【不動産クラファンガチ勢】のCOZUCHIから新規案件が出ましたね！
今回またしても興味深い案件です。
ざっくり書くと「共有持分の売買による高キャピタルゲインを狙う案件」
そして【利回り10%で6ヶ月！】ということで、
よくもまあ、こういう面白い案件を次から次へと作れるなー。
といった感じの内容です。
ほんと、つい褒め言葉として【よくもまあ】が出てきてしまいますね。
人それぞれ不動産クラウドファンディング等のクラウドファンディング投資、値動きのないタイプの投資をする上で大事にしていることって、色々あるとは思うのですが、
個人的には別に大事にしているという気持ちはなかったものの、結果的になってるなと感じるのは「ワクワクするものには投資したくなって投資してるな」ってところです。
COZUCHIの案件はそれが毎回あるから、
つい応援したくなったり、投資したくなったりするんだろうなと思います。
ただ、一つ言えることとすれば「ワクワクするだけ」だったら、
ワクワクはするけど投資したくはならないんですよね。
全くならないかっていうとそうとも言えませんが、投資として、これは！
という気持ちにまではさすがにならない。
そこはシブチンの自分としてはシビアに見られるところではあります。
それに対して、COZUCHIはワクワク感、ユニークで興味深い気持ち、そして実利の部分が成り立っているから前向きに検討したくなるんだろうなと思います。
事業者としては不特法事業者として老舗とはいえ、会社規模ではまだまだというところもあるので、その部分は頭の中に置き続けないといけないとは思いますが、
見て読んでいるだけでも楽しいので、投資有無は別にしたとしても、
案件だけは毎回見ておくと、勉強になる部分もあるんじゃないかなー。
と個人的には思いますね。
尚、先日お伝えしましたように、当ブログ（等の一部メディア）の広告リンクをクリックした上で新規登録することで、Amazonギフト券2000円分プレゼント！というキャンペーンが先着1000名様で行われています。
既に人気事業者となっており多くの方が登録していることもあり、すぐさま1000名到達とはなっていないようで、今のところはまだ続いていますので、
ご興味のあります方は是非、ご登録を検討なさってみてください。
そして当ブログをお選びいただけます方は、下記のリンクをどうぞご活用ください。
-------------------------
さて、案件の話に戻って、早速概要を見てみます。
案件名：六本木 事業用地Ⅱ 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン9.9%
募集金額：3億2000万円
目標利回り：10%
運用期間：6ヶ月
募集開始：11/25 19時～11/29 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
ちなみに先に大事な部分なので書いておきますが、
本案件は【優先枠】があります。下記に引用します。
本ファンドでは、10月12日19時頃から19時38分頃にかけて発生したシステム障害を受けられた方々に下記の通り、優先枠を設けます。
【対象者】 10月13日に配信された以下のメールの受信者 件名「10月12日発生のシステム障害についてのお詫びとお知らせ」
【募集方式】 20万円までの申込みは当選確定、20万円を超える申込みは20万円を超える部分について抽選
これについてちらっと解説すると、10/12の当該時刻にCOZUCHIローンチ後の第4弾案件「平塚案件」のキャンセル分の先着再募集があったものの、
【平塚案件に応募し、落選した】という人に関しては【応募済の扱いとなってしまっていて先着再募集に応募することがシステム的に出来なかった】ということ、また、
非常に応募希望者が殺到し、サーバーがダウンしたということがあっての措置です。
平塚案件の再募集分を結局どのように扱ったのかは分かりませんが、元々応募していなかった人であれば応募することも出来た状況だったようですので、
もしかするとそういった方が投資出来たのかもしれませんし、公平性を欠くということでそれはノーカウントで事業者扱いの優先出資としたのかもしれません。
そのあたりは過ぎた話ですし正確なところを知りませんので今回掘り下げませんが、
いずれにせよ、というトラブルの中で投資を希望した方が投資出来なかった状況が生じてしまったため、該当する一部の人に優先権が付与されているという状況です。
ご自分が該当しているか否か心配な方は、当該メールを探して、もし見つけた場合には万が一のこともあるので、そのメールを保存されることをお勧めします。
私もちなみに対象者なので、取り急ぎメールは保存しておきました（笑）
で、本題。
今回ファンドですが、表面的なデータで見ると【かなり良い】ですよね。
天下の六本木界隈で利回りは驚異の10%！
（20%からすれば半分ですが、そもそも20%もありえない高さでしたしね）
運用期間も6ヶ月ということでリスク対利回りのバランスも非常に良い印象です。
強いて言えばキャピタルでそのほぼすべてを捻出するという形ですので、
インカムでガッチリ手堅くというタイプとは違いますが、
キャピタルでの配当という危うさを軽減する数々の戦略もHP上に書かれていますので、
そのあたりも含めて少しずつ読み解いていきたいところです。
-----------------------
まずはいつも通り、住所や建物情報とアクセスを見てみます。
住所、建物情報
東京都港区六本木七丁目（正確な住所は非公開となっています）
＜建物情報＞
○建物１ 居宅／木造瓦葺２階建／延床68.81㎡／持分２分の１
○建物２ 共同住宅／鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根３階建／延床186.30㎡／持分２分の１
○建物３ 共同住宅／鉄筋コンクリートブロック造陸屋根３階建／延床201.21㎡／持分２分の１
住所はここ最近の流れを踏襲しており正確な住所が非公開となっています。
これはまあ、【共有持分の入手、転売】という案件の中身からして、そりゃそうだろうなと思うところです。私は気になりませんね。
というのも、共有持分が発生し、そしてそれをそのまま売った人がいる。
ということからして、もう【ワケあり感満載】ですよね。
単純な骨肉の争い的な話かどうかは別としても、相続等により共有持分がどこかの段階で発生していて、そしてその分を早く換金したいからTRIADに売ってしまったという話の中で、もう片方の持分を持たれているAさんとの関係性もあるでしょうし、
色々考えるとこれは住所非公開で妥当な案件だろうなと思います。
ちなみに物件画像がHP上にありますので、所在地がどうしても気になるという方は、
Googleストリートビューなどでお探しになると良いかもしれません。
一応、私自身はここだろうなという物件が見つけられました。
正確にはさすがに分かりませんが、類似する名前の物件が3軒1区画に存在しているところがあり、その内の1つがHPの画像と一致しているので、
恐らくはこの類似する名前の3つの物件が今回の対象なのかなーと思いました。
最高レベルの立地の良さに反して、かなり古めかしい物件なのでストリートビューなどで見つけることは容易い感じ。気になる方は探してみてください。
という特徴から一部では現状の物件は、
名物物件的に知られているというのもあるようでした。
アクセス
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩8分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分
これはもう言うまでもない良さですね。
物件より北側にある乃木坂駅、物件より南側にある六本木駅、その間。
正確には徒歩分数の通り、乃木坂から六本木まで2/3くらい歩いたあたりが物件です。
私はこの3路線だと最も千代田線に馴染みが多く、ビルボードライブ東京とかEXシアターとかライブを見に行く時は六本木駅ではなく乃木坂駅を利用するのですが、
（と言っても、かなり最近はご無沙汰ですが・・・）
EXシアターという六本木駅周辺の会場に、乃木坂駅からちょっと歩いて向かった時に通ったのが、もっとも印象に残っているこの界隈を歩いた時だったかなと思います。
その時に感じた印象ですが、実はこの乃木坂駅から六本木駅に至る南北のあたりは意外と高級住宅街で昔からの店舗があったり、オシャレだけど少しレトロな感じのマンションがあったり、多少ゆったりした雰囲気があるあたりなんですよね。
私が通ったのは物件の界隈ながらもう少し開けた通りだったので、そんな界隈の中の細い道のあたりですから、更に昔ながらな雰囲気があるんだろうなとも思いました。
多少乃木坂から六本木にかけては起伏のあるところもありますが、
それほど住環境として考えた時に気になることはないでしょうし、
第一種住居地域という用途区分ではあるものの、建蔽率60%、容積率300%と都会らしくそれなりに高い建物も建てられる数字になっており、
それでいて駅から近い割に少し良くも悪くも奥まっているので、
【大人の隠家】的な店舗なんかも作れそう。
ということで、以前に比べて六本木という土地の価値も年々上がっている中、またアフターコロナも見据えた中でいかにも再開発のしやすそうな土地かなと思います。
近くには車道もすべてレンガ敷になっている龍土町美術館通りという道があって、
いかにも都会の洒落た雰囲気がありますし、店舗需要が高いというのもそうだろうなーという雰囲気はありますね。
うーん。久しく六本木周辺は行っていないですが、ブラブラしてみると、
昔と違ってまた新たな発見があって楽しいかもなとも思う自分でした。
（もっとも、先日、COZUCHIの六本木案件の物件を見るためには歩きましたが時間が足りませんでした）
---------------------------------
さて、普段であれば次は物件について詳細に見ていきますが、
今回は共有持分絡みの部分を先に考えていきましょう。
まず、ざっくり共有持分とは何かという話ですが、
【相続において遺産分割をしていない状況での自然発生】
というのが一番多いようです。（このあたり私も素人ですのでご了承ください。）
例えば、うちの老母がバタッとなった場合、実家は私と妹が受け継ぐわけですが、
2人でちゃんとした遺産分割をしていない場合は、この実家は2人が共有で持っている形となります。これは1Fが私、2Fが妹とか、リビングが私、和室が妹とかそういうことではなく、全ての権利が二人で共有されている形なので、
非常に流動性が悪くなってしまいます。
どちらかがその不動産を売却したくても、不動産そのもの全体を売却するには2人共の意思が合わないといけないですから、なかなか実行に踏み切れない。
それこそ、早い段階で売却することでの優遇措置が受けられないなども最悪出てきます。
が、実はCOZUCHIのHPにも記載されていますが、
共有持分1/2の自分の持っている権利のみをそのまま第三者に売ること自体は可能。
ということがあったりします。
普通は残りの他者に対して喧嘩を売るようなことなので、推奨はされないでしょうが、
どっちみち上手く話がまとまらないんだからこうするしかない。
みたいに考えて、この形を取ること自体は問題ないということですね。
無論、本来であれば共有持分1/2としてそのままの生の形で売れば今回案件のようにディスカウントした価格での取引となってしまうため、
全員合意の上で、第三者に売る方が本来の物件価格で取引されるため有利ですが、
例えば今回物件のように収益物件が建っている場合だと、
【このまま運営したい】【建て直したい】【売却してお金にしてしまいたい】等、
相続した各々の人の意見に相違が出てきて、難しくなりがちですよね。
縁がない自分ですら、想像がつきます。
それこそ我が実家レベルであっても、もし住み手がいなくなった場合に、売ってしまうのか、賃貸に出すのか、あるいはもっと欲張って（？）隣の家も高齢になっているし、
買い取って一体の土地に出来れば、重曹長屋のアパートくらいは建てられそう…とか考えたらキリがないです。
まあ、これはだいぶ意欲的な考え方ですが、今回物件のように既に収益物件がそこにあるとなると考え方は色々出てくるのが当たり前だろうなと思いますね。
それに仮に親の死去による相続なんかだったら、こういった一等地の土地を持って収益物件を運営されていた方ということは資産も多いんでしょうから、そもそもこの共有持分やその他の資産を適切な形で遺産分割するのも難しそうですよね。
例えば介護をしてたからとか生計を共にしてたからとか、収益物件の運営の手伝いをしてたからとか、個々の事情まで勘案していくと際限なさそう。
あるいは遺言が妥当なのか否かとか。
本当はこういうことをすべて整理して、適切な形で遺産分割出来ればベストなんでしょうけど、二束三文の土地、建物ならばともかく、
天下の六本木の土地で古めかしいとはいえ収益物件が建っているとなると、
なかなか全員の総意で物事を動かすというのは難しくなりそうです。
今回の物件がどうして共有持分になったのかは不明ですが、
（以前からなのか、今回相続に当たってそうなったのかなど）
勝手に妄想すると、少し前に2人の方を対象とした相続が行われ、共有持分としてとりあえず1/2ずつ権利が生じたものの、
その後の遺産分割などで協議が難航してしまって、結局、片方の方はいたずらに長く確定出来ない状態を続けるならばディスカウントした価格であっても第三者（TRIAD）に売って「金銭として確定させた方が良い」と考えた。ということかなと思いました。
こうなると、残された片方であるA氏とTRIADは権利で平等かつ、赤の他人同士ということで、「なあなあ」で賃料などの各種権利の計算をしたりも出来なくなるため、
A氏としては気持ち良い状態ではなくなりそうです。
こうなった以上、A氏としては心情的なものは諸々あるにせよ、もう片方の所有者であり不動産業界のプロであるTRIADに協力して当該不動産の最もよりよい活用をするか、
自身も持分をTRIADに売ってしまうということがベターな選択になるでしょうね。
自身の持分を誰かに売るとなれば、当然共有持分1/2という流動性の悪い形での権利かつ、その片方は既に不動産会社が持っているということで、他の不動産会社に物件を見せてもそこまで良い値段はつかないでしょうし、
TRIADに売るとしても高い値段をつけてくれるかは不明な感じもしますね。
TRIADという会社が世の中的に知られた会社でないとしても、一個人とプロの不動産会社では持てる資金、情報の違いがあるわけで、
このまま共有持分としておいても、A氏が得になることはあまりなさそうですよね。
なので、それこそA氏側も共有持分の分割をすべきなのかもしれませんが、
それについてはAさん側にも言い分というか事情が本当は恐らくあってこういった状況になっているんだろうなーと思いました。
というわけで、事情を知らない投資家がフラットに状況を見る限りでは、
A氏、TRIAD、投資家など全員が最も良い形でプロジェクトを終えられる形としては、
COZUCHIサイトに書いてある、シナリオ1：A氏と共に売却して利益を分け合う。
これがベストでしょうね。
こうすることで、まとまった形で他者へ売却出来るため、TRIADや投資家はキャピタルゲインが稼げますし、A氏も自身単独で売却するよりも高値で売ることが出来る。
先にTRIADに売ってしまった方（仮にB氏）だけは値段の部分で損になりますが、
時間を買った、面倒がなかったということを考えればアリということでしょうか。
ただ、例えばA氏があくまで相続における権利関係などに拘ったり、今の収益物件の形に拘るという話になると、このシナリオは成り立たないので、
シナリオ2：A氏の分もTRIADが買い取り、全体を売却する。
上記のシナリオをA氏との協議で目指すか、
それすら難しそうならばTRIADの方もそこまで長々とこの物件に固執せず、
シナリオ3：買付が入っている別業者へTRIAD分を早期に転売する。
上記のシナリオを目指すということになりますね。
そして、この2つをも諸々の都合ですべて交渉決裂となった場合には、
まず共有持分の解消の手続きを先にして、そうしたことによる不動産の評価額アップという名目を持って、TRIADが投資家に利払いをして償還という、
シナリオ4：共有持分の共有分割によって土地を分割する。
になるという感じでしょうか。
何だか、これってマルチエンディングのRPGみたいですよね。
シナリオ4にもしなる場合は、物件の1/2の権利を入手するために投資家資金を活用。
そして償還にあたっては金融機関に持分の分割したことを不動産評価額のアップとして評価してもらい、必要な金額を融資してもらうみたいな感じになるんでしょうね。
まあ、ほんと一言で言うと「ワケあり感あるなー」って感じですよね。
でも、このワケあり感こそキャピタルが稼げそうな香りがする所以とも言えるかもしれませんね（笑）
ほんとどんな事情で今回こういった形の案件になったのかは分かりませんが、
いずれにしても「高齢化社会」「日本の経済成長に伴って古い形のまま高い価値の土地が残っている」ということを改めて感じさせられる案件ですね。
-------------------------
さて、では、不動産として今回の値付けが妥当なのかを見てみます。
と言っても正確な住所も分かりませんし、3物件の収益性も分からないため、
とりあえず近隣の公示地価、路線価で見て「怪しい話ではないか」というところだけの確認でしてみたいと思います。
現時点で収益物件が建っていて収益が出るとしても、実際は事業用地としての転売なので、解体費なども勘案するとそこはほぼ計算に入らないでしょうから、
こういうざっくりした計算でとりあえずは良いかなと思います。
まず物件周辺の公示地価ですが、あまり数字がないものの、
1つまずまず近いところにあり、1平米あたり387万という数字でした。
この地点は当該物件より立地が明らかに良さそうなので、
この数字よりは当該物件の土地の価値は低いと言えそうですが、
公示地価自体がそれほど積極的な高値をつける数字ではなく保守的な数字でもあるので、それを勘案して、この数字とイコールか少し落ちるくらいの価値の土地。
という風に考えてみたいと思います。
ということで、とりあえずは一旦その数字で単純に計算してみますが、すると、
387万×266平米÷2・・・単純計算で5億1500万くらいとなります。
今回の案件は劣後出資2000万円を合わせた総額が3億4000万の募集ですので、
かなり「破格」な安さということは分かりますね。
六本木の一等地のちょうど良いサイズ（大きすぎず、それでいてある程度大がかりな開発も出来るサイズ感）である300平米弱で、古いとはいえ収益物件が上にあってこの価格。相場より30%ディスカウントした価格というのも納得ですね。
単純に3億4000万を0.7で割って戻したら、4億8500万くらいですから、
まあ、これが相場っていうのも、恐らく素人目に見ても妥当だろうなとも思います。
（開発をするとすれば解体費がかかるのでマイナスだが、現時点で収益物件も建っているため、ツーペイとして考えて土地代だけの計算くらいで取引できるとして）
こういった状況で（仮に呼ぶとして）BさんからTRIADは入手出来そうである以上、
あまり深追いせず他者に転売したとしてもキャピタルは出るでしょうし、
Aさんに多少譲歩した価格で残りを買い取ったとしても、まとまった1つの土地として転売するのであれば利益を出すことは充分可能と言えそうですね。
---------------------
長くなってきましたので、まとめます。
１．都内屈指の一等地、六本木でありながら利回り10%を目標とする高利回り案件！
２．運用期間が6ヶ月と短すぎず長すぎずのため多くの人が投資しやすい
３．共有持分1/2をそのままの形で取得予定のため、キャピタルが大きく見込める
４．既存の収益物件が古いため、再開発の選択がしやすい状況
５．残り1/2を持つA氏との関係次第だがいずれであっても安く取得している以上、損をせず利益を出しつつの軟着陸がしやすい案件
６．一部投資家は確定分の金額が20万分あり投資判断がしやすい
７．当ブログ（等の一部メディア）よりの登録でAmazonギフト券2000円プレゼント！のキャンペーン中であり新規投資家にも魅力的な状況
こんな感じでしょうか。
なかなか背景にややこしいところがあるので、まとめるのが難しい感じでしたが、
さらっと更にまとめると「安く買ってるので六本木だけど高利回りが実現可能。逆に言えば安く買ってる以上、損しづらいし、余裕があるので複数のシナリオを描ける」
こういった話ということですね。
一つだけ心配なところとしては、やはりAさんが既存の収益物件の運営にあくまでこだわった場合には各種交渉が決裂することになりますし、
そうなると、今買付を希望している事業者に関しても、
そのまま希望し続けてくれるかが未知数になるでしょうから、
（一応、シナリオ4としてTRIADが買い直すということにはなっているものの）
案件がちゃんと軟着陸出来るかが不安材料として考えられます。
ここに関してはTRIADやCOZUCHIの説明を信じるしかないですが、事業者リスクと勘案して、それを信じる信じないは各々の判断になるかなとは思います。
私は自分の取れる範囲のリスクであれば信じても良いかなとは思っていますが、
心配性な方はここは脇に置いて考えて投資判断を行った方が良いかもしれません。
とはいえ、六本木で利回り10%、運用期間6ヶ月という表面的な数字の時点で、
狙い目の案件という印象は間違いなく、
基本的にはおススメ出来る案件といって良いのではないかなーとは思いますね。
私も確定分は投資するつもりです。本音はプラスαの金額も作りたいですが、
どこまで予算が出るか・・・というところです。期待の案件ですね。
尚、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、eKYC（スマートフォンを使った形）での会員登録が可能になっていますので、募集開始は25日からと迫っていますが、
最短、当日の登録完了も可能な形で運営されています。
既存投資家の方はもちろん、未登録の方も、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
---------------------------
COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
