こんにちは。NNSです。
今回はCOZUCHIの新規案件である、
渋谷区広尾の借地（建物）区分案件についての記事を書いてみます。
詳しくは後述しますが、募集価格3億2000万を集めきった、
【広尾底地プロジェクト】の枝分かれ案件のような形であり、
今回の募集価格は6300万と少し低くなっています。
また、広尾底地プロジェクトに出資された方への優先出資権も発生する案件でもありますので、当該案件に出資されている方にはチャンス！
ということになる案件です。
そのあたりの細かい部分も大事にはなってきますが、
まずは早速、案件としての基礎的な内容を紹介していきたいと思います。
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概要は下記の通りです。
案件名：渋谷区広尾借地プロジェクト 【インカムゲイン重視型】インカムゲイン5.5%+キャピタルゲイン1.0%
募集金額：6300万円
目標利回り：6.5%
運用期間：9ヶ月
募集開始：3/1 19時～3/7 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
COZUCHIの今までたくさんあった派手な案件からすると、
金額も小さいですし、区分の運用なので何だか落ち着いた感じがしますね。
利回り6.5%も当然、普通に考えれば広尾で6.5%ですからめちゃくちゃ高いんですけど、何だか今までと比べると落ち着いた感じがしてしまうのが不思議です（笑）
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次は住所、アクセスについて見てみます。
新たに何か書いてみようかなと思ったのですが、
時間がないことと、底地案件と同じ物件の運用ですので、
その時の説明をそのまま再掲しました。
雑談もそのまま再掲してしまう形でお恥ずかしい限りですが、お許しください。
住所
東京都渋谷区広尾五丁目（正確な住所は非公開となっています）
今回も正確な住所は非公開ということで、広尾五丁目とだけ記載されています。
ただし、目立つ建物が綺麗な画像で物件情報として掲載されていますので、
どの物件かを地図などを活用して掴むことは容易ですね。
私自身もどこの物件かは分かりました。
正直、広尾駅周辺は【お高いゾーン】ということもあって、
降りたことくらいはあれど、あまり個人的には土地勘がないあたりです。
公示地価で見るとやや離れたところですが、同じ5丁目で1平米あたり187万。
まあ、かなりの一等地ですね。
それでいてゴミゴミしていない高級住宅街という雰囲気もあって、
まー、庶民には縁遠い土地だなーとも思います。
強いて言えば、もう一つ最寄り駅として記載されている、
恵比寿駅の広尾側（東口）に関しては、カフェでアルバイトをしていた時にちょこちょこヘルプで行っていたので、
15年とか前の話ですが、多少は道も分かるかなーって感じです。
恵比寿駅は南口側のお店の方が頻繁にヘルプで行っていたのですが、
（割とボロいお店でしたけど、某有名な俳優さんなんかが来たこともありました。今でも結構売れてる方です。スラっとしてて格好良かったですけどシャイな雰囲気でした。女子ははしゃいでました笑。）
東側の方がやっぱり広尾寄りだからなのか、全体的に雰囲気はお洒落でしたね。
南口とか他の口はもうちょっとワチャワチャしてる感じなんですけど、
東は洗練された感じを当時も何となく感じていました。
でも、そこから広尾駅の方まで歩いたりってことは、1回くらい散歩した記憶がある程度であまり印象にないので、やっぱり土地勘は薄いなーという気持ちもあります。
土地勘がないっていう説明に長々費やす無駄な文章でした・・・（苦笑）
アクセス
東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分
JR山手線、（JR埼京線、東京メトロ日比谷線）「恵比寿」駅 徒歩15分
広尾駅周辺は言わずと知れた高級住宅街ですが、
意外とアクセスという意味ではそれほど便利なわけでもないんですよね。
日比谷線の広尾駅は他の路線の駅から離れていて、乗り換え先のある駅でもなければ、
「乗り換え扱いではないものの徒歩圏の駅が別にある」という駅でもないですしね。
都内の高級住宅街は、意外と逆に駅が近くにないことも一つのステータスみたいなところがありますから、そういう意味で、利便性が悪いというわけではないにせよ、
電車通勤においての利便性は都内一等地の中では取り立てて物凄く高いというわけでもないかなというところですね。
一方で広尾駅ではなく恵比寿駅まで歩くとすれば、山手線を筆頭に、
（COZUCHIのHPには記載がないものの）
JR埼京線や湘南新宿ライン、また日比谷線（を使うなら広尾駅で良いわけでしょうけれど）も利用可能となるので、利便性については考え方次第という感じもありますね。
私は多少徒歩が長くなっても乗り換えが1回減るならアリと考えるタイプなので、
そういう意味では、恵比寿駅まで歩く人もいるっちゃいそうだなとも思いました。
…と、ここまで再掲しましたが、都内の超一等地ながら駅がたくさんあるというわけではないので、良い意味でゴミゴミしていない。
それでいて昭和期の一等地にありがちな駅から遠いのがステータスで実質的に不便という土地とは違うので利便性もある程度高い。
という部分を積極的にプラスに見たい立地かなと思いますね。
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さて、今回の案件のキーポイントについてはHP上の説明が分かりやすいと思いますので、引用等を用いて書いていきます。
１．マスターリースによる安定配当
「本ファンドでは2室の借地権付区分マンションを1つのファンドに組み入れているため、ファンドとして分散投資の効果が得られます。 さらに、空室リスクに対する対策として1号事業者であるTRIAD社が関連会社とマスターリース契約を行います。 これにより賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能となります。マスターリース契約をしたうえでのインカム利回りは年5.5％確保できております。」
何だかCOZUCHIでマスターリースとかが出てきてしまうと、
これまた普遍的な案件って感じがして不思議な気持ちがしてしまいますね（笑）
今回の場合は、底地権として土地を入手し、そして借地権付区分を所持していた方から【大家】として建物部分を買い取ってきたということもあり、
【物件の入手価格が安く出来ている】ということが言えますね。
ですので、広尾にも関わらず、マスターリースまでしても、
インカムでの利回りが5.5%確保される。
そしてここは当然ですが、この区分に対して空室が起こらなければ、
TRIAD社にとっては利鞘を稼げるところになる感じです。
投資家は空室リスクが回避出来るわけですし、上手く区分が稼働していれば、事業者に適切に儲けてもらってファンドや事業全体の安定性に繋げられるということで、
ざっくり言えば私は良い印象を持ちました。
２．底地プロジェクトに伴い資産価値上昇
「本ファンドの物件は借地権付区分マンションが投資対象となります。 借地権とは、土地を借りて家を建てる場合の、土地を借りる権利のことをいいます。 また、借りている土地のことを底地といいますが、底地の所有者は本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が既に取得しており、COZUCHIの投資家の皆様と「渋谷区広尾底地プロジェクト」として現在運用中です。 今回、借地権付区分マンションを購入することで、購入した2区分においては既に取得済みの底地権と借地権が同一所有者となる完全所有権となります。 完全所有権として一体となることで、互いに利用の承諾等が必要であった底地権と借地権の制限がなくなるため、本物件を購入した段階で資産価値が上昇します。」
もうこの説明の通りなのですが、1でもちらっと書いたものの、
権利が分かれている底地・借地は一般に、完全所有権に比べて不完全な形の権利であり、価値が落ちるため、逆の言い方をすると底地だけを買い付けてきて、尚且つ、大家として借地だけを持っていた元所有者から借地としての価格で買い付けて、
2つをセットにすれば、単純に言って価値が上昇し、キャピタルが生じる余地が高まるということになります。
当たり前と言えば当たり前の手法なんでしょうけど、少し価値上昇を作るのに時間がかかる形ですから、なかなか普通の不動産会社では出来ない芸当ですよね。
そのあたり、COZUCHIもといTRIADには投資家パワー（というか資金）がバックについているので、そういった長い目線でのプロジェクトも行う力があると言えます。
毎回引き合いに出していますが、スイミー的な感じですね。
【1人1人の力は弱くとも、集まれば大きな力となる。】という感じ。
まさしく「クラウドファンディングらしいクラウドファンディング」かもしれません。
意外と不動産クラファンって、いわゆる普通の人の思うクラウドファンディングとは一風違うわけですけど、こういうところは共通点も大きいかなと思います。
３．期間満了後はTRIAD社が買取
「本ファンドは運用期間9ヶ月と設定しており、「渋谷区広尾底地プロジェクト」の運用終了と合わせています。 その理由としては、今回取得した借地権付区分マンションは、「渋谷区広尾底地プロジェクト」の期間満了後、売却される計画であるためです。 新たに予定される2年目以降の底地プロジェクトへ資産を組み入れることによって、底借一体となる割合が増え、プロジェクト全体の資産価値を上昇させることになります。 そのため、本ファンドの運用期間満了時において、1号事業者であるTRIAD社が当該見込評価額で買取を行います。 その際のキャピタルゲインとして年1％を予定しております。」
これまた説明通りですが、今回の区分は初回限定版で区分案件として利用され、
次の年以降は底地プロジェクトの中の、
【既に完全所有権になっている一部分】として再利用されることになります。
この既に完全所有権になっている一部分の比率が高まれば高まるほど、本体である底地プロジェクトの利回りが上がり、プロジェクトとしての成功確率も上がっていきます。
いわば、今回の区分案件はそのためのブリッジ的な活用の案件ですので、
本体が大がかりで壮大なプロジェクトである分、サテライト的というかおまけ案件的なこちらは相対的に地味な仕上がりになっているということとも言えるかもしれません。
また、というブリッジ的な案件であるため、他者への売却ではなくTRIAD社が買い戻す形を採るので出口ははっきりしています。
投資ですので絶対はないですし、事業者リスクは大型案件をたくさん組成している事業者ですのでないとは言えませんが、
あくまで本案件単独で見た場合には、本体の底地プロジェクトに支障の出るような償還を行うことは考えづらく、償還の確度は相応に高いとは言えそうです。
私個人としては出口が事業者による買取というのは、むしろ逆に大丈夫なのか心配になりがちなのですが、今回案件に関しては妥当だと考えています。
無理矢理なキャピタルゲインの金額をつけているわけでもないですしね。
４．次回ファンド出資の優先権付与
「本ファンドへの出資応募に関して、現在運用中である「渋谷区広尾底地プロジェクト」に投資いただいた方を対象に、本募集総額のうち5,000万円の優先出資枠を設けています。(※) 本ファンドに続き、借地権付区分マンションの買い増しは引き続き進めておりますが、近日予定するファンドにおいても優先出資枠を設ける予定です。 募集金額の関係上、優先出資枠に関しましても抽選を行うため、当選確率は上がりますが落選となる可能性もございますのでご理解下さい。なお、優先枠で落選となった場合、その後一般枠での抽選を行うこととなります。」
冒頭でも挙げた通り、底地プロジェクトに投資された方には、6300万円のうち、5000万円の優先出資枠があるため、投資出来る確率が高くなります。
底地案件が3億2000万に対して、今回の借地案件が5000万ですから、単純に計算すると優先出資枠があったとしても落選する方はいるという計算になりますね。
ただし、3億2000万の枠があった上に倍率が高くなかったからこそ多めの金額を入れた人もいるでしょうから、毎回同じ金額で投資申し込みをする人ばかりではないことも勘案すると全く確率が低いとも言えないかもしれません。
まあ、とはいえ、今回案件の方が出口がはっきりしていて区分のマスターリースで6.5%と条件も良いので、逆に言えば今回案件に多額を入れたいと思う方もいるでしょうから、普通に考えれば狭き門なのかもなーなどとも思います。
私自身はここだけの話、当時が金欠だった（いや、今もか笑）こともあり、
底地プロジェクトへの投資を迷っている間に、倍率が100%を越してしまい、
当選するかしないか分からないところに割く資金を準備できず、
現状は非投資枠になってしまった残念投資家ですので、
今回案件への投資は半分以上諦めるしかないかなというあたりです。
まあ、底地プロジェクトは長い目で見る案件なので途中からでも長縄の中に入ることは出来るのでは？なんても思ったりはするんですけどね。
とはいえ、ある種の応援団的な記事まで書いている投資家・ブロガーとしてはちょっとお粗末な資金管理だったかなとは思っています。
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以上の内容のため、新規投資家の方が投資出来るかというと確率論から言って難しいところもありますし、それどころか枠が限られているので、底地プロジェクトへ投資した投資家の方でも投資参加出来るとは限らないプレミアファンドかもしれません。
底地プロジェクトへ投資した方は、是非奮ってご参加ください！
という感じですね。
とはいえ、あまり大きな金額で応募すると枠をオーバーして落選になる可能性も高まるかもしれませんし（抽選方法が分かりませんので、そうなるかは不明ですが）
そのあたりは色々な想定をして申し込みするしかないかなーというところでしょうか。
どんな倍率になるやら今から恐ろしいですね（笑）
以上、今回案件についてご紹介してみました。ご参考にしていただければと思います。
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最後に宣伝も書いておきます。
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以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
