中京方面の代表的な不動産クラウドファンディング事業者である、
TSON FUNDINGから新規案件の予告が来ました。
タイトルにも入れましたが、久々の6.7%案件です。
しかも、よく見たら募集価格が「1億超え！」
思わず、【おお！】という声が出てしまいました。
（ちなみに今日は神様と我が子が神様の親友さんとその子どもが近隣に引っ越してきたこともあって会いに出かけてしまったので珍しく独り。ブログ日和ではありますが、なんかちょっぴり静かで淋しいです・・・笑）
私自身は関東在住のため、中京方面は正直疎いですが、
ここまでの大型案件かつ、久々の利回り想定6.7%案件ですから、
これはちゃんと見てみないと！
ということで、自分なりにデータ的な部分も調べながら記事化してみたいと思います。
---------------------
早速、いつも通り概要を書いてみます。
案件名：森林再生15号（愛知県名古屋市瑞穂区）
募集金額：1億1350万円
目標利回り：6.7%
運用期間：181日
募集開始：11/4 11時～11/10 13時まで（抽選式）
えー、表面的な字面でも結構、いかつい感じというと変な言い方ですが、
かなり話題性豊かな雰囲気が漂いますよね。
中京方面で最も栄えている、【名古屋市】ですし、【1億超え】【6.7%】
そして運用期間はみんな大好き【半年】ですからね。
これはもうどう見ても人気化するなって感じがします。
私自身は1年の方が実は好きだったりしますが、
最近は私自身も性格の飽きっぽいところが出てきているのと、
色々な事業者から色々な新しい試みが出てくるので、
そういったものへも参加したいと思うと、何気に短期案件の方が良いかも・・・
なんて思い始めていたりもします。
それでも3ヶ月という案件だけはどうも好きになれていない自分がいますが・・・
というわけで、ちょっと話がそれかけましたが、
いかにも人気化しそうな案件ですね。
しかも新規登録者にAmazonギフト券1000円分プレゼント！
というキャンペーンも実は今年一杯までやっていますしね。
この情報だけで「アリ」と思われる方もいそうです。
上記までの紹介でご興味を持っていただいた方向けにリンクは置いておきます。
ご活用ください。
-------------------------
さて、今回案件は【森林再生】ということで、国産の木材を活用した戸建て賃貸を建築し、それを投資家へ販売することで出た利益を投資家へ分配するという案件です。
森林再生は何か環境に優しいことをたくさんするというよりは、
上記のような中身なので、逆に投資家目線で考えると、普遍的なレジ案件ですし、
安心して投資が出来るのかなと思います。
個人的には森林再生なんて謳わなくても良いような気もしますが・・・
まあ、でも覚えやすいキャッチフレーズなのでこれはこれでありなんでしょうね。
今回はTSONのユニークなスキームである【戸建て賃貸】の新築を3棟建てるというのが案件の中身です。名古屋市とはいえ、普遍的な戸建てで1億を超えるということはありえないでしょうから、どういうことかなとも思っていましたが、
3棟がセットになっているということで、なるほどと思いました。
1棟だけの案件よりもリスク分散にはなりますから、これも歓迎材料でしょうね。
そのまま、住所やアクセスについても見てみます。
住所
愛知県名古屋市瑞穂区岳見町六丁目22番1、5、8の一部
アクセス
地下鉄名城線「瑞穂運動場東」駅 徒歩約9分
土地勘がないので地図で見ての印象でしかないですが、
以前に募集されていた名古屋市案件は、港区と中川区と市の中で西側であったのに対して、今回は瑞穂区ということで市の中央からやや東側になりますね。
瑞穂区は面積が約11㎢と小さめで、人口密度は約1万人ですから、
さすがに人口密度の高さなんかを見ると、天下の名古屋市という感じですね。
東京23区は人口密度で1万人を下回るのが皇居のある千代田区のみなので、
ここは別格と言えば別格ですが、
例えば23区に隣接している埼玉県川口市は今回案件の瑞穂区とほぼ同様の人口密度。
そう考えると、土地勘はないながら結構、都会ではあるんだろうなと思いました。
駅からも徒歩9分ですから、一般に言えば都心、準都心、都会寄りの郊外かつ、
利便性の高い物件の所在地ということで、このあたりの戸建てに住むということは、
一定以上のステータスがないと大変かもな。という印象は持ちました。
公示地価で見ると1平米あたり20万以上はするような土地ということなので、
首都圏でも20万以上の土地といえば「結構、上位」ですし、
（少なくとも私は戸建てを構えるのはかなり厳しいです笑）
やっぱり良い立地なんでしょうね。
ただし、今回の物件は「賃貸物件」ということですから、
自身でローンを引いて戸建てを買うというのは厳しいファミリー、
あるいはローンに抵抗感のあるファミリーでも住めるということで、
需要はかなりありそうな物件では？
というのが調べてみたところのファーストインプレッションでした。
もっともそれだけ良い立地で戸建て賃貸だから月々はかなり高くなりそうですが・・・
我が家のすぐ近くに重曹長屋の新築アパートがあるのですが、
ファミリー向けでまずまず広いっちゃ広いのですが、
とはいえ戸建てほどの間取りではないです。
でも、私のローンの支払いよりぶっちゃけ全然高いんですよね。
そう考えると、本物件もかなりのお値段になりそうだなーとかも思いました。
というわけで、ざっくり言って、
都心からの距離という意味での「立地」は、◎の物件という印象ですね。
--------------------------
そのまま土地代などのデータをもう少し掘ってみます。
まず、数字を見てみます。
土地面積：122.23㎡～161.07㎡
延床面積：71.23㎡～75.95㎡
ということなので、ざっくり言うと、
【土地は広め】【間取りは狭め】という印象ですね。
ごく普遍的な郊外の戸建てであれば、土地はこのくらいの大きさか、
あるいはもうちょい微妙に小さくてもありえるかなというところですけど、
その場合、延床面積は100平米くらいあっても不思議はないと思うんですよね。
161平米であれば、それこそ130平米くらい延床があっても不思議ないというか。
そこからすると、土地をやや広く使っているのかなという印象はありますね。
70平米とかだと、4人で住むには狭いですから、
子ども一人の3人か小さいお子さん2人の4人って感じの広さですね。
で、ちょっとそこに疑問があったので今回、ちゃんと地図で見てみましたが、
画像を見てみると、結構な傾斜地のところにあって前面道路も狭いので、
確かにこの立地であれば長く住むには少しリスクを感じますし、
これは賃貸向きだなと思いました。
つまり、利便性自体は高いですけど、やや土地の価値としては下がりますからね。
これが購入者としてはリスクとして感じられるかもしれませんが、
逆に入居者という目線で見ると賃料が安ければアリと考えられるとも思うので、
そういう意味で、立地的に今回の土地は賃貸向きなんだろうなと想像します。
また、奥まったあたりまで道路を新たに引き直す必要もあるっぽいので、
そのあたりで住居の面積が少し削られるってのもあるのかもとも思いました。
前述した通り、公示地価で20万以上という割と土地の価値が高い地域です。
が、傾斜地で坂の上り下りの不便さと、土地としての不安定さも感じられるので、
少し良くも悪くも土地の価値としては落ちる（利回り面で見ると利回りを上げる余地はあって悪いことばかりとも言えない）雰囲気も感じます。
ということで、とりあえず一旦保守的な土地代である20万をそのまま基準として計算してみますが、122~161ということなので間を取って140×3棟として見てみますと、
420×20＝8400万くらいの土地代ということになりますね。
で、劣後出資が1割ということは、募集総額は約1億3000万。
物件の建築価格や整地や道路を作ったりというところの原価がいくらかというのは正確には分かりませんが、そこを大体1500万くらいと考えれば、
【数字はおかしくない】かなと思います。
普遍的なちょい良さげな郊外の戸建てが、例えば土地代2000万～2500万、建物代が2000万～2500万で4000~5000万になることを考えれば、こんなところかなと。
数字に疑問点は浮かびませんね。
仮にこの戸建てを一般の方に販売するとすれば、土地2800万+建物1500万＝4300万
実際はマージンも当然ありますから、もっと土地代を上げて記載して5000万とかで売る感じでしょうか。天下の名古屋市で考えたら、ありえる数字ですよね。
名古屋駅まで19分という好立地かつ、最寄り駅までも10分ですからね。
もっとも、ご興味のある方はGoogleでお調べいただければと思いますが、
この立地に5000万の戸建てを買うかって言われると、
ちょっと躊躇う人もいるんじゃないかなとも。結構坂がきついんですよね（笑）
前面（側面？）道路がアスファルトじゃなくてコンクリに丸いくぼみがついてる道路ですからね。家の前がこれって考えると、んーと思ったりはします。
というわけで、良い部分はあるけれど、気にかかる部分もある立地ということで、
一時的に住む＝賃貸に向く土地なんだろうなというのが私の印象でした。
募集価格は大きいですが、好立地で3棟分なので、募集価格が相場に対して大きすぎるということはなく、適正だろうと素人の調べた範囲では感じられました。
------------------------
土地勘がないので、このあたりでもうまとめに入ります。
１．県庁所在地の名古屋市かつ比較的都心に近い瑞穂区で需要高そうな立地
２．久々に利回り6.7%と以前に戻ったため他案件よりも狙い目
３．募集価格が1億円超えと過去最高のため倍率は多少落ち着く可能性もあるかも
４．利便性の高いエリアかつ希少な戸建て賃貸のため引き合いは多いと想定
５．傾斜地で側面道路がコンクリートの滑り止め付き道路のため土地自体はイマイチ
６．開発費用やその後の経費も通常物件よりはかかりそうな印象
７．ただし賃貸なので一時的な住まいと考えればむしろ賃料との兼ね合いで需要高？
８．エリアの割に土地代が安いため不動産投資家目線では利回りを高くする余地あり
こんな感じでしょうか。
エリアの良さと、土地の不安定さをどう売っていくかというのがキーポイントですね。
繰り返しになりますが、終の棲家として考えた場合にはリスクは感じます。
ただ、一時的な住まいとして考えればエリアは良いですし、賃料次第ではむしろ好印象も持てるかもしれません。
逆に不動産投資家目線で考えれば、エリアが良いので、傾斜地ということをあまり意識させない形で入居者にエリア相場の家賃を取ることが出来れば、
土地代が安い分、利回りでは相場よりも高いものが得られる可能性もあります。
そのあたりはさすがに一素人ではどういった戦略でこの物件の入居者を入れて・・・
というのは分かりかねます。
が、過去最高額であると同時に、過去最短の想定運用期間でもあるんですよね。
つまり、TSONさんとしても【見通しは良好】ということなんでしょうね。
利回りが高いのもキャピタル型で運用期間も短いから可能になるということでしょうしね。そう考えると、自信度の高い良案件とも言えるのかもしれません。
その自信度を信じるかどうかなどは投資家判断にはなるでしょうけれども。
また、昨年のストビューの時点で整地をしている途中くらいだったので、別の計画だったものを、今回の森林案件（戸建て賃貸）に転用したということかもしれません。
いずれにしても、戸建て賃貸というユニークなスキームかつ、
エリア良かつ傾斜地ということで、普遍的な案件とはかなり違いますね。
勝手な想像ですが、銀行とかからローンを引く時にはデメリットの方を意識されがちということもあるのでしょうかね。
そのあたりは投資家は利回りさえ払ってもらえるのであれば、匿名組合での投資は有限責任なわけですし、少額からの投資ならリスクよりリターンの方が意識されるわけで、
そういう意味でも不動産クラウドファンディング向きの物件なのかもしれません。
6ヶ月案件かつ利回りは高めということで、人気化しそうな案件ではありますが、
過去最高額の募集で枠は大きいですので、抽選に参加してみる価値は高そうです。
私自身もそろそろ初回案件が償還まで近くなってきましたので、
6.7%案件が今後どこまで続くかも少し不透明になってきましたし、
今回は抽選に参加してみたいなと思っています。
冒頭でもご紹介したように、TSON FUNDINGでは新規登録者へAmazonギフト券を1000円分プレゼント！というキャンペーンを行っています。
10日まで募集期間があり、抽選式ですので、本日中か明日の早めくらいに新規登録を行えば、週末にハガキを受領して、募集期間内に投資申し込みをすることは充分可能ではないかなと思います。
尚、TSON FUNDINGは抽選結果が、締め切りとほぼ同時に来るので、何日も当選出来たかを気にして待つということがない点は非常に良い印象があります。
落選であった場合も早い段階でリリースしてもらえるので、
他事業者等への投資へ資金の振り分けをすることも可能で助かります。
東証プロマーケットへの上場企業であり、不動産クラウドファンディング業界でも唯一無二の個性と案件ペースのある程度の多さで存在感を示しつつある、TSON FUNDINGから出た過去最大額の案件。運用期間も短めで投資しやすい印象を持ちましたので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
というわけで、以上、自分なりに土地勘はないながらいくつかの角度で、
今回案件についてご紹介してみました。
-------------------------------
TSON FUNDINGにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
