とうとう発表されました！
年末から速報的に【利回り8%のお年玉企画案件やります！】と出てから、
詳細発表まで若干長めの時間がかかったFUNDROPの特別企画案件ですが、
昨日のPMに詳細が発表されましたね。
既に昨日のAM、「まだ来ないなー」的な記事を書いたので、
前置きは飛ばして早速紹介してみたいと思います。
念のため、昨日の記事のリンクも下記に置いておきますので、合わせてご覧いただけるとより新案件の骨格については読み解きやすいかなと思います。
↓昨日の記事です。↓
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まずはいつも通り概要です。
案件名：FUNDROP 5号「東京都八王子市」賃料保証×年利8％
募集金額：8610万円
目標利回り：8%
運用期間：3ヶ月
募集開始：1/18 12時～1/31一杯まで（先着式）
注意点としては仮予定では9840万円と出ていたものの、
8610万円と少しだけ募集金額が落ちたところです。
これは劣後出資を合わせた募集総額の1億2300万円から、
劣後出資を2割とした場合が9840万、3割とした場合が8610万という計算です。
つまり、【劣後出資が1割増えた！】というプラスの要素があります。
無論、募集金額が1割減となってしまったので激戦になりやすくなったという風に考えればマイナスの要因でもありますが、ファンドとしてはプラス材料がありますね。
FUNDROPの案件なので劣後出資の中身については気を配る必要がありそうですが、
（詳細は書きませんが、会員の方は過去の案件なども見返してみてください。）
とはいえ3ヶ月案件でもあり、注釈として、
【なお、本物件の売却は原則、運用終了予定日に本事業者の固有財産とする方法により売却を行います。（事業者の判断により、市場へ売却する場合もございます。）】
という説明も入っていますので、基本的には劣後出資の中身には一応気を配る必要はあるものの、劣後出資が厚くなっていることはプラスに考えて良いのかなと思います。
以降はいつも通り長い記事になりますので、ここまでで充分面白そうと思っていただいた方は、事業者のHPで詳細を確認いただく形でも良いかもしれません。
今回はインパクトの強い案件ですので、先にリンクを置いておきます。
適宜、ご活用ください。
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さて、次は住所、アクセスを見てみます。
住所
東京都八王子市中野上町2-15-5
アクセス
JR中央線・横浜線「八王子駅」徒歩30分
（「八王子駅」までバスで12分、バス停歩6分）
私は昨日の記事でこういったコメントを書いていました。
「キャピタルで利回りを出すタイプの案件のように思えますね。
地方物件であれば、基礎的な利回りが8%で、期間限定で投資家へ配当！
みたいなパターンもありえるでしょうけど、
都内マンションで8%ということなので、
キャピタルが原資となるのかなーという雰囲気は感じます。
総額が1億円なので、ある程度良い立地の一棟マンションなのかなーとも思いますが、
築古で良い立地といういかにも利回りが高められそうな感じなのか、
あるいは築浅だけど借地などを活用したやや都内でも郊外の方なのか。
（都内としか書いていないので23区外の可能性もありますね）
どんな案件なのかなーとかなり気になりますね。」
結果的にはキャピタルで配当を出すイメージというのは外れでしたが、
借地を利用した23区外の郊外というイメージは意外と当たっていました。
やはり利回りを手っ取り早く高めようとすれば、郊外、やや辺鄙な立地、
そして借地の活用というのがしやすいんだろうなーと思いました。
今回物件も徒歩だと30分で、停歩6分ですから、
最寄り駅が割と大きな八王子市とはいえ、なかなか辺鄙と言えば辺鄙ですよね。
（ちなみに説明書きで分かるかと思いますが、バス停までO分というのを不動産業界では停歩O分と書きます。文字数の節約という観点もあるでしょうし、やや分かりづらく表現することでバス便でないと動けない不便な土地という印象の緩和も出来るということだと思います。
停歩が出てきたら、やや辺鄙と考えて良いかもしれませんね。）
先日募集を開始したTSON FUNDINGの八王子案件と川を隔てた向かい側あたり。
TSONの物件は駅まで15分以内と徒歩圏内でしたが、こちらは川を渡ってやっと駅側に行かれるというような土地なので徒歩はやや厳しいという感じですね。
ただ、車での移動ということを考えた場合には、すぐ北側に中央フリーウェイ（古）こと中央自動車道もありますし、南側は甲州街道（国道20号）が走っていて、その間あたり。必ずしも利便性は悪くないんですよね。
電車のことを考えた場合でもバス停まで停歩6分で到着する駅が私鉄の小さい駅などではなく、JR中央線という大動脈の駅であり、しかも、その他にJR横浜線や京王八王子駅もあるというターミナル駅の八王子駅なので、
行き先によっては小さめの私鉄の駅から徒歩10分くらいというのと、
感覚的には大差ない人もいそうではありますね。
FUNDROPさんのHPによるとバス便は深夜も動いているということなので、
一般に思うバス便よりは利便性は高いようです。
多摩地方とか神奈川県はバス便が豊富な地域があるところが、
埼玉県、千葉県とは少し違うあたりかなとも個人的には思いますね。
今回の案件は、駅から遠く徒歩が厳しい土地の上、借地権を活用していることが、基礎的な利回りが高い要因ということなので、
自身が住む場合であれば色々考えてしまうところもある立地かもしれませんが、
クラウドファンディング的にはリスクの上昇と利回りの上昇のバランスが良ければOK、
そして今回はお年玉特別企画としてリスク面は劣後出資3割+マスターリース+事業者の固有財産として買取方針という緩和の3点セットがあるので、利回りの上昇という部分をプラスを見ても良いのかなとは思います。
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次は普段であれば土地代をある程度詳細に調べるのですが、
今回に関しては、土地はそこそこ広いものの、やや辺鄙な地域かつ借地権、
そして収益物件が鉄筋の5階建て1棟マンションで延床も800平米超えということで、
ほとんどが建物の価値ということになりますので、やや省略気味に書いてみます。
物件は約450平米。周辺の公示地価は約10~12万ということで、
まずまず手ごろな郊外という感じの価格帯です。
TSONの物件は八王子駅まで徒歩圏内ということで、約倍額だったのに対して、
さすがに駅まで更に15分遠くなるとかなり値段は下がるなという印象ですね。
尚、一部地目に原野というのが含まれているようですが、既に建築されて30年を超す築古物件なので、恐らく気にしなくても良いのかなと個人的には思いました。
その他は説明書きの通り、ちゃんと市街化区域ですし、建蔽率60%、容積率200%の準工業地域なので、収益性も十分担保されている感じですしね。
さて、公示地価を11万として見たところ、450平米ですので、4950万が土地代。
借地権割合は6割ということでしたので、2970万。
土地代としてはこれくらいが価値ということになります。
募集総額が1億2300万円にも関わらず土地代が3000万弱しかないのは大丈夫なのか？
と思われるかもしれませんが、この広さの5階建ての収益マンションを建築するのには何億もかかりますから、（既に築30年が経っていますし、個々の物件の詳細も分かりませんので、正確に現時点でどのくらいの価値がある建物かは分かりませんが）
少なくとも1.3億の内、0.3億くらいは土地の価値もあるということが分かっている以上、基本的には大丈夫と考えてしまって良いかなと今回は思いました。
また1990年の建築ということですが、当時の建築水準はバブル期以前や完全にバブル崩壊して以降より高いということがよく言われていますので、
写真で見る限り運営状況も良好のようですし、そういった意味でも程よく価値が下がっているものの、まだ築30年と安心感のある年数の物件であることも勘案すると、
今回案件は投資判断がしやすい案件なのかなとは思いました。
会員限定情報には収支も出ていますが、今回は短期案件かつマスターリースということで、期中に大幅な変動は考えづらいため、数字の誤りがないかだけ見ました。
パッと見は問題なさそうですので、あとはFUNDROPというサービスをどこまで信じるか。3ヶ月案件が好きか嫌いか、ということになるかなという感じです。
強いて言えば、土地が郊外かつ借地権、
事業者が非上場系で財務的には上場系に比べれば脆弱ということで、
非常に大きな市況の悪化などにより、銀行との取引が悪化したりした場合には、各種借り入れの返済を迫られ、それでいて原資となる不動産は売れず・・・
という可能性はあるかもしれません。
そういう意味で、財産の過半をこの案件に賭けるなどということは、当然避けておいた方がベターかなとは思いますが、
一般的な多少の市況変化であれば、収益性の悪くないこういった物件を長期的に保有しつつ市況の好転を待てば、事業者さんもどうかならずには済むでしょうし、
そういった際に銀行とはまた違った視点で見ている、私たち投資家の資金が絶えず流入すれば、事業者はむしろ市況悪化によって値下がりした物件の追加購入なども出来るようになるので、問題なくサービスを続けることが出来るかもしれません。
そのあたりはCOZUCHIの皆さんなんかも仰っていた、
投資家との関係構築がある種のリスクヘッジになるという部分でしょうか。
FUNDROPというサービスを行っているONE DROP INVESTMENT社さんがどういった気持ちで不特法の事業（不動産クラウドファンディング）を始められたかは伺っていないので詳しくは分かりませんが、
少なくともこうして年頭に明らかに投資家有利な案件を組成してきたことは、
やはり投資家との関係を構築して、機動的に資金を確保して事業を大きくしていこうという意志を強く感じますね。
なかなか毎回はこういった案件を出すのは難しいだろうと思いますので、
事業者さんの還元したいという気持ちを強く感じる今回、
私自身もある程度厚めに投資したいなと思っています。
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一応、まとめも書いてみます。
１．想定利回り8%の高利回り案件！
２．運用期間が3ヶ月、運用終了後は事業者の固有財産に戻す予定との記載有
３．劣後出資30%+マスターリース有でリスク緩和策が豊富！
４．郊外の駅からやや遠い土地を借地権として使っているため基礎的な利回りが高い
５．築30年とやや築古ながら建築水準が高かった頃の物件で管理状況も良好と推測
６．建蔽率、容積率が郊外の割に準工業地域で高く、収益性が高い土地
７．募集金額が大きいため、好案件ながら投資出来る可能性は高そう？
こんな感じでしょうか。
ごく一般的な視点で言えば、
ある程度リスクは感じないこともない立地、物件、権利の持ち方ではあると思います。
ただ、そのリスクはほぼ事業者側が負う形で、
一時的＝3ヶ月とはいえ、投資家に利回りを大きく払ってしまうという太っ腹な案件。
今回はさすがに狙い目の案件と言って良いと思います。
私は必ずしも3ヶ月という案件を好んではいませんが、今回の案件は、3ヶ月とごく短期だからこそ、事業者さんのリスク緩和策が非常に光る形と感じます。
運用期間が短いため、前後の空白期間を入れると、若干利回りは下がるとも言えるかもしれませんが、そのデメリットを補って余りあるリスク緩和策が取られており、
個人的には良い印象を持った案件でした。
尚、今回案件は1月18日の12時からの先着にて募集開始ですが、
FUNDROPではスマートフォンを使ったeKYCでの登録にも対応しているため、
今週の内に投資家登録を完了していれば、まだ当日には間に合うかなと思います。
今回案件はサービス案件という印象がかなり強く持てますので、
既に登録されている方はもちろん、まだ登録されていない方もご興味が出ましたら、
投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、FUNDROPのお年玉特別企画の案件についてご紹介しました。
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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
