こんにちは。不動産クラウドファンディング投資家のNNSです。
今回はその1に続いての、その2の記事です。
※以下、しばらく1のコピペです…笑
不動産クラファンは期中の値動きがなく、
投資判断をした以降はほったらかし投資が出来るということで、
年々その簡便さと決まったリターンがもらえる良さも相まって人気を博しています。
とはいえ、不動産というあまり普通の人に馴染みのないものが対象になるということで、
ぶっちゃけよく分からないまま投資をしているという方もいるのではないでしょうか？
正直に言えば、私もその一人と言えなくもないかもしれません。
ただ、私はこの数年で本当に嫌というくらい色々な案件を見てきましたし、
こうしてブログで紹介記事を書くことがある意味日課にもなりましたので、
その中である程度、ポイントは掴めてきたような気もします。
最近はなかなか特定の案件の紹介が出来ていないこともあり、
折角なので、そのポイントをここに書いてみようかなと思います。
どうぞお付き合いください。
本当はこういうものは本気の本気で記事化して見やすい位置に貼ることで、
ブログの価値を高められるのでは？という感じもするのですが、
まあ、そこはほぼ雑談ブロガーの私ですので、
こうして雑談記事の1つに混ぜ込むというスタイルになります。
でもまあ、検索で上の方に乗ったりしてくれれば、
新たに参加してみようと考える方のお役に立つ可能性もあるかなーと。
あまり大々的に人の役に立つとか収益を稼ごうとかそういうのは今の自分の環境的に難しい話ですので、
【さりげなく役に立つ】とか【たまに少しおまけ的にお金をいただく】
こういうのが目標かなーというところですね。
というわけで早速書いてみます。
※前回のその1は下記です。
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今回は特に例を挙げずに文章としてだけ書いてみます。
というのも事業者から出ているの成立前書面をよく読もうという話であり、
それを非会員にも公開している事業者というのはあまり多くないためです。
いくつかあるにはあるのですが、その事業者さん方が、意図的に非会員に向けても公開しているのかどうかは何とも言えないところもあるので、
記事内にURLを貼る等はしないでおきます。
ということでポイントを5つ挙げます。
６．営業者が実際、どの会社なのか
不動産クラウドファンディングと自社のクラウドファンディングサービスを呼称している会社の大部分は【不特法】（不動産特定事業法）という法に基づいた商品（ファンド）を販売しています。
一部は不動産専門のソーシャルレンディング事業者などもこういった呼称を使っている場合があるので、不特法に基づいたものなのかということがまずはありますが、
ここはまあ、多くの方がご存じかと思いますので、とりあえず割愛します。
今回、6で言いたいのは、その不特法商品をクラウドファンディングで販売しているタイプの多くの不動産クラウドファンディングサービスの中で、
【サービスを行っている会社が実際にファンドを組成し、販売しているのか】
【サービスを行っている会社は媒介（仲介）しているのみで、実際に組成・販売しているのは別事業者】
どちらなのかということを把握する必要があるということをポイントとして挙げたいと思います。
前者は1号事業者と呼ばれる事業者で、ほとんどのサービスはこちらのタイプです。
クラウドファンディングサービスを行い、
自社物件・自社商品を売っているということですね。
銀行よりは総じて高い利回りを払う必要はあるものの、銀行に対してほど複雑な申請などをせずに資金が集められるということが利点でしょうか。
投資家は労せず利回りを享受出来、事業者はリスクヘッジや短期的な資金の調達が行えるというメリットがあります。
それに対して、後者は少し特殊で、2号事業者といって1号事業者の免許を持つ他社の商品を紹介することで利ザヤを稼いでいます。
代表的な例には、COZUCHIによる1号事業者 TRIAD社、2号事業者 LAETOLI社、
prorerty+における、1号事業者 アセットインベストメント社、2号事業者 リビングコーポレーション社というパターンです。
最近は他社とのコラボとして、普段は1号事業者として案件を組成しているタイプの会社が、2号事業者として他社案件を紹介することも増えています。
細かい説明は今回省きますが、サービスを行っている会社が主体となっているのか、仲介であるのかはファンドページや各種書面に必ず記載がありますので、
必ず見られることをお勧めします。
最終的には商品を販売している会社の業績などが案件リスクに関わってきますので、
そういった視点でもこの部分は重要ポイントです。
７．事業者、営業者の主要な役職者、株主、業務管理者が変わっていないか
成立前書面の比較的上の方のページにその会社の役職者や株主の一覧があります。
社長が誰で専務が誰で、そしてその人たちが他企業の役職を兼務しているなども記載があります。株主についてもある程度の割合の方はすべて公開されています。
また、6で書いたような、1号と2号が分かれているタイプの場合は、
販売している1号事業者の役職者が記載されています。
クラファンサービスのHPには記載がされていなくとも、
役職者が以前と変更されており、内部の体制が大きく変化しているという場合もあり、
その場合は良い方に転んでいる可能性もあるでしょうが、
当然ながら悪い方に転んでしまっている可能性もあります。
この部分は定期的に見て、状況が変化していないか見ておくのも良いかもしれません。
特に、以前は業務管理者と役職者が兼務だったにも関わらず、
そういった人が現在は退いている場合などは、キーパーソンが消えたということにもなるわけで、より注意を払っておいた方が良いでしょう。
またそういった人物の名前をネット検索することで、その方の前歴（不動産会社は転職の多い方が多いです）や各種インタビューなどで志向性も分かることがあります。
キーパーソンの変化があった場合は経営状況等もさることながら、
ファンド組成の方向性の変化やファンドの信頼性も変化がある可能性があります。
ここは意外と重要ポイントかもしれませんね。
（と言いつつ、私も毎回見ているのかと言われればそうとも言えず、
改めて気にしていこうと思った次第です）
８．当該物件を既に取得済か投資家資金をもって取得予定なのか
ここも意外と大事なポイントではないでしょうか。
当該ファンドを組成するにあたって、【自社物件】をクラファン用に切り分けて組成している案件なのか、それとも【新規物件】をクラファン資金を使って取得することで組成予定の案件なのか。
ここは必ずチェックしておきたい部分です。
前者のメリットはこんな感じでしょうか。
1．既に取得済のため運用開始までの障壁がなく確実な運用開始が期待される
2．既に取得済のため投資家資金が集まらない場合でも、運用方法は資金配分の変更、あるいは借入を足すことで運用開始が出来る
つまりは確実性がある案件という事が言えます。
一方で、既に自社物件として持っていたものをクラファンに切り分けるということは、
投資家から入ってくる資金を新たに欲しているということになるため、
どうして資金を欲しているかというところを少し想像する必要はあるかもしれません。
不動産会社というのは事業運営にあたって多額の借り入れがあることが通常ですので、
（安く借入を行い、その資金を使って多額のお金を動かすことで大きな物件を割安に取得し、高く売ることが利ザヤの原資になる。つまりレバレッジを利かせて事業を行う。）
資金を欲していない不動産会社というものは通常なく、
基本的には資金を欲しているからクラファンをやっているということを気にするのであれば不動産クラウドファンディングという投資法はあまり向かないと言えますが、
とはいえ、その欲し方が大きすぎないか、急激な変更をしていないかなどは、
人それぞれのリスク許容度、感性次第な部分はあるものの、各々が考えていく必要はあるのではないかなと思います。
ちょっと話が前後しましたが、新規物件をクラファン資金を持って取得する案件においても当然、考え方は同じことになります。
その募集ペースが急激すぎる、大きすぎるなどであれば資金を欲しすぎているという考え方は当然持てると言えるでしょうか。
そういった意味で私は取得済の物件のクラファンへの切り分けの方がメリットは大きいと考えていますが、一方で、
【自社資金や借入だけでは動かせないプロジェクトを投資家資金の助けを借りて、お得に運用出来る。それこそクラファン投資の醍醐味】
というような考え方も持てると言えば持てます。
あまりこういった事業者側のメッセージ（あるとすればですが）を100%信じ込むのは危険と言えば危険ですが、
とはいえ、大手企業や大手金融機関のような保守的な運用体制では手出しの出来ない、
尖った物件、案件を自社資金+クラファン資金で新規事業として動かすことで、
既存の概念ではなしえなかった利益、発展が出せるという不動産クラウドファンディング投資のスキーム的な魅力を満喫するという意味では、
まだ取得していない物件をクラファン資金をもって取得し、みんなで利益を享受するという考え方も面白いかなとも思います。
ただ、それはやはり理想論であり、不動産クラファン業界においては、COZUCHIが頑張ってくれてはいますが、
辣腕社長を筆頭に目利きの良い方が大勢いるだろうとは想像出来ても、
全てのプロジェクトが全て良い結果を出せるかというとなかなか難しいでしょう。
少し話はそれますが、先行ライバルであるCREALも苦戦した案件はありましたしね。
そういった意味で既に取得出来ているものの方が1段階良い評価をすることを、
個人的にはおススメしますね。
９．当該物件の運用に当たって新規の借り入れがあるか、
または既存の借り入れがあるかないか、あった場合は投資家資金で返済予定なのか
ここは最重要ポイントかもしれません。
8と続いていく話になりますので、パターン分類を書いてみます。
1.取得済で借入がない：◎
2.取得済で借入があり、投資家資金で返済：○
3.取得済で借入があり、投資家資金で一部返済、残は劣後出資金に事実上充当：▲
4.取得済で借入があり、劣後出資金に事実上充当：△
5.取得済で借入があり、投資家資金で一部返済、匿名組合扱いの借り入れに付け替え：○
6.取得済で借入があり、匿名組合扱いの借り入れに付け替え：△
7.未取得で借入予定がない：○
8.未取得で一部借入予定があり劣後出資金に充当？：×？
9.未取得で一部借入予定があり匿名組合扱いとしての借入：▲
こういったイメージでしょうか。何だか競馬の予想みたいになってしまいましたが、
◎⇒○⇒▲⇒△⇒×の順で良いと考えてください。
まず、借入がない or 返済予定であれば問題がない話なのでそれは良いでしょう。
5については【匿名組合扱いであるとファンドページに明示された上で借入分がある】
ということで透明性が高く悪い案件ではないと言えます。
上記のように記載があればレバレッジが利いている、金融機関の審査を通っている案件であるというプラス部分があるので、投資対象とは出来ると思います。
（ただ、当該案件のように【その割にそこまでお得でもないような…】というのも往々にしてあるので積極的に狙いたいという気持ちはない…当該案件は以前より条件が悪くなったので私はおかわりしませんでした…）
3は劣後出資金と言いつつ、実は借入が充当されているということが基本的にファンドページ等では隠されていることが多いため、注意喚起をしたい内容です。
4は借入分をそのまま劣後出資金とする形・・・つまり、自社資金をそのままクラファンに肩代わりしてもらうつもりの案件ということで、少しリスクは高いでしょうか。
6も借入分をそのまま匿名組合扱いの借り入れに付け替える形・・・これも同様です。
権利の在り方は少し違い、4は借入したお金を事業者のお金とした上で劣後に充てる、6は匿名組合のお金とした上で、優先の更に上に充てるということなので、4の方が有利な内容ですが、不透明感が残りがちということで、同等でしょうか。
9は5と最終的には同じ形になりますが、
未取得であるということが落ちるので▲としました。
簡単に言うと【なるべく取得済で、借入はない方が良い。借入があるとしても一部分かつ少額で透明性を持っているものを選ぶべし。】という感じでしょうか。
劣後出資に充当するタイプであれば信頼性のおける企業を選ぶべき、
匿名組合扱いの借り入れとするタイプであれば、
案件の信頼性は一定レベル担保されているので、その情報公開がちゃんとしており、
案件としてお得感の感じられるものを選ぶべき。
そんな感じです。ちょっと話がややこしくなってしまいましたが、
それくらい重要なところだということが言えるかもしれません。
毎回色々な案件を見ていくと慣れてくるところはあるとも言えそうです。
１０．物件全体の運用なのか、一部分の運用なのか
最後に意外な重要ポイントです。
ファンドページには物件の全体の画像や物件の最も良い部分の画像などが往々にして貼られていますが、成立前書面をよく読むと【物件のOO%が運用対象です】などとなっている場合があります。
また、あるいは最も良い物件の良い画像が中心で乗っているものの、実はそれ以外の別の物件や付随する古屋、駐車場なども権利対象になっているパターンもあります。
ファンドページに記載されているイメージ的な表現（風流の感じられる京都であるとかスタイリッシュな東京のOO区やら下町の情緒が感じられる東京のOX区やらそういったものです）は基本的に全く読まなくても良いと言って良いと思います。
正直、私自身、アフィリエイト広告を掲載し、案件紹介しているものの、そういった表現が強いページは広告を掲載している事業者のページでもほぼスルーしています。
意図的にスルーしているというわけではないのですが、
あまり考える意味がないので脳からカットされてしまうんですよね。
大事なことはどんな大きさのどんな物件をどんな風に運用するかということなので、
イメージ的なところはあまり意味がないのではと思います。
無論、公園や学校が近くにあれば住環境は良いでしょうし、
観光施設が近くにあれば人気になる・・・などもあるとは思います。
そういった意味で私の記事でもそういった言及は時折しています。
ただ、私の記事にも当然バイアスはあるわけですが、特に事業者のファンドページは投資訴求するためのページである以上、ブロガーの記事以上に積極的にイメージ戦略を使っているというのはあるわけで、
我々投資家は投資対象を吟味した上で、そこをエッセンスとして楽しむというくらいのスタンスがちょうどよいとは言えそうです。
そういった意味で私も広告掲載をするものの、紹介は雰囲気の部分よりも、
実質的な権利の部分を中心に紹介をし、だからお得なのでは？
という記載をしています。
…と話がズレましたが、成立前書面を読んで、権利対象がどこまでになっているのかを確認するというのは意外と大事かもしれません。
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以上、今回は主に権利がどうなっているかというところにフォーカスして、
ポイントを書いてみました。
あまり上手くまとめられず、ただただ駄文を書き散らした感じにはなりました。
案件紹介や時折書く、もう少し投資全般に対しての考察記事でも、
今後も触れ直す機会はあるかと思いますので、
継続的にこういったことを考えていきたいところです。
以上、ポイント10選の2回目の記事でした。
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※折角なので、最後はいくつかの事業者のリンクを貼っておきます。
私自身の投資額が大きな事業者を選んでおりますので、
参考にしていただければと思います。
