すっかり不動産クラウドファンディング界の安定勢力と化してきた、
FUNDROPから新規案件が来ていますね。
募集日よりかなり前から予告が出されていましたので、
時間も取れるし、これは紹介しよう！と思っていました。
・・・ものの、そのうち本業が回しきれない感じになってしまい、
すっかり途中まで書いた原稿も棚上げになってしまい、
結局、募集日までかなり近い段階での紹介となってしまいました。
毎度ながら時間不足感があるので、少しサッパリ気味な記事にはなりそうです。
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ともかく、早速概要を書いてみます。
案件名：FUNDROP 6号「東京都中野区」賃料保証×インカム
募集金額：5600万円
目標利回り：5.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：3/3 12時～3/15一杯まで（先着式）
募集金額、利回りは程々、運用期間は普遍的という感じの案件です。
まあ、新興事業者、非上場系と考えればそこそこ大きめな案件とも言えそうですが、
既にある程度実績も積み上げている事業者の案件としては程々のボリュームですね。
FUNDROPに関してはASSECLIなど似たような中古物件を運用する事業者に比べて、
早期償還がなく、投資家に手堅いインカムを提供し、
事業者は投資家からもらった金額を中長期の視点で活用するという形のようですね。
ですので、利回り的には少し他の事業者より低い場合でも、
運用効率が良いので意外と率の良いリターンになるのかなと思います。
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住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都中野区大和町4-17-5
アクセス
JR中央線「高円寺駅」徒歩15分
西武新宿線「野方駅」徒歩15分
一頃よりどこの事業者さんもこのあたり、都内西部の案件が増えてきた気がします。
雰囲気は良いものの、ややレトロな街並みが残るあたりでもあるので、
バリューアップがしやすいということなんでしょうか。
何とも素人の私には伺い知れない部分ですが、
何らかトレンド的なものの移り変わりがあるのかもなーなんてことも思いました。
さて、今回の物件ですが、一言で言えば中野区の中ではやや郊外的な雰囲気があるというか、利便性が多少劣る地域という印象があります。
劣ると言ってもあくまで一等地を多く抱える中野区の中でというだけの話で、
ごく一般的には好立地ではありますが、意外とこの地域は駅までは遠めですね。
以前も書いた話ですが、中野区は左右が狭く、南北が広いという特徴があります。
千葉県の形にもちょっと似てるようなくびれもありますし、
そして南西側はウサギの耳のように突き出している部分もあるので、
区の中のどこかということで雰囲気が大きく異なります。
どうしても23区は都心に向かって放射線状に路線が通っているので、
中野区で言えば、東西方面の電車ばかり。
それなのに中野区は南北に広いということで、区の中を行き来するのは意外と難があるというか用事がないとそういう動きはしないのかもなーなんてことも思いました。
今回物件は大和町ということで、東西に走っている中央線の高円寺駅と、西武新宿線の野方駅の間あたり。すぐ隣は杉並区なので区の中では郊外…とまでは言わないですが、
どちらかといえば都心から離れた地域ということは言えますね。
また追ってちゃんと見てみますが、周辺の公示地価も4~50万ということで、
高いと言えば高いものの中野区の中では価値の低い方の立地ではあります。
※参考URL（見やすい地図がありました）
中野区住人が選んだ住みやすさ抜群の街BEST5【利便性が良い区】 | 東京23区住みやすさランキング
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さて、今回案件のキーポイントは【借地権付 1棟アパート】であることです。
借地権の説明は既に色々な案件で借地権案件が出ているので、割愛しますが、
土地が所有権である場合に比べて、借地権割合という目安の数字を参考にしたくらいの価値まで評価額が下がるので、ざっくり言うと、価値が毀損するリスクは上がり、
逆に面でしかなく縦方向に伸びない土地という部分が小さくなり、建物の割合が増えるので、利回りは上がるということになります。
そのため、好立地の借地案件であれば毀損リスクを限定的に保ったまま、
利回りを上げられることになり、重宝します。
自身で建物を所有権として持つ場合には底地を持っている大家さんとの関係、借地と底地の独特なルールなども色々絡んでくるので、難しい運用になりますが、
クラファン的にはリスクと利回りが上がるのみなので、案件としての良し悪しにはマイナスの影響をそれほど与えないのかなと思います。
尚、借地権割合は一般に都心の超一等地であれば土地の権利と近い数字となり、
郊外・田舎に行くにつれて低い価値となります。
「路線価」と共にネット上で確認が出来ますので、ご興味のある方はご自分の自宅や会社周辺がどんな借地権割合や路線価なのかなど、調べられると面白いかもしれません。
物件周辺は「C」＝「70%」とまずまず高い数字でした。
近い地域でも「D」＝「60%」の場所もありますね。境目というあたりのようです。
では、それを踏まえて物件の価値を積算価格的に見てみます。
土地の面積は133.11平米ということですので、これを周辺の公示地価や路線価で見て、
そして借地権割合を掛けることで大体の物件の土地代が分かるということになります。
公示地価で見ると周辺に約46万という数字がありました。
路線価は約36~38万くらい。
とりあえず36万で見ると約3350万、46万で見ると約4300万。
都心なのでもう少し実勢価格で見ると高いかもしれません。
ざっくり55万で見てみると約5100万。
劣後出資20%を足した募集総額は7000万円ですので、
建物代も含めた場合に大体、計算は合いますね。
少なくとも違和感のある案件ではないと分かります。
若干、築古の物件ということも勘案すると価値を高めにつけているような気もしますが、（その分、利回りもやや低めですし）
とはいえ、マスターリースがついていて劣後出資が最近多い10%ではなく20%あって、
しかもFUNDROPの場合はインカム型の組成が多く、早期償還が今まで発生しておらず、更に言えば、他の事業者さんと違って（COZUCHIも同様ですが）、インカム部分とキャピタル部分の会計が分かれているため、
万が一、出口の売却のところで損失が出たとしても、それは劣後出資者が優先的に負担してくれ、投資家のインカムでの利益を食わない形でファンドが運営されているので、
（ただし今までがそうであったというだけで、今回がそうなのかは成立前書面で確認する必要があります。
そのあたりを変えるには定款変更の届け出がいるのでは？と思いますので変わってはいないかと思いますが）
借地権案件であるというリスクの上がっている部分は、
マスターリース、劣後2割、インカムとキャピタルの分離という3点で充分過ぎるほど補完されていると言って良いのではないかなと思います。
また、優先出資者と劣後出資者の利回りには多少の差がつけられているため、
その分、利回りが下がっているというマイナスの考え方もありますが、
逆の言い方をすれば劣後出資者の利益がある程度確保されているため、劣後出資毀損より前の段階でのクッションも厚いという形なので、この部分でも安心感はありますね。
正直に言えば利回りもやや控えめですし、地味な部分もある案件ですが、
立地も悪くない上に、いくつも元本を守るための仕組み、状況があるため、
良案件ではないかなと思います。
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例えば、昨日ご紹介したASSECLIの案件と比べると、
同じ12ヶ月運用の案件でも、こちらの方がだいぶ堅い案件と言えそうです。
人にどちらかしか勧められないとしたら、こちらをおススメしますね。
というか冷静に考えたら、こちらの方が良い案件だなと思いました（笑）
（とはいえアセクリの案件も取得金額は非常に安く、バリューアップの余地はかなり大きめであり、これはこれで掘り出し物の物件という印象で、良い案件という記事には嘘はありません笑）
ただ、私個人としては事業者が所持している不動産のいわゆる「資金化目的」な、
インカム型で投資家に長期間提供して、利ザヤを稼ぐというタイプの案件より、
早期償還があるとしても、売却してキャピタルを狙いに行くタイプの事業者の案件の方が好き嫌いの中で好きなので、
（リスクは当然上がるものの、事業者が大きくなるスピードはこちらの方が速くなりそうで、
応援し甲斐があるという感じでしょうか）
今回はアセクリに投資してしまいましたが、フラットに考えた場合、利回りも0.5%の違いしかないですし、立地もこちらの方が余程良いので、
2つを比較した際にはこちらの案件の方が全体的な評価で言えば上かもしれません。
というわけで、少し地味目な案件でもありますが、
総合的に見ると、充分、多くの方にお勧めできる案件と言えますね。
特に手堅いインカム型案件でもありますので、
クラファン投資の初級者の方でも投資しやすいタイプの案件ではないでしょうか。
尚、今回案件は3月3日の12時からの先着にて募集開始ですが、
FUNDROPではスマートフォンを使ったeKYCでの登録にも対応しているため、
今日明日の内に投資家登録を完了していれば、まだ当日には間に合うかなと思います。
既に登録されている方はもちろん、まだ登録されていない方もご興味が出ましたら、
投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、FUNDROPの新規案件（中野区案件）についてご紹介しました。
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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
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