36億円を1日で集めきってしまった、人気不動産クラウドファンディングサービス、
COZUCHIから新規案件が来ましたね！
今回は想定利回り6%と、ともするとやや地味にも感じてしまう案件ですし、
募集価格もCOZUCHIの中では控えめな2.8億円ではありますが、
（これが控えめなのか？っていう疑問はあると言えばありますが笑）
内容としては今回も非常に興味深い案件に仕上がっていますので、
今回もいつも通りご紹介してみようと思います。
一応、私のポリシー（という程のレベルのものでもないですが笑）として、
【投資出来る可能性の高い案件で良い印象を持ったものを紹介する】
というのがありまして、
今回のCOZUCHIの案件は、そういう意味では、
【今のCOZUCHIの人気を考えると（総額的に）投資出来る可能性の高い案件なのか？】
という疑問も多少あったりするのですが、
まあ、それだけ人気のサービス、人気になるだろう案件を取り上げることで、
ブログのアクセス数もいただけるので、
ここはピッと凛々しく、（ポリシーでふと思い出して使ってみました笑）
頑張って書いてみようと思います。
----------------------
さて、前置きが長くなりましたが、そろそろ概要を書いてみます。
案件名：新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ１
募集金額：2億8000万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：5/30 19時～6/6 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
うん。語弊のある言い方かもしれませんが、【地味】ですね。
いや、本来は華やかな案件なんでしょうけどね。
2.8億ったら相当な金額ですよね。私なんぞ1/1000でもヒーヒー言います。
それに利回り6%は世間的に考えればかなり高い。
でも、なんか「COZUCHIで」っていうことを考えたら、少し地味な感じもしますよね。
また、立地も【曙橋】ということで、
かなりの一等地の割に、知名度的にはイマイチ劣るような場所でもあり、
これまた少し地味に感じてしまいます。
ただ、そんな案件ではありますが、
COZUCHIらしいフェーズ分け予定や複数のEXITシナリオがあるなど、
投資家を楽しませる工夫は相変わらずたくさんありますので、
（ファンドとしての良し悪しは大前提としての話ですが、シナリオの書き方や、ファンドの裏側の説明などを通じて、投資家に【一体感】【関わっている感】を持たせるのが上手いですよね！）
そのあたりも含めてご紹介してみたいと思います。
---------------------------
次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都新宿区住吉町
アクセス
都営新宿線「曙橋」駅 徒歩3分
東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅 徒歩10分
今回も色々な都合があってか、住所は途中までで正確には非公開。
しかも、外観などもないので、私自身は物件を特定するに至りませんでした。
とはいえ、都営新宿線の曙橋から徒歩3分ということですから、
ほぼどのあたりかは特定されているようなもので、
（現地を歩けば、一等地の割に築古なのでどれか分かるかもしれません）
私はこの情報公開でも問題ないかなという印象を持ちました。
都営新宿線はその名の通り、
（京王新線）新宿駅から、千葉県市川市の本八幡駅までを繋いでいる路線で、
都営線で唯一、都外まで走るという特徴があります。
JR中央・総武線にも近い、都内の一等地の真ん中を東西に突っ切るルートであることもあり、通勤路線としての利用率が比較的都営線の中では高い路線です。
曙橋駅はそんな新宿線の「新宿駅から2駅」（ある意味で新宿駅より利便性が高いとも感じられる「新宿3丁目駅の隣駅」という非常に利便性の高い駅。
ただ、大昔、フジテレビの本社があったということで話題になる以外には、
それほど世の中的に多く話題に上ることがないという、
【隠れた一等地】的なエリアなのかなーと思います。
新宿と反対側の隣駅、市ヶ谷駅との間には防衛省の大きな敷地があり、更に防衛省より北側や曙橋駅から北側はかなり古くから栄えていた地域ということもあって、
（多少は離れるものの、早稲田や神楽坂などの一般にレトロな雰囲気があるとされる地域も割と近くです）
細い道、古い街、建物が多く、まだまだ街や地域全体が新たに生まれ変わる余地があるのかなとも感じられる地域です。
こういった「古き良き町」なのかどうかっていうのは地名なんかでも分かりますよね。
例えば、このあたりは【市谷OO町】が多い。（「ヶ」は入らないのが特徴）
こんな名前は大体古いところが多いですね。
【神田OO町】とか【日本橋OO町】とかと同様です。
あとはOOXX町的な名前ではなくとも、
「O丁目までない単独の町名」が多いという特徴なんかも、
そういった古き良き町ではよく見られますね。
※参考リンク
当該物件のある【住吉町】もそのパターンですが、
本当に新宿区って全体が広いというせいもあるかもしれませんが、
こういったO丁目のない小さな単独の町名が多いのが特徴です。
つまりそれだけ新宿区全体が【古い町】ということです。
新宿区と聞くと、「都庁」とかのようなサラリーマンの聖地、「歌舞伎町」とかのような繁華街、ある意味で日本の中心、代表という印象を持つかもしれませんが、
私なんかは「古い新宿区」と繋がりのある仕事をしていることもあって、
新宿区と聞くと【あー、道細いところ多いよね。】みたいなことを思います。
自分では身体を動かすことはないとはいえ、物品の手配をすると、
4m未満の「2項道路」が多くて、ドライバーさんが苦労したり・・・
あるいは重量のある物品を動かしたいのに、道が2t車指定だったり。
【なかなか奥が深い】のが新宿区ですね。
「え、ここも新宿区なんだ」ってくらい、
広くて色々な雰囲気の町が区内にあるのでほんと奥深いなと思います。
ちなみに曙橋駅周辺は、1,2度降りたことがあるくらいで、
市ヶ谷や麹町、神楽坂あたりに比べるとあまり土地勘はないのですが、
少し上記のあたりに比べれば開けた土地で、四谷にも近い（こちらまで来るといかにも都会然としてきますね）ので発展度も高く、
利便性も安定感がある印象はありますね。
とはいえ、今回の物件も築古で、そういう昭和の名残がある地域であることが、
本来の価値よりディスカウントした価格で入手出来た理由なんでしょうね。
さすが、COZUCHI。さすが、TRIAD社という印象です。
某COZUCHIのIさん曰く【曙橋だとどこだか分からないと思うので新宿区って入れました。でも、新宿から遠いのに盛っているわけでもないです】と。
いや、全く仰る通りで、むしろ新宿からは広い新宿区の中でもかなり近いエリアですからね。ほんと、隠れた一等地かなって感じです。
------------------------------
さて、次は土地の価値を見てみます。
今回は正確な住所が分かりませんので、ざっくりとした紹介にはなります。
ネット上で調べてみましたところ、住吉町やその隣の市谷仲之町の公示地価は、
1平米あたり117~8万ということでした。
いやー、1平米で100万超え。
そりゃ新宿3丁目の隣駅なんだから当たり前と言えば当たり前でしょうけど、
こうやって数字で見ると「めちゃくちゃ一等地」ですね。
1平米あたり6~70万でも庶民としては高嶺の花ですが、
100万を超えてくると、もう別世界って感じがします。
というわけで、その説明だけで立地の良さは充分伝わるのかなと思いますが、
もう少しだけ詳細に見てみます。
まず、データ的なところも書いてみますと、、、
土地
面積：176.23㎡（敷地全体）
建蔽率：80％
容積率：600％
用途地域：商業地域
権利：所有権
こういった感じです。
注目ポイントは【建蔽率80%、容積率600%の商業地域！】というところですね。
面積も176平米と郊外の広めの戸建てくらいの充分な広さがあり、
曙橋駅周辺という一等地でありながら、これだけ広いというのは価値が高いです。
（そのあたりは古くからの町に古くから建っているということのお陰でしょうね）
そしてそれでいて、高い建物が建てられる土地であるというところが、
かなりポイントが高いと言えます。
なかなかの好立地であったとしても、多少駅から遠くなると、
同じ商業地域の中でも60%の400%だったり、「近隣商業地域」になっていたり、
あるいは準工とか1中高などのもう少し落ち着いた地域になっていたりする例も多い中、
この土地は駅近ということもあって、
ゴリゴリの収益物件が建てられるというのが利点です。
もう「曙橋」「商業地域」「170平米」の時点で【まあ、まず売れる】
と言っても過言ではないのかなという話ですよね。
まして【築古の建物が建ってる】となれば、【キャピタル取れる】
というのもそりゃそうだろうなと思います。
そこに「TRIAD/COZUCHI案件」という要素も加味すれば大丈夫だろうなと思います。
まあ、こういった考察はダメと言えばダメですが、
そうは言っても、「父ディープインパクトで母父ストームキャットでノーザンファーム生産馬だったら、たぶん走るよね。」みたいな話です。
という例えでは当然、あんまり伝わらないでしょうけど・・・
何も良い例えが浮かびませんでしたので競馬で例えました（苦笑）
ちなみに「曙橋駅から徒歩3分」「靖国通り沿い」「商業地域で80、600」というのは、
地図上で見てもかなりピンポイントで、
ほとんど場所が特定されているも同然なのですが、
私の探し方がヘッポコだからでしょうか、、、場所を特定するには至りませんでした。
ただ、新宿区の「用途地域」について調べると大体どのあたりかは、
誰でも分かりますので、もしご興味のある方はご自身でも調べてみてください。
さて、先ほど記載した目安の公示地価を今回の物件に単純に計算で当てはめます。
すると、176平米×120万＝2億1120万という結果になりました。
今回案件の募集額は2億8000万円で、優先部分が77.8%ということですので、
劣後出資を入れた募集総額は、3億6000万円ですね。
土地代を公的な価格で見ると2億円程度。
それに対して、募集総額は3.6億ですので、多少はCOZUCHI案件とはいえ、
取得にある程度大きな金額がかかったという風にも考えられます。
ただ、上記で挙げた公示地価は【靖国通り沿いではない立地】であり、
当該物件は靖国通り沿いであると明示されてもいるので、
もう少し、もしかすると土地の価値は高いのかもしれません。
このあたりは正確な住所の記載がないので、「かも」という表現に留めます。
また、毎度書いている話ではありますが、
【一等地は公的な価格の倍以上で取引されることも普通にある】
ということもありますので、そのあたりも勘案して考えると、
これは気にかかる金額の乖離ではないのかな。とも思いますし、
もっと言えば、現況は収益物件が土地の上に建っており、
築古で公的に見れば価値は低いとはいえ、
普遍的な取引で考えれば、その建物の収益性も加味した取引となるでしょうから、
その建物部分の価値もプラスすると、
やはり値頃に取得出来たという印象は持てますね。
そのあたりはCOZUCHIのHPにも記載がありますが、（以下、一部引用）
「本物件は区分建物であり、全8フロアのうち6フロアの区分所有権を取得しております。 区分所有権は一棟の建物のうち構造上区分された部分が独立し、完全所有権として各区分は自由に利用・処分ができますが、物件一体として売却する際は他の区分所有者との合意が必要になります。
本物件は最寄駅の曙橋駅から徒歩3分であり靖国通り沿いの物件と非常に好立地であるも、複数人がそれぞれ区分所有しており、かつ現況は本来取れる容積率を一部未消化で建築が行われていることから物件一体としての持つべき価値とはなっていないため、相場と比較すると大幅に割安で取得できています。」
この強調した部分が安く取得出来たキモという感じでしょうね。
土地については全ての権利を持っているものの、
建物の一部が区分として他の権利者がおり、「底地のみの権利」であることと、
築古であることもあり、高い容積率のある収益性の高い土地であるにも関わらず、折角の容積率を活かしきれていない建築物であることが、
土地も含めた物件全体の価値を落としてしまっているという感じです。
今回のプロジェクトはそういった本来の価値を発揮出来ていない当該物件を、
【土地・建物の権利一体化】⇒【解体】⇒【収益性の高い高層マンションなどへの建て替え】をすることで、
土地の価値を今よりも更に1.5倍、2倍と高くしていこうというのが最終地点です。
（COZUCHIの案件としてはそういった建て替えを行うデベロッパーへの売却を目指すのがゴール）
最終的にそういった収益性の高い建物を建てるためには、
TRIAD社が区分所有している権利者から、権利を買う必要がありますので、
それが成功するかが鍵ですね。
それには相応のメリットが権利者側にないといけないでしょうから、
そういった相手方への金銭面でのメリット作りも、
投資家資金の重要な使い道になるだろうなという印象です。
そのあたりがフェーズ1です。
シナリオ① 区分所有者と協議を進め、利益の最大化を目指す
「本ファンドでは、区分建物の全8フロア中6フロア部分を取得しており、残り2フロア部分も含め物件一体として売却することが利益の最大化に繋がります。
そのため本ファンド運用開始後は、残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定であり、お互いの利益となることを前提に権利調整を行うことで物件一体としての売却を目指します。
物件一体としての開発が見込める状態となれば、新宿区であり曙橋駅徒歩3分という立地からも投資用などを中心にマンションデベロッパーが注目する案件となり得ます。 昨今の都心の不動産は価格が上昇しており、都心の駅近の土地は中々出てこないため、本ファンドのように割安に取得できている事が最終デベロッパーへの売却の際にも価格交渉で折り合いがつく、非常にポテンシャルが高い案件となっております。」
区分所有者さんにもメリットを感じてもらえる取引（買い取り）をすることで、
TRIAD社としては、土地・建物の全てを完全な権利と出来、
デベロッパーなどへの1棟丸々での転売が可能となる上、
価値もただの底地権の部分が残っている現況より飛躍的に高く出来るということです。
残り2戸なので、実現の可能性が相応に高いということもあって、
【最初から案件ページにフェーズ1と謳っている】ということなんでしょうね。
素人的にも、これは行けるんじゃない？みたいな印象は持ちました。
ですので、それ以外のシナリオについては細かい記載を省略しますが、
シナリオ② 他の不動産事業者へ売却
⇒現況のまま、好立地なので転売して利鞘を稼ぐ
シナリオ③ 区分所有権ごとに売却
⇒現況のまま、区分ごとにちょこちょこ転売して利鞘を稼ぐ
こういったパターンでも6%の配当は可能という見立てだそうです。
普通であれば2でも良いような気がするのですが、
そこを権利をまとめ上げてより高くパッケージして売ろうとするあたりが、
TRIAD社のすごいところだなとよく思います。
上手く高齢の所有者と交渉して安く買い付けてきて、それを転売するというのは、
よくある商売だと思いますが（不動産だけに限らず）
そこから先までチャレンジしていくというのが、
TRIAD社、COZUCHI案件の面白みですね。
シナリオ①が上手く進捗し、全ての権利が完全に一体化する筋道がつけば、
その時点で【物件の実質的な価値は上がっている】となるため、
その評価額の上昇を見積もった上で、TRIAD社が募集開始当初より高く買い取って、
結果、投資家は利回りを享受出来る。
ある意味、ちょっと裏技的な不特法の使い方でもあるわけですが、
自社で再度買い取ることはスキーム上、普遍的ですし、
月日の経過と共に不動産の価格、価値が上下するのはリノベーションなどを行った時と同様に当たり前のことですから、何の問題もなく、
つまり、投資家としては「黙っていても高値で買い戻してくれる」
という風に利益を享受出来る可能性が相応に高い案件ということですね。
無論、倒産等の事業者リスクや、天災、市況の大幅な変化、思惑通りに進捗しないなどで利回りが落ちる、元本が毀損する可能性がないということではないですが、
そこの大前提を踏まえれば、今回は信頼性の比較的高い案件かなとも感じますね。
-----------------------------
そろそろまとめます。
１．COZUCHI案件としてはやや地味めの2億8000万+利回り6%案件。
２．地味めな新宿区住吉町（曙橋駅前）だが、価値は1平米100万を超える一等地！
３．建蔽率80%、容積率600%の商業地域と収益性の高い建物が建てられる立地！
４．現況が築古、容積率未消化など土地本来の価値を使い切れておらず取得単価が安い
５．既に2戸を除く、土地・建物の権利を取得済のため全権利の一体化への道筋が近い
６．一体化した場合は転売が容易となるため、土地の価値が飛躍的に高まる
７．6が成功し、フェーズ2に移行する場合は、価値上昇分を自社買い取りで配当
８．当該案件に出資することで、利回りの上昇が見込めるフェーズ2への優先出資権の付与あり！
こんな感じの案件です。
なかなか良い条件が揃ってますね。
ここまで頑張って記事を書いたのですが、
こういう案件だと、倍率が高まって「投資出来ない気がしてきた」感じです。
書かなければ良かった・・・なんてちょっと思ったくらいです。
「地味な案件ですけど、COZUCHIなんで大丈夫でしょう。
でも利回り落ちるし、今回は見送っても良いかもしれません」
とか嘘でも書いておけば良かったですね（笑）
まあ、広告掲載者として悪い部分を良く書くのはアンフェアでアウトですが、
良い部分を割り引いて掲載するのもおかしな話ですので、
思ったままを当然ながら書いてはみました。
そろそろ時間が厳しくなってきたので、
少し尻切れですが、このあたりで考察を終わります。
ご興味の出た方は、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件についての考察・紹介記事でした。
-----------------------------
COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
