不動産クラウドファンディング事業者、ASSECLI（アセクリ）より、
新規案件が久しぶりに来ましたね！
ここのところ募集がなかったので、「元気してるかな～」みたいな何でしょう、
旧友のことを思うような気持ちでいました（笑）
と、そんなところに久しぶりの案件登場！だけではなく、
【規模も大きい】形で来ましたので、個人的には妙に嬉しい気持ちになりますね。
築古物件の再生をして、他者へ売却することで利ザヤを稼ぐという意味では、
ざっくり言えばキャピタル型の案件を扱っているアセクリですが、
実際的には築古レジデンスにほぼ絞っている関係上、
【インカム自体で投資家利回りを賄えている物件も多い】ので、
疑似的にインカム型案件のように見えなくもないというバランス感が絶妙です。
いわばキャピタル型ながら一定レベルのリスク補完が出来ている案件。
といった感じでしょうか。
無論、築古物件の運用なのでマーケットの状況によっては、
価値の大幅下落などの可能性は孕んでいるとも考えられるのですが、
そのあたりは親会社が岩本組という建設会社で物件の再生についてはプロフェッショナルでもあり、少なくともローンチ以降今に至るまで、
危なっかしい印象を一度も抱いたことがないという点もあり、
個人的には信頼性の高いサービスだなと思っています。
…と、実はここまで全く前回とコピーで済ませています（笑）
でも、本当に前回も久しぶりだったのですが、今回も久しぶりだったので、
文章も何だか同じような感じで良いかなーって気持ちになりました。
運用する物件の雰囲気も似ていますしね。
今回は利回りが6.5%と最近の多くの案件より0.5%ですが高くなっており、かつ、6ヶ月運用、それでいて多くの方が応募しやすいだろう大型案件となっているため、
大注目も言って良い案件ではないでしょうか。
早速、色々と書いてみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：東京都世田谷区#34ファンド
募集金額：1億5675万円
目標利回り：6.5%
運用期間：6ヶ月
募集開始：8/7 18時～8/17一杯まで（先着式）
総額1.5億円強ということでなかなかの大型案件ですね！
しかも今回は東京都世田谷区という一等地が対象ということで、
字面だけで充分、これは良さそうだなという印象が持てますね。
何故、バリューアップしての売却案件とはいえ、
世田谷区が対象でこれだけの利回りが出せるのか！？
というところがまずは気になったのですが、内容としてはこういうことのようです。
【これまで、約半数の居室を社員寮として利用していたため、現況は約半数が空室となっております。こちらの空室部分にリニューアル工事を実施して、賃貸募集を行います。同時に外装、共用部なども大規模修繕工事を実施し、不動産価値を高めたうえで市場マーケットへの売却を目指すプロジェクトです。】
なるほど。こんな良いところに社員寮があったということ自体、恵まれている話ですが、そういう社員寮を手放した会社があり、そのため空室が多く出た。
経緯が経緯だけに取得金額も安かった。
ということで、その空室をリーシングをして、バリューアップして高値で売却する。
良い感じのプロジェクトですね。
銀行目線で見たら築古、空室多など気にかかる部分もあるんでしょうけど、
不動産クラウドファンディング的にはリスクとリターンのバランスは良い印象です。
利回りを0.5%とはいえ、多く付けられたのも納得のストーリーだなと思いました。
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次は住所、アクセスです。
住所
東京都世田谷区奥沢4丁目
アクセス
東急目黒線「奥沢」駅 徒歩6分
東急東横線「田園調布」駅 徒歩8分
東急東横線、大井町線「自由が丘」駅 徒歩12分
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
こちらに正確な住所を記載出来ません。
ただ、全体に公開されているページに奥沢4丁目であることや、
最寄り駅までの徒歩O分の記載はあったため、
そのあたりをまとめて記載してみました。
こうやってマジマジと見ると【立地、良いなー】って感じですよね。
個人的にも生まれ育った地元、実家の近くに家を買って、
そして実家からそう遠くないあたりに出勤していることもあって、
なんか、こう、以前より（都心に出ないので）郊外民のノリが強まっているのですが、
そういう自分から見ると、「いやー、自由が丘まで歩けるのかー・・・ってか、そりゃ住所が奥沢だもんなー。」なんてこう遠い目になります（笑）
以前、COZUCHIで自由が丘案件が出たことがありましたが、
立地的にはそう遠くないあたりですからね。
やっぱり一等地だよなと思います。
ということで、場所は本当に文句ないとは言えそうです。
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土地の価値についても少し見てみます。
ASSECLIでは物件の面積などのデータが会員限定情報のためボカしつつとなります。
近隣の路線価について調べてみたところ、
大体1平米あたり55~60万前後ということでした。
なかなかの一等地だなーといかにも感じられる字面である住所からすると、
意外と多少はリーズナブルなのかな？みたいな印象は持てるかもしれませんね。
このあたりは会員の方は記載をよく見ていただきたいのですが、
少しクセのある立地ということが要因にありそうです。
また、そういったクセがある立地であるということは、
逆に言えば【都内でも昔からの由緒正しい土地】という言い方も出来そうです。
まあ、都内・・・というか都心は大体どこも由緒正しい土地かもしれませんが。
それこそ海っぺりの開発された土地とかでなければ。
ということで、非常に立派な一等地と読み取れる立地でありながら、
少しだけクセのある土地ということもあり、結果的に価値は多少字面から感じられるレベルよりは落ちるというのが今回の立地の特徴と言えるかもしれません。
今回の場合、大体、面積からすると7000万弱くらいが土地の価値という計算になりますが、実際は路線価より実勢価格はかなり高いというのが通常のため、
公示地価相当くらいに計算し直すと1億円弱、
実際は1億円以上の土地の価値はあるのでは？と個人的には感じました。
まあ、クセのある立地ですし、
前面道路の問題もあってそれほど収益性が非常に高いとは言えないので、
2億も3億も価値があるということは当然ないわけですが、
劣後出資を合わせた総額が1.65億円というのは土地の比率が割と高く、
比較的安心感がある案件と考えて良いかなと私は思いました。
また、築古であるとはいえ、物件は耐用年数内であり、
建物についても違和感を感じる部分がないことも信頼感を感じました。
この水準であれば、ファンドに出しても投資家に無用な負担をかけずに済む。
と適切なジャッジをして出してきたということを前回に引き続き感じましたが、
逆に言えば、そういった案件がなかなか組成出来ないからこそ、
最近の案件数が減っているという見方もあるいはあるかもしれません。
そういった慎重姿勢の部分も個人的には事業者として信頼感を感じている部分です。
ご興味の出た方は是非、ファンドページをご覧いただければと思います。
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まとめてみます。
１．募集額約1.5億円の大型案件！
２．東京都世田谷区が対象と一等地が対象の案件！
３．3駅に徒歩圏かつ世田谷区奥沢と知名度の高いエリアで信頼性高
４．現況と取得状況から鑑みるに割安な取得と考えられ、出口戦略も取りやすそう。
５．キャピタル併用型ながらマスターリースがあり利回り配当に安心感有
６．前面道路の問題など多少のクセはあるがその分、価格も安いため印象は良好
７．利回り6.5%かつ6ヶ月運用だが、募集額も多いため投資申し込みはしやすい？
こんな感じでしょうか。
条件は利回り6.5%と通常より0.5%ですが高く、
運用期間も6ヶ月のため、前向きに投資したくなる案件ですね！
募集金額も大きいですし、【投資しやすい案件】かなとも思うのですが、
0.5%の差もあり早い段階で売り切れてしまう可能性もありそうです。
久方ぶりの募集でもあるので、ASSECLIのファン、
ASSECLIにはこれくらいの金額を入れたい。
と考える人で人気化する可能性もかなりありそうですしね。
今回は早め早めに準備しておいた方が良いかもしれません。
私自身、今の職場になってから18時にタイムリーに張り付くことは難しくなりましたので、先着式であるASSECLIとの付き合い方は難しいなーと思っていますが、
今回は何とか投資したいので時間を作るための努力をしようと思います。
8月7日の月曜日 18時からの募集開始ということで、
まだこれからの登録でも募集開始日には間に合うはずですので、
登録されていない方は、投資・登録をご検討されてみてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（世田谷案件）について、
ご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
