こんばんは。NNSです。
今回は不動産クラウドファンディングサービス、
【COZUCHI】で現状、募集＆発表されている、3案件についての考察記事・・・
の一歩手前的な「雑感記事」ということで書いてみたいと思います。
尚、最初に宣伝から入るのをお許しください。
只今、COZUCHIでは、対象メディアを経由して新規会員登録した先着500名様に、
【Amazonギフト券2000円プレゼント！】というキャンペーンを行っています。
当ブログも対象メディアに入っておりますので、
ご興味のある方はリンクよりの登録をご検討されてみてください。
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と、一しきり宣伝をしたところで、本題に入ります。
まず、始めにですが、【皆さんは一昨日のセミナー動画をご覧になりましたか？】
一昨日の19時から登壇者 武藤社長、司会 入澤氏といういつものペアで、
3案件やスキーム全般についての解説や、
各種質問への回答などのセミナーが行われました。
私はオフホワイト・・・ライトグレー・・・いや、不動産に絡めて言えば、
スレートブルー・・・？（屋根瓦の青っぽいグレー）な感じで働いていますので、
広告掲載者のためのセミナーでない限りは、なかなかこの時間というのは参加出来ない…ということで、（というか早く帰れてもその場合は子どもとワチャワチャしますし笑）
残念ながらリアルタイムでは見られなかったのですが、
COZUCHIの場合はそういったセミナーの模様もちゃんとYOUTUBE上でバックナンバーとしてUPしてくれるので非常に助かります。
というわけで、昨日、微妙に飛ばし飛ばしにしつつも、全編見てみました。
で、それを見て【よい内容のセミナーだったので、私も雑感記事を書こう】
みたいに思えまして、
今回こうして考察記事の手前くらいの記事を書くことにしたという感じ。
（ただ、セミナーの内容と直接リンクさせて書いているわけではないので、
そのあたりはご了承ください。）
今回は雑感と書いた通り、私の感想、印象としての文章となり、
大した内容の価値はないと思います。（いつももどこまで…って話ですが笑）
単純に、セミナーを見て良いなと前向きな気持ちになれたので、
その気持ちの発露としての記事として書いてみます。
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まずは【既投資家限定】として募集されている川奈案件についての雑感です。
と言っても、概要くらいは載せた上で書くことにします。
案件名：伊東市川奈 リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2
募集金額：2億5000万円
目標利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：7/1 19時～7/7 13時まで
1号事業者：LAETOLI株式会社
住所
静岡県伊東市富戸1301-12
アクセス
伊豆急行線「富戸」駅徒歩43分
募集終了直前にこんな場末のブログで今更書いても仕方がないのですが、
【当案件は既存投資家限定のため、前回の同案件に出資していない人は申し込みが出来ません】という案件です。
そして【既存投資家も前回の同案件での出資額までしか投資申し込みが出来ません】
ということですので、簡単に言えば【申し込みは100%未満になる】案件のはずですが、
現状のところ、400%？500%？大人気です。
おいおい・・・って感じですね。
皆さん、ほとんど何も読まずに投資申し込みをしているんでしょうか・・・
なかなか驚きました。
ちなみに、もうほとんどの方はファンドページでご確認されているかとは思いますが、
前回案件まででフィニッシュして再投資をしないという判断をした方や、前回は100万だったけど、今回は50万に落としておくわ。みたいな判断をした方の分は、
1号事業者である（今回はTRIAD社ではないです）LAETOLI社の劣後出資となるため、
残った投資家はより手厚い形でフェーズ2に移ることが出来ます。
これは良い部分ですよね。
本来は1年経った上でTRIAD社に売って8%の利回りを配当するか、
1年の間に、より高く買ってくれる相手先が見つかった場合は、
上乗せ分を投資家、LAETOLI社、TRIAD社でシェアしてみんなで喜ぼう！
という案件でした。
ですので、まあ、TRIAD社に売る約束だったのに、話が変わった。
ということは、気にかかる人もいるといえばいるでしょう。
ただ、いわゆるウィズコロナの機運がようやく遅ればせながらこの日本でも出てきたところで、8%で留めてファンドをクローズするよりは、
やっぱりもっと大きな金額での取引を目指そうよというのも、
私はチャレンジングで面白いなとは思いましたね。
逆に言えばTRIAD社は全てをここで買い取って自社物件とした方が儲けは大きそうですが、そうしなかったのは、COZUCHIというサービスを一緒に盛り上げようということなのかもしれませんし、やはり虎ノ門案件その他で、かなり資金を使っているからというのもあるのかもしれません。
ただ、裏側はどうであれ、COZUCHIが好調であるのは疑いのない部分なので、
私としては、自分の前回投資額である15万はそのままLAETOLI/TRIADを信じてもう一度預けることにしました。
高い利回りでの償還があると良いなーと思いますね。
（尚、償還に当たっては「以前よりより高い金額で売れる可能性が高まってきた＝不動産評価額が上がった」ということを評価して事業者が投資家においてのキャピタルゲインに相当する金額を自社資金で足して買い戻すというスキームで配当を行います。これもある意味では裏技っぽい不特法の使い方ですが、買い戻しも評価額の変更も何らおかしなことではないので、結果的にアリということになりますね）
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次は、一度ご紹介している代々木公園 派生案件について、もう一度です。
案件名：代々木公園 事業用地 追加取得ファンド
募集金額：3億円+1億4000万円
目標利回り：8%
運用期間：10ヶ月
募集開始：7/7 19時～7/8 13時まで（3億円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：7/9 19時～7/14 13時まで（1.4億円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
住所
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目53番8号
アクセス
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅 徒歩1分
小田急線「代々木八幡」駅徒歩1分
詳しくは上記の考察記事をご覧いただければと思います。
本案件における私独自の考察としては、
【今回の成立前書面を見て欲しい】【本体案件の成立前書面も見て欲しい】
これをすることで、見えてくるものがある。
そして、それはある意味でマイナスの要素として感じられる部分でもある。
ということでした。
意外とこの件って誰もどこにも書きませんでしたね。
私は【おお…そうなのか…】って思ったんですけどね。
やっぱりあまり書面って見られていないんだろうなーなんても。
てっきりネット上で結構な話題になるかと思ったので拍子抜けでした。
ちなみにその件について少しだけ更に補足すると、本プロジェクトは、
【TRIAD社側は既に病院全体を持っているので、協業相手よりも既に立場上は上に立てている】【実質的に資金拠出の意味合いでの途中参加である】
ということです。
一応、ここまで書くのはファンドページに書いてある内容以上かなと思ったので、
考察の結果としてそういった言い回し、記載はしなかったのですが、
（A社がTRIAD社に食われるという言い方に留めました笑）
一昨日のセミナーで武藤社長が質問に答える形で、
「ファイナンス案件」的な部分を種明かししていたので、
まあ、書いても良いのかな？と思って私も書いてみます。
ざっくり言えば、共同事業者が元々バリューアップ（地上げ）をしようとしていた。
ただし進みが遅い。プロジェクトの資金をキープしておくのに難。
⇒TRIAD社へ資金拠出の打診有⇒病院側全体を買わせてくれるならば、可能と回答
⇒36億案件が出来上がった。
みたいな感じですね。
最終的にはもう一度共同事業者やその絡みのデベロッパーに戻るイメージですが、
あくまで既にTRIAD社は【所有者】となっているため、
協業相手に何かがあった場合や、（武藤社長流に言うと「汗をかいてもらう」）頑張ってもらう部分が足りずに、プロジェクトが難航した場合でも、
本体案件のファンドページにもあったように、
【病院側だけで別プロジェクトとして進行させれば軟着陸は可能】ということなので、
【負けない仕入れが出来ている】と言えるという感じです。
少し微妙に違うかもしれませんが、
こういったスキームはWARASHIBE時代の東陽町や目白の案件でもあったので、
不動産会社は横の繋がりが強い業界だなと改めて思いました。
元々の記事で書いた通り、私は本体案件に200万円入っていることもあって、
派生案件はお休みしても良いのかなーとは思っていたのですが、
【一応、ダメ元で応募だけしてみるか？】なんて少し思い始めています。
（とはいえ、たぶんかなりの倍率になるので落選にはなりそうですが）
というのは一昨日のセミナーの中で、武藤社長から出た、
【13区分中11区分が協業相手、2区分がTRIAD社と分けたのは、議決権行使のための票数の絡み】といった説明があって、「なるほどなー」と思ったからです。
ちょっと聞き直して記事化出来ないので、うろ覚えでの記載となりますが、
TRIAD社の免許だと、ソーシャルレンディングのような貸付は出来ないため、
13区分にそれぞれ別のSPC（ペーパーカンパニー）を作って、そこに貸付として資金拠出をすることで票数を稼ぐということが出来ず、
逆に言えば、自社がたくさんの区分を持っても票数的に意味がないので、
あえて協業相手にたくさん区分を持ってもらい、
自社では基礎票数が多く、理事権が与えられる大きな区分を取得する形を採った。
みたいな話でした。
いやー、武藤社長はそういったところまで話すのがすごいなと。
一昨日のセミナーは結構、【不特法、不動産クラファンを知っている人向けの説明】
が多かったので、個人的にも面白く聞けました。
ファンドページにも「取得する2区分の一つである事務所部分は、管理規約で理事権が与えられる区画となっており、本区画を取得することで管理組合の理事会に参加する権利が与えられます。」とありますし、併せて、
「一方で、問題が生じた場合も想定して本区画だけが単独化しないために、共同事業者との間で売却契約を締結し、リスクに対する保全を行っております。」
という風に、単独で坪単価、床面積から算出した価格より高い取引になっていることへのリスクヘッジもしているということで、
協業相手については…という気持ちもないでもないのですが、
事実上、CEOからファイナンス案件だという言い回しがあったことや、
区分の分け方の意味合いもファンドページの記載と合わせることで、
非常によく理解出来たということで、
自分的には「案件としては大丈夫かな」と思える部分がありました。
基本的には協業相手を食ったような形での36億円案件の組成だったので、
心配はあったものの、TRIAD社ってやっぱすごいなーという気持ちが、
記事掲載時点での最終結論だったわけですが、
それが補完されたという感じですね。
ほんと、こういうプロの仕事に資金拠出するということの面白みが、
「ほったらかし投資」なんて言葉では勿体ないくらいです。
（無論、そのほったらかし投資という言葉の意味合いも理解はしていますし、
ある意味で正しいのですが、中身に興味を持たずほったらかすのは勿体ないな。と。）
というわけで、それほど積極的にガツガツ行こうという気持ちはないですが、
少し資金に余裕も出てきたので一応参加はしてみたいと思いました。
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最後に、次回募集案件である秋葉原案件についても、
考察前の雑感としてちらっと書いてみます。
これについては、改めて考察記事を掲載しますので、
乞うご期待ください。（とハードルを上げて後で苦労するパターン…）
案件名：秋葉原 事業用地
募集金額：2億9700万円
目標利回り：4.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：7/14 19時～7/21 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
住所
東京都千代田区外神田4丁目
アクセス
東京メトロ銀座線「末広町」駅 徒歩2分
JR「秋葉原」駅徒歩6分（山手線、京浜東北線、中央・総武緩行線）
住所は非公開ながら物件の写真がデカデカと出ているので、
検索等をすることで特定は容易ですね。
会員の方であれば成立前書面に中身も書いてありますしね。
利回りが低く、更にインカムもほとんどないという案件ですので、
正直に言えば【地味】な案件かなーとも思います。
そしてセミナーでも触れていましたが、【普通】の案件なんですよね。
共有持分がどうのとか、そういったこともないですし、
自己利用されていた企業さんが、経営のフェーズとして変化があって、
その土地を手放すことにした。みたいな話なので、
現況では、1Fのテナントさんをどうするかだけがキモという感じ。
1Fのテナントさんにしても、写真の通り、名の通ったところなので、
話の分からない会社さんでもないでしょうし、
COZUCHIの案件としてのジャッジは控えめだなと感じましたね。
強いて言えば、12ヶ月かかるとは私には思えなかったので、
安定的に長い期間運用したいというタイプの方には向かないのかなというくらい。
癖があまりなくて、分かりやすくて良い案件だなとは思いました。
ちなみに一応、これはCOZUCHIサイドに確認を取った事柄なのですが、
【既存の1Fテナントがあるにも関わらず成立前書面上は、いないことと見なしたような記載方法になっている】というのが個人的には気になりました。
が、これは「商品としてのインカムリターンにそのテナントの収益が入っていない」
「あくまで交渉の上で移転していただくことで、キャピタルのアップサイドを狙う」
「運用期間中の全体でそのテナントが入っている想定ではない」
ということで、記載がされていないそうです。
これが厳密な意味で正しいのかどうかというのは私には分かりませんが、
実際、そのテナントが投資家への収益を生むわけでもなく、
またテナントがいることがファンドにプラスの影響というわけでもない以上、
ファンドという商品を買ってもらう前段階の書面（検討材料）に入れるのは、
逆にインカムが高いように誤認する恐れもありそうなので、
これはこれで良いのかなと思いました。
ということで、画像の通りテナントはありますが、書面上は「いる」と謳われているわけではなく、ただしそれは意図的ということでした。
（ただ、賃貸可能面積などの記載を通じて、テナントがあることは間接的に表現されているので隠しているという意味でもないので、そのあたりも念のため書き添えます。）
立地としては個人的には「末広町駅」が好きというのがあって、
何となく投資したいなと思っている案件ではありますね。
昔、本当によく秋葉原に遊びに行っていたのですが、末広町駅が好きで。
秋葉原の猥雑な雰囲気が、末広町駅まで来ると抜けていくのが気持ち良いというか。
逆に渋谷と秋葉原に用事があるとすれば、渋谷を先に済ませて、そこからJRではなく、あえて銀座線を使って末広町で降りて、
静かなところからブラブラしながら、少しずつ心を整えて秋葉原に入っていく。
みたいな感じでした。
秋葉原電気街の端っこがこの駅周辺ということで、秋葉原の香りもするものの、
落ち着いた雰囲気もあるという良い立地だとは思うんですよね。
ここ10年くらいは全然行ってませんが、
また機会があればブラブラしたいなーなんて思った自分でした。
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というわけで、3案件について、何となく雑感記事を書きました。
COZUCHIのYOUTUBEセミナーは、なかなか初心者から上級者まで色々な人が楽しめる内容という感じでしたので、全編をすべて見るのは大変かもしれませんが、
シークしながら、面白そうな部分だけでもかいつまんで見ていただくと、
意外と楽しいのかなーとも思います。
以上、COZUCHIにまつわる雑感記事でした。
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