今や不動産クラウドファンディング界の横綱的存在、
CREALから新規案件が来ましたね！
えー、ちょっと笑ってしまったのですが（失礼ながら）、
今回もまたしても似たようなエリアの案件、錦糸町案件です。
いやー、クリアルさんもすっかりこっちエリアの専門みたいになってきたなーという印象を改めて持った今回案件ですね。
前回の「上野案件」の紹介の際に、私はこんな言葉を書いていました。
「何なら【クリアル物件の散歩ツアー】とか出来ちゃいそうですよね。 湯島見て（まあ…ですが苦笑）、クリアル本社見て、そして松が谷の今回の物件見て、 そのまま下がっていって押上見て、両国ビル見て、森下2軒（レジと保育園）見て、 最後に門仲見て終了みたいな（笑）」
ここに新たに錦糸町が加わりました。
えー、ここに混ぜるとすれば「森下2軒の間」ですね。
ドムス・スタイル森下が森下駅の北側、グローバルキッズ森下五丁目園が森下駅の結構南側なので、一度南下する前に、今回のCREAL錦糸町へ向かうべく東に歩く感じです。
いや、ほんとそんな冗談を本当にやりたくなるくらいの同じエリア続き。
このあたりのエリアは古臭い建物がまだまだ残っているけれど、利便性は高いということでキャピタルゲインを取りやすい地域ということなんでしょうね。
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早速、概要を書いてみます。
案件名：CREAL錦糸町
募集金額：3億9000万円
利回り：4.5%
運用期間：18ヶ月
募集開始：10/18 20時～10/27 20時まで（先着式）
ここのところ、ずっと大型案件が続いていますが、
（というか大型専門になっていますね）
その中ではやや募集金額低めという感じの今回です。
運用期間は3回連続で18ヶ月となっています。
元々クリアルでは最大60ヶ月までは延長出来るという約款がありますが、
とはいえ、最初を短くしておいてどんどん伸ばす。
というのは投資家の心理面にマイナスになるでしょうから、
そういう意味では可能性があるのならば、
長めに運用期間を書いておくというのはある種親切なのかもしれませんね。
住所
東京都墨田区江東橋5-11-7
アクセス
都営新宿線「菊川」駅徒歩約9分
都営新宿線・東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩約10分
JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩約11分
案件名は知名度の高い土地である錦糸町となっていますが、
最寄り駅的には菊川駅が最も近いということですね。
物件は地図で見ていただけると分かるかと思いますが、首都高速7号線のすぐ近く。
そのあたり住環境としてはどうなんだろう・・・と思う部分もありますが、逆に錦糸町はICがありますので、仮に車を使うことを考えれば利便性は高いとも言えますね。
まあ、なかなかこの都心に住まわれる方で車まで持つ人というのは、
もしかしたら少ないかもしれませんが。
墨田区、江東区のこのあたりはそれほど極端に広い道というのはないですが、
碁盤の目のようにちゃんと区画整理されているところが多いのは暮らしやすい部分ですね。下町的なもっと城北側はそういうのが全然為されていなかったりするところが多いので、意外と古い町ではあるものの、このあたりは整えられている印象です。
利便性は結構高いものの、これという印象がない。
というか私があまり意外と付き合いのある会社とかがないので知らないところです。
強いて言えば、ここは墨田区でもかなり端っこで、すぐ東隣は江東区毛利という住所になります。ここには伊勢ケ浜部屋があることが有名ですね。
伊勢ケ浜部屋は横綱までとうとう上り詰めた照ノ富士が所属している部屋です。
両国までこの界隈は結構近いですからね。（多少歩くものの徒歩圏）
そう考えると伊勢ケ浜部屋って良いところにあるなと思いました（笑）
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次は物件についても見てみます。
敷地面積：127.92㎡（登記簿記載面積）
※道路後退部分0.9㎡含む
建ぺい率：60％
※防火地域内の耐火建築物であるため許容建蔽率は70％に緩和
容積率：300％
用途地域：準工業地域
投資対象に関する権利：所有権
いつも通り、都心らしく建蔽率・容積率は比較的高めのエリアです。
ただし、今回は準工業地域であり商業地域までは行っていないので、
商業地域でゴリゴリの高層マンションが建てられる界隈かというとその下くらい。
以前の案件と対比しますと、
門仲：土地 175平米、延床 444平米、4階建て、14戸（準工業、建蔽率60%）
押上：土地 179平米、延床 661平米、7階建て、18戸（近隣商業、建蔽率80%）
三茶：土地 183平米、延床 512平米、5階建て、16戸（近隣商業、建蔽率80%）
森下：土地 130平米、延床 479平米、7階建て、14戸（準工業、建蔽率70%）
上野：土地 120平米、延床 467平米、5階建て、9戸（商業、建蔽率80%）
錦糸町：土地 127平米、延床 466平米、7階建て、12戸（準工業、建蔽率70%）
大体、いつも通りって感じですね。
延床面積は3回連続で（勘違いでした）森下・上野とほとんど同等です。
特に森下案件とは地域的にもかなり似通っており、
土地・延床・階数・戸数・用途地域まで含めてもほとんど一緒という感じです。
建蔽率も緩和措置を入れると同様になりますね。
尚、上野案件も前面道路が6m道路だったので容積率が360%と制限されており、あまり大きな建物が商業地域の割に建てられなかったので、似通った数字になっています。
今回の物件は10月末竣工予定であり、現状は未稼働ですが、
立地自体は良いものがあり、「全室南向き角住戸、前面に建物がないため採光に優れています。」ということなので、すぐ埋まる物件でしょうね。
間取りも「6戸は33㎡台の1LDK、残り6戸は28㎡台の1DK」ということなので、多少狭めかもしれませんが、DINKSや多少年収の高い単身の方などには利用しやすい間取りだろうなという印象です。
リーシングリスクはマスターリースによって投資家に対しては転嫁されておらず、
その分、クリアルの場合は劣後出資が低めという形。
ただし、キャピタルゲインを配当する見合いもあり、立地からすれば4.5%の投資家への配当は結構高いので、普段通り「超お得とは言えないが、立地からすれば高めの利回り」という案件ではあると思います。
築古ではなく、新築ピカピカのレジデンスですから、空室も埋まりやすいでしょうし、
それでいて【開発型】ではなく、既に出来上がっている物件の運用でありながら、
キャピタル配当もしてくれるということで、
投資家のメリットはある程度高い印象を持ちますね。
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あまり時間が取れていないので、今回は物件についての深掘はしませんが、
今月末に竣工予定、現況は未稼働、ただし立地は良い。
この条件で、投資家へキャピタル配当もクリアルはしないといけない。
以上から見ると、クリアルとしては早期にリーシングをして空室を埋めて、
転売を目指すというのが基本的な考え方になるでしょうね。
運用期間が長くなればなるほど、
投資家へのキャピタル配当の約束が重たくのしかかりますからね。
そういう意味では、【18ヶ月】という運用期間となっていますが、
これはもっと早く償還となる可能性が高そうというか、
そうしたいと営業者側は思っているだろう案件という感じです。
早く返ってくるよりは長く運用して欲しいと考える方は、
この案件を18ヶ月と認識せず、12ヶ月かそれ未満と考えた方が良いでしょうし、
長いのがダメではないけど、短期の方が好きという人は、18ヶ月と書いているからといって強く敬遠する必要まではないかも。という案件でしょうか。
毎度同じセリフで我ながら恥ずかしい話ですが、クリアルは運用金額がやや多くなっているため、もう少し償還が増えてから、新規投資については考える予定です。
ただ、この案件自体も以前であれば私も投資していたかもなという案件ですね。
強いて言えば、クリアルで各案件に分散投資しても、
地域的にもアセット的にも似通っているので、あまり本質的な分散にはならないことだけは一応ご注意なされると良いかもしれません。
東京23区自体が割と狭いにも関わらず、クリアル案件は文京区、台東区、墨田区、江東区あたりの同じエリアに案件がかなり集まっていますからね。
案件としては毎度の通り、安定感を感じる案件ですね。
クリアルはHP内の情報がかなり充実していますので、ご興味の出た方はHPをご覧になってみていただければと思います。
以上、自分なりにサラっと紹介してみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
