こんばんは。NNSです。
Victory Fundから新規案件が来ていますね！
時間が取れていないので、
今回は訴求記事というよりは、ちらっとのご紹介記事として書いてみます。
というか募集が明日からなので訴求も何もないって話もありますが・・・
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概要、住所、アクセス等は下記の通りです。
案件名：江戸川１丁目新築戸建プロジェクト
募集金額：5500万円
目標利回り：8%
運用期間：10ヶ月
募集開始：10/19 13時～10/23一杯まで（先着式）
住所
東京都江戸川区江戸川1丁目
アクセス
都営新宿線「瑞江駅」徒歩14分
（ファンドページ上は漢字が間違ってしまっています。正しくは【瑞江】です。）
都内の江戸川区で都営新宿線から徒歩15分圏内ということで、
アクセス的には文句ない物件かなという感じがしますね。
戸建てで劣後出資を合わせて6000万近くというのはなかなか大きな印象がありますが、
都内23区なので、まあ、ありえるのか？
という感じです。
新築戸建てという比較的手離れの良いタイプの物件を、どう売っていくのか。
どんなタイミングで売れて大きなキャピタルを出すのかがキモという感じですね。
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以下、時間がないので調べたことを雑に記載していきます。
１．3階建てで延床101.18㎡
延床としては文句ない数字ですが、あくまで延床面積です。
（内、住宅部分93.70㎡という表記もあります）
つまり写真の通り、細長い物件であり土地相当面積は狭いですね。
そこをあまり強調したくないのか、ファンドページ上には延床しか記載がない…
２．対象物件は、令和4年6月新築完成物件で、現在は新築未入居
ここをどう見るかもキーポイントかもしれませんね。
３．接道：北東側4.0m舗装区道(敷地と接している部分の長さ5.060m)。
北西側私道(43条1項但し書き道路)
北東側が4m道路と細いこと、北西側は市道に接道していることも、
少し注意点として挙げられるかもしれません。
ただ、ストリートビューで現地を見ると、私道側も意外と道幅はあり、
結果的に角地で形も割と綺麗なので、
そこまで強く気にしなくても良いのかもしれません。
強いて言えば土地としての価値においてはマイナスがあるかもとは思いますが。
ところで、但し書き道路と言うと42条2項道路【建て替えの時にセットバックを要する狭いみなし道路＝通称：2項道路】というのが一番注意しないといけないタイプの物件ですが、地雷度という意味では、43条2項2号というのが一番地雷でしょうか。
空き地とかの中にあって、その周りの更地的な部分を道路のように読み取る的な運用の土地で、土地の価値がかなり落ちると聞いたことがあります。
素人不動産投資家がこの但し書き道路を高値掴みするケースがあるとかなんとか。
今回はそこまで気になるところではないかもしれません。
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住所が地番で記載されているため、正確に分かりづらいですが、
ネット上を調べると現地を見つけることが出来るので、
興味のある方はお調べになってみてください。
地番から探していくもよし、物件の外観とかから調べるもよし。かもしれません。
尚、路線価で見ると1平米あたり25万くらいなので、
大体、土地代は2000万くらいでしょうか。
土地代と建物代のバランスで言うと、デザイナー物件ということで、
建物代が高くついているような印象は持ちました。
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時間がなく正確な調査が出来ていないので良し悪しの評価等は省略しますが、
折角、途中まで調べましたので、記事には出来るかなということで、
とりあえず雑な感じのまま更新してみます。
またちゃんとした記事が書けそうなら、（この案件ということではないですが）
改めて色々と記事化してみたいと思います。
以上、Victory Fundの新規案件（江戸川案件）について少し調べた結果の記事でした。
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Victory Fundにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
