※8/15 追記：「オフィス案件」において、特別優先募集の3億7000万円が満額埋まり切らなかったため、
一般募集の金額が約1億円増加しています。そのため、記事内の募集金額も訂正致しました。
大人気の不動産クラウドファンディング事業者、
COZUCHIから、珍しく純粋な区分案件が2つ来ていますね！
都内の一等地、市ヶ谷の高級分譲マンション「ザ・パークハウス 市ヶ谷」
の1F店舗、2Fオフィスをそれぞれ運用するという案件です。
区分のような小さな案件は大人気事業者であるCOZUCHIの場合、
人気故になかなか当選出来ないことが多いですが、
今回の案件の内、2Fオフィスの方はよく見ると総額7億円超。
下手な1棟案件よりも大きいので投資出来る可能性もそれなりにはありそうですね。
今回は片方の店舗案件がやや小型ですし、
2案件は同じ物件の区分違いということで、2つセットでご紹介してみます。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
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また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、昨月、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年8月31日(水)23:59」とのことですので、
例えばですが、8/31に会員登録をすると、
10月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
本案件で参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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早速、2案件の概要を書いてみます。
案件名：市ヶ谷 区分店舗
募集金額：8500万円+8500万円
目標利回り：5%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.9%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：8/10 19時～8/12 13時まで（8500万円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/13 19時～8/17 13時まで（8500万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
案件名：市ヶ谷 区分オフィス
募集金額：3億7000万円+3億7000万円⇒4億7212万円
目標利回り：5%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.9%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：8/13 19時～8/15 13時まで（3億7000万円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/16 19時～8/19 13時まで（4億7212万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※8/15 追記：特別優先募集の3億7000万円が満額埋まり切らなかったため、
一般募集の金額が増加しました。一般募集の投資家にはチャンスが増えましたね！
（尚、計算上、特別優先募集は2億6788万円の応募があったということのようです）
より少額案件である1F店舗の方が先行して募集される形ですね。
今回も、満額に至らなかった虎ノ門案件への出資者（一次募集での出資者、二次募集での出資者の内50万以上の出資者）へ付与された、
特別優先権を使っての応募が可能な案件となっています。
既にこの「特別優先権案件」は当ブログの記事で確認したところ、
【代々木公園 派生】3億+【湯島】11億+【市ヶ谷 店舗】0.85億+【市ヶ谷 オフィス】3.7億＝合計18.55億と既に結構な金額が募集 or 募集予定となっており、
少しずつ【持っている人の総数】も減っているのかなーという気がします。
今回の1F店舗のような少額な案件ですと、これを使っても投資出来るかは何とも言いづらいですが、湯島案件でかなりの人数が使っていることも想像出来るだけに、
このあたりであえて使うというのも一つのテかもしれませんね。
ただ、想定利回り自体は一等地、築浅、ブランドマンションということで、
そこまで高い想定ではないだけに、「使うべきか悩む…」という人も多そう。
私自身はここ最近、クラファンへの投資額が多くなりがちということもあり、
あえてまだ特別優先権は使わずにしてあります。
もう少し自分の中でクラファンへの投資額が落ち着いたり、
あるいはCOZUCHIで予期せぬ早期償還があった時に使えたらと思っていますが、
まあ、もっとも「ラストエリクサーどころかエリクサーも使えない派」なので、
このまま何だか使用のタイミングを逃したままになりそうな悪寒も・・・
※参考リンク（笑）
ラストエリクサー症候群 (らすとえりくさーしょうこうぐん)とは【ピクシブ百科事典】
と私の諸々はおいておいて、そろそろ今回案件についての考察に進んでいきましょう。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都新宿区市谷本村町3‐23
（物件名はザ・パークハウス 市ヶ谷です。店舗が1F、オフィスが2Fです）
アクセス
JR 中央・総武緩行線「市ケ谷」駅 徒歩4分
東京メトロ 有楽町線、南北線「市ケ谷」駅 徒歩4分
都営地下鉄 新宿線「市ヶ谷」駅 徒歩4分
JR 中央線（快速）、中央・総武緩行線「四ツ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ 丸ノ内線、南北線「四ツ谷」駅 徒歩7分
（他、下記図にある、東京メトロ 有楽町線「麹町」駅くらいであれば10分超の徒歩圏です）
COZUCHIのファンドページの「プロジェクト情報」の説明上はアクセスにおいて、
東京メトロ 有楽町線のみが代表的な路線として記載されていますが、
有楽町線は市ヶ谷駅では地味キャラのイメージで、
JR中央・総武緩行線の方がメインでは？という印象です。
そのため、近隣の路線を一通り私の方では記載しました。
（ファンドページの画像も転載しましたので、併せてご覧ください。）
市ヶ谷はJR中央・総武緩行線の駅ということで、
【丸い緑の山手線、真ん中通るは中央線♪】の歌の通り、
都心の一等地にある駅でもあります。
ただ、ファンドページの画像にもあるように、川沿いでもあり、
学生街でもなく、繁華街でも住宅街でもなく・・・
一応、オフィス街ではあるんでしょうけど、超ゴリゴリでもないので、
立地としての評価は意外と定まっていない難しい部分もあるのかなとも思います。
物件と川を隔てた反対側（南側）は千代田区O番町という超高級住宅街であり、
大使館なども多く、政治家や外国の要人も多数住んでいる地域ですし、
逆に、物件のあたりより北側、北東側は新宿区の中でも比較的古い町並みが多いところで、昔からの区画のままのビル、住宅が建っていることもあって、
道は細いし住居表示もされていない上に、OOXX町（本案件の市谷本村町も同様ですね）という名前が多いため、物流泣かせな立地が多くあります。
私も前職は物流系でしたので、新宿区と聞くと、都庁だとかの綺麗なオフィスや、歌舞伎町のような繁華街よりも、こういった古くて車両が通りづらい場所をイメージします。
（こういう風に意識するのはかなり少数派でしょうが…）
（余談。神田OO町、日本橋XX町、市谷OX町のような名前は1丁目2丁目などがない単独の町名になることが多く、ほとんどが古くからのOO町を残すためにそういった名づけになっているので、
本物件なんかは例外的に大きな建物ですが、小さい建物が多い特徴があります。
ですので、不動産クラファンでもこういった町名を見たら、極端な築古ではないか、接道が狭すぎないか・・・などを気にすると良いのかなというところですね。）
ただ、という近隣の同じ新宿区内とは逆に、
市ヶ谷駅のあたりはそんな古臭い新宿区から近い地域にも関わらず、
川があり靖国通りがあり中央・総武線があり・・・
代表的な建物として駅の北西側にある防衛省もありますし、
以前はその更に北側に大日本印刷の市ヶ谷工場という非常に大きな建物もあり・・・
（今は本社機能はそのままに再開発がされています）
と、意外と大規模な物件が目立つ地域でもあるんですよね。
本案件のザ・パークハウス 市ヶ谷もその内の一つと言えるかもしれません。
この感じが意外とどこにもない雰囲気を持っている土地というのも感じますね。
番町のような超高級住宅街でもなく、近隣は狭い立地も目立つのに、
このあたりだけは開けていて、オフィス街になっているものの、
超ゴリゴリオフィス街というわけでもなく・・・と。
私は以前から何度か書いている話ですが、若かりし頃、カフェでアルバイトをしていまして、この市ヶ谷やお隣の麹町でもよくヘルプとして遊びに働きに行っていました。
市ヶ谷のお店はアルバイトの人たちが性格の良い人が多くて、（学生が多かった）
好きだったなーなんて少し思い出しまして。
で、最近思うのは、【あの頃、交通費をもらいながら知らない土地をブラつきたいから色んなお店にヘルプで行っていたのが、今更不動産クラファンで役に立ってる】ということですね（笑）
5年10年と行っていなくても、その時にブラついた、何度も行った記憶は意外と残っていますし、そこで記憶に留めているから、別の場所に出かける時も、交通についてすぐピンと来るというのもあって、
意外とアクセス紹介なんかでは多少なりとも生きているのかなというところです。
人生、無駄に思えることも後から不思議と何かに生きてくるものですね。
ちなみに、この界隈と言えば、防衛省があることで警備体制が比較的強いということが俗に言われており、とにかく治安は良好なイメージがあります。
狭い立地になりがちな新宿区のこの界隈の中では開けた土地であり、
治安も良く、利便性も非常に高い。
また、起伏はそれなりにこの地域は大きく、しかも川沿いということで、水害等の心配はどうなのかと調べてみましたが、
案外、国の重要施設があることもあってか、気になるレベルではありませんでした。
ということで、まとめますと、ビジネス街としての顔がメインではあるものの、
治安が良く、高級住宅街である番町に近接しているので、
住宅街としての顔も持っているという多角的な魅力を持つ街というイメージですね。
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次は物件の価値について考えてみます。
まず、今回案件は一等地の築浅高級分譲マンションを何故、COZUCHIが運用！？
というところが、それなりにCOZUCHI案件を常日頃から見ている方にとっては、
ある意味で謎めいた気持ちになるところではないでしょうか？
これについて勝手に少し解説しますと、
１．【ザ・パークハウスが建つ前はとある法人が運営している別の名物ビルがあった】
２．【現況所有者は自己利用するために当区分を所有していたが未使用】
といった前状況がヒントとしてあります。
これ以上、書くと少し勝手に公開しすぎな感じにもなるので、一応伏せますが、
つまりは、この2つを結べば分かるということですね。
ファンドページには記載されていませんので、
どこまで書いて良いか・・・というのもありますが、
住所で過去の物件について調べるなどすれば、分かることですので、
これくらいは良いかなと思って記載しています。
尚、会員の方は成立前書面を見ることで、現況所有者の名称なども確認出来、
1と2がどう結びついてくるかということもより分かるのかなと思います。
また、現況所有者に経営環境の変化があったというのは沿革のところにもありますので、つまりは【現況所有者が何らかの形で自己利用すべく当区分を所持していたが、
経営環境の変化により当区分を使わない判断が確定したので、売却することになった】
ということなんでしょうね。
そう考えると区分ではないですし、もっと築古の物件ではありましたが、
【秋葉原案件】と同じようなパターンということが言えそうです。
こういった経営環境の変化による物件買い取りの引き合いが豊富に入ってくるというのがTRIAD社の底力、ある種の知名度でしょうし、
またそれに素早く資金を充てられるのもまた、TRIAD社の力でもあり、
今となってはCOZUCHIというサービスの調達能力、
私たち投資家の力とも言えるというところです。
現況所有者については多角的な活動をしており、その内の一つが多少なりとも私の本業にも微妙にタッチしていることもあり、私は会社名くらいは存じていました。
なので、【あ、この法人はこんな良い区分持ってたのか！でも、未使用ってことは・・・ああ、あ、なるほどね。】みたいな感じでピンとは来やすかったでしょうか。
ということでそんな売却の流れもありますので、
COZUCHIのファンドページにも記載がある通りですが、
ディスカウントされている価格というのは間違いないだろうと言えるところですね。
正直、【土地】に比べると【建物】の価値が適正なのかを掴むのは、
私のような素人投資家にとっては非常に難しい印象があります。
ただ、市ヶ谷のあたりで新築であれば、坪単価で650万～700万くらいはしそう。
単純に今回の1F店舗は40坪ちょい、2Fオフィスは185坪ちょいですから、
劣後出資を合わせた総額が1Fは1.9億、2Fは8.27億ということで、
それぞれ坪単価が約475万、約450万になる計算なので、
COZUCHIのファンドページに記載のある3割ディスカウントというのも、
大体、遠からずなのかなーという感じがありますね。
もちろん、ただの新築と未使用の新古では少し意味合いも違うでしょうし、
2Fのオフィスは約185坪（約620平米）という、
とんでもない大きさというところでのディスカウントもありそうではありますが。
ただ、【一等地にある有名物件】【需要が絶対的にある都心】【経営環境の変化による売主の売却需要】ということを踏まえると、
少なくとも怪しげな案件などではなく、世の中の流れ、変化によって、
生じた案件ということが分かりますので、
そこについては大きな安心感があるのではないかなとも併せて思いますね。
あとは、ここ数年のコロナ禍におけるオフィス需要減が、
2Fにおいては、この大きな面積の募集でどう影響してくるかというところ。
（大きな自社ビルを売った結果、結果的にこれくらいの規模のオフィスがちょうど良いという大手企業がいるかもしれませんので、この規模感が必ずしもマイナスとは言い切れないようにも思います）
1Fに関しては、ファンドページにもあるように、
規約でコンビニなどは運営出来ないため、少し物件の使い道は限定されること。
このあたりをどう読み解くかがカギとなりそうです。
とはいえ、1F店舗については、現況所有者さんももしかすると企画した可能性はありそうですが、保育や教育の場として使えそうですし、
ザ・パークハウス自体が高級分譲マンションですが、少し離れた千代田区側には、前述のように、更に高級住宅街である番町がありますので、
番町側の住民の需要に応えるための施設というものの運営も出来そう。
と考えると、やはり、他のブロガーさんも触れている方はいたように思いますが、
1Fの方が物件の売却に至るまでの速度、確度は高そうにも思いますね。
1F店舗にせよ、2Fオフィスにせよ、実需の企業を捕まえて売却するのが、
ファンドの最もスムーズな着地点と言えそうですが、
2Fに関しては、リーシングをした上で、投資用不動産として売却するというのも、
視野に入れる必要があるのかもなーとは感じます。
何しろ620平米ですからね（笑）
我が家と実家と兄弟の家を足してもこんな数字にならないくらいの広さです。
これだけの面積を未使用でおいておいたというのも逆にすごいなとか思いました。
その場合は運用期間は18ヶ月となっていますし、
近しい期間がかかる可能性もありそうです。
もし、この2Fをアップサイド有で売却出来たらTRIAD社は本当にすごいと思います。
が、今までの実績と今回の素人目に見たディスカウント価格を鑑みるに、
【やってくれそう】という気もしないでもないんですよね。
ちらっと期待はしてしまいます。
絶対的には需要は細り気味なのが一等地のオフィス需要ですから、
そこは納得した上で投資判断をすべきかなと思いますが、
（そしてそもそも当選出来るかは何とも言えないというところも…）
今までのCOZUCHI/TRIAD社の実績を鑑みるに、
個人的にはやはり投資してみたいなと感じてしまう案件。という結論に至りました。
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そろそろ、まとめます。
１．COZUCHIの中では比較的珍しい、区分のみの案件×2！
２．JR中央・総武線や東京メトロ、都営地下鉄から徒歩圏の一等地！
３．高級分譲マンションとして知名度の高いザ・パークハウスシリーズ！
４．現況所有者の売却意向に応える形のため未使用新古の上、ディスカウント価格！
５．1Fはコンビニ等が作れない店舗だが高級住宅街に近接のため保育・教育施設向き？
６．2Fは区分という言葉では表現出来ないほどの広い面積で需要の有無が未知数？
７．1Fは実需筋に売却？、2Fはリーシング+投資用として売却？出口は違うかも？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
想定利回りが5%と低いので投資しやすそうなイメージも持てますが、
募集金額も特に1F店舗案件は小さい上に、特別優先募集もあるため、
投資出来るかは何とも言いづらい部分もありますね。
現況所有者の売却需要に応える形でのディスカウント取得であること、
都心の一等地の有名物件であることなどから、堅い案件には感じますが、
2Fに関してはかなり尖った設計の面積だけに、
そこをどう判断するか、COZUCHI/TRIAD社をどこまで信じるか。
という案件と言えそうです。
個人的には大きな金額で申し込みする資金的な余裕がないため、
少し控えめな金額にはなりそうですが、
物件としては魅力を感じるので、投資申し込み自体はしたいと思っています。
あとは埋まり具合に応じて、最終的な金額を決定したいところですね。
既存投資家の方も、新規に登録を行うという方も、
ご興味を持てましたら、是非、投資をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（市ヶ谷案件×2）について自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
