COZUCHIの新規案件が既に色々発表されていて、
記事化が追いつかない私です（笑）
記事は早めに書いた方がいいのか、それとも近づいてからの方がいいのか、
いつもこのあたりはよく分からない気持ちのままだったりしますが、
とはいえ、これ以上溜め込むと、記事に出来ないままになってしまいそうなので、
1つずつ時間を見つけては自分なりに書いている次第です。
もっとも絶対に書かなければならないわけでもないんですけど、これだけどれもユニークだと取り上げたいんですよね。
書くとアクセスもたくさんいただけるというのもありますし（笑）
というわけで、ローンチ記念 第2弾の「品川駅案件」について書いてみます。
まずはいつも通り、概要を下記に。
案件名：〈予告〉品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド（仮）
募集金額：4348万円
利回り：10%（インカムゲイン3％、キャピタルゲイン7％）
運用期間：7年！（2021年10月1日から2028年9月30日）
募集開始：9/15 19時～9/21 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
まず、目を引く情報が2つありますね。
【利回り10%】というところと【運用期間7年】というところです。
これって普通に考えたら怪しい案件って感じがしちゃいますよね（笑）
私も全然知らない事業者さんがこういう案件を出してきたら、
絶対に推奨しないだろなーって感じがあります。
そこを自分なりに読み解くのが今回の記事ではありますが、
もっとも、どんなに良い内容が書いてあろうと、どんなに今まで信頼していた事業者さんであろうと、運用期間7年というのは本当に文字通り「7年間」なわけですので、
その時点で、長すぎるから敬遠する。
という考えの方がいても、それはそれで仕方がないだろうとは思います。
それこそ、ご年配の方なんかは7年後にどのような暮らしをされているかだって不透明でしょうしね。私は7年後もたぶん一応生きてはいると思うので（でも、もう40代前半になってるのか・・・頭髪は消え失せてるかもしれんな・・・笑）
基本的にはフラットにこの案件を見てはいますが、
とはいえ7年の運用期間は不安な部分はあるといえばありますよね。
というわけで、当たり前ですが7年間帰って来なくても構わないお金という風に考えられる金額で投資すべきというのは一つ、前提としてはあるかなと思います。
ところで、先に余談になりますが、
【品川駅って実は品川区にはない】って皆さんご存じでしょうか？
品川っていうと東京近郊にお住まいでない方はいかにも超一等地、品川ナンバーの車は高級？とかそういうイメージに行き着くかもしれませんが、
（と言いつつ、渋谷、新宿とかよりは地味キャラだから、品川なんて聞いた事ないって方もそれなりに実はいたりするんでしょうか？）
意外となんていうか、八潮地区というところには工場がかなりたくさんあったり、荏原地区なら昔ながらの住宅、大井地区も工場が多いですし、臨海部を中心に華やかな立地というよりは実務的なものが揃っている感じの区なんですよね。
そして品川駅はそういう土地に行くためのターミナル的な駅という感じです。
例えば足立区の代表的な駅っていうと北千住駅がありますけど、
これも足立区にはあるものの、お隣の南千住駅になると荒川区になるというくらい、区の端っこだったりとか。都内にはこういう名前の付け方の駅が意外とあったりします。
それこそ秋葉原駅も元の由来である、台東区秋葉原とは結構離れているとか、代々木駅も（今の住所こそ代々木ですが）元は千駄ヶ谷村の土地で、代々木という名前自体は代々木上原とかもっと西南の方の地名だったとか。
そういう意味で、品川駅は品川区を代表するというよりは、品川区に行くための途中駅みたいな感じのイメージで考えるといいのかなと。
実際は、というわけで、お隣の港区にありまして、今回の物件の立地も、品川区とか品川の名前はどこにも出てこない、【港区高輪3丁目】に所在している物件です。
（ちなみに、そんな関係上、品川駅の南側の隣の駅の駅名が【北品川駅】だったりもしたりして、
結構このあたりの立地感は分かりづらいところがありますね。）
というわけで品川の再開発って言うと、あんな都会の駅をどう再開発するんだろう？みたいなイメージを持ってしまうかもしれませんが、「高輪の再開発」って考えると、
【ああ、高輪ゲートウェイ駅も出来たし、あのあたりは再開発そりゃありそうだよね】
みたいにイメージしやすいのかなーと、個人的には思います。
昔から天下の山手線でも、田町駅と品川駅の間って歩くのがしんどいくらい離れていて、間に1駅あったらどんだけ楽だろうかと思った記憶が結構あるんですよね。
特に昔、アルバイトで定期的にヘルプ先として派遣されてたところが、ちょうど2駅の真ん中くらいで、田町駅降りてからかなり歩いたなーとか思い出しましたが。
実際は、高輪ゲートウェイ駅って真ん中というよりは結構品川駅寄りに作られているので、それが完全に解消された感じはないですけども、
逆に言えば、高輪ゲートウェイ駅が出来たことで品川駅とTG駅に挟まれたあたりは、利便性が増して、一体の土地という雰囲気になったので、
今回の物件の立地も、そんな品川・高輪エリアの再開発のお蔭で、キャピタルに期待が出来るということですね。
尚、COZUCHI物件の所在地の再開発事業とは違う事業ではあるようですが、当該物件のあるあたりのすぐ向かいを沿線の重要路線を所持している京急電鉄が主体的に開発を進めており、トヨタ自動車もそこに参画することが決定しています。
（しかもトヨタが土地を取得することも決まっているようですね。）
なので、この地区全体に再開発が行われることは確定的ですので、そこはCOZUCHIから出ている情報を信じることに問題はないと思われます。
（ちなみにそちらの京急の再開発にトヨタ自動車が参画することになった経緯の一つとしては、リニア中央新幹線が2027年に東京・名古屋間で開通する予定ということが密接に関わっています。
現時点で、本当にリニアが予定通り開通するのかというのは、詳しくない私には分かりません。COZUCHIでもキャッチコピーとしての「リニア」という文字はありますが、具体的にリニアが通るから利回りが出せるみたいなことは謳っていないですし、そこについては参考程度と考えておいた方がいいかもしれません。）
ただ、実際、リニアが開通するかは別にしても、品川区西口を京急がトヨタ自動車等の協力で再開発することは間違いないことであり、また下記のURLも参照していただければと思いますが、COZUCHIの今回案件の立地についても「地区計画区域」に入っていますので、一言で言えば「大丈夫」だろうとは思いますね。
※参考URL
※参考URL
品川・高輪ゲートウェイ・泉岳寺駅、田町駅エリアの再開発計画・新築オフィスビル特集- 東京ベストオフィス TOKYO BEST OFFICE
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さて、という前提でファンドを見てみると、こんな感じです。
（WARASHIBE（現：COZUCHI）サイトからの引用を多くして、ちょっとサボらせてもらいます笑）
ポイントその１：賃料収入補償の可能性により安定的な配当が見込める
本ファンドは、築53年の区分所有マンション3室、合計61.51坪を投資対象としています。「品川」駅徒歩4分と好立地且つ利便性が高いため、仮に空室が出たとしても賃貸ニーズは強いと考えております。また再開発事業がスタートし、建物が解体される期間は、再開発事業組合から現在の賃料を前提とした補償がされることが一般的であり、建物取壊し後も安定的な配当の可能性がございます。このため7年間にわたり安定的な配当が見込めます。
ポイントその２：権利変換による将来的な資産価値の上昇
今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われる予定です。本事業者が所有する不動産は3室（合計61.51坪）となり、それと同等面積の新築不動産が提供されます。
また本物件は160万円/坪で仕入を行いましたが、本エリアのマーケット状況としては新築マンションの相場で、約580万円/坪～約680万円/坪（2021年7月現在）となっております。現在の新築マンションの相場から、本物件の将来価値を試算した場合、下記のようなキャピタルゲインの配当が期待できると考えています。（本ファンドではキャピタルゲインの18%相当額を上限なしに配当致します。）
ざっくりまとめると、再開発が問題なく進んだ場合、権利変換という形で、
築53年のマンションが新築マンションに生まれ変わるというイメージです。
まあ、錬金術みたいな感じですよね（笑）
逆に、万が一にもその計画が大きく変更されたりして、芳しくない方に転んだとしても、立地が良いため空室リスクも限定的でインカム部分は手堅く、その中間くらい、例えば再開発が難航したりしたとしても、組合から賃料保証があるので、いずれにしてもインカム部分は手堅いということですね。
つまりポイント1がやや悪い状況が起こったとしても期待出来る内容、ポイント2が満額上手く行った時の内容という感じでしょうか。
なので、実はこの案件自体は表面的な情報とは違って、
【手堅い系】だとは言える側面もあるんですよね。
どうしても利回り10%とか7年という部分が強調されるので山っ気の方が強い雰囲気になってしまいますが、あくまで手堅いインカムが意外とメインな部分もある案件って感じとも言えたりはします。
また途中換金も投資額の税込3.3%を払えばしてもらえるので、不測の事態が起こった時に投資金額を現金に換えることも可能というのも一つポイントとしてはありますね。
その他の特徴としては、【1号事業者がTRIADだが、2号事業者であるLAETOLIも、投資家と共に優先出資者として5000万円セイムボート出資する】
というのが挙げられるでしょうか。
不特法の1号2号について詳しくない人は、
【だったら全額事業者が出資すればいいじゃないか】みたいに思うかもしれませんが、
毎度書いている通りですが、あくまで不特法においては1号事業者が実質的な管理者で、2号事業者はプラットフォーマーですから、今回、1号と2号は会社が違うわけで、
TRIADの持ってきた案件に、LAETOLI（COZUCHIの運営会社）が乗ることは、プラットフォーマーとして関わるだけでなく、
自社資金も使って実質的にこのプロジェクトに関わるという形になるわけで、
LAETOLIとしてもこの案件に責任を取ろう、推していこうという力が入っていると分かるというか読み取れますね。
これはそんなに強くHP上で書かれていませんけど、すごく私にとっては印象の良い部分でしたね。もうちょっと強く書いても良いような気もします（笑）
尚、セカンダリーマーケット（投資家持ち分を別の投資家へ売買するようなマーケット）についての構築がどこまで上手く行くかは未知数なので、あまりそこはフォーカスしませんが、仮に法令的なものをクリアして上手く構築出来た際には、LAETOLIの持ち分を途中から投資家が得ることも出来るようになりますし、
（LAETOLI側としては定期的にちょっとした案件組成が出来ますし、あるいはちょっとした資金流動化の役にも立つでしょうか）
逆に投資家もLAETOLIへ換金を頼むのではなく、別投資家へ転売することで、「マイナスでない運用終了」が出来る可能性もありますね。
（大きなキャピタルが最後に見込まれているので、後から乗るメリットがあるため、マーケットが構築されれば売り買いはしやすい案件だと思います。ただし、TRIADやLAETOLIがこの物件を最後まで持つという判断をするとは限らず、途中の状況でも高値で買い取りたいという声がかかれば、売却をして早期償還してしまう可能性もあるので、今から後乗りを狙うのは難しいかもしれません。そこは注意点としてあります。）
というわけで、この案件はかなりポイントが多すぎる案件なので、
書き方が難しかったですが、まあ、【こんな感じ】の案件です（笑）
ちなみに「本ファンドではキャピタルゲインの18%相当額を投資家の皆様に上限なしに配当致します。」ということで、以前の25%相当額よりは少し下がっていますが、
それでもこういった再開発案件ですから、青天井なところもあるでしょうし、
破格の条件だとは正直思いますね。
まあ、強いてリターンについて考える時の注意点を挙げるとすれば、
「最後に大きなキャピタルが来る形での年利10%なので、毎年年利10%相当の分配金が払われる案件よりは資金効率的に落ちる」というくらいでしょうか。
つまり1年目に10%相当がもらえれば、次の年からは1.1倍になった資金を運用出来るけれど、この案件はそういう形ではないということですね。
あくまでそういった形での分配は年1回のインカム部分3%です。
個人的には、という上記の特徴を踏まえると、
【定期的に配当のある養老保険】みたいな感じの商品設計とのイメージを持ちました。
つまり、定期的にインカム配当があって、最後の最後で大きなリターンがある。
これは一時払いの7年間の養老保険みたいに考えると分かりやすいかなと。
そして養老保険よりは当然ですが、全然リターンが多い商品です。
ある意味、年利10%とは謳っているものの、期待値は青天井なところもありますし。
ただし、注意点としてはあくまで1号事業者への出資ですので、TRIADの財務状況が7年間大丈夫でないと棄損するかもしないところ。
そこだけ理解しておかねばいけませんが、仮にTRIADがどうにかなったとしても、LAETOLIが元気であれば、恐らくTRIADの所有権をLAETOLIが買ったりということも検討されるでしょうし（自社の優先出資分が棄損しないためにも）
2社ともどうにかなるというところまで可能性を考えると、
さすがに低いような気はしますので、そこのリスクもある程度は限定的かもとも。
なので、7年間生きている自信がある方は、50万100万というようなまとまった金額ではなくても、1万でも2万でも入れておくと、運用期間終了（保険で言うところの満期ですね）の時にちょっとした臨時収入的になって楽しいかもしれません。
私自身、資金効率という観点で言えば単純な年利10%より悪くなることもあるため、
多額を投資する気持ちまでは持てていませんが、
単純にこういった面白いプロジェクトに1万円から参加出来て、しかも保険商品（のように固いとまでは言えません。配当のイメージとしてです。）のように満期を待つ楽しみ的なものもある。
あわよくば年利10%どころかもっと高い利回りがもらえるかもしれない。
少額で投資するのであれば、楽しみの大きい案件ではないかなと思っています。
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結局、だいぶ長くなってしまったのでまとめます。
１：年1回インカム3%が配当されるインカム系案件という側面有
（立地がかなり良く、再開発の組合からの保証も可能性が高く、インカム部分は固い）
２：再開発が行われることは間違いなく、キャピタルの期待も相応に高い
（キャピタルの18%相当額を上限なしに配当予定のため、年利10%を上回る可能性有）
３：2号事業者（プラットフォーマー）であるLAETORI（COZUCHI運営会社）が優先出資者として5000万のセイムボート出資をするため、償還に向けた熱はより高い
（その他1号事業者であるTRIADの劣後出資も5%あり）
４：セカンダリーマーケットの仕組みを整えられた場合は、途中で別投資家へ売買することで棄損せずに自分のタイミングで（自分の中で）償還することが可能になるかも
５：期中配当は低めだが、償還時の配当が非常に大きくなることが期待されるため、
（個人的なイメージだが）養老保険のような満期を楽しみにゆっくり待つファンド
こんな感じです。
さすがにこの案件を積極的に他案件より圧倒的に良い！とは紹介出来ませんし、
かなり特殊な案件なので、ご自身の取れるリスクの範囲内の投資をおススメしますが、
期中に途中報告などがあったりするかもしれませんし、少額でも関わることで、再開発の進捗なんかも自分事のように気になったりして、
投資成果以外での楽しみもあるかなとは思います。
個人的には、手堅い部分が実はある案件なので、満期を楽しみに出来る範囲でのお金で投資したいですし、投資することで再開発について興味を持てたり、また今までとは違った形で投資や不動産の勉強にもなりそうだなと思うので、
投資は必ずしたいと思って書いています。
まあ、もっとも実は抽選案件なので当選するのか！？
って話もあるでしょうけどね（笑）
なので、この案件は部分当選があったらいいなーとかは思ったりしました。
※部分当選はないと事業者様から連絡をいただきました。追記致します。
というわけで、ポイントが多い案件だけに文章がやたら長くなってしまいましたが、
自分なりに他の方とは違う角度でご紹介してみました。
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最後にCOZUCHI（現WARASHIBE）のキャンペーンについても再掲します。
新規登録者にAmazonギフト券2000円プレゼント！
が好評につき、再増員となっています。
当初は300名でしたが、足りず500名へ再増員。
恐らくそれでもこの調子だと枠が足りないんでしょうね。
最終的には1000名！まで増員してしまうとのことです。
いやー、なんかライバルが激増する感じで、一投資家としてはちょっと複雑（笑）
尚、8月末までにネット上の登録手続きが完了していれば、（枠さえあれば）間に合うとのこと。つまりハガキなど最終的な部分は9月に入ってからでもちゃんと完了さえすれば対象となりますので、
気になっている方はお早めにご検討いただいた方がいいですが、
ギリギリになってもセーフで入れる可能性もありますので、慎重派な方はもうちょっとご検討されても大丈夫かもしれません。
COZUCHIローンチに合わせる形で案件の募集は小休止の状態になっていますが、
ローンチ直後はお宝案件が多く出ることが予想されますから、
今の内に、WARASHIBE（現：COZUCHI）で登録されてギフト券をもらいつつ、
既に公開されている【六本木案件】も含めた初期のお宝案件に、
スタートダッシュで出資するというのも良いのかなとは思います。
