不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、
世田谷区は三軒茶屋駅近くという、
今回もまた、非常に良い立地の新規案件が出てきましたね！
実に1ヶ月ぶりの新規案件ということで「COZUCHIロス」的な気持ちになるくらい、
強く次の案件を待ち望んでいた方も多かったのではないでしょうか？
総額が4.6億円とCOZUCHIとしてはやや小型案件になるので、
投資出来るかどうかというところも一つキーポイントにはなる案件ですが、
（以前と同じ表現で済ませる私…笑）
今回はリノベーション案件というある意味新規プロジェクトになっていますので、
ご紹介してみることにしました。
今回も特別優先募集が半分の金額でありますが、
正直お持ちの方は既に減ってきているはずですので、
ここでの埋まり具合が悪くとも気にすることはないだろうとは先に書いておきます。
次から早速紹介していきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
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あまりギリギリだと書類不備などがあった時にその補完対象期間である12月21日を過ぎてしまう…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：世田谷区 下馬 一棟レジデンス
募集金額：2億3185万円+2億3185万円⇒2億8201万円
目標利回り：4.5%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.4%）
運用期間：12ヶ月
募集開始：11/17 19時～11/18 13時まで（2億3185万円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：11/19 19時～11/24 13時まで（2億3185万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※尚、今回は対象不動産の持分の92.7％を運用対象としており、
残りの7.3%は投資家や劣後出資者の運用分以外となっています。
（単純に物件を9割強くらいとして計算するイメージです。）
残りの分も一体となって動いていくようですので、
全体ではないことによる弊害というのは運用上はないかと思いますが、念のため、ご留意ください。
※11/21 追記：特別優先募集の2億3185万円が満額埋まり切らなかったため、
一般募集の金額が増加しました。一般募集の投資家にはチャンスが増えましたね！
（尚、計算上、特別優先募集は1億8169万円の応募があったということのようです）
OO億という2桁の数字に見慣れてしまうと、妙に小さく見える4.6億の文字です。
想定利回りが4.5%と高いわけでもなく12ヶ月の運用期間とそこまで極端に短くもなく。
という上記内容ですので、他の事業者であれば4.6億埋めるのも一苦労という感じがするのですが（しかも配当がキャピタル依存型ですしね）、
恐らく、COZUCHIにかかると、久しぶりの案件ということもありますし、
この案件でもかなりの人気で高倍率になるんだろうなという予感がありますね。
（お気づきの方もいるかもしれませんが、以前の記事からほぼ流用しています笑）
それにしても一棟レジデンスにも関わらず物件の総額が5.5億というのは、
本当に富裕層向けの物件ですね。
ファンドページに画像がありますが、まあ、ゴージャスな作りですもんね。
そして立地も非常に良いですしね。
お金ってあるところにはあるんだなーと改めて思った私でした（苦笑）
クラファン絡みのブロガーさんでも投資額が多い方は、
やはり元々の育ちも良いというか富裕層の方が多い感じはありますよね。
富裕層の方⇒高学歴、高収入⇒投資額多い⇒収益多い、FIRE達成済
とかみたいな感じですかねー。
書いてたら段々切ない気持ちになってきたのでこれくらいにしましょう・・・
親にほんの少しでも資産性のあるものがあるだけマシだよなということで。
さて、次の項からは真面目に考えてみたいと思います。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都世田谷区下馬二丁目
アクセス
東急電鉄 田園都市線、世田谷線「三軒茶屋」駅徒歩12分
文句ない好立地、都心23区内の一等地と呼んで過言ではないでしょう。
三軒茶屋は首都圏に住まわれている方であれば知らない人はいない知名度の高い土地、
田園都市線という最もブランド力のある路線の中でも、
三軒茶屋駅は知名度の高い駅から数えて5本指には入るのではないでしょうか。
尚、住所は「しもうま」と読みます。
下馬全体は意外と広く、北側は当該物件のように三軒茶屋駅が最寄り駅ですが、
南側は同じ東急線でも、【東横線】の学芸大学駅や祐天寺駅などになります。
こちらの2駅は目黒区が所在ですから、
下馬は割と世田谷区全体の中で見ると、他の区との境に近いあたりの土地です。
北側と南側ではどちらの方が価値が高いのかというと難しいところもありますが、
恐らく微妙に南側の方が高いのかなーと。
目黒区の方が平均的に価値が高いですからね。
ただ、逆に北側の方がより住宅街という雰囲気もあるので、
物件の需要という意味では安定感は感じるかなーというところです。
それにしてもCOZUCHIはこのエリアを得意としていますよね。
自由が丘案件や学芸大学案件というのも過去にありましたからね。
そういう意味でも安心感はあるかもしれません。
次は物件の価値について考えてみたいと思います。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：289.65㎡
建蔽率：指定60％
容積率：指定200％
用途地域：第1種中高層住居専用地域
権利：敷地権（所有権）
建物
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建
延床面積：606.77㎡
権利：所有権
まず先に建物についてですが、建物の部分は素人には価値が何とも分かりづらいので、
多少なりとも正解に近いことを書くことが困難ですが、
一つだけ言えることは、【木造ではなくRC造】というところがポイントです。
普通、一戸建てなどでは木造であることがほとんどですが、
こちらの物件は3世帯で住まわれていたものの、
富裕層の建物ということで、RC造になっているのが特徴です。
そのため、築25年程度は経っているものの、法定耐用年数がRC造の場合、47年であり、
つまりまだ物件がざっくり言えば寿命の半分くらいしか経っていないところが富裕層からすると大きなメリットとなります。
法人であれば減価償却がまだまだ出来るということになりますし、
個人の方が買うとしても、住宅ローンを長く組める可能性が高いということですね。
そして例えば木造であれば法定耐用年数が22年となっていますが、
多くの方がそうしているように【実際はもっと長く住める】わけで、
そういう意味で法定耐用年数を半分程度過ぎていると言っても、
適切な補修やリノベーションをすれば40年、50年と使用していくことも不可能ではなく、
そこが今回の物件が買い手にとってのメリットとの一つと言えるかと思います。
更に言えば、非常に広い敷地・非常に大きな建物かつ、地下1階を含めた4フロアということで、ファンドページにもあるように【賃貸併用住宅】としての活用方法も考えられるのも、物件の取得を考える方にとっては大きなメリットがあると言えそうです。
賃貸併用住宅とは読んで字のごとくですが、自身の所有する物件の一部を自身が利用し、利用していない部分を賃貸として貸し出す形の住宅です。
【賃貸部分も一体となっているが、物件全体に住宅ローンが使える】ということが非常に大きなメリットとしてあります。
普通、賃貸物件でローンを組もうとすればアパート・マンション用のローンになるわけですが、こういった物件の場合は、物件全体を住宅ローンで組めるということですね。
そして、ただの安っぽい木造アパートの賃貸併用住宅ではなく、
上記の通り、耐用年数が長く安定的なRC造のため、
金融機関も中古物件でありながら高い評価を下すだろうということで、
そこも勘案すると、やはり総合的に見た時に、個人の富裕層にとってメリットが大きそうな物件とファンドページの通りですが感じました。
また、ページの下記の記載の通り、
「また、建物を活かすことのメリットとして、建築コストの削減が挙げられます。現在建築部材の高騰により建物の新築コストが大幅に上昇しています。特に、RC構造は部材が高いだけでなく、コンクリートを流し込んだ後、一定の強度が出るまで養生をする必要があり、工期が長くなるために人件費もかさみ、建築費用が坪単価で比較すると、木造の1.5倍～2倍ほどかかると言われています。 そのため、RC造で同規模の建物を建てるよりもリノベーションを行いコストを抑えることで新築同様の建物を手が届きやすい金額帯で提供出来ると考えています。」
現在の円安、インフレという環境下では既存の建築物を壊して新しい建築をするより、
強固な作りである以上、その躯体を活かしてリノベーションすることが、
費用対効果においてはお得ということになります。
非常に今の時世に即したタイプの物件、案件ということは言えそうですね。
ということで建物については価値の計算が難しいですが、
（建築物を画像で見る限り尖った感じもある？ようですし、何とも価値は分かりませんね…）
まだまだ現役の物件であり、リノベーションをすることがコスパ的にお得ということだけは踏まえていただければと思います。
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さて、次は土地の相場について考えてみます。
今回も物件の住所は地番で記載されているため、正確な住所が掴めませんが、
周辺地点である下馬2丁目の公示地価を見ると1平米あたり約70万。
この数字を単純に物件に当てはめてみると、土地の価格は約2億となります。
前面道路がそこまで太いというわけではないことが書面上で確認出来ますので、
この公示地価の倍額など大きな金額で取引出来るかは何とも素人では分かりませんが、
現在、物価が上昇しており新築でこういったハイグレードな物件を建てようとすると、非常に価格が高くなることもあり、
中古がある意味で見直されている＝土地や建物が旧来の価格よりも高く見てもらえる可能性がある。ということではあるので、
それなりに公示地価よりは高く計算出来るのかもしれません。
賃貸併用住宅へのスイッチ+住宅ローンでの購入となれば、
多少高くても節税、レバレッジ効果を見込んで高い値段でも買ってくれる人がいそうですし、そういった売り込み文句でキャピタルを稼ごうというのが今回のプロジェクト。
優先劣後と今回運用しない部分も含めた総額が5.5億という数字ですので、
土地相当額がどのくらいになるかは分かりませんが、
3億以上は見ているのかもしれません。
特に図抜けてお得な案件という印象は正直言って持っていませんが、
プロジェクトとしては1点物の良さを感じられて面白いなとは思いますね。
尖った物件でも1人に売れればEXITなわけですから、
そこは案件としてシンプルな良さがあるでしょう。
土地が3億程度？+建物とリノベーションに関わる諸費用、営業経費などを足して、案件の総額が5.5億になったということを、
どう見るかというのがキーポイントかなーと思います。
リスク面では1点物ということである程度限定的かなーとも思いますが、
お得さ的な話で言うならば、もっとお得な感じの案件は過去あったかなとも思います。
利回りが4.5%とあまり高くないことは、とはいえ、リスクも限定的にも感じますし、
リスクとの見合いという意味では仕方がないのかなーというところ。
ただ、COZUCHIに関しては早期償還+上振れの可能性もあるので、
そこを評価すれば利回りはもう少し高い案件と同等と見る事も出来そうですね。
是非、【早期償還+利回り上振れ】という大きな成果が見られたら良いな。
と期待したいところです。
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まとめます。
１．総額4.6億円（物件総額5.5億円）とCOZUCHIとしてはやや小型の案件
２．高級住宅街である世田谷区は三軒茶屋駅周辺！
３．建物はRC造で築25年と耐用年数の満たない年数で残存価値が高
４．現在の円安・インフレの市況により中古物件の価値が上昇中
５．賃貸併用住宅+ローンによるレバレッジ狙いなど富裕層にメリットがある物件
６．やや尖った物件にも見えるが1点物のためEXITが比較的容易そう？
７．特別優先保有者が残り少なく特別優先募集は投資しやすい可能性も？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
想定利回りが4.5%で案件としてもやや少額なので、
久しぶりの案件としては、正直、若干地味な感じもしますね。
今回案件は私のような一般ピーポーでは何とも言いづらい、
富裕層に訴求するタイプの1点物レジデンスを運用するという案件ですので、
正直、自分とは縁遠く、実感がないまま書いた感じがありました。
ただ、富裕層にとっての5~6億は資産運用の範疇の金額というのも理解は出来ますし、
そういった金額でありながら4フロアが元々登記上分かれていることもあり、
自分で住みながら、その他のフロアを住宅ローンで低利に借りつつ、
賃貸併用住宅で貸すことでレバレッジ効果を上げるというのは、
なるほどと思わされる説明となっており、面白い案件だなとは思いました。
ここのところ、COZUCHIを含めて多くの事業者がそこまで以前ほど早期償還をしない形になっていることもあるため、
どの程度、早期償還+上振れがあるかは何とも言いづらいですが、
期待しつつ投資するというのもアリかなとは思います。
案件の規模的に新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、
利回り的には必ずしも大きくないので、投資出来る可能性もあるかもしれません。
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（世田谷 三軒茶屋案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
