不動産クラウドファンディング界の安定勢力かつ、
インカム系の手堅い事業者としても名高い、
FUNDROPより想定利回り8%の新規案件が来ていますね！
既にそれなりに前から募集予告があったため、
ご存じの方も多いのではないでしょうか。
こちらの案件の対象物件は既に2回組成されたことがあることもあり、
既会員においては投資歴のある方も多そうです。
償還を二度している物件が対象であり、安定感のある運用に期待出来ますね。
私の志向とは必ずしもイコールではありませんが、
FUNDROPの案件は、これまで必ずインカム型で組成されており、
キャピタルロスが生じる可能性のある郊外物件であっても、
自社が同額で買い取ることで、
早期償還もなく完璧なインカム型として運用されています。
また大きく公にはされていませんが、
他多くの事業者と違い、インカムとキャピタルが分離された形の配分となっており、
キャピタルでマイナスが生じた場合には、インカムのリターンを食わず、
まず劣後出資者がマイナスを負担するスキームになっているため、
より【インカム型らしい】運用形態となっています。
いわゆるインカム型と呼ばれる、呼んでいる事業者でも、
インカムとキャピタルがセットで計算される事業者の場合は、
出口での損失（キャピタルロス）をインカム利益と相殺されてしまうスキームのため、
厳密にはインカム&キャピタル型にはなりますが、
FUNDROPはより本当のインカム型と呼べる事業者では？と思います。
字面以上の安定感があるのがFUNDROPの特徴でもありますので、
そのあたりを踏まえながら投資のご検討をされていただければと思います。
また、そんなタイプの事業者ながら利回り8%想定の案件というのは、
かなりサービス性の高い案件とも言えそうです。
今回は私も積極的に狙ってみたいなとは思っています。
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まずは概要です。
案件名：FUNDROP 15号「東京都八王子市」賃料保証×再組成
募集金額：8610万円
目標利回り：8%
運用期間：6ヶ月
募集開始：7/25 12時～8/16一杯まで（抽選式）
以前の募集履歴としてはこんな感じです。
【8610万、利回り8%、3ヶ月】（劣後出資3割）
【9840万、利回り6%、12ヶ月】（劣後出資2割）
評価額（募集総額）は一度も変えていないということになりますね。
その時は、仮段階で9840万の劣後2割だったものの、
募集直前で8610万の劣後3割となりました。
ざっくり言えば、【利回りが上で劣後も上なので今回は条件が良い】
と言えます。狙いたくなる部分ですね。
逆に言えば、利回りが高くなっている分、多くの投資家へ分け前を提供すると自社の旨味が消えるので、募集額を絞ったという風にも言えますね。
それこそ新規会員を増やしたいローンチ直後のサービスとかだったら、
優先5%だけで利回り20%とかを付けることも可能でしょう。
その場合、劣後出資が95%とかになるので、非常にサービス案件にはなりますが、
投資家の数は絞られてしまうことにもなります。
今回は様々な市況等を鑑みて、投資家に美味しい条件を見せる代わりに、
募集額は少し絞り、その代わりに新規会員を増やせたら・・・
と考えているのかなーと思います。
是非、魅力的に感じた方は会員登録について前向きにご検討いただければと思います。
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次は住所、アクセスを書いてみます。
住所
東京都八王子市中野上町2-15-5
アクセス
JR中央線・横浜線「八王子駅」徒歩30分
（「八王子駅」までバスで12分、バス停歩6分）
※こちらは前回記事をそのまま流用しております。
アクセスとしては川を渡ってやっと駅側に行かれるというような土地なので、
徒歩30分という記載があるように、直接駅まで行くのはやや厳しいという感じですね。
ただ、車での移動ということを考えた場合には、すぐ北側に中央フリーウェイ（古）こと中央自動車道もありますし、南側は甲州街道（国道20号）が走っていて、その間あたり。必ずしも利便性は悪くないんですよね。
電車のことを考えた場合でもバス停まで停歩6分で到着する駅が私鉄の小さい駅などではなく、JR中央線という大動脈の駅であり、しかも、その他にJR横浜線や京王八王子駅もあるというターミナル駅の八王子駅なので、
行き先によっては小さめの私鉄の駅から徒歩10分くらいというのと、
感覚的には大差ない人もいそうではありますね。
FUNDROPさんのHPによるとバス便は深夜も動いているということなので、
一般に思うバス便よりは利便性は高いようです。
多摩地方とか神奈川県はバス便が豊富な地域があるところが、
埼玉県、千葉県とは少し違うあたりかなとも個人的にはこういった案件をいくつも見ていると感じるところです。
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※他の項もそうですが、この項も文章を一部再掲で使い回しています。
次は普段であれば土地代をある程度詳細に調べるのですが、
今回に関しては、土地はそこそこ広いものの、やや辺鄙な地域かつ借地権、
そして収益物件が鉄筋の5階建て1棟マンションで延床も800平米超えということで、
ほとんどが建物の価値ということになりますので、やや省略気味に書いてみます。
物件は約450平米。周辺の公示地価は約10~12万ということで、
まずまず手ごろな郊外という感じの価格帯です。
逆に言えば、ターミナル駅が相手先とはいえ、徒歩30分かかるのに、
公示地価で2桁行くというのはさすが都内という感じかもしれません。
尚、一部地目に原野というのが含まれているようですが、既に建築されて30年を超す築古物件なので、恐らく気にしなくても良いのかなと個人的には思いました。
その他は説明書きの通り、ちゃんと市街化区域ですし、建蔽率60%、容積率200%の準工業地域なので、収益性も十分担保されている感じですしね。
さて、公示地価を11万として見たところ、450平米ですので、4950万が土地代。
借地権割合は6割ということでしたので、2970万。
土地代としてはこれくらいが価値ということになります。
募集総額が1億2300万円にも関わらず土地代が3000万弱しかないのは大丈夫なのか？
と思われるかもしれませんが、この広さの5階建ての収益マンションを建築するのには何億もかかりますから、（既に築30年が経っていますし、個々の物件の詳細も分かりませんので、正確に現時点でどのくらいの価値がある建物かは分かりませんが）
少なくとも1.3億の内、0.3億くらいは土地の価値もあるということが分かっている以上、基本的には大丈夫と考えてしまって良いかなと今回は思いました。
また1990年の建築ということですが、当時の建築水準はバブル期以前や完全にバブル崩壊して以降より高いということがよく言われていますので、
写真で見る限り運営状況も良好のようですし、そういった意味でも程よく価値が下がっているものの、まだ築30年と安心感のある年数の物件であることも勘案すると、
今回案件は投資判断がしやすい案件なのかなとは思いました。
また既に運用・償還実績がある物件ということも勘案すると、
不動産クラウドファンディングの場合は、ソーシャルレンディングとは違い、
所有者が事業者自身であるので再組成ということの意味合いに悪い部分が大きくなく、
むしろ再組成＝償還実績有というプラスの実績とも考えられるので、
充分、その点も魅力と言えるでしょう。
（ただし築40年以上などの極端な築古で、5年、10年とおかわりし続けているような場合は、さすがに見えにくい形でリスクが上がっていっているため、注意が必要です）
⇒当物件も3回目の再組成で年数も少しずつ増えているので、その点については頭に入れておいて損はないかもしれません。私は今回はまだ全然OKかなと思っていますが…
強いて言えば、土地が郊外かつ借地権、
事業者が非上場系で財務的には上場系に比べれば脆弱ということで、
非常に大きな市況の悪化などにより、銀行との取引が悪化したりした場合には、各種借り入れの返済を迫られ、それでいて原資となる不動産は売れず・・・
という可能性はあるかもしれません。
そういう意味で、財産の過半をこの案件に賭けるなどということは、当然避けておいた方がベターかなとは思いますが、
一般的な多少の市況変化であれば、収益性の悪くないこういった物件を長期的に保有しつつ市況の好転を待てば、事業者さんもどうかならずには済むでしょうし、
そういった際に銀行とはまた違った視点で見ている、私たち投資家の資金が絶えず流入すれば、事業者はむしろ市況悪化によって値下がりした物件の追加購入なども出来るようになるので、問題なくサービスを続けることが出来るかもしれません。
着々と運用・償還実績を積んできて、また早期償還などをせず、インカム系として地道に確かな配当を積み重ねてきているFUNDROPを信頼感の高い事業者と感じる投資家もどんどん増えている状況ですので、
FUNDROPというサービスを行っているONE DROP INVESTMENT社さんがどういった気持ちで不特法の事業（不動産クラウドファンディング）を始められたかは伺っていないので詳しくは分かりませんが、
COZUCHIの皆さんなんかも仰っていた、
投資家との関係構築がある種のリスクヘッジになるという部分は重要視しているのかなーとは個人的に感じますね。
今回案件は特に郊外の安定的な物件を過去最大額で投資家に提供するという案件ですので、投資家との関係を更に構築したいという意志を感じる案件という印象です。
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まとめます。
１．久しぶりの大型案件かつ利回りも魅力的な水準！
２．運用・償還実績のある安定的な物件が運用対象
３．劣後出資30%+マスターリース有、
インカムとキャピタル分離型の事業者でリスクが限定的
４．郊外の駅からやや遠い土地を借地権として使っているため基礎的な利回りが高い
５．築30年とやや築古ながら建築水準が高かった頃の物件で管理状況も良好と推測
６．駅まで非徒歩圏だがバス便が豊富かつ最寄り駅がターミナル駅のため利便性良好
７．建蔽率、容積率が郊外の割に準工業地域で高く、収益性が高い土地
こんな感じでしょうか。良い案件だと思います。
今回は抽選式になっているため、当たる当たらないの問題はありますが、
後入金式の事業者ですので、申し込みはしてみて損がないのかなと思いますね。
尚、今回案件は7月25日の12時から募集開始ですが、抽選式であることに加え、
FUNDROPではスマートフォンを使ったeKYCでの登録にも対応しているため、
まだまだ投資申し込み期限に対しては余裕があるかなと思います。
既に登録されている方はもちろん、まだ登録されていない方もご興味が出ましたら、
投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、FUNDROPの利回り8%想定、八王子再組成案件についてご紹介しました。
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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
