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の特別キャンペーン中でもある、
不動産クラウドファンディング事業者、ASSECLI（アセクリ）より、
キャンペーン開始記念的な（？）形で新規案件が来ていますね！
ここ最近の多くの案件と同様に利回りが6%、物件は郊外（地方）の築古マンションです。
もうほんの一声あると更に嬉しい気持ちもありつつ、
無理のない案件組成に定評のある事業者だけに、
この利回りをキープしてくれているのは好印象ですね。
早速、案件についても開始日が近いこともあるため、
サラッとした紹介に留めますが、書いてみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：神奈川県相模原市#31ファンド
募集金額：8550万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：12/6 18時～12/14一杯まで（先着式）
ここ半年を見返してみると、「西東京市、横須賀市、市川市、葛飾区、八王子市1,2、国立市、川崎市、立川市」と来て、今回が相模原市ですから、
埼玉県が0、千葉県が1つ、23区内が1つとあまりなく、
神奈川県が今回で3つ目、都内の多摩地域が5つですから、
かなり多摩～神奈川に立地が偏っているなーという印象ですね。
まあ、大きな括りで見れば神奈川県だろうと埼玉県だろうと首都圏には違いなく、
それほど災害などのリスクは変わらないでしょうから、
分散云々という意味では関係ないといえばないですが、
私のような首都圏住まいとしては、（どこかは伏せますけども）
簡単に言えば神奈川県や多摩地域は縁遠いこともあって、より一層、
【分からない地域ばっかり募集が続くなー】なんてことを思います（笑）
一応、私が分かる分からないは別として、
今回も首都圏の西側案件だということだけは、
何となく踏まえていただければと思います。
今回案件は前回案件と同様にグループ会社でのマスターリースがあるので、
投資家としては空室率などをあまり気にせずに済むのが良い部分です。
逆にキャピタルはそれなりに大きく取る余地があるのかもしれませんが、
投資家への積極的なキャピタル配分があるというわけではなく、利回り6%止まり。
（マスターリースが付いているため基本的にはキャピタルは全て事業者の利益となりますが、何らかの非常事態でインカムが6%を割れることがあるのだとすれば、キャピタルも足して配当することは出来るため、
投資家にとって無関係ということではありません。
もっともそんな事態になるのは事業者の存続レベルの話ですが…）
前回案件は修繕案件ながら6ヶ月案件でしたが、
今回は12ヶ月と期間が長くなりました。
これをどう考えるかですね。
修繕を要する上に12ヶ月もかかるということはある程度リスクがあると考えるのも一つの考え方かもしれませんし、
逆にASSECLIのような早期償還が多い事業者においては、
【程々に苦戦するのかもしれないけど、とはいえ毀損はしないだろうし、
ということは結果的に結構長く運用してくれる形になれば資金効率は○だな】
みたいに考えても良いかもしれません。
私個人としては今までの実績を鑑みるに12ヶ月と長くなったことは資金効率面でプラスかなとも思い、気にしないで考えようかなと思っています。
尚、劣後出資比率はかなり低いですが、マスターリースがあることと利回りを修繕案件ながら6%付けた見合いと考えれば、私は気になりませんでした。
クラファン的にはこういう案件の方が私は狙い目かなと思ったりします。
キャピタル依存の案件は難易度が高いですが、クラファン＝毀損しない前提の投資
にわざわざぶつけてくる以上、勝算があるから組成している＝信じて良い
的に考えるという感じですね。
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次は住所、アクセスです。
住所
神奈川県相模原市相模台3丁目
※ファンドページの賃料相場の表において【相武台3丁目】という記載がありますが、
その他の会員限定情報等を含めた情報は相模台3丁目となっており、
こちらは誤記と思われます。確かに2つは近似した立地なので間違いやすそうです。
問い合わせは入れましたが、念のため、こちらにも記載しておきます。
⇒12/6 追記：12/5のAM中に誤記である旨をご連絡をいただきました。
現在は既に訂正されています。
アクセス
小田急小田原線「小田急相模原」駅徒歩13分、「相武台前」駅徒歩20分
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
こちらに正確な住所を記載出来ませんが、
非会員向けのファンドページに「相模台3丁目」と記載があるため、
そこまでは記載してみました。
何度も書いている通り、あまり土地勘がない私ですが、
強いて知っていることを書くとすれば、
【小田急相模原駅は紛らわしい】ということでしょうか。
JRの相模原駅とは全く違うところに所在しているため、
勘違いして降り立ってしまうとリカバリーに時間がかかることで知られている駅です。
アセクリのファンドページには急行が止まらないため不便という印象があると書かれており、それほど小さな駅ではないはずですが、
（むしろJRの相模原駅の方があまり存在感がない印象です。）
扱いとしては隣の相模大野駅が大きな駅であるせいで、やや過小評価されている駅。
その駅から徒歩13分ですから立地はまずまず良好と言えそうです。
また、隣の相模大野駅やもう1つ先の町田駅ではJRとの乗り換えが出来るため、
それも勘案するとそこまでの不便さではないかもしれません。
またファンドページにも記載がある通りですが、
【準急は千代田線との直通運転を行っている為大手町等オフィス街へのアクセスも良好です。】ということで、多少時間がかかることは否めませんが、
都心まで乗り換えなしで通勤等をされる方の需要もありそうです。
以前はJR常磐線～東京メトロ千代田線～小田急線は「多摩市にある多摩線の唐木田駅」という駅までの直数ダイヤの方が多かったのですが、
ここ5年くらいで大きく改正され、今は小田急小田原線の「本厚木駅」や「伊勢原駅」行きという電車が増えました。
千代田線民としては【本厚木行き】なんてのはレアキャラで見かけると【お！】みたいな感じがあったのですが、最近は当たり前のように増えましたね。
ということで意外とこのダイヤもありふれていますし、
直通運転で都心まで行ける便利さがこの駅にあるということは言えそうです。
参考までに都心までの所要時間ですが、下北沢まで50分、明治神宮前（原宿）まで1時間、霞ケ関まで1時間10分、大手町1時間15分ということで、
まあ、さすがにやはり時間はかかりますが、使う余地はあるという感じですね。
間取り的には単身者向けなのでそこまで遠くにこの物件から通勤等をするとは思えないですが、参考までに掲載しておきました。
やはり立地は悪くはないが、とても良いとまではさすがに言えないという感じかもしれませんね。
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次は土地の価値についても見てみます。
ASSECLIでは物件の面積などのデータが会員限定情報のためボカしつつとなります。
まず、近隣の公示地価について調べてみました。
すると、大体1平米あたり18万前後ということが分かりました。
1平米あたり18万くらいですから、郊外としても割と良質と言えそうです。
やはり駅が過小評価されているだけで、
政令指定都市である相模原市でもそれなりに人口の多い地域であり、
お隣の座間市にもほど近く、ベッドタウンとしても評価を上げつつある地域ということで、なかなか価値のある立地のようですね。
こういった立地に所在しているにも関わらずお世辞にも綺麗な建物とは言えず、
管理状況も悪いというのは確かに勿体ないなーという印象を持ちました。
土地の面積からすると大体土地の価値は6000万くらいでしょうか。
まだ減価償却中の建物であることを勘案すると、
建物も当然ながら運用対象に入っているわけですし、
募集総額が9000万円というのは安心感があるのかなと思います。
少し作りは古臭いですし、割と広く取られている駐車場スペースがどうなんだろう？
みたいな印象は多少ありますが、
郊外らしい物件として考えれば及第点かなとも思います。
ASSECLIへの信頼度も勘案すると、この物件は適切に再生出来るだろう。
という風に今回も感じました。
前回案件と比べると前回案件の方が良いような印象も持ちましたが、
前述の通り、12ヶ月とあえて長く設定されている部分を資金効率が良くなったと考えればむしろプラス材料がある案件と考えられなくもないかもしれません。
投資家への募集金額も8550万と大きく組まれていますので、
他社でも12月らしく意欲的な案件が多数出ていることを勘案すると、
クリック合戦に参加せずとも投資出来る可能性もあり、
クリック合戦等に不慣れな投資家の方にも参加しやすい案件になりそうです。
高いレベルで募集・運用を続けているアセクリの中でも充分平均レベルには達している案件かなと思いますので、
ご興味の出た方はご注目ください。
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まとめてみます。
１．8500万円強のやや大型案件
２．他事業者からも意欲的な案件が続々来ており意外と穴場になりそうな印象も！？
３．まずまず大きな駅である小田急相模原駅から徒歩圏と立地はまずまず良好
４．小田急小田原線は東京メトロ千代田線と直通しており都心までのアクセスも良好
５．再生案件だが、インカムはマスターリースで安定しており疑似的にインカム型案件
６．再生案件かつ12ヶ月運用のため、そこまで極端な早期償還はなさそう？？
７．鉄筋コンクリート造のため耐久年数が高く再生案件としても安心感有
８．新規会員登録者にデジコ1000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
えー、長らく休業してしまったせいで絶賛金欠中ですので、
個人的には参加したいところですが、どうなるかは微妙なところです。
クリック合戦に無理して参加して、後で振り込むお金が足りなかったら、
各方面に大迷惑となりますから、枠が残っていそうだったら・・・
みたいな感じにするのも一つの手かもなーと。
前回案件も良いとジャッジしながら結局投資出来なかったので、
（確か、仕事でバタバタして数分忘れたため入れなかったという話だった気がしますが）
今回は出来たら参加したいなーとは思っています。
毎度、安定感のある案件を組成しているASSECLIらしく、
今回も平均以上はキープしている良質な案件です。
募集開始日は6日の火曜日と迫っていますが、
何度か書いている通り、他事業者との兼ね合いの中で穴場的な形となり、
もしかすると何日か枠が埋まらずに残るということもありえるかもしれません。
新規会員登録者にデジコ1000円分プレゼント！の特別キャンペーンもありますので、
特にまだ登録されていない方においては、
今回、投資・登録をご検討されてみてはいかがでしょうか。
また、この後もファンドがいくつか続いていくというリリースもありますので、
次なる有望な案件に備えて早めに投資出来る準備を整えられてみてください。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（相模原案件）について、
ご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
