出る案件出る案件が高倍率、高人気の不動産クラファン事業者、
COZUCHIから、なかなか衝撃的な案件が来ました！
上野周辺の隠れた一等地である湯島の中でも、
特に希少な湯島駅出入口直結の立地を運用するという案件です。
普通、不動産クラウドファンディングで利回りを高めようとした場合には、郊外の不動産やボラティリティの高いアセット（ホテル等）を運用することが常ですが、
COZUCHIの場合は、相変わらず他事業者とは全く違う形で案件が組成されており、
【都心の一等地かつ築古のビルを独自のコネクションでディスカウントして買い付けてきて運用する】というのが大きな特徴です。
今回の案件もとある団体・企業が所有している築古の駅直結のビルを、共同事業者が企業ごと一旦買収をして、そしてその共同事業者のある種のオフバランス的（？）にTRIAD社が物件を取得するというスキームになっています。
団体・企業を共同事業者が買収⇒共同事業者から物件を購入⇒運用という手順になるので、【既に運用予定の物件を取得済】であるものに比べると、リスクはあります。
実際、万が一の際には運用開始がなされず、
返金となる可能性もあることが明示されています。
他事業者において取得予定だった物件の取得が思うように行かず運用が中止された例はありますので、実際的にそういったリスクが0というわけではないですが、
今までのCOZUCHI/TRIAD社の実績や物件の立地の素晴らしさを鑑みるに、
プロジェクトが予定通り運用開始される蓋然性は高く、
また、共同事業者側からTRIAD社に物件を持ってもらいたいという打診があってのプロジェクトである以上、わざわざそれを反故にするメリットも薄いと思われるため、
個人的には【プロジェクトは予定通り始まる可能性が高いだろう】と考えています。
東京メトロ千代田線の駅直結のビルかつ、周辺に他駅も多いという素晴らしい立地の運用ということで、今回も魅力たっぷりの案件ではないでしょうか。
早速、詳しく見ていきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
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また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、昨月、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年8月31日(水)23:59」とのことですので、
例えばですが、8/31に会員登録をすると、
10月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
（8/1の朝頃まで、公式ページ上で曜日の記載が誤っていました。現在は訂正されています。）
このキャンペーンが行われた当初、前回の案件考察で、
【抽選型の多いCOZUCHIがこういったキャンペーンを新たに始めたということは、
恐らくですが、募集価格が大きく、より多くの投資家を集めたい案件を近々に出す予定では？ということも想像出来ます。
既存投資家の方も資金の用意をされる方が良いのかな？とも思います。】
と書きましたが、まさに今回の湯島案件が出資分の総額22億案件ということで、
そういった案件なんだろうなと感じるところですね。
今回は利回り6%と想定とまずまず高いものの、極端な数字ではありませんし、
募集金額が大きいので、抽選とはいえ、
いかにも多くの人が投資しやすい案件になりそうなイメージも持てますね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
本案件で参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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早速、概要を書いてみます。
案件名：湯島 事業用地 フェーズ1
募集金額：11億円+11億円
目標利回り：6%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 5.9%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：8/3 19時～8/5 13時まで（11億円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/6 19時～8/12 13時まで（11億円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
えー、またもや物凄い金額の案件が来ました・・・（笑）
まあ、何というか・・・「すげえ」ですよね。
それだけの案件を組成出来るのがすごいなとほんと思います。
もちろん、不動産というアセットの中では22億+劣後という数字もそこまで大きくはないので、力のある不動産会社であれば当然動かしている金額ではあるんでしょうけど、
とはいえ凡百の小さい不動産会社では動かせない金額であることも事実ですし、
ましてや東京メトロの駅直結のビルを独立系の不動産会社が取得するって、常識的に考えても難しそうなのに、こうして引き合いが来る、それに乗れる、案件を組成出来る、
そして一番大事な話ですが、恐らく投資家資金が集まる・・・
もはやクラファン業界というよりも、不動産業界内でも面白い存在的に受け止められているんだろうなーと感じたりもしますね。
（業界の新聞にもクラファンの流行は度々取り上げられているみたいです）
今回は2つの数字が同じで少し分かりづらいですが、
出資総額は特別優先11億+一般優先11億+劣後3億＝25億という案件です。
【11億円が投資家分ではなく、22億が投資家分です】
ということで良くも悪くも枠は大きいですね。
36億円案件の次に大きな案件ということになるのかなと思います。
もはや数字が他社さんと比べてバグってる（は言い過ぎ…？）ので、
よく分からなくなってきていますが、というわけで大きな案件です。
今回のプロジェクトは駅直結の築古ビルを運用し、
主にテナントに対して交渉をして立ち退いてもらうことで、更地と見なした形で、
再開発向けの大手デベロッパーなどへ転売してキャピタルを得ようというものです。
駅直結という利便性の高さもあり、空室が非常に多いというわけではなく、
相応に時間も要するため、期間も長くなっています。
また、利便性の高い一等地が対象である上、期中のインカムを主に減らすように動いていく関係でインカム収益がほぼありませんので、
利回りも6%想定と程々になっています。
ということでリスクは相応にあるとも感じられますが、
【立地が非常に良い】ということで需要は絶対的にある物件である以上、
基礎的な安心感はあるとも言えそうです。
そのあたりの「リスク」「手堅さ」を自分なりに掘って考えてみたいところですね。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都文京区湯島３丁目
アクセス
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩1分
※実際は出入口直結のため、1分未満かもしれません。
住所は念のため非公開になっていますが、積極的に隠そうという意図は恐らくなく、
物件の写真も掲載されていますので、特定は容易です。
（会員の方は限定情報として成立前書面が公開されていますので、そこから物件の正確な情報を掴むことも出来ます。ただし所在地は地番で掲載されていることにご注意ください。）
現況の所有者の名前も物件画像で見えていますし、1Fのコンビニチェーンの名前も見えていますので、どちらかで検索することで特定出来ますね。
私は以前も書いた通り、東京メトロ千代田線とは縁が深い人生ですので、
（例えば初めての都内バイトが国会議事堂前駅というか溜池山王駅近くのカフェだったとか）
湯島駅も何度かは降りたことがあります。
直近だとCREALの湯島案件が出た時に、
ちょうどこの出入口から向かったことを思い出します。
ちょっとモヤモヤっとした形で終了した案件でもありますが、
今回対象となったビルから徒歩1分程度のところなので、
もし「COZUCHI湯島案件」のビルを見学される方がいましたら、
ついでに1,2分足を伸ばして更地を見てくるというのも良いのかもしれません（笑）
さて、そんな（どんな？）湯島駅ですが、大まかに言うとこんな特徴があります。
【地味キャラ】【乗り降りする人は少なめ】【利便性自体は高い】
【周辺に他駅が多くシェアを食われ気味】【文京区だがほぼ台東区の雰囲気】
【何なら千代田区も近い】
こんな感じです。
※参考リンク
COZUCHIのファンドページの画像の他、
湯島天満宮までの道のりを説明しているブログの画像をお借りしましたが、
この通り、湯島駅のすぐ近くは「上野」「御徒町」など台東区です。
あるいは南に少し行くと「末広町」（ほぼ秋葉原。先日の秋葉原案件の最寄り駅）
ということで、こちらは千代田区ですので、各区の境に近いエリアと言えますね。
湯島駅は乗り換え扱いになる他駅のない単独駅ですが、
実際は、上野広小路駅まで歩いて5分程度（人ごみの多さにもよりますが）
仲御徒町駅まで歩いて7分程度とほとんど乗換駅のような近さです。
末広町駅までも精々10分少々でしょうか。
文京区は西側にもっと色々なエリアがあり、（起伏の激しい地域なども結構あります）
湯島のあたりは東端かつ高低差で言うところ比較的低い地域。
台東区や千代田区の華やかさにほんの少しタッチしつつ、
雰囲気自体は湯島天満宮があるなど、少し文京区らしい落ち着いた雰囲気。
（西側にもう少し進んで「本郷」に行くと東大なんかもありますね。）
ということで、利便性と落ち着いた雰囲気が同居している、個人的にも好きなエリア。
上野駅周辺からすると、乗り換え駅のない湯島駅はほんの少し価値は落ちますが、
その分、オフィスなどを借りるにしてもリーズナブルになるようなので、
事業用地としても穴場と言えるところかもしれません。
【ほぼ上野】【ほぼ台東区・千代田区】という高い利便性に対して、
【逆に他駅にシェアが食われ気味で乗り降りがやや少ない】
という微妙にマイナスポイントがあり、ですので、
【上野や秋葉原の喧噪から離れて文京区らしい閑静で古き良き雰囲気もある】
のが独特のバランス感としてある。こういった感じですね。
ですので、案件の規模としては大きく違いますが、
先日の「秋葉原案件」と似たような形かもしれません。
秋葉原案件も「ほぼ秋葉原」の末広町という高い利便性に対して、秋葉原駅にシェアが食われ気味で乗り降りがやや少なく、でも、その分、閑静な雰囲気もあって・・・
というパターンでしたからね。
取得の経緯も「古くから当地にいた現況所有者が環境変化によって手放したものを素早く取得」といったパターンなので、考えてみればほぼ同じですね（笑）
ということで、立地はかなり良いということは言える案件です。
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次は土地の価値について考えてみます。
非常に古い建物のため、建物の価値は基本的にないと考えておくのが無難でしょうから、
土地についてだけで考えるということで良いかなと思います。
データとしては下記です。
面積：613.14㎡（敷地全体）
建蔽率：指定80％
容積率：指定600％
用途地域：商業地域
権利：所有権
まずは613.14㎡（敷地全体）に対して、
1平米あたりどのくらいの価値があるかをいつも通り、調べてみました。
まずは周辺の公示地価を見てみます。
文京区の近いエリアで前面道路が細い地点で110万、
台東区の近いエリアで144万、千代田区の近いエリアで117万。
どう考えても3桁になるのは間違いない地域ということです。
かなりの一等地ですね。
更に当物件は駅直結で目の前の通りも非常に交通量の多い通りのため、
（不忍通りと昌平橋通りと呼ばれる通りに挟まれた部分なのですが、名前が分からなかったので調べてみました。が、特段、これという通称の名称はなさそう？でした。都道452号の一部です）
この数字よりも更に高くなるというのも間違いないところでしょう。
ということで路線価についても調べてみましたが、
路線価において、目の前の通りでは160~166万ということなので、
路線価に0.8を割ったくらいが基礎的な価格と考えられそうです。
つまり、大体1平米あたり200万円はまず間違いなく価値があるということですね。
613平米を200万で掛けると12億強。
さすがに保守的な数字からすると、
一等地だけあって募集総額とは乖離があるようです。
ただ、毎度書いている通り、こういった一等地では保守的な公的な価格の倍以上の価値を土地が持つというのは普遍的ですので、
単純に倍にすると劣後出資を合わせた25億にたどり着きます。
ということで「変な案件ではない」というのはこれで分かるとは言えそうです。
また、建蔽率80%、容積率600%という非常に高い収益性が担保される土地であり、
限定情報のため正確には書きませんが高度も高く使える上、
【駅直結】という唯一無二の価値がありますので、
価値は青天井という考え方も出来そうですね。
また、東京メトロ千代田線は古くからの路線であり、バリアフリー等の設備もやや古めかしいところが散見されるため、駅直結のビルが建て直しになるとすれば、
東京メトロ自体が積極的にビルのあり方の構築に参画していくことも考えられそうですので、そういった可能性も勘案すると、
想定利回りとしては6%という数字ですが、【跳ねる可能性アリ】とも想像出来ます。
その点はキャピタルゲインの25%を上限なしに配当というCOZUCHI特有の配当ポリシーが発揮される可能性に期待したいところですね！
とはいえ、築古の駅直結ビルというかなり特異なアセットだけに、
順調にテナント交渉が進むのかというのはある意味、駅直結だけに逆に不透明とも。
そこが、本案件特有のEXITの不透明さ、リスクということになりそうです。
ただ、以下にCOZUCHIのファンドページから重要ポイントを転載しましたので、お読みいただくと、COZUCHIサイドでもこの案件特有のリスクについて様々なリスクオフを試みているというのが分かるのではないでしょうか。
続けて、目を通していただければと思います。
１．共同事業における明確なリスクオフ
「本プロジェクトは共同事業者と共に進めますが、各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、交渉にかかるコストは全て負担するため、TRIAD社が負担するコストとしては、本物件の購入代金および購入に伴う諸費用、保有期間中の公租公課、売却時の仲介手数料となります。 TRIAD社は物件を保有するリスクを負いつつ進捗状況の管理と売却先の選定を行い、共同事業者は権利交渉の実務とそれに掛かるコストを負担します。 本プロジェクトから得られる利益の分配は、契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半することになっています。 権利交渉のコストがかからない点は、TRIAD社の売却戦略における方針転換を可能にし、後述する様々な売却シナリオを描くことが可能となります。」
共同事業者がいわゆる「汗をかく」という状態で、
TRIAD社・COZUCHI投資家は「お金を出すだけ」という状態ですね。
こうすることで、共同事業者は取得資金を出さずプロジェクトを進められますし、
逆にTRIAD社やCOZUCHI投資家は【追加の経費をかけることなく、良い物件をキープ出来る】ということで、お互いに良い部分があります。
会社の株主（オーナー）と社長等の経営者が分かれているようなことと同じようなイメージかもしれません。
ですので、基本的にはWin Winの関係にはなるでしょうけれど、
一方でお金を払って物件を持っているということは、共同事業者の思惑と違う動きをすることも場合によっては可能ですので、より強い立場であるとは言えそうです。
以下の部分の内、「4」の部分がそれらの説明となっています。
２．シナリオ1 開発用地として売却
「共同事業者にて、本物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化します。 本物件は駅直結で希少性が高いことから、権利交渉の進捗により大手デベロッパーから開発用地として買い取りたい意向が既にあります。 交渉するテナントは10先あるものの、TRIAD社としては共同事業契約の定めの通り、権利交渉にかかるリスクオフを行っています。 」
３．シナリオ2 共同事業者による買取オプション及び他への売却
「今回のファンド及び共同事業契約は18ヶ月となっております。権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、共同事業契約に既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されています。その際の配当利回りは6%を確保しております。 共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高いと考えております。 また共同事業契約の定めにより、TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能です。事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定です。フェーズ2へ移行する場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。 その他、権利交渉の進捗状況にもよりますが、駅直結物件の希少性からも本物件を開発用地として売却を狙う他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えております。」
４．収益物件への方針転換によるリスクヘッジ
「シナリオ1及び2での権利交渉が難航する場合、本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジします。 通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。しかしながら今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能となります。 本物件においては、建物の管理コストが約40％削減でき、またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。 本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却の蓋然性は高いと考えています。」
お金を出して物件を取得している物件にとってのオーナーという立場なので、
共同事業者に汗をかいてもらって楽が出来る上、
万が一にもそれらの動きが満足行くものでなかった場合は、
逆にテナントを埋める動き（リーシング）をすることで、
キャピタルゲインを得ることも充分可能ということですね。
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そろそろ、まとめます。
１．劣後出資を合わせた総額が25億円と超大型案件！
２．都内の重要路線である東京メトロ千代田線の駅出入口に直結の希少ビル！
３．現況所有者の経営環境の変化などによるディスカウントでの取得
４．駅直結ビルのため、鉄道会社が再開発の際に参画の可能性もあり？
５．やや地味な湯島駅直結ながら、他複数駅までも徒歩圏の立地のため利便性高
６．最低でも1平米200万以上の価値はある一等地の物件
７．共同事業者がテナントの立ち退き交渉を行うためTRIAD/COZUCHI投資家は経費負担がなく、効率の良い運用が可能
８．ただし物件所有者はTRIAD社のため、共同事業者のテナント交渉が不調の場合は逆にリーシングをすることで現況の建物まま収益物件として転売することも可能
９．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
１０．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
超大型案件で投資しやすそうというのもプラスですし、
他事業者ではまず運用出来ないであろう、一等地の駅直結ビルが対象という希少性も、
一投資家として個人的にもワクワクする部分です。
単純に一等地の案件でワクワクする部分がありつつ、
築古、現況所有者の環境変化による売却というディスカウント要因があり、
想定利回りはある程度確保されている。と、
プロジェクトとしての魅力もありつつ、実利も充分望める案件になっています。
いかにもCOZUCHIらしい独自性の強い案件で、
私自身も投資出来たら良いなーとは強く思ってしまいますね。
結局、前回の秋葉原案件はキャンセル枠も出なかったため投資出来ませんでしたので、
今回こそは是非投資出来ることを楽しみにしたいと思います。
まあ、とはいえ、金額は他事業者さんの早期償還の具合などももう少し見つつ、
最終的な決定をしたいなとは考えています。
ということで、今回は金額も大きく、
多くの人が参加出来る可能性が高そうな案件です。
既存投資家の方も、新規に登録を行うという方も、
是非、投資をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（湯島案件）について自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
