不動産クラウドファンディングの上位安定勢力である、
ASSECLI（アセクリ）より、新規案件が来ていますね！
今回はタイトルにちらっと入れた通り、東京都の多摩地域は国立市の「築古3階建てマンション」を【再生】することで収益性を上げ、
そしてキャピタルを加えて想定利回りを配当するという案件になっています。
現況でも入居率が非常に低いというわけではない物件ですが、
状態がそこまで良いとは言えず、周辺の物件に比べて賃料が安いため、
立地からすると入るであろう利回りを下回っている点が、
今回物件の苦戦している部分と言えるようです。
そのあたりをプロフェッショナルであるエボルゾーンが再生することで、
物件の置かれている状況を改善し、売却に繋げることで利益を出す案件ですね。
早速色々と書いてみたいと思います。
---------------------------
まずは概要です。
案件名：東京都国立市＃28ファンド
募集金額：4320万円
目標利回り：6%
運用期間：7ヶ月
募集開始：9/9 18時～9/14一杯まで（先着式）
しばらく募集がなかった時期があり、
新宿区の区分案件（利回り4%）を実験的に出したもののやや苦戦・・・
それ以降はいつものASSECLIらしい案件が度々登場するようになりました。
「以降」の22号から募集金額を順に見ていくと、
西東京：3,325万
横須賀：4,180万
市川：1億2,160万
東金町：1億4,060万
八王子 1：8,464万
八王子 2：5,850万
国立 再生：4,320万（昨年も国立案件がありましたので便宜上 再生と入れています）
こんな感じです。
キャンペーン時期だった市川と東金町（と八王子 1）が大きかったですが、
そのあたりの波が一旦落ち着いて、またやや少額に戻ってきたという感じですね。
今現在、某COZUCHIさんが非常に大きな金額を組成しまくっているので、
それによって他事業者は恐らく資金が集まりづらい状況が続いていると想像出来ます。
少し話は横道に逸れますが、【分散投資】という言葉は非常に大事なものの、
それが何を意味するかは意外と難しい。
株式などの基幹となる投資のサブとしてクラファンを使っている方もいるでしょうし、
その中でも、私のように「つみたてNISA」や「iDeCo」といった積立投資がメインの方もいれば、日本株の個別株、米国株の個別株を短期でトレードしつつの人もいそう。
暗号資産（仮想通貨）をかなりお持ちの方もいるでしょうし、
FOLIO ROBO PROなどのロボアドバイザーに一任という流れから、
クラファンも「ほったらかし」的なスタンスで投資している人もいそう。
もちろん、同じクラファンでも多くの事業者に分散する人もいれば、アセット（レジデンス、ホテル、オフィスなどの中身）で分散する人もいるでしょうし、
上場系と非上場系のバランスを見る人もいるでしょうし、
あるいは事業者単位での分散というよりは、案件で分散されていれば気に入った事業者に大きな金額が入っていても気にしない方もいるかもしれません。
まあ、更にもっと言えば、当然厳密には不動産クラファンとソーシャルレンディングもスキームが違うので、この2つの投資金額の大小も分散の一つにもなりそう。
といった感じで分散投資と一口に言っても、色々ですよね。
逆に言うと、CREALやFANTAS Fundingなど、いくつかしかサービスがなく、
選択肢が少なかった不動産クラウドファンディングが、
ここまで盛り上がってきたというのを改めて感じますね。
そしてその中の有力な選択肢の内の一つにASSECLIが入ってきたのも、
ある意味、熱心に案件を見ていた自分としては感慨深いものがあります（笑）
話がだいぶダラダラっとずれましたが、ともかく様々な見方がある中で、
一つ不動産クラウドファンディングというジャンルだけで見ると、
今はCOZUCHIがすごい勢い。次いで上場を果たしたCREALでしょうか。
この2社はファンとなっている顧客層も多少違いは感じますが、
いずれにしても、他社の集客力を大きく上回っていますね。
ASSECLIはそのあたり事業者さんの立ち回りが上手いのか、
合間を上手く縫って割と大きな案件を組成して埋めているなーと改めて。
私自身も早期償還が続いたことでASSECLIへの投資額が少なくなってしまったので、
つい、キャンペーン期間の案件には大きめの金額を入れてしまいました。
今の状況だったら、たぶんもっと金額的には下がっていただろうな・・・と。
そういった投資家の出せる金額をある程度把握されているので、
案件の規模感も適切なものが出せるのかなーという感じがしました。
今は全体的に投資家資金が薄くなってはいそうですが、
それでもASSECLIの地力であれば、これくらいは埋まりそうですね。
前回の八王子案件 その2も意外と内容にしては埋まりが遅かったですし、今回案件もある程度、クリック合戦が苦手な方にも投資しやすい状況になりそうな感じを受けました。
---------------------------
次は住所、アクセスです。
住所
東京都国立市西2丁目
アクセス
JR中央線「国立」駅徒歩14分
※JR南武線「西国立」駅へももう少し遠いですが、ギリギリ徒歩圏に見えます。
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
こちらに正確な住所を記載出来ませんが、
非会員向けのファンドページに「西2丁目」までは記載がありましたので、
そのままそこだけは転記しました。
前2回に引き続き東京都の23区外、多摩地域の案件ですが、
八王子1が八王子駅からかなり遠い地域、
八王子2が駅近ながら多摩モノレール沿いだったことから考えると、
今回は国立市かつJR国立駅まで徒歩圏ということで、
立地感は前2回より割と上がったという感じがしますね。
また、物件周辺には、一橋大学や国立音大（「こくりつ」ではなく市の名前である「くにたち」ですね。ちなみに「こくりつ」ではなく「私立」です。）の附属の中学校や高校、東京女子体育大学などがありますので、学生が多い地域という雰囲気もありそう。
もっとも、学生が多いというと手頃な印象も持てそうですが、
前回の八王子案件に比べると、地方感は減り、郊外っぽさ、住宅街っぽさが強くはなっている上、「国立」は市としての知名度もそれなりにありブランド力もあるので、
土地の価値としては高いでしょう。
（だからこそ利回りが後述のように苦戦するわけですが）
もっと言えば、一橋大学と言えば言わずと知れた学歴上位の大学ですし、
国立音大も日本を代表する音大ですからね。
その他には少し離れていますが、これまた音楽系では名の通った、
「桐朋学園」の運営する、桐朋中学・高校（中高一貫の男子校だそうです）があり、
こちらも調べてみたところ高偏差値の高校だそうです。
ということで、そういう意味では凡百の私立高、私立大が近くにある立地よりは、
恐らく街の雰囲気もより良いものなんだろうなという想像はつく感じですね。
（ちなみに国立音大そのものはお隣の立川市にあるんだそうです。
ほんのほんの少しだけでも音大に行きたいとか思ったことがある割に全く知りませんでした…）
尚、JRの国立駅は、いつも書いている通りですが、【東京の大動脈】的なJR中央線という超重要路線の駅ですので、最寄り駅としては申し分なし。
強いて言えば、中央線かつ快速か各駅停車しか停車しない駅ということで、
（「中央線」自体が、「中央・総武緩行線」という千葉方面まで繋がっている類似の路線に対して並行して快速運転をしているような路線のため、【快速が通常】くらいの運行です）
それほど都心までの速達性は高くないですが、
とはいえ、快速に乗れば黙っていても真っすぐ吉祥寺、中野、新宿、四ツ谷、御茶ノ水、神田、東京駅…といった名の通った駅まで走ってくれるわけですから、
普通の郊外よりはアクセス性がかなり良いとは言えそうですね。
一応、多摩地域で23区外なので郊外の都市ではあるんでしょうけれど、
周辺の大学等の施設にせよ、最寄り駅が中央線であることにせよ、
普通の郊外よりは高いレベルがある立地と言えそうです。
参考までに所要時間を調べてみましたが、
吉祥寺まで20分、中野まで29分、新宿まで34分、四ツ谷まで38分、御茶ノ水まで43分、神田まで46分、東京駅まで48分といった感じ。
乗りっぱなしでこの時間と考えると、「結構かかる」とは思いますが、
単純に所要時間で考えると充分使える印象ですね。
やはり市としての単体の魅力もありながら、
都心に近接という魅力もあるなと感じました。
-----------------------------
次は土地の価値についても見てみます。
ASSECLIでは物件の面積などのデータが会員限定情報のためボカしつつとなります。
まず、近隣の公示地価について調べてみました。
すると、【1平米あたり約34万】という、
自分の思っていた以上にかなり高い数字がありました。
やはり国立市という名前にはブランド力があるんだなーと改めて。
多摩地域の中の23区寄りの自治体は、埼玉県の都内寄りの自治体と同じで、1つ1つの自治体が狭く、人の住めない面積がないので平均的な数値も高くなりがちですが、
それにしても、市の公示地価の平均が39万円代で、当地も近い数字・・・
やっぱり東京都内、国立市のブランド力は高いなーと思いました。
（例えばお隣の千葉県だと、川っぺりに人のあまり住まない・住めない地域が比較的あり、
地価などの平均値はそういった立地の影響で低く出る傾向があります）
単純にこの数字を物件で使ってみると約3145万。
劣後出資を合わせた募集総額が4800万円ですから、
築古の物件ということもあり、建物の価値が低いことを勘案しても、
土地代との実勢価格との整合性が恐らくあり問題ない案件と分かるかなと思います。
さて、今回はわざわざ【再生】と謳ったのには訳がありまして、、、
（そのあたり、アセクリもフェアに書いているなと思いましたが）
【インカムの利回りだけでは投資家に想定利回り6%を払えない】
というのがややマイナスな部分としてあります。
元々、以前の案件の考察の時にも何度か書いた通り、
ASSECLIのスキームというのは、
（アセクリだけに限らず、築古のレジ案件を運用している事業者・・・
例えば利回り不動産などもそうですが）
【投資家には現況の利回りを払う】【事業者は投資家から集めた資金で物件を取得、バリューアップ、そして売却し、売却益を成功報酬的に受け取る】
というスキームです。
つまり、疑似的に投資家にはファイナンス的な形で入ってもらう感じですね。
逆にCOZUCHIの場合は、現況の利回りは投資家にあまり提供せず、
（あるいはあえて空テナントになったタイミングで取得するため、元々インカムがほとんどない）
その代わりに売却益を投資家にも大きく配当するというパターン。
ですので、元々ASSECLIのスキーム自体が（取得と）売却でどれだけ上手く立ち回って利益を出すかという部分のため、
投資家からするとインカム系の事業者に見えるものの、
実はキャピタル系の事業者という特徴があります。
今回はそのインカム系に見せるための「インカム部分が不足」ということで、
有体に言えば、以前の案件よりやや状況が苦しい案件だったりします。
ただ、その分、立地感は八王子よりはかなり良いため、
そこを見合いとして考えられるかということですね。
逆に言えば、土地代にブランド部分が多少なりとも入ってしまっていて、
そこが高く付くからこそ、賃料が相対的に下がってしまって利回りが苦しい。
という言い方も出来るので、
このあたりはどっちが良い悪いということではないかもしれません。
（ブランド力がある＝買いたい人がいる＝売却で割れる可能性が少ない。というような意味ですね）
とはいえ、まあ、微差ですが、【住宅街、郊外としてのブランド力】で高い値段がついている立地の「狭小マンション」というのは、
立地そのものの魅力とピッタリ合った物件というわけでもないわけで、
強いて言えば少しマイナスがあるかなという感じもありますよね。
劣後出資比率が今回も10%ですので、
ASSECLIも頑張っているかなとは思いますが・・・
「再生」というのはそのあたりの「キャピタルを入れて配当する」という意味なので、
そこをご理解の上、投資判断をされると良いのかなと思いました。
尚、当地は周辺に住宅向けの用途地域である1低専が多いものの、
富士見通りという近くでは名の通った通りに比較的近いこともあり、
別のもう少し収益性の高い地域となっています。
そのため、こういった狭小の3階建てマンションが建てられた形です。
（すぐ近くの1低専だと、これは建たない設計ですね）
「ちなみに、投資家限定情報のところに【接道】の太さがいつも記載されていますが、
今回、恐らく「この数字は誤りではないかな？」と。
非常に細い数字が書いてあるのですが、
「その細さだと特記すべき事項の記載なし」
「Googleストリートビューで見ると明らかにもっと太い」
「成立前書面で見るともっと太い記載がある」（こちらの方がしっくり来る数字）
最初にファンドページを見てから、ずっと釈然としていなかったのですが、
今しがた書面で確認したところ、
記載の相違を発見しましたので、問い合わせもしてみました。
詳細が分かりましたら、追記してみたいと思います。
ということで、接道の細さを感じる記載については、恐らくですが、
気にしなくても良いような気がしました。」
⇒9/5 13時追記：先刻、回答が来まして「ファンドページは誤りでした」とのことでした。既に訂正もされていますので、現在は正しい数字が記載されています。
---------------------------
まとめてみます。
１．4000万円強のやや小型案件
２．JR中央線へ徒歩圏かつ複数大学の最寄り駅であり需要の安定的な土地！
３．一橋大、国立音大附属中高、桐朋中学・高校など割とハイクラスの学校の多い立地
４．土地にブランド力があるため、利回りが苦戦しやすい立地
５．ただし逆に言うと売却時はそこまで苦戦しない可能性も？
６．劣後出資が1割と一時よりも増えて当初の水準に上昇！
７．前回案件が意外と遅い埋まりだったので、こちらも投資しやすい可能性有？
こんな感じでしょうか。
ブランド力のある立地に対して、立地とそれほどマッチングしていないタイプの物件（こういう物件があると学生さんにとっては助かるので、需要自体はある程度あるんでしょうけれど）
ということもあり、少し利回り的に苦戦しがちな物件ではあるものの、
立地としてのブランドもあり、売却時のキャピタルロスは恐らく起こりづらいので、
今までの案件と結果的にはそう変わらないリスクの案件。
といった感じの案件かなと思いました。
こうして書いてみると前回案件は比較して多少なりとも良かったなと思いました。
ここ最近で一番良かったかも・・・？なんて気もしましたね。
単純に考えると、少し今回は微妙にですが落ちる感じはします。
ただ、こうして私が考察記事を毎回書いている通り、
（最近、COZUCHI、アセクリ、トモタクくらいしか書いていない自分…
利回りが水準以上で、案件に納得感があるところかつ広告掲載をしているのが、
この3つくらいしかないような…無論、上場系の安心感とかを入れればまた話は少し変わるわけですが…）
全体的な水準が高いのがASSECLIの特徴でもありますので、
その中で見ると微妙に前回の方が良かったかなという程度の話で、
この案件自体も良案件だろうなとは思います。
私自身は先月・先々月に調子に乗って大きく投資金額を増やしてしまったので、
残念ながら打ち止めになりそうな雰囲気が濃厚ですが、
埋まり具合と早期償還の発生云々によっては、多少の参加も検討はしています。
ということで、前回同様、【どれを選んでも基本的に安心設計なのがアセクリ】
という言い方で締めておこうと思います。
まだ募集開始日まで数日ありますので、
ご興味の出た方は、既存投資家の方もまだ登録されていない方も、
投資・登録をご検討されてみてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（国立再生案件）について、
ご紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
