こんにちは。NNSです。
CAMPFIRE OwnersからCOZUCHIとの協働ファンド、
COZUCHI FUND1号と冠された新規案件が出てきましたね。
現在、CFOは広告掲載をしていないため、
今回の記事はご案内、ご紹介というよりは雑感的な形になりますが、
初回ですし、記念ということで、多少は考察的にも書いてみたいところです。
案件内容としてはとある中小の不動産会社が子会社の合同会社を設立し、
その合同会社名義で埼玉県入間郡三芳町の土地を取得、
その土地に各種許認可を取得し、外資系企業のSPCへ売却。
売却に際して不動産の信託受益権化が求められているため、
手続き中の資金繰りのために、ソーシャルレンディングでの借入をするという感じ。
いわゆるブリッジファンド、EXITファンドという感じですね。
土地を入手して許認可を取り、そしてその土地を売却するというのが通常ですが、
今回は許認可がちゃんと下りることを確認してから土地を買うという約束になっています。
あまり素人なので詳しくありませんが、ということは売主は自治体とかかも？
相手がその許認可が下りるまで取引を待ってくれるわけですからね。
もしかすると、物流用地なので元々は農地とかそういったところなのかも？
そのあたりは全く記載がないので分かりませんが、
いずれにしても、当該不動産会社は先に土地を買わないといけない状態は作らない。
そして売却先とも既に契約は結んでいるということなので、
買ったのに売れなくなるという可能性は基本的に排除してある。
万が一の不履行などはありえるにせよ、基本的には安心感がありそうです。
逆に、そういった形にする代わりに、
不動産の信託受益権化が求められているのかもしれませんね。
不動産をただ単に売買すると各種税金が高いわけですが、
信託受益権化することでそういった税の部分を抑えることが出来るはずですからね。
（証券化することで【不動産の取引ではない】という理由付けが出来るため）
購入先のSPCもそのまま信託受益権のまま持っておいて、
最終的なエンドユーザーがその信託受益を解消する形にすれば、
最終的にはどこかでかかる税金の部分を繰り延べ出来る。
つまりその分高値での取引が出来る。みたいな感じでしょうか？
よりプロジェクト（最終的な物流施設建設）の蓋然性が高まるまでは信託受益にしておくということなのかなーと素人的には想像しました。
ということで、本来は土地をそのまま土地で売れば、
こういったブリッジファンドはほぼ不要なのでは？と思うのですが、
今回は信託受益権化までのタイムラグを埋めるべくブリッジファンドが出来た感じ。
なんでしょうね。
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一応、概要などを普段通りに書いてみましょう。
案件名：三芳物流インフラEXITファンド（COZUCHI FUND１号）
募集金額：3億6000万円
目標利回り：7%
運用期間：4ヶ月
募集開始：12/1 15時～12/16 17時まで（先着式）
借り手：Gryphon2合同会社
親会社：株式会社アドセット
※CFOはデポジット制かつデポジットがなくとも申し込みが出来るという変則仕様です。
ただしデポジットのない人の申し込みは正確には成立しない形となるため、
他の投資家が先に資金投入をした場合にはハネられてしまいますのでご注意ください。
なかなか魅力的な案件かなーとは思います。
ただし、デポジット制かつ運用開始日が12月下旬、そして運用期間が短い上に、
もしかすると多少の早期償還もありえる。
そしてCOZUCHI FUNDと言っても、貸付案件で上振れというのはない・・・
と考えると正味は利回り4~5%くらいの案件のようにも思えます。
EXITファンドという安心感、COZUCHI（LAETOLI社やTRIAD社）との協働という部分の魅力感をどう取るかという部分次第かもなーとも思います。
私個人としては投資自体はしてみたいなとは思いつつ、
最も金欠なタイミングでもありますし、上記の通りに【そんなに美味しいとも言えない】ということも勘案して、軽い投資にするかなとは思っています。
ちなみに営業者報酬もなかなか高い・・・感じはあります（笑）
ポケファン並と言えば分かりやすいでしょうか。そんな感じですね。
住所
埼玉県入間郡三芳町（三芳スマートIC付近）
広告ではないのに画像を借りるのは少し気がひけますが、
まあ、好意的にご紹介しているのでお目こぼししていただけるかと思い借ります。
えー、まずはお気づきでしょうか。
【三芳町が三芳市になっちゃってる！】という（笑）
まあ、これはご愛敬ということで・・・問い合わせは入れておきますが・・・
※11/22 追記：11/21AMに問い合わせの返信が来まして、
画像の訂正をしていただきました。現在は正しい表記になっています。
こちらの画像も正しい画像を再度お借りさせていただきました。
というわけで、今回の立地は上記画像の通り、関越自動車道の、
【三芳スマートインターチェンジのすぐ近くの立地】ということだそうです。
このあたりはそれなりに詳しいので立地についても書いてみます。
まず、三芳町についてですが、【町とはなっているが普通の市より立地は良い】
というのがまず言えます。
というのも、都心まで通勤出来る範囲にあり、まずまず便利な郊外であることです。
そのため人口も4万人弱、人口密度も1平方キロで2500人くらいと人も割と多いです。
町であるのは狭くて人口が少ないからということですね。
埼玉県にありがちなパターンですね。1自治体がやたら狭いという。
以前は、東京都内にあった小規模な工場が大規模化する中で、郊外移転ということで、
三芳町や朝霞市、新座市に移転するということが多く工場が多い印象の町でしたが、
最近は工場などはもっと更に郊外へ移転することなども増えていますし、
それこそ国内生産に拘らない業種も多数あるでしょうから、
そういったイメージは少し減っているのかもなーという感じです。
逆に増えてきたのは、やはり関越自動車道沿いということで物流施設ですね。
昨年？アスクルの物流施設が大規模な火災でしばらく動かなくなった事件がありましたが、この施設も三芳町でしたし、
とにかく最近は三芳町と聞くと【倉庫が多いよね】みたいな感じはありますね。
三芳スマートICは元々、ただのパーキングエリアだけでICはなかったのですが、
所沢インターチェンジから川越インターチェンジまでがかなり長い区間になっていて、
所沢にかなり負担がかかってる感じもあったので、出来たようです。
実際、今でも所沢インターはかなり人気というか、、、
【所沢と言いつつ、新座市・三芳町に近い端っこにある】ということもあり、
三芳の工場や物流施設に行くには所沢がメインで使われています。
ただ、三芳町や新座市はベッドタウンとしても近年見直されていますし、
お隣の所沢市は文化的な市を目指して奮闘中・・・
ということで、所沢インターだけでは色々と回せない感じはありそう。
そんな中で三芳スマートICのフル化が待たれており、
まだまだ3~5年くらいはかかるのか？
多少の時間はかかりそうですが、今から有望な用地は確保しておきたいんでしょうね。
行政ももちろん、そういった流れを活かしたいでしょうしね。
そんな流れで出てきた案件という感じで捉えておくと分かりやすいのかなと思います。
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ポイントだけまとめてみます。
１．不動産会社子会社の合同会社が外資系SPCへ売却するまでの繋ぎファンド！
２．売却先から不動産証券化が求められているため、信託受益権化されるまでの運用
３．各種許認可が取れてからの物件入手のため、許認可が取れず不成立の可能性は有
４．ソーシャルレンディング（貸付）案件のため、上振れ等はない
５．早期償還の可能性はありそう。
６．募集開始から運用開始まで時間があり、デポジット制のため資金の待ち時間長め
７．COZUCHI FUNDとはなっているが貸付先はCOZUCHIとは無関係
（ファンド組成の助言等での関わり）
８．フル化が待たれる関越自動車道は三芳スマートIC付近の用地が運用対象
９．伸びている物流施設の建設のための用地確保で案件としては分かりやすい
こんな感じでしょうか。時間切れになってきましたので尻切れです。
ちなみに皆さんご存じの（？）CREですが、三芳町に大きな施設が2つあります。
ちょうど関越から見えるのでCREの看板が見えると、
【関越乗ってるなー！】って感じがします。
最近は私も経費削減と渋滞に巻き込まれたくないのもあって、
圏央道を使うことが多くなりましたが、やっぱりそれだけ人気があるのが関越。
まだまだ伸びるんだろうなーという感じはありますね。
CREのロジスクエア1は上富という三芳スマートICの北側、
ロジスクエア2は北永井という三芳スマートICの南側
いずれも所沢ICからは離れた地点で現時点ではやや不便な感じもしますが、
三芳がフル化したら化けるんだろうなという印象ですね。
きっと今回の土地も最終的にはそういった大手企業の物流施設になるんだろうな。
と思うところです。
ということで、何となくご紹介してみました。
もし、広告などが付くようなことがあれば、もう少し掘って書いてみたいところです。
以上、COZUCHI FUND1号について勝手にご紹介記事でした。
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折角なのでCOZUCHI及び、LAETOLIの事業者募集の広告リンクも入れておきます。
COZUCHIはAmazonギフト券1000円プレゼント！のキャンペーン中ですので、
登録されていない方は是非、登録をご検討されてみてください。
また、LAETOLIではこういったプロジェクトをCFO（サービス名は変更予定のようですが）で募集するなど、様々な形で案件化していく方針です。
不動産会社の方など事業者側の方がこんなブログを見ているとは思いづらいですが、
広告は載せておきますので、どうぞよろしくお願い致します（笑）
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
下記はLAETOLI社との協業をご検討される事業者様向けリンクです。
