大人気の不動産クラウドファンディング事業者、
COZUCHIから、久しぶりに高利回り案件が出てきましたね！
（久しぶりと言っても1ヶ月ぶりくらいですが笑）
ここのところ、ユニークな案件や独自性の強く利回りの上振れの可能性を感じる案件こそ出ていましたが、単純な想定利回りが7%以上という案件はなかったので、
【久しぶりに来た！】という気持ちになった方も多いのではないでしょうか。
案件としては、前身のWARASHIBE時代にインカム系案件として運用開始された「港区広尾Ⅲ」での一棟ビルを、運用をビル全体に拡大した上で再度募集するという内容。
当物件は高い安定性がありTRIAD社が長期保有していたものの、
今回、3Fと4Fのテナントが退去することになり、インカムが一時的に失われる反面、
リノベーション工事と適切なリーシングにより賃料改定が狙えるため、このタイミングでインカム+キャピタル型の案件として売却を目指すことになったとのことです。
上記の経緯もあり、【港区広尾Ⅲ】の出資者は元の出資額を上限として投資申し込み額が確定されるという案件とも記載されています。
が、こちらの案件は私の記憶が正しければ、「募集額 3500万」という小型案件でしたので、その時代の出資者全員がサービスに残っているとも限らないでしょうし、
あまりそこは【投資しづらいのか！】等々、
それほど気にしなくとも良いのかなーとも思いますね。
むしろ特別優先出資+一般募集の総額が4.5億というCOZUCHIとしては、
さほど大きくない枠の案件ということの方が問題（？）かもしれません。
立地としては都心の超一等地と言える広尾であり、
更に言えば、広尾駅周辺でありながら渋谷区ではなく、
（本来、広尾は渋谷区ですが、広尾駅は港区南麻布に所在しており、駅の東側は港区です。）
何と言っても【港区南麻布】というネームバリューのあるアドレスであることから、
COZUCHIのファンドページに記載のあるように、
【5,6億近辺の物件は富裕層の自己利用や投資目的での保有】に向いていそうです。
ファンドページの物件画像をご覧になっていただければ分かる通り、
スタイリッシュなコンクリート打ちっ放しの物件、RC造。
実は築年数はそれなりに経っているようですが、
それを感じさせないデザイン性があります。
ページにも記載されているようにRC造は減価償却までの期間が木造の倍以上と長く、
そういった意味でも富裕層にとっては、
所有が節税効果を持つ面も、地味に注目ポイントかなとも思います。
単純に言って「広尾で7%だから買い！」という言い方も出来そうですが、
深堀すると、その他にも注目ポイントが散らばっている案件かなとは思いますね。
また、いつもと同様の観点からも物件を見ていきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
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また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、昨月、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年8月31日(水)23:59」とのことですので、
例えばですが、8/31に会員登録をすると、
10月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
本案件で参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：広尾 一棟ビル
募集金額：2億2500万円+2億2500万円
目標利回り：7%（インカムゲイン 2.5%+キャピタルゲイン 4.5%）
運用期間：12ヶ月
募集開始：8/17 19時～8/19 13時まで（2億2500万円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/20 19時～8/23 13時まで（2億2500万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
一言で言って、良い案件だと思います。
ただ、今や押しも押されぬ不動産クラウドファンディングのトップチームになってしまったCOZUCHIとしては案件の募集金額が大きくないため、
なかなか熾烈な倍率にはなってしまいそうだなーとは思いますね。
私自身も投資したいなとは感じた案件ですが、投資出来る気はあまりしていません…
いや、訴求記事でそんなこと書いたらダメなんですが…
一般枠の2.25億はかなりの高倍率になりそうだよなとは思います。
特別優先権をお持ちの方の中の一定数はここで使うという判断をいかにもしそうですが、使って投資出来るかもどうかなーというところですね。
資金に余裕のある方はダメ元でトライというのもありでしょうし、
そこまででない方は当選するか未知数だと投資金額を決めづらいですから、
そういった意味で微妙な部分もありますよね。（というか私の話ですが笑）
でも、なかなか倍率的に投資出来なさそうな案件に出資したいから、
特別優先権を使うというのが本質なわけで、、、
何だかジレンマを個人的にも感じました。
だったら、「もういっそ、市ヶ谷案件のように倍率が少し落ち着いているところで確定させても良いじゃないか」ともう一人の自分が言っています。
とりあえずエリクサー使えない派は一旦、そのことについては保留しようと思います。
以上、私のボヤキはここまでにしますが、、、
ともかく【超高級な広尾界隈かつ、港区南麻布でアドレス的優位性】
【スタイリッシュなコンクリート打ちっ放し・RC造、富裕層への訴求感も高い】
といったような物件ですね。
投資家的にも信頼性のおける【物件】だと思います。
私は正直、建築に興味が薄く、（音楽の手習いをしていた割に絵は「画伯レベル」なんですよね…）あるいは富裕層の暮らしへの憧れも全然ない…
ということで、こういったセンスは皆無なのですが、そういった私が見ても良い印象を持つのだから、興味のある層、対象の方々には強く訴求するだろうなーと感じますね。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都港区南麻布五丁目
アクセス
東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩4分
住所は会員限定情報のため南麻布5丁目までの記載となっています。
更に成立前書面上の記載も地番のため、正確な住所を掴むことは出来ません。
が、ファンドページの概略の地図と物件画像を照らすことで、
所在地の確認は比較的しやすい物件かなとも思います。
私自身は物件の写真に郵便ポストがあったため、
ポストの位置、一方通行、進入禁止の位置で所在地を確認しました。
念のため、私の方では記載しないでおいておきますが、
正確な所在地を知りたい方は是非、ご自身でお調べになってみてください。
アクセスについては前述の通り、広尾駅から徒歩4分という利便性があり、
尚且つ、住所は広尾駅が南麻布に所在している関係で、
その東側に当該物件がある＝広尾駅周辺かつ【港区】となります。
パンピー（死語）的には渋谷区だって港区だって良いじゃないか！
と思わないでもないのですが、やはり富裕層や投資界隈の会社さんからすると、
港区なのか渋谷区なのかはまるで評価が変わってくるようです。
渋谷区って言ったって広尾って住所だったらキラキラしてる感じしますけどねー。
でも、まあ、ただ「麻布」は高級感を感じる名前ではありますね。
私自身もカフェのアルバイトを始めた当初に「お金持ちのお客さんが多くて、のんびりしてるから麻布十番のヘルプは難しくないよ」と言われて行った時、
実際、そういうお客さんも多くて、
【金持ちの余裕ってこんな感じかー】みたいなことを思いましたね。
赤坂のあたりの自分のお店だとビジネスマンが多くて、
タイムリーに接客しないとお叱りを受ける感じがありましたし。
「犬の散歩しながら来店してきたおばあちゃんがテラスで一服…」
みたいなの、本当にあるんだなとか思いました（笑）
実は南麻布や広尾は【交通網】ということを考えると不便な部分もあったりします。
例えば当該物件も、広尾駅までは近い反面、他にはこれといった駅が近隣にない。
そういう意味では意外と不便な部分もあると言えばあるのでしょうが、
【それが逆にいい】みたいなところも意識として恐らくあるんですよね。
交通網が非常に発達していると訪ねてくる人も多く、騒々しい街になる。
用事がない人は来づらいという立地感が逆に高級感、隠家的な雰囲気を出せるとも。
それこそ世田谷の方の高級住宅街だと起伏も激しい、道も広いとは言えない、駅からも遠い・・・みたいなところでも、
逆にそれが高級住宅街の雰囲気の形成の一助になっているというのもありますからね。
無論、広尾駅が徒歩4分ということで、本質的には便利な立地ですが、
利便性最重視で選ばれる！という立地とはまた少し違う面もある立地ですね。
ちなみに今回対象の物件は、正確な所在地が掴めたため、
テナントについても一部確認が取れたのですが、1Fも2Fも飲食店。
普通であれば、こういったご時世ですからテナントの一部が飲食店であることはリスクを孕むと考えた方がベターかもしれません。
が、この2店舗はいずれも様々な市況変化、それこそコロナ禍なども乗り越えて、
長期で営業されているお店で、それこそ食べログなどの評価も非常に高く、
古くから多くのレビューがされている店舗でした。
いずれも【隠家】【大事な人を招待するに相応しい】という評価がされており、
この物件の基礎的な価値に一役買っているでしょうし、
また、あるいはこの物件の質の高さが、
そういった質の高いテナントの長期賃貸を生んでいるということも言えそうです。
「本物件は2019年の仕入れ検討時では、利回りとしてみると相場程度でしたが、TRIAD社により調査を進めると、売主が自己利用し、テナントニーズを意識したリーシングが行われていなかったため相場よりも低い賃料設定がなされていることが判明しました。」
「本ファンドを組成するまでの3年間、本物件は収益物件として購入したい投資家から複数問い合わせがある一方で、TRIAD社は資産価値を維持およびバリューアップを行うために、17項目にわたる修繕工事を取得後から現在まで継続的に行っています。 具体的には、専有部分にあった配電盤を共用部分へ移設することで建物管理およびテナントの利便性を上げ、かつ広尾エリアの高級志向の客層をターゲットとする商業系テナントの誘致を目的とし、最適なリノベ―ションの実施をすることで賃料単価の向上を図りました。 そのようなTRIAD社による緻密な運用の結果、現在の賃料坪単価は取得当時と比較すると約33％上昇しています。 さらに今回3,4階を新たにリノベーション工事を行い賃料改定を狙うことで、取得当時と比較し、賃料坪単価は約47％の賃料上昇となる見込みです。」
ファンドページにはこういった記載もありますので、
今後、テナントがどんな風に変化していくかは、少し分からない部分もありますが、
プロフェッショナルであるTRIAD社が2019年から継続的に保有することで、
物件本来の価値に年々近づいており、売却対象である富裕層の投資家等に最も訴求出来るテナントのリーシングが更に進められていくんだろうなとも感じますね。
と考えてみると、本案件は単純に言って良い案件という印象が持てますが、
更に加えて【穴がない】感もありますね。
そして、既に物件をTRIAD社が所有済であり運用開始までに障壁がないことも安心。
いわば、3割30本30盗塁（トリプルスリー）的な魅力を感じる案件です。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：107.22㎡
建蔽率：指定80％
容積率：指定400％
用途地域：近隣商業地域
権利：所有権
大きさが100平米強と小さめの戸建てくらいなので、
都心にちょうど良い面積と言えるでしょうね。
この【ちょうど良い感】が富裕層投資家の方などに訴求しやすい印象を持ちます。
物件画像の通り、当地は角地で土地の形も綺麗ですし、
建蔽率・容積率も大きく、用途も「近商」ですから収益性も高い。
もっと言えば古くからある町の土地ですが、借地などではなく【所有権】ですので、
そういった意味でも、使い勝手の良い土地でしょうね。
まずはいつも通り、周辺の公示地価について調べてみました。
港区内の当物件よりもう少し広尾駅に近いあたりで1平米200万円、
もう少し遠いあたりでは180万円くらいということでした。
いやー、ほんとお高いなーって感じです。
1/10でも高く感じる私にとってはもう高嶺の花子さんどころじゃないですね・・・
雲の上くらいの感覚です。
ちなみに渋谷区広尾で駅から当該物件より少し近いあたりで、1平米180万、
当該物件より少し遠いあたりだと1平米あたり130万くらいということでしたので、
やはり広尾より南麻布の方がほんの少し価値が高い土地ということは言えるようです。
当該物件の土地は、1平米あたり公的な価格で200万くらいですので、
面積で掛けると土地の価値は2.1億くらいということになります。
ただ、毎度同じようなことを書いていますが、
港区南麻布、広尾駅徒歩5分圏内、収益性の高い近商地域・・・
ということで、公的な価格と実勢価格は大きく乖離しますので、
1平米あたり公的な価格の倍額までは問題なくいけると考えて、
単純に倍で計算してみます。そうすると4.2億。
素人のヤマカンですが、大体、4.2億くらいの土地の価値はありそうですね。
建物の価値もRC造で長く維持されるものですから、
実際の物件としての価値は5億以上は優にあるのかなーとも感じますね。
以上からすると、この物件を劣後出資を合わせた5億で運用するというのが、
変な案件ではないのは明らかですし、素人の印象論ではあるものの、
むしろ結構、お得な印象も持てました。
TRIAD社のリーシング力で価値がバリューアップされれば、
キャピタルゲインもしっかり拾えるのでは？と思います。
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そろそろ、まとめます。
１．既に運用実績のある都心の一棟ビル運用の案件！
２．利回り7%と久しぶりに高水準の想定利回り！
３．広尾駅徒歩4分ながら駅東側のため【港区南麻布】であり非常に高価値のエリア！
４．築古ながらRC造、コンクリート打ちっ放しでスタイリッシュで古びない物件！
５．TRIAD社が3年がかりでバリューアップに努めた物件の最終フェーズでの運用
６．立地・面積・建物の魅力・テナントの安定感など穴のない手堅い印象の物件
７．価格帯、物件のRC造など富裕層投資家の需要に非常に近い商品設計
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
いやー、書いてみて本当に【穴がない】という感じがしましたね。
反面、【爆発力的なものは感じない】というのは、
贅沢な物言いかもしれませんが、少しだけ思ったりもしました。
恐ろしく利便性が高い立地とか、特殊事情で非常に安い価格での取得とか、
付近の大規模な再開発でキャピタルが大幅に狙える！とかというものでもない。
今時、野球で例える人も少なくなってきているかもしれませんが、
3割30本30盗塁出来て、守ればショートで、尚且つスイッチヒッター！
みたいな魅力でしょうか？（実は野球はあまり詳しくありません笑）
シンプルに「非常に良い案件」だと感じました。
こういった穴のない感じをCOZUCHI案件で抱いたのは、、、
COZUCHI新規ローンチ当初の【平塚案件】以来かなーと思います。
こちらの案件とは全然方向性も違いますし、
その案件自体は投資が出来なかった案件なので詳細は結局見られていませんが、
久しぶりに、こう、すっきりとファンドページを読み終えられた感じでした。
募集金額があまり大きくないため、当案件で勝負！であるとか、
当案件に投資するために新規登録！というのは何とも言いづらいところがありますが、
参加しないことには当選も出来ませんので、既投資家の方も自分の資金配分や当選した時の準備が追いつくかなどを思案の上、ご参加されてみても良いのではと思いますし、
新規登録をして投資を検討する方においては、
こちらの市ヶ谷案件×2の募集期間がまだしばらくありますので、
平行してご検討されるのが良いのかなとも思います。
今回書いてみて、自分自身、この広尾案件については良い印象を持てましたので、
投資申し込みはダメ元でもしてみようかなと思いました。
金額やどのような形で申し込むかはもう少し思案してみようと思います。
以上、COZUCHIの新規案件（広尾・南麻布案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
