こんばんは。NNSです。
今日はあまり時間が取れていないということで、
一応、クラファンに関してですが、雑談的な記事でお茶を濁します。
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既に別媒体で少しつぶやいてみた話ではありますが、
不動産クラウドファンディングにおいて、
【劣後出資が厚いけれど、裏側に借入がある場合、
劣後出資の原資は実質的に不動産を担保とした借入によって用意されているため、
あまり強い意味を持たない】ということがあります。
※【考えてみます記事】のマリタイムバンク 昼田社長とのコメント欄もご覧いただけますと、
より分かりやすいかもしれません。
劣後6割！7割！8割！というような数字だと、毀損リスクが低い！！
という印象を持ちますし、
もちろん、実際に事業者が元気である限り、劣後出資の原資が借入であれ本当のエクイティであれ、優先出資者が救済されるというのは事実です。
が、その事業者が元気であればという前提が、
もし仮に借り入れた原資の劣後出資が大幅に毀損する結果となった場合には、
それだけ【借金が生まれた】ということになりますから、危うくはなります。
不動産クラウドファンディングの案件を見出したばかりの初級者の方は、
劣後出資の比率と利回りの高さで案件の良し悪しを確認されると思います。
それはそれで大事な部分ですし、正解ではあるのですが、
実際は劣後出資の比率が高いことが絶対的な正解とは限らず、
上記で書いたような【比率は高いがその原資は物件を担保とした借入】である場合、
実質的には「もしマイナスのことがあったら自分から被るね」という空手形的なものであるということもありますし、
【実際の不動産の評価額よりやや高い金額を募集総額として、本来の価値よりも上乗せした部分を劣後出資と表記している】という場合は、
表面的に自社資金を匿名組合勘定に付け直すだけですから、
毀損するリスクに自社資金を置いているというのは建前上のことで、
例えばフィーなどを高くすることで調整することも出来るでしょうから、
劣後出資比率の数字だけでは良し悪しは実は計れないという風に言えます。
また、優先出資者への配当が多く、劣後出資者への配当が少ないというタイプの案件において、インカムで利益が出ていたものの、キャピタルでロスした場合、
毀損する順番としては、「劣後のインカム」⇒「優先のインカム」⇒「劣後の元本」⇒「優先の元本」という順番になりますので、
（一部、別の約款で運営されている事業者もあります）
【劣後出資者への配当が少ない案件は、早い段階で優先出資者の利益、元本が食われやすい】ということになり、劣後出資比率が多少高くともリスクがある案件となります。
ソーシャルレンディングにおけるマージンが高い低いとは、また違って、
優先劣後が一体となって運営されているので、劣後出資者である事業者の取り分が少ないことも優先出資者のリスクとなるということが言えますね。
なので、劣後出資比率を見ることは大事と言えば大事なのですが、
実は不動産の評価額を自分なりに確認することや、
事業者の取り分が劣後元本の前のクッションとして充分にあるかも重要となります。
・・・とそこまで考えると、【実は劣後出資比率はあまり気にしなくても？】
とかちょろっと思ってしまいます。
私においては、とりあえず1割以上あればそれで良し。
それ未満でも案件として良いと感じられれば、それで良し。
と考えています。
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さて、で、何故こんな何度か書いている話を雑談的に書いているのかですが、
【検討していた案件が、やけに劣後が厚いので借入あるんだろうなと思ったら、
あった。しかも金額が大きかった。】
ということがありまして。
というか金額が大きいので、
「優先出資者の資金を使って、借入を一部返済しないといけないのではないかなー」
と思いました。
例えばですが、NNSビルが5億だとして、借入が4億、優先出資が1億、劣後出資が4億
だったら、「借り入れたお金を劣後出資に突っ込んでいる」ということで、
正直、あまり投資推奨しづらい案件ですが、
一応、スレートブルー・・・ライトグレーくらいの案件です。
でも、これが5億のビルに対して、借入が4億、優先が2億、劣後が3億だったら、
「5億のビルに対して、4億+2億で6億円他人からお金を集めている」＝「疑似的にオーバーローン」ということになりますので、
これは明らかにNGな例になるはずなんですよね。
この場合、「5億のビルに対して、4億借入、1億エクイティだったが、投資家から2億集めたので、1億返済して、3億借入（＝3億劣後）、2億優先としよう。」
としないといけないんじゃないかなと。
どこにもそういった記載がないので、（記載しないといけないのかは分かりませんが）
このままの募集、運用で大丈夫なのかなーと気にかかりました。
一瞬、問い合わせをしようかとかも考えたのですが、
「まあ、あまり騒いでもね・・・」
ということで、ここでつぶやく形にしました。
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もう一つの話題。
ちょっと昼休みに某所を見ていましたら、
【あ、やっとその話題出たか】みたいなことがあり、、、
一応、広告掲載者として自分の見解程度・・・
おさらい的に載せることにしました。
ちなみに【私自身は最終的に投資しています。】
ので、この案件については応援している立場です。
某所で話題になっている通り、こちらの案件には、A社が関わっています。
MというサービスでKという政令指定都市のAという地区の・・・
その話題とリンクする話ですね。私は勝手にMKA事件と呼んでいますが。
A社とか別名義のSPCとかの名前が書面上記載されているのは、
今からでも会員の方であれば確認が出来ますね。
私自身、本体案件の時はSPCの住所を調べる程度しかせず、
（一応、それくらいはしたんですけども…）
SPCの中身までは追わなかったので気づいていませんでしたが、
派生案件で気づくに至りました。
SPCの中身を追っていれば、そのSPCと同名の社団法人がMKA事件の時と似た名づけをかつてされていたというところから推測して、
その時点で、A社が絡んでいる案件だと認識することは出来たかな。
と個人的には後から思いました。
正直、それについて「えっ…」ってなったのも事実ですが、
TRIAD社とA社は有体に言えば【同業かつ似た業態】ですから、
そりゃ繋がりあるよなと。
個人的には病院側の土地全体をTRIAD社が押さえていること、
またセミナー動画で武藤社長からもファイナンス案件として共同事業者の資金需要に応えるべく入ったという明言があったので、
後追い的にですが、アリかなと今は考えています。
いずれにしても、私は広告掲載者ですので、サービスを応援する立場であること、
またある程度の金額を投資している投資家であり、当該案件についても投資している出資者であることなどから、あまりマイナスのことは言えませんが、
既に運用が開始されている案件ですので、頑張って欲しいなとは思いますね。
以前の記事を掲載した時にいくつか内容の詳細について問い合わせがありましたので、
いただいた方には会員かどうかの確証がなかったため、ヒント程度にはなってしまったものの、言える範囲でご連絡しましたし、
個人的に親しくさせていただいているブロガーさんには何となく話のタネ的に話したくて連絡したりもしましたが、
意外と他のブロガーさんでは当初話題にならなかったなーと感じていました。
ということで、自分なりに広告を掲載して訴求もした上、
大体、概要は掴めている以上、少しはつぶやいておいた方が良いのかな。
と思って、話題にしてみました。
以上、NNSの不動産クラファンについてのつぶやき×2でした。
（今回は「つぶやき」であり、宣伝的な記事ではありませんので、
広告リンクは掲載しないでおきます。）
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おまけ。
https://www.homes.co.jp/archive/b-29220275/
https://www.takahashishoten.co.jp/company/
https://www.mitukosi-zisyo.co.jp/fudo/7301/
これまた某所で出ていた、
A社が取得した文京区のビルってどこだろう？の中身ですね。
元は上記の通り、名前の通った出版社の自社ビルだったものですが、
（知っている方は知っているかと思いますが文京区音羽のあたりは古くからの出版社やそれに付随する事業者が多い地域です。音羽で高橋ビルと聞いて、何となく想像が出来ました。）
コロナ等の要因か自社ビルを整理することになり、手放したんでしょうね。
A社と元の所有者の間も期間が空いているのでどこかあったかもしれませんが。
現時点で1Fコンビニ以外は空きテナントなので再開発まで近そうですね。
同じ出版社の別ビルは隣のビルと共に既に再開発されているようでした。
というわけで、湯島案件は当然ながらA社とは関係ないだろうとは思いますね。
