とうとうCOZUCHIのローンチが近づいてきましたね！
何とか8月中にすべての案件について記事を書きたいと思いつつ、
なかなか相変わらず記事化が追いつかない私です（笑）
さて、とぼやいても「知らんがな」的な話でしょうし、
早速、第3弾の【目白案件】についてご紹介してみたいと思います。
っとその前に、ちょっとだけ余談を記載します。
「私のブログでは全記事に対してカテゴリ分けをしていますが、
「WARASHIBE」「COZUCHI」の2つのカテゴリ分けを現在は使用しております。
これは、WARASHIBEをCOZUCHIに名称変更してしまうと、WARASHIBEのカテゴリが消えてしまい、そこに直接アクセスしていた方がエラーとなってしまうためです。
今後、COZUCHIがローンチした後は、「COZUCHI」のカテゴリのみで更新し、
時間が経って影響がなくなってきたなと感じた際に「WARASHIBE」のカテゴリの削除をするつもりですが、（COZUCHIに併合する感じですね）
まだまだWARASHIBEカテゴリに対してのアクセスも多い状況ですので、相応の時間は設けようと思います。
同じカテゴリが2つあるのは何ぞやと思われましたら、そういうことということです。」
一応、気になった方がいらっしゃったようですので、補足致しました。
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さて、目白案件の概要をまずご紹介します。
案件名：〈予告〉豊島区目白 区分マンション（仮）
募集金額：2160万円
利回り：4.5%
運用期間：1年
募集開始：9/21 19時～9/27 13時まで（抽選式）
1号事業者：LAETOLI株式会社
昨月、7月の中旬に募集されていた【東陽町案件】と同じスキームの案件ですね。
※【東陽町案件】について書いた、下記の記事もご参照いただければと思います。↓
まずは公式内から一部引用してみます。
「本ファンドは江東区東陽町 区分マンションと同じスキームで本物件を取得しております。前所有者である不動産事業者が、リースバック取引（※1）によって相場より安く取得しました。しかしながら、前所有者は居住用マンション（マイホーム）として販売することを目的としており、入居者が退去するまで商品化できず保有し続けていましたが、本物件をオフバランスしたい前所有者のニーズに応え、当社が割安な価格で取得することができました。 本物件の価格調査レポートによると、2020年7月（※2）の売出価格の中央値が252万円/坪となっており、取得諸費用を全て含めた本物件のファンド簿価は153万円/坪のため、中央値より約40％ディスカウントされた金額での取得となっております。
※1 リースバック取引とは：売却後もマンションに住むことを認める代わりに、市場価格より割安な価格で取得が可能な取引
※2 データを取得した際に1年前の数値しか得られませんでしたが、この1年間で極端な価格変動もないため、投資判断の参考になると考え、数値を記載しております。」
これがどういうことなのかを、もう少し噛み砕くべく、
先日の東陽町案件の時に書いた説明の再掲にて書いてみます。
まず、時系列を追って書くと、今回の区分マンションを元々保有していた住人A氏が、何らかの事情でお金が必要になったか引っ越したい気持ちが出たかで、不動産会社B社にマンションを売却しお金を得た。ただし、すぐに引っ越すのではなく、リースバックの形で（今、流行りですね）保有者は不動産会社になったけれども、B社保有の物件にA氏がそのまま賃貸として住むという形で、以前同様に使って住んでいる。
B社は借入をし、A氏から物件を買い取ったため、A氏からの賃借料を基に金融機関への利払いをしていた。
そういう意味でB社はこのままこの物件を保有し、賃貸として運営し続けても【何の問題もない】とも言えるでしょうか。
最終的にA氏が引っ越しをされるならば、安く買い取り出来ている以上、購入者を探すための本業にそこから着手すればいいわけですし、引っ越さずずっと住まれているとしても、家賃が入ってくれば問題ないわけですからね。
ただ、とはいえ、不動産会社は物件を買い取って、修繕等を施して、他者（他社）に売却してキャピタルを得るという方が本当はメインですから、（少なくともこのB社さんはそういうタイプの会社なんでしょうね。）
その本業を更に拡大させていく中で【この分の借入】が自社のB/S（貸借対照表⇒経営の数字そのもの）に乗っかってくると、借入額が大きくなって、次の借入が出来ない。であるとか、しづらくなったり。であるとかあまり良い影響がない。
専門的な単語で言うと、「ROA」が大きくなってしまう。
そのため、その不動産会社B社はCOZUCHIを運営するLAETOLIに、この物件を売却した。ということですね。
B社が自社をより拡大させていこうと考える中で、こういった【流動性の低い】保有物件を一度自社の経営の数字からどける（オフバランス）という判断になった。と。
恐らくかなり安く物件を入手している関係上、それなりに安い価格でLAETOLIに売却したとしても利鞘はある程度稼げるんでしょうし、
そしてLAETOLIとしてもB社さんが困っている中を助けてあげるという観点において、
当然市況より安く買い取ることが出来ている。
ので、やっとクラウドファンディング側の話に戻ってきますが、
【売却時に元本割れするリスクがかなり低い】という安定的な案件であると言えます。
今回はリースバックとして住まわれているAさんが引っ越すという予定が特に書いていないので、【キャピタル】が発生しないため、【インカム型】の案件ではありますが、
（運用期間が終われば、そのままLAETOLIの保有物件に戻るだけ）
万が一、引っ越しが発生した場合は、市況より安く買い取った物件を、また別の他社へ転売することもOKという約束なので、それがもしクラウドファンディング運用期間であれば、投資家へのキャピタル配当として入ってくる可能性もある。という感じです。
もっとも、それが出来なくとも、あくまで元のB社が簿価に10%を上乗せした価格で買い取るという約束が、
むしろB社側から提案されているので、どちらにしても、堅い。ですね。
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なんか前回のをそのまま掲載（社名とかは変えましたが笑）しただけでも、
結構大丈夫かなという感じがしたので、何も変えずに掲載しました（笑）
ところで、今回案件は画像こそあるものの、現状は「予告」という扱いで正確な住所が出ていないので、一応、断定的には書かずにおきますが、
物件が豊島区高田にあるマンションということかなと思います。
駅からの距離はそれと思しき物件の住所で検索すると、
もしかして隣の高田馬場駅の方が多少近いかな？という気もしますが、
画像を見る限り、建物名も「目白」ですし、
（それにしても、競馬好きの私は、「めじろ」と打つ度に、漢字じゃなくて、メジロマックイーンやメジロライアンなノリでカタカナに変換されてしまう・・・）
太い道として東西に走っている【新目白通り】より北側なので、
ゾーンとしても【目白】と呼びたいあたりかなと思います。
目白と高田馬場は意外と近い割に雰囲気がそれなりに違って、
目白の方は大人の街、それこそキャッチコピーにある文教地区的な雰囲気ですけど、
（皇族の方が通われることでもお馴染みの学習院大学がすぐ近くにありますし）
高田馬場はもっとキャッチーな感じというか、
学生の街で活気が強くあるというイメージなんですよね。
ちなみにおおよそ、新目白通りより北側は「豊島区高田」で、南側は「新宿区高田馬場」「新宿区西早稲田」という感じに思っておくと分かりやすいですかね。
（調べてみたら、意外と高田馬場駅周辺まで豊島区高田が伸びていて今回発見がありましたが）
今回の物件も目白駅、高田馬場駅と山手線の2駅どちらにも徒歩で行ける非常に利便性の高い空間でありながら、より閑静な豊島区側ということで、
一言で言えば、「良い物件」だろうなと思います。
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この案件自体は、現在のところリースバックで引き続き住んでいる入居者の方がおり、引っ越し予定もないということでインカムのみの商品ではありますが、
もし、引っ越し等で退去が生じた場合には、元の不動産会社に簿価に10％を上乗せした金額で売却するもよし、更に大きなキャピタルが見込んで更に他社へ販売するもよしということで、どちらにしても、堅い形で償還を見込める案件と言えますね。
どちらかといえば市況が余程冷えていなければ、元の会社に戻すというよりはキャピタルを見込んで他社、他者への転売の方が魅力的でしょうから、
投資家が関わっている間にそれがあるかというと微妙なところですが、
【可能性はある】というのはこの案件の魅力の一要素になるだろうなと思います。
これって形は違いますが、ソーシャルレンディングにも似たような案件なんですよね。
B社に対してお金を貸すのではなく、お金を払って物件を代わりに持っていてあげる。
あくまでこの入居者がいる間は転売はしないわけなので、お金を貸しているのとちょっと似たところはありますね。
ただし、お金を貸してあげた場合は万が一払われなかった時に、抵当権を使って物件を入手するという手間がかかりますけど、
今回の場合は既に物件はLAETOLIさんが保有しているわけなので、B社が万が一倒産しても、無関係ということが大きいです。
ということで、入居者がいることでの制約はあるにしても、
使い勝手の良い部分が貸し付けた形よりある。という感じでしょうか。
なので、今回のみならず、この先もこの物件や東陽町の物件などのこのタイプの案件はクラウドファンディング事業に使いやすいだろうなとも思います。
既にこのタイプで2案件目ということで、他社にないCOZUCHI独自の案件という言い方も出来ますし、初回が1000%超えの大人気だったことも考えると、
これからももしかしたら目玉の一つになるかもしれませんね！
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既にローンチ記念で公開されている4つの案件の中では最も金額も小さく、利回りも小さい商品ということで、この中では地味キャラ化している印象もありますが、
とはいえ、手堅さでは他の案件に勝るとも劣らないスキームの商品ですので、
これだけを目当てに登録をお勧めします！とまではさすがに言いませんが、
特にハイリターンよりもローリスクを求める派の方は、
募集された際に是非検討対象にされると良いかなと思います。
これも良い案件だよなー。と、書いてみてやっぱり改めて思いました。
この案件や（現：COZUCHI）に興味が出た方は、
HPをご確認いただければと思います。
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さて、もうさすがに何度も読んだよ！っていう人が多そうですが、
キャンペーンについても一応再掲しておきます。
知ってる方は読み飛ばしてください（笑）
↓以下、キャンペーン内容についての再掲↓
新規登録者にAmazonギフト券2000円プレゼント！
が好評につき、再増員となっています。
当初は300名でしたが、足りず500名へ再増員。
恐らくそれでもこの調子だと枠が足りないんでしょうね。
最終的には1000名！まで増員してしまうとのことです。
いやー、なんかライバルが激増する感じで、一投資家としてはちょっと複雑（笑）
尚、8月末までにネット上の登録手続きが完了していれば、（枠さえあれば）間に合うとのこと。つまりハガキなど最終的な部分は9月に入ってからでもちゃんと完了さえすれば対象となりますので、
気になっている方はお早めにご検討いただいた方がいいですが、
ギリギリになってもセーフで入れる可能性もありますので、慎重派な方はもうちょっとご検討されても大丈夫かもしれません。
COZUCHIローンチに合わせる形で案件の募集は小休止の状態になっていますが、
ローンチ直後はお宝案件が多く出ることが予想されますから、
今の内に、WARASHIBE（現：COZUCHI）で登録されてギフト券をもらいつつ、
既に公開されている【六本木案件】も含めた初期のお宝案件に、
スタートダッシュで出資するというのも良いのかなとは思います。
