クラウドファンディング化して以降、精力的な募集の続く、
トモタク（TOMOTAQU）より、またしても1億円超えの大型案件が来ていますね！
前回に引き続き、都内23区の案件かつ高利回り案件。
既に8月1日より募集開始済ということで、チェックされた方、
申し込まれた方もそれなりにいらっしゃるかと思いますが、
【募集期間長め】【先入金 デポジット制】という特徴を踏まえて、
今回も前回同様に、少し期間が経ってからのご紹介としました。
（タイムリーな更新をサボっているだけという話もあります笑）
尚、トモタク（TOMOTAQU）では前回案件に引き続いて大人気案件にしたい！という意思か、「20万以上投資でAmazonギフト券プレゼント！」という特典をも本案件に入れてきています。
具体的には、
「20万投資でAmazonギフト券 500円プレゼント！」
「30万以上投資でAmazonギフト券 2000円プレゼント！」となっています。
また、新規登録者においては、会員登録をすることで、
投資へ使えるトモタクポイントプレゼント！が2000円分ありますので、
更にお得な形で投資を始めることが出来ます。
後述しますが、今回案件は自信を持っておススメ出来る案件でもありますので、
まだ登録をされていない方は、是非、投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
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まずは概要です。
案件名：トモタクCF6号
募集金額：1億2240万円
目標利回り：6.7%
運用期間：12ヶ月
募集開始：8/1 12時～8/22 13時まで（抽選式）
※募集開始済、1口10万より投資可
前回案件の紹介時にこういった文章を掲載しました。
「募集価格が1億6200万と大型案件ですね！
トモタク内でも、今までの過去最高額は9000万の案件が2つという状況でしたので、
ここに来て一気に倍近い金額まで増えた感じ。」
ということは、2案件連続、2回目の1億円超えということになりますね。
ですので、ざっくり言って【新たな扉を開いた】的な感じでしょうか。
今までは1億円以内の案件の組成が事業規模だったのに対して、
前回案件で1億6000万円を無事埋め、
そこまで高い倍率ではなかったにせよ、落選者を出す人気ぶりまで来た。
そしてその人気の定着ぶりもあって、今回案件もほぼ同規模で組成した。
みたいな感じですね。
ということですっかりトモタクも大人気事業者の一角に入ってきたなーというところ。
前回記事に私はこうも記載していました。
「今回案件はしかも利回りも6.5%と高い上、詳しい中身は次項以降で書きますが、
【都心の好立地が対象】ということで、
【かなりの勝負案件！】という感じがしますね。」
いやー、何の偽りもなく思ったままを書いたのですが、
【あれ、またほぼ同じくらいの勝負案件が来たぞ】と驚きました。
今回は利回りが6.7%とむしろ少しだけですが上がっていますし、
立地で言えば微妙に郊外寄りにはなりましたが、
とはいえ、そんなに最果て（失礼）な練馬区ではなく、
利便性も充分担保されている練馬区の物件ですからね。
このレベルを2連続で持ってきたのには正直ちょっと驚きました。
前回物件は1Fテナントで買い物をしたことがあるくらい馴染み深かったので、
書きやすかったですが、
今回は比較的土地勘のない練馬区ということで、
記事は薄っぺらなものになる気しかしない・・・
のですが、案件の価値としてはほぼ同等かなと思いますので、
引き続いて頑張って書いてみたいところです。
どうぞよろしくお願い致します。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都練馬区氷川台4丁目51-7
アクセス
東京メトロ有楽町線 氷川台駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 平和台駅 徒歩15分
（それぞれ東京メトロ副都心線の駅でもあります。並走している部分です）
西武有楽町線 新桜台駅 徒歩18分
えー、すいません、個人的にはあまり土地勘がありません。
ただ、アクセスのところがちょっと複雑なので、
あまり不動産クラファン的には関係ないところかもしれませんが、
土地勘がない割に多少は知っているということで解説してみます。
【東京メトロ 有楽町線と副都心線は並走区間がある】というのがまずポイントです。
首都圏の方は完全に開通する前の段階で現 副都心線のことを、
【東京メトロ 「新線」】などと呼んでいた時代を覚えている方も多いでしょうね。
埼玉県和光市の「和光市駅」（この駅は東武鉄道の管轄駅でもあるので3重の駅になりますね笑）から「地下鉄成増駅」「地下鉄赤塚駅」「平和台駅」「氷川台駅」「小竹向原駅」「千川駅」「要町駅」「池袋駅」までの9駅が並走区間となります。
ということで単純に言ってこのあたりの駅はダイヤも多いので利便性は悪くない。
（数分に1本、次の電車が来るというくらいの本数です。なかなかすごい）
そして、そこに対して、さりげなく混ざってくるのが、
アクセス一覧にもあるように、【西武有楽町線】という路線の存在です。
※参考リンク
東京都練馬区を中心に、有楽町線氷川台、平和台周辺の賃貸アパート・マンション、新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション等の売買不動産は株式会社米田。
不動産会社さんの画像がある程度分かりやすいかなと思ったので、リンクしました。
リンク先の画像をご覧いただけるとイメージしやすいかもしれませんが、
この西武有楽町線は、
「西武池袋線と東京メトロ有楽町線を直通運転するためのブリッジ的な路線」
ということで、ここだけで単独運行されることがない路線です。
見た目も私は乗り降りしたことがないですが、東京メトロとそっくりな地下鉄駅のようですし、名前も「有楽町線」なので、非常に紛らわしいですね。
西武池袋線は名前の通り、埼玉方面から（西武線の）池袋駅までの路線ですが、
その内の一部は、西武有楽町線という短いブリッジ路線を通って、
有楽町線、副都心線の両方へ直通しています。
逆に言うと西武線の池袋駅までは行かない運行ということです。
例えば西武線の練馬駅を7:06に発車する車両は西武有楽町線を通って副都心線へ接続、渋谷駅以降は、そのまま東急東横線へも直通しています。
が、その次の7:13に発車する車両は西武有楽町線を通って東京メトロ有楽町線へ接続する列車（有楽町線の新木場駅が終点）、
そして、更にその次の7:16に発車する車両は単なる池袋線なので、西武有楽町線には行かず、そのまま西武線の池袋駅まで行って終点・・・
非常にややこしいダイヤですよね。
よく知らない人がてきとーに来た電車に乗ってしまうと、
たぶん目的地には着かないだろうなーと思う感じです。
西武有楽町線は都心方面に行く場合は東京メトロに接続するための電車ですので、
つまり当物件からわざわざ乗る必要は（埼玉方面に行くのであればありえますが）、
あまりないということになりますね。
もっと近い駅が元々東京メトロの駅ですので。
更に言えば平和台駅の方が遠く、氷川台駅の方が近い、
そして氷川台駅の方が都心寄りということで、
平和台駅もわざわざ使う必要性は低そう。
なので、まあ、整理すると【ようは氷川台駅から普通は乗る】ということかなと。
そんな感じの立地ですね。
氷川台駅（平和台駅）から乗り換えなしで行ける主な駅を記載すると、
「池袋」「飯田橋」「市ヶ谷」「永田町」「有楽町」「銀座一丁目」「新木場」
（以上、有楽町線）
「新宿三丁目」「明治神宮前（原宿）」「渋谷」（以上、副都心線）
「代官山」「中目黒」「田園調布」「武蔵小杉」「横浜」「みなとみらい」「元町・中華街」（以上、東急東横線）
こんな感じです。
乗り換えなしで池袋、新宿（3丁目駅は新宿駅よりむしろ便利な立地）、渋谷に行けますし、有楽町駅はほぼ銀座で、ほんの少し歩けば東京駅方面にも行けますし、
明治神宮前駅は名前が野暮ったいですが、ようは原宿駅・・・
もっと出かけたければ代官山、中目黒、横浜等にも乗り換えなしで行けるわけで、
かなり便利だなーという感じですね。
また立地感についてですが、隣駅の「小竹向原駅」は、練馬区小竹と板橋区向原の2つにまたがっている駅ということで、こういった名前になっている。
ということでも分かる通り、練馬区の中でも板橋区寄りで比較的都心寄りの立地です。
小竹向原のあたりには、昵懇というほどではないもののそれなりに関係のある取引先なんかも割と集っているので土地勘もある程度はあるのですが、
印象的なのは【意外と道が細いところが多い】というところ。
今回の物件の立地も調べてみたところ、接道が両側とも細い道路なので（とはいえ2項道路ではありませんが）、「いかにも」だなという感じでした。
駅からも近く、駅自体も利便性が高いため、良い物件ではあるものの、
少し立地的には狭い道路沿いだったりというところが、
微妙に難あり物件なのかもしれませんね。
そのあたりも含めて土地の価値については、次の項で見てみたいと思います。
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次は土地の価値について見てみます。
まずは周辺の公示地価について調べてみましたが、
1平米あたり45万くらいと出てきました。
同じ4丁目や駅からの距離の近い3丁目の地点もほぼ同額でしたので、
この数字くらいで見ておけば間違いなさそうです。
土地の面積等は会員限定情報のため、ぼかした書き方にしますが、
この数字を使うと土地の価値は8500万くらいと算出されました。
トモタク（TOMOTAQU）の劣後出資は10%で基本的に固定ですので、
1億2240万が募集金額ということは、劣後出資を合わせると1億3600万という計算。
土地代が保守的な価格で見ても8500万くらいあるのに対して、
募集総額が1億3600万円ということは、
変な案件ではないどころか、基本的にはお得感のある案件という印象が持てます。
ただ、接道が細いということは少しだけマイナスポイントなので、
この部分について念のため路線価でも見て考えてみたいと思います。
周辺の路線価を見ると、おおよそ他の道路と同等か微妙に下というくらいの評価、
数字で言うところ、1平米あたり35~38万くらいが近隣全体の数字でした。
何度か書いている通り、路線価に0.8で割ったくらいが公示地価に近いので、
35万を0.8で割れば、43.75万となりますので、
1平米あたり45万という公示地価の数字にせよ、35万~38万という路線価にせよ、
数字に整合性はあるなという感じですね。
もう少し細かく見ると、接道が細いということだけではなく、
もう1段、微妙な要因もあったりするのですが、
そのあたりは自分が所有するということでなく、
短期間の運用である不動産クラファンとしての投資ならば、まあ、問題ないのかなということで、ここでは会員限定情報ですし割愛します。
多くの繁華街、ビジネス街まで乗り換えなしで行かれるという利便性の高い、
東京メトロ有楽町線・副都心線沿線でありながら、
23区で最も郊外寄りの区の1つである練馬区（ただしその中では都心寄り）
ということで、家賃にせよ物件の取得代金にせよ、価格がある程度、手頃。
その分、空室リスクも限定的で穴場的なスポットなのかもしれません。
もっとも、トモタク（TOMOTAQU）の案件はマスターリースがあるため、
空室リスクについては基本的にありませんが、強いて言えば出口でキャピタルロスが起こると折角のインカム収益が食われるという事態にもなります。
今回の案件は土地代と募集総額がそこまで違わないということで、
恐らくはお得な形の取得と言って間違いなさそう。
（都心であれば、もう少し公的な価格と実勢価格が乖離するはずなので、
そう考えると建物代を含めて1.36億はかなり安い印象が持てます。
実際に鑑定に則っているものではないにせよ、評価額はもっと高く記載されています）
一言で言えば【かなりの良案件】という印象が最終的に持てました。
尚、先日のCF5号の際に私は誤った考察をしてしまったのですが、
（詳しくは下記の記事をご覧ください）
中止となった案件や前回案件に引き続き、
運用開始がされない可能性がありえるというタイプの案件です。
上記の記事でも書きましたが、トモタクの場合はそのあたりが【別途資料】という形で公開されているので少しクセがありますね。
私はそのあたりをちゃんと見るのを前回は怠った・・・
というか、見たつもりになってしまっていました。
前回案件においては、誤った記事を掲載してしまい、申し訳ありませんでした。
中止となった以前の案件のようなことは、
基本的にそうそう起こることではないとは思いますが、
その点のみは、一応、頭に入れておいて損はないのかなと思うところです。
会員限定情報のため、正確には記載しませんが、前回記事もご覧いただきつつ、
ご判断いただければと思います。
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まとめます。
１．2回連続、1億円超えと大規模な案件！
２．利回り6.7%かつマスターリース有と条件も良好！
３．多くの繁華街、ビジネス街まで乗り換えなしで移動可の東京メトロ×2の沿線！
４．氷川台駅まで徒歩3分と駅までの距離も非常に良好！
５．郊外寄りの練馬区の中の都心寄りと利便性と閑静さのバランス良好
６．公的な土地の価値と募集総額を比較する限り安くお得に取得したと考えられる
７．20万円以上の投資でAmazonギフト券プレゼント！
８．新規登録者には投資に使えるトモタクポイント2000円分プレゼント！
こんな感じの案件でしょうか。
募集額が大きいということもあり、
現状（8/7 PM6時時点）はまだ満額に達していないため、
投資出来る可能性は相応に高そうです。
1口10万からと少し金額が大きいこと、
そして、先入金のデポジット制に対して、メインが抽選型ということで、
この条件だけ見ると、ややバランスが悪く、敬遠されがちなのが、
良くも悪くもトモタク（TOMOTAQU）の穴場感の醸成に役立っているでしょうか。
そういった理由もあってか、募集金額が過去2番目であることも手伝って、
案件のお得さ程には人気となっていません。
私自身も抽選型ということもあって当選出来るかは何とも・・・ですが、
Amazonギフト券も狙いつつの金額で投資申し込みをする予定です。
まだまだ募集期間は長く残っていますので、
既投資家の方も、投資家登録を新たにされる方も、
是非、投資のご検討をされてみてはいかがでしょうか。
以上、トモタク（TOMOTAQU） の新規案件（練馬区案件）について、
自分なりに書いてみました。
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トモタク（TOMOTAQU）にご興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
