキームで事業者リスクを軽減しつつ、
自社の不動産の目利き力、管理能力により、【利回りを追求する】という姿勢があり、
金融機関からのシニアローンの借入も併用するスキームとなっています。
私はこのスキームの良さをLEVECHYのサービス展開力で世の中に送り出してほしいと思っているので、（ぶっちゃけそんなメッセージは既に送っています笑）
そのあたりは、もう少し大きく自信を持って書かれても良いのかなと思いますが、
ファンドページには、「リスク」という項目で記載があります。
一応、初回なので転載もしておきます。
借入に係るレバレッジリスク
本事業者は、お客様及び当社からの出資金以外に、金融機関から借入により資金を調達します。この場合、お客様の本匿名組合出資に係る権利等（配当金支払請求権や出資金返還請求権）が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関による貸付けに係る権利等が上位債権となります（以下、この場合の当該金融機関を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。）。したがって、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位ローンに対する弁済が行われ、お客様に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、上位貸付人が不動産について設定した担保権を実行することによりお客様にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があります。かかる事由により、本匿名組合出資持分の価値が低下又は消失し、お客様への利益配当がなされず、又はお客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還が行われないなどにより、お客様に損失が生じるおそれがあります。
ということで、ローンは「借入」であり、私たち投資家は「出資」なので、
借入が優先し、投資家は劣後する存在となります。
つまり、疑似的にはメザニンローンみたいな立ち位置ということですね。
また、そのローンはSPCを用いているので、
事実上の企業から見たノンリコースローンともなります。
つまりSPCはその不動産絡みでしか資産のない会社ですから、
不動産で返せるお金しか返しようがない。
企業はオフバランスをして自身の会計から切り離しているので、
金融機関に返す必要がない。
ということでいわゆるノンリコースローンになるということです。
私は「SPCを用いた倒産隔離のあるノンリコースローンはアリ」、
「倒産隔離がなく需要家にダイレクトに貸し付けるのにノンリコースローンなのはナシ」と基本的に考えています。
そのため、ソーシャルレンディングの大手事業者でダイレクトにノンリコースローンを組成している案件については、人気のある案件であっても一度も投資したことがありませんし、ご紹介することも普段ありません。
広告提携はしているのですが、正直あまり気が進まないんですよね。
投資家資金でツバつけておいて、貸付先自体が危うくなったら、雨降りの傘よろしくサクッと資金を引き上げて、投資家には損失を、自社には優良不動産を。
みたいにしようというイメージが持ててしまうというか。
もちろん、それは多少穿った見方でもあるのですが、
実際、後者は単に貸付先からの返済が遅滞する可能性が高いだけであるのに対して、
前者は倒産隔離というメリットが投資家サイドにもあり、
企業側にもオフバランスのメリットがあり、そして、金融機関もノンリコースローンであるということで、貸付金利を通常より高く設定出来るメリットがあり・・・と、
「三者とも適切なリスクを取って優良不動産の産む収益から利益を得られる」
ということになります。
普通のリコースローンかつ優良不動産の担保有だと、
正直、案件組成出来るようなものだと金利が低くとも貸したい金融機関がいくらでも出て来てしまいますし、（なので、上場系事業者の不動産クラファンは名簿集め的な案件になってしまいがち。本気でやるなら金融機関が1%台とかで貸しますからね。）
逆に高い利回りを追求しようと思ったら、危険な事業者、訳あり不動産、ボラティリティの高い観光系のアセットなどになってしまう。
当然、それはリスクに対する見合いで利回りが高いだけで、
そのあたりの危険性のジャッジも難しいですよね。
再建築不可の物件の担保価値なんて読みづらいですし、観光系アセットならあくまでその観光地やホテルとしての開発の成功がなされた時の価値を基準として貸すことになるので、現況ではいわばタダ同然の土地だったりする可能性もありますし。
そういうものを私たち素人が適切な評価額を探って、
案件として適正なのかをジャッジするというのは、かなり難しいです。
不動産クラウドファンディングが好きな自分でも、特にソーシャルレンディングのそういったクセあり案件を正しく読むのは難しい印象しかありません。
何なら貸付自体が案件なので、担保の正確な立地を明かす必要もないですからね。
ということで、LEVECHYについては、金融機関の借入を使うことにより、
【投資家へ利回りアップした投資機会を提供】
【自社も得られる利益は減るが管理会社としては入れるしオフバランスも出来る】
【金融機関にはドッシリとシニアローンで入ってもらうがノンリコの対価として多少は金利の上乗せ有】
と、フェアにアセットを公開した上でリスクを分散させている案件と言えます。
不特法かつ3,4号はSPCを用いて倒産隔離、オフバランスを行う上、
基本的には借入の併用が想定されるスキームということもあるからか、
不特法の免許だけではなく、金商2種の免許も要るということで、
国交省と金融庁のいずれもが事業に目を光らせているそうです。
なので、ローンチにも時間がかかったとのことですし、広告もちゃんとした訴求を行わない形で集客するメディアには開くと事業が危うくなるようです。
そこまでの労力を割いても、このスキームでサービス展開したいと考えた、
ジャパン・プロパティーズの高社長の強い意志を感じますね。
是非、初回案件やそれに続く2号の案件で魅力的な案件を提示していただき、
大きなサービスになったら良いなーと思う私でした。
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取得難易度の高い不特法の3,4号の免許を取得し非上場系事業者としては初めてクラウドファンディング型でサービスローンチした、【LEVECHY（レベチー）】
是非、多くの方にそのサービスの他との違いについて知っていただければと思います。
今後も現時点でほぼ唯一の存在として、
投資申し込みをするかは都度、ファンドの内容にもよるところはありながら、
優先的にサービスをご紹介していきたいと思います。
尚、レベチーではeKYCの中でもかなり使いやすい方のシステムであるTRUSTDOCKというアプリでの会員登録が第一候補として挙げられています。
会員登録まであまり時間をかけずに行えるアプリでもありますので、
これからの登録でも案件への応募には充分間に合います。
ご興味の出た方は、運営会社のHPをご確認の上、投資・登録をご検討ください。
以上、不動産クラウドファンディングの新規サービス、
【LEVECHY（レベチー）】 の初回案件についてのご紹介記事でした。
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LEVECHY（レベチー）にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
