不動産クラウドファンディング界の伸び盛り事業者である、
トモタク（TOMOTAQU）より、矢継ぎ早に新規案件が来ていますね！
今回は前回の水戸市案件とは大きく変わって、
中央区築地の現況更地を自社開発するためのフェーズ1の資金調達という案件です。
都心3区である東京都中央区で、築地駅から徒歩5分以内、
少し歩けば銀座などにも徒歩で行かれるあたりということで、
かなりの好立地、一等地と言って間違いがないなという印象です。
既に現況が更地になっているということで、
開発までのプロセスも素早く進んでいけそうですし、
需要も数多ある地域での開発ということで売却の蓋然性も高そうですね。
次の項からはそれなりに細かく見ていきたいと思いますので、
どうぞお付き合いください。
尚、現時点で募集金額が1.35億と大きく、
抽選型かつ募集期間もまだあるということもあって、倍率は100%を下回っており、
現況では申し込みをすればほぼ投資可能な状況なのかな？と思います。
是非、ご興味の出た方はHPへアクセスの上、投資・登録をご検討ください。
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ここからは案件の概要について書いていきます。
まずは概要です。
案件名：トモタクCF11号（築地7丁目プロジェクトⅠ)
募集金額：1億3500万円
目標利回り：5.8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：10/17 12時～11/7 13時まで（抽選式）
※募集開始済、1口10万より投資可
こういった大型案件は、本来、募集開始前に記事を公開したいところなのですが、
トモタク（TOMOTAQU）の場合は募集開始後に非会員の方に情報公開をするため、
私の方でも記事の公開が募集開始後となってしまいました。
もっとも自分自身もバタバタしている状況でもあったので、
間に合ったかというと、あれですが・・・（苦笑）
ということで、既に数日前より募集は開始されている案件です。
ただ、今回は抽選型なので焦る必要はありませんし、
先入金型なのであまり早くから資金投入するメリットはないとも言えます。
じっくり考えて投資判断をされるのも良いのかなと思います。
更に言えばGMOあおぞら銀行のデポジット口座への振込ですが、
1,2分で画面に反映されるような素早い仕組みを活用しているため、
投資したい！と思った時に振り込む形でも基本的には間に合います。
仕組み上は先入金型ですが、それなりにじっくり考えるチャンスがあるのがトモタクの良いところかなと思いますね。（尚、万が一落選だった場合、直後1週間の払い戻し依頼は手数料無料で受けてもらえるということだそうです）
さて、今回案件ですが、まず、1億3500万円という数字がなかなか大きいですね。
気づけばトモタク（TOMOTAQU）もこの金額ですら過去2番目の大きさというくらい、
大きな金額を集められる事業者にまで成長したわけですが、
（過去1番は台東区の一棟ビルの運用案件でした。こちらは既に収益ビルとして完成されたものの案件でしたので、開発でこの金額というのはチャレンジングな感じもしますね）
とはいえ、開発型かつ大型案件にまでチャレンジ出来るようになったというのは、
かなり事業者として伸びたなー！と改めて思うところです。
既に現況が更地になっているため、
トモタク（TOMOTAQU）としてはフェーズ1という謳っているものの、
いわばフェーズ2的な案件とでも言いますか、
立ち退き交渉をして空ビルにして更地にして・・・
というような前振りが一切なく進められるのはスピード感があって好印象ですね。
逆に言うと、この段階での取得なので、開発の前振りを更にしっかり固めた上で、
フェーズ2（疑似的にはフェーズ3でしょうか）に向かわずに転売することで利益を出して終了ということもありえるかもしれませんね。
そのあたりはサービスの更なる伸びがどこまであるかによっても変わるかも？
基本的には収益物件の売買をすることで利益を出している不動産投資会社のため、
そちらの方が得意分野なのでは？という感じもしますし、
どう転んでいくかは分かりませんが、そこも注目ポイントかもしれません。
尚、画像を見ると既に看板なども立っているので【土地取得のための資金調達】とはなっているものの、実際には事業者としては取得済みであり、
匿名組合分として取得するための資金調達ということのようです。
時折、【何で既に持っているのにお金を募集するんですか？】という声が巷で出ているのを見かけるのですが、
【投資家が権利を分け与えてもらうためにお金を払うんですよ】ということですね。
不動産会社というのは基本的にエクイティ（自社資金）だけでモノを動かすということはまずなく、機動的なエクイティをある程度は持っているとしても、
その機動性を失わないように、後から借入などをすることで、
もう一度、その資金を自社内に戻すことが普通です。
自社の資金を寝かせてしまうと、レバレッジも利かないですし、
資金の機動性も失われてしまい、良い不動産の仕入れも出来なくなってしまいます。
その機動性を更に高めるのが冗長な手間がかかることが多い、（その分、低利な）銀行借り入れではなく、クラファン等での投資家資金の注入という方法ということですね。
トモタク（TOMOTAQU）でも既に自社資金で一旦は買えている案件の運用、
まだ買えておらず投資家資金で物件を最初から購入する案件と2パターンありますが、
後者の方がいかにもクラファンで物を動かしている感じがする反面、
【相手方としてはあやふやな形での取引となる】上、
【投資家としても相手の都合で案件が中止となるリスクがある】ということで、
既に自社資金（や借入）で買えている案件の方が実は良い案件なんですよね。
どうしても既に持っている物件を投資家資金に変えるということが、
【お金に困っている】という印象を持たれがちですが、
まあ、広義では更に物件を仕入れたり、事業を発展させるために資金を調達しているので、お金に困っているという言い方も出来なくはないんでしょうけれど、
【それが不動産会社】というだけの話とも思うんですよね。
例えば、他事業者であればASSECLIなどは先に自社資金で仕入れたものを、クラファンに卸していくスタイルの案件がほとんどなので、スタートで躓くことはないため、
そこが結構大きな信頼感になっていると思います。
上場系などの大手事業者も押しなべて自社物件をクラファン用に切り分けているところが信頼感の一つになっているわけで、それと同じように考えるのが良いのかなと。
そういった意味で今回案件は既に借入も併用して物件を取得出来ている上、
（正確には記載がないですが、成立前書面を見ると現時点では借入があるように読める文面があります。
投資家資金で返済出来る予定ということでしょうね。）
更地スタートというフェーズ1というよりはフェーズ2的なスタートであるところが、
案件の良い部分かなと思います。
利回りとしてはどうしても都心の一等地の案件でもあるため、
キャピタル型かつ5.8%という数字になりましたが、
立地を考えればそれでも十分に高い数字と言って過言ではないかなと思います。
また、トモタク（TOMOTAQU）では20万以上の出資者にAmazonギフト券プレゼント！もありますので、そちらを疑似的に利回り換算することで、
更に有利な形で投資をすることも出来ます。
もっと言えば新規投資家には、自社ポイントのトモタクポイントの2000ポイント付与！もありますから、全部を足すとかなりの（疑似的な）利回りになりますね。
やはり今回も要注目案件と言っていいのではないでしょうか。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都中央区築地7丁目11番5号
アクセス
東京メトロ日比谷線「築地」駅 徒歩4分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩8分
都営大江戸線「築地市場」駅 徒歩9分
東京メトロ日比谷線「東銀座」駅 徒歩10分
都心3区として高嶺の花的に紹介される、東京都中央区は築地が今回の運用対象。
最寄り駅は築地駅ですが、新富町駅や築地市場駅も充分徒歩圏であり、
最後の4番目に記載があるように、やや外れた地域ではありますが、
「銀座」までも10分程度で行くことが出来るという立地感です。
東銀座まで徒歩10分ですから、
銀座のど真ん中あたりまでも20分かかるかかからないか。
さすがに大都会で徒歩15分以上歩くと【別の名前の街】になる感じはしますが、
とはいえ、それなりに若い方であれば、
徒歩でそういった都心へ歩いて遊びに出ることも出来ます。
逆側である東側にはもんじゃなどでお馴染みの月島もありますし、
西側、南西側に同じくらい歩けば汐留、浜離宮、新橋なども。
ここに住んでいるだけで、多彩な街を楽しめる立地であり、
当然、既に都心3区内にいるわけですから、
交通の便、一等地の勤務地への利便性は非常に高くもあるわけで、
そのあたりも勘案すると、総合的に魅力の高い物件となることは間違いなさそうです。
ここまで立地が良いと逆に何も言いようがないというか、
【どう見たって良いよね】で説明が終わってしまう感じがありますが、
強いて自分なりに言うとすれば、
【中央区築地など、隅田川沿いは下町の匂いが残る立地】
というのがポイントでしょうか。
築地、湊、入船、新川、明石町などの川っぺり、
あるいは川を隔てた月島や佃、勝どきなどもそうですが、
土地が低地であり川沿いということで、
かつての感覚からすれば下町、少し劣る立地であったという風に言えます。
（名前もどことなくレトロな感じがしますよね）
ただし、今は様々な災害対策や地盤の構築の仕方も確立されていますし、
都心回帰、居住スペースのコンパクト化（戸建て神話が薄れた）、
高い利便性を求めるなどのトレンドの中で、このあたりはバリューアップの余地が高い。
ということで積極的に開発されているというのはあるようです。
COZUCHIからもすぐ近くの中央区湊の案件がかつて出たことがありましたが、
かなり早いタイミングで早期償還となり上振れもありました。
やはり需要が高い地域というのは改めて当時思いましたね。
今回はトモタクサイドで自社開発を行うということで、
成功すればかなりの利益が出るのでは？と予想されます。
是が非でも事業者として案件を成立させたいと考えているかなとは思いますね。
そのあたりの事業者の熱量を踏まえて、どう判断するかがキモかもしれません。
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次は物件の価値について考えてみます。
まず周辺の公示地価を調べてみましたところ、
同じ築地7丁目で160万強、お隣の明石町5丁目で170万と、
大体、1平米あたり160~170万ということでした。
いやー、下町の匂いが残るとは言ったものの、物凄い金額ですね。
普通は1平米あたり30~40万を超えたら、高嶺の花と言って良いレベル。
（大体、5万で安価な郊外、10万で程々の郊外、20万で良質な郊外、30万から都心らしくなって・・・という感じでしょうか）
それに対して、200万は行かないにせよ、100万を大きく超えてくる数字。
さすが都心3区の中央区は違うなという。
月島とか勝どきなんて聞くと、どうしても牧歌的な雰囲気を感じますが、
そりゃタワマンだって林立するよなーっていう土地代ですね。
ちなみに、今回の土地は下記の内容。
土地面積：81.32㎡（登記簿）
建ぺい率：80％
※対象不動産は商業地域で防火地域内にあるため、耐火建築物の場合には、建ぺい率の制限はありません。
容積率：500%
※法令上の制限によって、前面道路により容積率が300%に制限されます。
用途地域：商業地域
権利：所有権
面積は80平米程度と小ぶりではありますが、
都心であり駐車場を作る必要はないので、充分な広さかなと思います。
建蔽率・容積率が高い商業地域ということで収益性も高い立地であり、
そこがセールスポイントの一つなのですが、
（私が下記について、ちょっとグダグダ言いましたが…笑）
前面道路が一方通行で細いため、容積率が制限を受けて300%になるというところが、
ウィークポイントとして挙げられます。
これによって利回り的な部分は少し制限が出てしまう感じですね。
ただまあ、狭い土地でそびえたつような高さのマンションを作るというのが、
果たして物件としてどうなのか？という話もあるわけで、
一方通行内でやや人通りも落ち着く立地ながら利便性高いマンション。
そして、大々的すぎずのボリューム感の物件。
という風に考えると住民としても投資家としても需要はあるだろうなーというところ。
5階建てを想定ということなので、エレベーターを付けるのか付けないのかなど、
そのあたりでも収益性が変わってきそうですが、
今回は記載がないので、何とも言いづらいところです。
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さて、まずは単純に土地代を見てみたいと思います。
新築を作るとすれば、土地代は必然的に高く計算可能になります。
都心3区内でもありますし、公示地価の倍額近くであってもあり得ると考えられそう。
前面道路が細いので倍を超えて…というのはさすがに無理があるでしょうけれど、
よく言われる公示地価の1.2~1.3倍くらいが適正という考え方からは乖離していても、
大丈夫なのでは？と思える立地ですね。
81平米で1平米あたり160万とすると、1億2960万。
トモタク（TOMOTAQU）の劣後出資は1割で固定なので、
募集総額は1億5000万円となります。
大体、周辺地点の公示地価の1.2倍ということですから、
それほどマシマシな募集価格にはなっておらず、お得な印象が持てますね。
ただ、今回立地は前面道路が細く一方通行沿いですので、
路線価で細かく見てみた方が良いのかも？ということで細かく見てみます。
すると前面道路では1平米あたり71万。
やはり少し価値は劣ると言えば劣るようです。
路線価に0.8を割ると公示地価相当になると俗に言われますので、
それを計算して、71万÷0.8＝89万
この89万から見てみると、土地代は7200万くらいになる計算。
大体、保守的な公的な土地代の倍額くらいで募集されているという計算です。
もう少し開けた地点から見ると保守的な公的価格の1.2倍程度だが、
ずばりの立地で見ると公的価格の2倍くらいになるという感じ。
これをどう見るかというところですね。
個人的には収益性の高い商業地域で建蔽率の制限を外す方法もあると考えると、
（恐らく物件には駐車場は設けないなどの意味で）
車両が通ることをそれほど想定している前面道路でもない以上、
多少の割引は脳内でかける必要があるとはいえ、
悪い案件ということはないかなと思いました。
マイナス部分等は利回りで折り込まれているという風に仮に考えれば、
ギフト券をもらえる投資金額にすることで、特にお得な案件化させられる。
そういった評価が妥当かなというところですね。
やや土地の相場からすると高めにも思えるものの、
現況が整っており、次のフェーズで新築が建つと思えば、
結果的に土地代は相場の範囲内であり、充分、投資検討に値する案件かなと思います。
反面、強いて言えばやはり開発型というリスクがやや上がる内容に対して、
利回りが妥当かというところのジャッジが難しいかなとも。
私自身は一等地の案件かつ更地スタートであることをプラスに見て、妥当だと判断しますが、もう一声利回り的に欲しいと考える方がいても不思議ないかもな。
ということも思いました。
（妥当とは思いつつ、金欠により投資金額や投資の可否を悩んでいる私…）
いずれにしても、現状は大きな募集金額ということもあって、枠の残りが多くありますので、事業者のHPなどをご覧の上、じっくり検討されてみてはいかがでしょうか。
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まとめます。
１．中央区築地の更地を開発するトモタク初の開発型案件！
２．都心3区内、中央区は築地駅から徒歩5分以内の一等地！
３．銀座や新橋までも程近い繁華街への距離も近く単身者向けの立地！
４．既に更地のためフェーズ1と言いつつ、フェーズ2的に進捗している？
５．物件を事業者が取得済のため、案件中止の可能性は低
６．建蔽率・容積率の高い商業地域だが前面道路が細く容積率は制限有
７．土地がコンパクトのため、入居者・不動産投資家としてもちょうどボリューム感
８．20万円以上の投資でAmazonギフト券プレゼント！
９．新規登録者には投資に使えるトモタクポイント2000円分プレゼント！
こんな感じの案件です。
やはりまとめてみても、立地が良い上、開発型案件ということで、
少し勢いが落ちている他事業者に比べると意欲的な募集だなという印象ですね。
一等地の案件としては利回りも充分高く設定されていますし、
土地代も明らかに相場から乖離しているということがないため、
投資対象として充分検討出来る案件だなと思いました。
既に募集開始済ですが、残額はまだまだ残っていますし、
eKYCがあり、かなりスムーズな登録が可能な事業者のうちの一つですので、
直前までじっくり考えてからの登録・投資判断も可能です。
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてください。
以上、トモタク（TOMOTAQU） の新規案件（築地案件）について、
自分なりに書いてみました。
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トモタク（TOMOTAQU）にご興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
