投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

COMMOSUS(旧CFO)からCOZUCHI FUND第2弾が来ています。

※12/21 追記:こちらの案件は12/20の夕方に急遽募集予定が中止されました。

折角書いたのでこういった案件の素案があったということで記事は残しておきますが、

(事業者様から消すように要請があった場合はその旨を記載した上で、

記事内の案件に関わる記載を消す可能性があります)

予定されていた貸付先様は情報をクローズしたいと考えている可能性もありそうですので、

社名及び、対象物件と私が予想した物件についての記載は名前を伏せるように訂正致します。

以上、ご了承の上、ご覧いただければ幸いです。

 

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こんにちは。NNSです。

旧CAMPFIRE OwnersからMBOによって経営母体が変わったこともあり、

サービス名が先日変更された【COMMOSUS】より、

COZUCHIとの協働ファンド、COZUCHI FUND 2号案件が出てきましたね。

 

現在、CFOは広告掲載をしていないため、

少し簡略化した感じの記事にはなってしまいそうですが、

多少は考察的に書いてみます。

とは言っても今回案件は割と普通のソーシャルレンディング案件であり、

尚且つ、ソーシャルレンディングらしく対象不動産そのものが公開されていないため、

あまり書ける内容は多くないことも事実なので、

やはりそういった意味でも簡略化した記事にはなりそうです。

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まずは概要です。

※中止

案件名:神奈川県逗子市リゾートマンション再開発ファンド(COZUCHI FUND2号)

募集金額:2億

目標利回り:7%

運用期間:8ヶ月

募集開始:12/26 17時~1/19 17時まで(先着式)

借り手:株式会社OO

※CFOはデポジット制かつデポジットがなくとも申し込みが出来るという変則仕様です。

ただしデポジットのない人の申し込みは正確には成立しない形となるため、

他の投資家が先に資金投入をした場合にはハネられてしまいますのでご注意ください。

 

利回りは7%となかなか高いです。

ただし、デポジット制かつ運用開始日が1月31日と、

最長1ヶ月近く資金が寝ることになるため、その部分と早期償還しても上振れ等がないソーシャルレンディング案件ということを勘案すると、

正味の利回りは多少落ちるということも言えそうです。

ちなみに営業者報酬もなかなか高い・・・感じはありますしね(笑)

 

尚、貸付先の株式会社OOについては全く詳しくありませんが、

ざっくりと私の知っている知識で言うと【TRIAD社のような会社】でしょうか。

いわゆる普通の不動産会社というよりはバリューアップを専門(?)としており、

その中でも少しニッチな不動産にも手を出している感じがあります。

と、何でお前は素人なのにそういうことを言えるのかという話ですが、

実はソーシャルレンディングを利用するのが初という事業者ではないから。

というのがあるからですね。

名前を見た時に、【んん、、確かOOで見たことあったな。どれだっけ。】

みたいな感じになりました。

 

私自身はこの会社を貸付先とした投資案件に投資したことはありませんでしたが、

その案件たちを見る限り、危ない橋を渡っている会社という印象はありませんでした。

ただ、上でちらっと書いた通り、

割と資産運用というよりはバリューアップ派な感じもあるので、

扱っているプロジェクトの難易度は高いものもありそうですし、

そのあたりは貸付先のHPなどもご参照されると良いのかなと思います。

 

あとは当然ですけども、COZUCHI(LAETOLI社やTRIAD社)との協働という部分の魅力感をどう取るかという部分次第でもありますね。

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住所

神奈川県逗子市小坪?(小坪マリーナ周辺)

 

えー、神奈川県から遠い首都圏に住んでおります…

泳ぎは大の苦手で5m未満しか泳げません…

出不精でコミュ障なので海でナンパとか100%無理です…

何なら身体的なこともあって服は着ていたい方です…

 

ということで、えー、何ら縁がない逗子市です。

逗子市は北側が鎌倉市、由比ヶ浜、

そして南側が葉山町ということで、まあ、いかにもリゾートですね。

 

良いところなんだろうなとは思います。

逗子市自体もそれなりに知名度はあるかと思いますけど、

とりあえず鎌倉とか葉山の方が知名度はありそうなので、その間だ。

ということだけ書いておきました。

考察未満ですみません(笑)

 

一応、小坪マリーナのすぐ近くに対象物件があるという画像があるので、

すぐ近くにあるOOOという物件が対象?

(築年も約50年くらいでファンドの記載とも合致してはいます)

とも思えるのですが、正確な記載はないので不明ということにしておきます。

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今回は簡略版として、ファンドの文章をお借りさせていただきます。

 

「本ファンドは、不動産クラウドファンディング満足度No.1(※)の「COZUCHI」と協働した「COZUCHI FUND」シリーズの第2号案件です。本ファンドは、貸付型ファンドです。投資家からの出資金を原資として貸付が行われ、借入人からの返済金が償還原資となります。

借入人となる株式会社OO 以下、OO社)は、貸付金を、神奈川県逗子市にあるリゾートマンションの土地・建物(以下、本物件)の購入資金の一部に充当させる予定です。OO社は、既に本物件土地の約87%(所有権及び共有持分)と本物件建物の約33%(区分所有権)を取得済であり、本貸付はOO社の既取得物件を担保としております。

本ファンドでは本貸付の債権保全を目的として、本物件に対し極度額2億8000万円(貸付金額2億円)の根抵当権を設定します。尚、本貸付の先順位債権として極度額3億6000万円の根抵当権が設定されており、本貸付による根抵当権は第二順位での設定となります。本物件は、約半世紀を経ており老朽化も著しく、将来的な再開発の検討が必要な状況にあります。OO社は、残りの区分リゾートマンションの買取りを進めながら、本物件の再開発のの実現性を高めていくことで本物件のバリューアップを図っていきます。

本物件は、首都圏屈指のリゾートエリアにおいて相模湾に面した絶景のロケーションを最大のセールスとしており、非常に希少性が高い物件です。オーシャンビューを活かした再開発プランが可能であり、リゾート開発用地としてのニーズが高いエリアです。OO社による買取り推進により権利関係が整理され、本物件の価格及び市場流動性は向上していくと予想されることから、本物件を第三者へ売却ないし他の金融機関からの借換えなどを通じて、本貸付の返済期限までにOO社より本貸付の返済を受けることは可能と判断した結果、本ファンドでは予定利回り7.0%(年率、税引き前)の好条件を実現しています。」

 

これを踏まえてポイントをまとめてみます。

 

1.バリューアップ系不動産会社への貸付案件

 

2.利回り7%と高利回り案件

 

3.募集開始から運用開始まで時間があり、デポジット制のため資金の待ち時間長め

 

4.COZUCHI FUNDとはなっているが貸付先はCOZUCHIとは無関係

(ファンド組成の助言等での関わり)

 

5.メザニンローンで2億貸付だが極度額は2.8億(シニアと合わせて最高6.4億)

 

6.再開発に向けて老朽化したリゾマンの区分の買い取りを推進中

 

7.一部土地に共有持分があるなど権利関係や多少複雑な部分もありそう

 

8.整理が出来た際にはリゾート地として有望のためバリューアップ出来る立地

 

こんな感じでしょうか。

やはり古くからのリゾートマンションということもあって、

土地に共有持分があったり、建物が利用者や不動産投資を行っていた個人などの区分所有になっているものが残っており、

そのあたりをOO社が権利関係を整理、調整して、

まずは単一の所有者になることを目指すプロジェクトといった感じです。

単一の所有者になれた際には現況のまま転売、更地にして転売等々、色々なパターンが考えられますが、いずれにしても立地は良好のため、

取得金額よりは高い金額で転売出来るだろうということですね。

まあ、これを実現するにはかなり汗をかかないといけないわけですし、

そりゃ転売出来なかったら困るよねという話ではあります。

 

恐らくシニアローン的には現況の物件の状態、収益性から鑑みた融資金額になるので、

そこまで大きな金額はつかなかったということなんでしょうね。

その点、COZUCHIなどのオルタナティブなノンバンクの業態であれば、

OO社の同業から見た手腕の高低、同じ不動産会社としての目線でのプロジェクトの成功確率などで融資の可否の判断は変わってくるわけで、

COZUCHIサイドでは行けると考えたようです。

(ただし営業者報酬が高いようにプロジェクトとしてはやはりリスクはあるというジャッジもされているようにも思います)

 

個人的には自身の興味対象ではないリゾート地であること、

メザニンローンであること、資金が寝る時間が長めであることなどを鑑み、

(というか金欠が一番の理由ですが笑)

今回は投資申し込みはしないでおこうと思います。

 

やっぱり所詮、貸付金に出資するだけとはいえ、

自分自身が好きなタイプの話に参加したいというのは個人的にはあるんですよね。

利回り的には高いですし、LAETOLI社・TRIAD社の目線も入った融資なので、

アリと言えばアリかもとも思うのですが、

とりあえず今回は見送っておこうと思います。

 

以上、COZUCHI FUND2号について勝手にご紹介記事でした。

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折角なのでCOZUCHI及び、LAETOLIの事業者募集の広告リンクも入れておきます。

COZUCHIはAmazonギフト券1000円プレゼント!のキャンペーン中ですので、

登録されていない方は是非、登録をご検討されてみてください。

 

また、LAETOLIではこういったプロジェクトをCOMMOSUSで募集するなど、

様々な形で案件化していく方針です。

不動産会社の方など事業者側の方がこんなブログを見ているとは思いづらいですが、

広告は載せておきますので、どうぞよろしくお願い致します(笑)

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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。

 

下記はLAETOLI社との協業をご検討される事業者様向けリンクです。

LAETOLI

※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。

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