不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、
今回もまた開発型の新規案件が来ましたね！
総額が5.6億円とCOZUCHIとしてはそこまで大きくない案件のため、
投資出来るかどうかというところも一つキーポイントにはなる案件ですが、
（毎回同じ表現で済ませる私…笑）
今回も【応募金額の一部が当選する「部分当選」方式】を導入することになっていますので、投資金額がなかなか読みづらいという難点はあるかもしれませんが、
【投資参加自体は出来る可能性が高い！】と考えて良いのではないでしょうか。
利回りが今回もやや低いということで見送る方もいるでしょうけれど、
少額でも参加しようと考える人もいそうなので、
5.6億という金額が結果的に大きいのかどうか、何とも判断が難しいところです。
そのあたりも含めて、次から早速紹介していきたいと思います。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ1
募集金額：5億6000万円
目標利回り：4%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 3.9%）
運用期間：11ヶ月
募集開始：2/27 19時～3/3 13時まで（抽選式・部分当選有）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回案件は前述の通り、【部分当選】があります。
そのため、当選する確率は普段より非常に高くなっていると思われる反面、
自身で投資金額を主体的に選ぶことが出来ないデメリットもあります。
部分当選として減ることも勘案してあえて大きな金額で応募して、
結果的に自身が望む投資金額となることを狙うことも可能ではありますが、
万が一、満額当選となった場合に払えない、大きなリスクを負ってしまうような金額での応募は自身、事業者にとってもややこしくなりますので、
しないように注意されてください。
事業者側もファンドページにて下記の注意書きを行っています。
※当選確定後に入金をキャンセルされた場合は、今後ファンドへのご出資をお受けできない場合がございますのでご注意ください。
※部分当選の場合においても、応募いただいたすべての投資家様が当選しないこともございますので、ご了承ください。
案件としてはJR山手線他が走っているターミナル駅である、代々木駅から徒歩2分。
という絶好の立地の土地を開発するためのフェーズ1といった内容です。
開発に必要な各種許認可の取得が完了するまでを11ヶ月間と想定し、
取得完了を持って、当該土地の正味の価値が上がったことを事業者である、
TRIAD社が再評価し、キャピタルゲインを払うという案件です。
早い期間で許認可が取れた場合、もしかすると、短期間で価値が上がったという評価でキャピタルが上振れする可能性もあるかもしれません。
もちろん、これは同じ事業者が買い直すわけですから、基本的には期待するべき部分ではないですが、短縮の可能性有とは記載があるので、
ちょっとだけあったら良いかもなーくらいには思っておこうと思います（笑）
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目
アクセス
JR山手線、中央・総武緩行線、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅 徒歩2分
今回もCOZUCHIの案件らしく、
超一等地かつ都心のやや西側が対象エリアになっています。
以前あった北参道案件の対象物件からもそれほど遠くないあたりが対象ですね。
当案件はいつも通り、正確な所在地がファンドページ上は伏せられていますが、
ファンドページ上に当地そのものの写真が出ている、
詳細な位置が分かる地図が掲載されているなど積極的に隠したいという印象はなく、
誰でも正確な立地を把握することは容易ですので、是非探してみてください。
今回は案件名こそ千駄ヶ谷開発となっているものの、
もちろん住所が千駄ヶ谷なので正しいとは思いつつ、
【このあたりってあまり千駄ヶ谷という印象がないエリア】だよなー。
なんてことも思いますね。
代々木駅前開発とかでも良かったのかも？とか思ったり。
というのも千駄ヶ谷と聞くと、
中央・総武緩行線のお隣の駅が、そのものズバリの千駄ヶ谷駅ですし、
そこから徒歩数分のところに将棋の総本山的な、【将棋会館】があり、例えば、中年の星などと称される木村九段（元王位）なんかは千駄ヶ谷の受け師なんて呼ばれたり、
と、千駄ヶ谷＝将棋みたいなイメージが（個人的には）あるんですよね。
そういった立地からはもっと繁華街寄りで、住所こそ渋谷区千駄ヶ谷ですが、
最寄り駅は代々木駅なので、それこそお隣が新宿駅だったり、
【新宿エリア】というようなイメージも多少持てるかもしれません。
もっとも、実はJR新宿駅のごく近い周囲は、東側を筆頭に、
【渋谷区千駄ヶ谷】だったりもするので、
（駅ビルですら千駄ヶ谷の住所のところが多々あります）
そういった意味では大昔の千駄ヶ谷村からの流れなんでしょうけど、
この千駄ヶ谷という地名の指すところは狭義では将棋会館やら千駄ヶ谷駅周辺ではあるものの、広く見ると相当な範囲の名だたる繁華街が含まれる。
という感じのようです。
とまあ、案件タイトル名が千駄ヶ谷開発案件ではあるのですが、
実際は上記の通り、【代々木駅前開発案件】といった趣です。
毎度、立地の良さには定評のあるCOZUCHI案件ですが、
今回もかなりの超一等地が対象であるということは改めて強調したいと思います。
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次はそんな超一等地である土地の価値について考えてみます。
土地
面積：73.63㎡
建蔽率：指定80％
容積率：約600％
用途地域：商業地域
権利：所有権（うち1.42㎡について持分60分の36）
ほんの一部分だけ共有持分が発生しているのが玉に瑕ですが、
建蔽率、容積率共に高い商業地域が対象となっており、
収益性が高い良質な土地であることがセールスポイントですね。
物件の具体的な所在地については、ファンドページ上で、
【本物件のすぐ近くには、通称「ドコモタワー」と呼ばれる「NTTドコモ代々木ビル」が立地しており】と記載されていますので、
タワーが隣にあるくらいですから、建蔽率・容積率が高いのは想像出来るでしょうし、
また、接道している道路が【明治通り】という非常に知名度の高い太い都道ですので、
その時点でかなり価値の高い立地であることは分かるかと思います。
実際、この時点で【利回りは低いけど代替の利かない超一等地だから投資には値する】という判断をされた人もきっといるだろうなとも個人的には感じます。
とはいえ、一応、数字で追って見てみることも大事でしょうから、見てみます。
超一等地が故に、ちょっとした接道の違いで大きく数字が上下する傾向にある、
公示地価で見るよりは、最も保守的な数字とはいえ、
より詳しい数字が出てくる路線価で見るのが相応しいということで、路線価で見ます。
すると、当地は1平米あたり476万と出てきました。
いやー、すごいっすね。500万近い数字が出てきました。
1/10の1平米あたり50万でも都内の一等地、好立地と呼んで差し支えないわけで、
（それこそお隣の埼玉や千葉だったら50万の土地すらかなり珍しい）
その10倍の500万ですから、本当にすごい立地であると言えると思います。
さて、476万を単純に73平米で掛けると、大体、3.5億円という数字になります。
当案件の劣後出資を合わせた募集総額は6.2億円なので、
【さすがに超ディスカウントした取得金額ではない】ということは分かりますね。
まあ、そりゃそうでしょうね。
何でもなんでも超ディスカウントで取得出来るなら、苦労しないって話です。
し、そんな案件なら利回りももうちょっと弾むかもしれませんしね。
ただ、とはいえ、3.5億円に0.8で割って疑似的に公示地価相当にすると、約4.37億円。
建蔽率が80%、容積率が600%の商業地域で、
天下の明治通り沿いで、ほぼ角地に等しい形の立地ですから、
（ファンドページに詳細が書かれていますが「公開空地」が横にあるため、法的には角地とは言われないものの、実質的に角地のような外観で物件が使える）
公示地価相当の倍額は土地の価値を見ても不思議ないレベルの立地でしょう。
実際、開発した後は10階建てという高層ビルを建てるつもりでの取得とのことですし、
以前、ここにあったビルはもっと低層だったため、収益性が低かったですが、
（最初に低層ビルの形で取得した他社不動産会社は、
そのため、もっと取得金額は下げられたんでしょうね。）
現時点では低層ビルに入居していたテナントに立ち退いてもらって、そのビルを取り壊して更地にするところまで前の所有者がお膳立てしてくれているため、
価値も実質的に上昇しており、利回りが低いなどのマイナス要因はあるにせよ、価値を高める準備まではあと1工程（開発許可の取得ですね。今回のフェーズ1組成の主因です。）まで来ているわけですから、
高収益を狙える蓋然性はどんどん高まっていると言える状況だろうなと思います。
極端なディスカウントなどの尖った案件ではないものの、
少なくとも違和感を持つ案件ではなく、
立地の高印象と利回りの低さをどう見合いと考えて判断するか。
といった案件でしょうね。
個人的には少なくとも投資に値する案件だろうとは感じました。
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まとめます。
１．募集5.6億円とCOZUCHIとしてはやや小型の案件
２．【部分当選】有の抽選式のため当選確率非常に高い！？
３．都心の超一等地である代々木駅徒歩2分かつ明治通り沿いのほぼ角地！
４．今回もLAETOLI社、TRIAD社よりそれほど遠くない立地のため運用には安心感あり？
５．現況更地のため開発までに障壁やマイナス材料がなく安心感有
６．建蔽率80%、容積率600%の商業地域であり収益性は非常に高い
７．存在感の高い【ドコモタワー】のごく近くで人通りも多く活気ある立地
こんな感じでしょうか。
ここのところCOZUCHIでは開発案件が多く見受けられますが、
これは開発案件というチャレンジングな案件に挑戦しないとキャピタル等の利益が取りづらくなったという風にも当然考えられるでしょうし、
そういう側面もあるのかなとは思います。
ただ、私はそれとは別の印象も持っていまして、
【将来花咲く種地をたくさん持っておいた方が事業の継続性が高くなる】
みたいな観点もあるのかなーと。
TRIAD社やLAETOLI社自体もそうですし、COZUCHIというサービスもそうですが、
キャピタルが取れそうな土地を仕入れてきて、サクッと売ってしまう方が、
お手軽ですし、投資家も喜ぶのは間違いないだろうとは思います。
でも、それだと常に多くの土地を仕入れて売らないといけないということで、
投資案件や会社としてのプロジェクトを粗製乱造せざるを得なくなりそうですし、
それは持続性にどうしても欠けてしまう嫌いがありそうです。
また、現状では少しマーケットが不安定な雰囲気もあるわけで、
この状況下で小さいキャピタルを積み重ねるのであれば、
将来的を見据えて有望な種地を確保して、それを丁寧に育てて、花を開かせてから売った方が事業の継続性にせよ、最終的な利益の大きさにせよ期待出来るのかなと。
無論、投資家はCOZUCHIやTRIAD社、LAETOLI社と命運を常に共にする必要はないわけで、そんな長いスパンの視点にはお付き合い出来ないと思われる方もいそうですが、
既に大人気サービスとなった今、そういった長いスパンでこのサービスを楽しもうと考えられている投資家もそれ相応にはいるでしょうから、
事業者としてもある程度安心感を持って、
長期的な展望での案件管理が出来るようになってきたのかなーとは思います。
そのあたりはやや好き嫌いが分かれる形になりつつあるのかもしれませんが、
個人的には変わらず楽しんで案件参加は出来ている感じですね。
さて、少し前置きが長くなりましたが、今回案件においても、
利回りが4%とやや低い上に開発型/キャピタル型ということで、
どの程度、人気が出るのでしょうか。
前回案件より募集額も多いですし、今回こそ苦戦気味になることも考えられそうです。
ただ、募集金額がひと頃の平均よりはやはり少なめでもあるため、
恐らく満額にならないなどのことはありえないでしょうし、
当然そうは言っても人気案件になるとは言えそうです。
開発型のリスク、事業者リスク、またフェーズ1のためここでリスクが顕在化することは考えづらいとは思うものの、やや利回りは低い。
毎回同じようなフレーズになってしまいますが、
なかなか判断に迷う案件かなーと思います。
ただ、明らかに超一等地と分かる立地であること、
前述の計算から分かるように、無理した取得価格、募集価格ではないことや、
高い収益性が期待出来る土地であることを勘案すると、
フェーズ2以降で化ける可能性も鑑みて、
少額でも参加しておくのはアリの案件かなとは思います。
フェーズ2以降に期待して、やや保守的な価格ながら参加してみようと思いました。
このあたりは毎回最近は同じフレーズになっていますが・・・（苦笑）
もっとも部分当選があるからといって必ず当選出来るということとも違いますから、
（青山案件は結局、当選出ませんでしたしね）
ご縁があるかないか。という部分にはなってしまいますが・・・
以上の通り、案件の規模的に新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、部分当選の可能性が高く、
COZUCHIでの投資を体験しやすい案件にはなっているのは確かかと思いますので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（千駄ヶ谷開発案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
