おはようございます。NNSです。
GWも元気にお仕事を頑張ろうと思います。
そんな私です。
さて、タイトルの通りですがCOZUCHIからフェーズ案件が2つ来ていますね。
案件名：六本木事業用地Ⅱ フェーズ3
募集金額：3億5200万円
目標利回り：7%
運用期間：15ヶ月
募集開始：5/4 19時～5/10 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※前回ファンドに出資されている方が優先権を保有する形です。
住所
東京都港区六本木七丁目
アクセス
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩8分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分
案件名：広尾区分店舗 フェーズ3
募集金額：6000万円
目標利回り：4.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：5/4 19時～5/9 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※前回ファンドに出資されている方が優先権を保有する形です。
住所
東京都港区南麻布４丁目
アクセス
東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか
いずれもフェーズを3まで進めており少額かつ前回投資家に優先権があるファンド。
そのため、新規に投資申し込みをして当選出来る確率は低いだろうと考えられます。
…ということで記事も別に書く必要はないと言えばないのですが、
一応、小ネタ的に書いても良いかなと思って書いています。
まず、自分自身の状況について書きますと、
六本木：20万投資
広尾：非投資
こんな状況になっています。
六本木は過去を見返したところ、色々ゴタゴタがあった時の優先投資でした。
優先的に投資させていただいた分がこうして少し時間がかかっている・・・
良いんだか悪いんだかですね（笑）
広尾は初回に落選して以来、ご縁なしという感じです。
で、今回の私の作戦ですが、、、
【六本木は引き続き投資する】【広尾にも一応申し込みはしてみる】
こんな感じです。
少し資金的に余裕があるので、参加してみます。
まあ、普通に考えて六本木がただ単に今まで通りの投資額で当選して終了。
となるだけだとは思いますが。
今回の2つですが、話のキモとしては、
【六本木のフェーズ3はさすがにフェーズ多すぎない？ってか大丈夫なの？】
というところだと思います。
私の感想としては「大丈夫寄りの大丈夫では？」って感じでしょうか。
正確には少し思惑とずれているのは事実だと思います。
そもそもはフェーズ分けなんて生じないはずの案件でしたからね。
共有持分を取得、もう一人の共有者をくどいて高値で売却。
これで終わる話だった。
でも、恐らく古くからの地主さんで古めかしいとはいえ、
収益物件をお持ちの方ですから、思い入れ等もあるんでしょうね。
そういう風にお金だけでは解決出来ずにズルズル来ている感じ。
ただ、全くの没交渉というわけでもないようなので、
法に則って処理すれば時間は多少かかるにせよ、進むのは間違いないかと思います。
進んでしまいさえすれば、前面道路がやや細いとはいえ、超一等地ですし、
取得価格は本当に安いので、これはもうプラスが出るのはかなりの高確率でしょう。
なので、私は信じて待っていようと思います。
実際はもっと運用期間も短く出来る可能性もあるのでは？とも。
やはり地上げ的な部分もあるTRIAD社のような業態だと、
思ったタイミングで売却まで行けないことも多々あるんだなーと思います。
そういう意味では不特法との相性はある意味では悪いのかも？
無論、投資家資金で銀行などが価値を見出しにくいアップサイドが取れる物件を買ってこられるというのは相性の良さも感じますが、
こういう部分を見ると相性の悪さもあるかもなーなんて感じます。
いずれにしても、この案件は私としてはそれほど心配していないので、
このままGOしようと思います。
もう一つの広尾に関してはインカム型なので、
そもそも【フェーズという言葉が正しくないのでは？】なんてことも思います。
フェーズというよりは1期、2期、3期のように、続くことが当たり前というニュアンスで募集していた方が本当は適切かもなーとも。
インカム型が長く運用され続けるのは、
正直当たり前というか「あるべき姿」ですからね。
無論、30年も40年もやっていると不動産の劣化などで価値の漸減があるでしょうから、
永遠に同じ価値でカウントするのは違うでしょうけれども、
3～5年くらいならおかしなことではないかなと思います。
というわけで、個人的には都心の案件ですし、価値は堅いと思っているので、
あまり深く考えずに投資を続けていこうと思います。
さすがに六本木がもう1回フェーズと言われたらちょっと…ね。
ってなりますけども（笑）
個人的には最大限長く書いているだけで、実際はもう少し短く高くなるのでは？
と想像しています。そうなることを願いたいですね。
以上、今回はご紹介というよりは私の感想とスタンス紹介で終わります。
一応はHPへのリンクも掲載しておきますので、ご興味のある方はアクセスください。
また、六本木案件の初回の考察記事も一応置いておきます。
今以上にダラダラ書いている文章ですが、
参考までにご一読いただけたら嬉しく思います。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
