不動産クラウドファンディング界のトップ事業者、
COZUCHIからまたしても超大型案件が来ましたね！
今回は「前振り的な記事」を既に書きましたので、
サクサクと本題を書いていこうと考えています。
ただ、虎ノ門駅周辺は「思い出の地」でもあるので、
そういった雑談が多少入ることは予めご了承ください。
では、概要の再掲から始めていきます。
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案件の概要です。
案件名：虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ１
募集金額：15億円
目標利回り：4%
運用期間：12ヶ月
募集開始：6/3 20時～6/9 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
いやー、何度見ても15億円のインパクトの大きさですね。
圧倒的なスケールです。
もっとも不動産というアセットからすると、それほど大型のプロジェクトというわけでもないですけれども、クラファン投資としては圧倒的スケール感ですね。
以下、少し言い回しを再掲で済ませますが、
ということで今回は、単純に言って投資出来る可能性は高い案件です。
ただし、見ての通り、想定利回りは過去最低の4%ともなっています。
【業界最大級の募集金額かつ、サービス最低の利回り】という表面的なデータをどう考えるかということに尽きる案件かなと思います。
投資しやすい案件に投資したい方は歓迎でしょうし、
利回りを積極的に得たい方は少し及び腰になるでしょうね。
私自身も利回りが5%以上あった場合は、クラファン投資の中での良し悪しという視点で考えますが、それ未満の案件は、【他の投資と比べてどうか】という視点が無意識的に出ることに気づきました。
その条件が、10%なのか8%なのか7%なのか、あるいは3%程度なのか・・・
このあたりは人それぞれ、事業者ごとに違うという人が多そうですが、
いずれにしても、クラファン投資はまだまだオルタナティブ投資であり、
他の投資（株式、投信、債券、暗号資産、ロボアド…etc）と比較しての投資検討である人がほとんどでしょうから、
今回はそういった他アセットとの比較という材料も意識するしないは別にして、
多くの人の中に出てくるのかなーなんて思いますね。
（というか無意識的にそうなってるのでは？ということを意識に上げるべく？文章化してみました）
ともかく、今までとは少し違う案件ということは言えますね。
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さて、次は住所、アクセスについてです。
住所
東京都港区虎ノ門一丁目
アクセス
東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分
（東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」とは多少の距離がありますが、
相互が公式の乗換駅となっています）
えー、もしかすると首都圏以外のお住まいの方はもちろんのこと、首都圏にお住まいの方であっても、虎ノ門という地名はご存じでない方もいるかもしれませんが、
この虎ノ門という土地は【超絶一等地】です。
しかも、今回案件の対象は、そこから徒歩1分。
・・・徒歩1分。笑うしかないくらいの駅近ですね。
ところで、最寄り駅の路線である東京メトロ銀座線は、
日本で初めての地下鉄であることもあり、非常に重要な区間を走っています。
日本一重要な地下鉄と言っても過言ではなく、
私も都内に出るようになってすぐ、全駅を覚えるようになった路線です。
一応、全駅降りたこともありますね。
「浅草、田原町、稲荷町、上野、上野広小路、末広町、神田、三越前、日本橋、京橋、銀座、新橋、虎ノ門、溜池山王、赤坂見附、青山一丁目、外苑前、表参道、渋谷」
結婚して子どもが生まれてから遠出する機会が減ったこともあり、
最近はほとんど利用していなかったので、一瞬、忘れかけたところもありましたが、
無事、全駅を順番に思い出せました（笑）
浅草、上野あたりの古き良き街を通りつつ、秋葉原の流行のお陰で利用者の増えた末広町（秋葉原電気街の端のあたり）あたりも通りつつ、三越・日本橋・銀座あたりを通って、更に虎ノ門や溜池、見附あたりのオフィス街を通って、最後はハイソな青山・表参道・渋谷と華やかな立地へ。
何だかストーリーがあるような路線ですよね。
ちなみに運営会社のLAETOLIや、営業者のTRIADは外苑前駅から徒歩数分のところにあります。そういう意味では、ある意味で「地元案件」かもしれませんね。
ところで私の思い出話の雑談に一度それてしまいますが、
私の高校卒業後の「初都内バイト」は虎ノ門駅のすぐ隣、
溜池山王駅周辺のカフェでした。
虎ノ門駅や麻布十番駅の近くにも同じチェーン店があったこともあって、
よくヘルプという形で働きに行っていましたし、
特に虎ノ門駅は年上のフリーター社員のお姉さんに結構可愛がられていたこともあって、かなりの回数を働きに行ったり、物品の貸し借りで行ったりしていたので、
自分としても思い出の地。だったりするんですよね。
まだあの当時は何も知らないあんちゃんでしたから、
銀座線で1駅なのに微妙に迷ったりしたこともありましたし、
逆に徒歩で行く方が速い！？と思って小走りで行って、これまた迷ったりしたこともありましたけど、そんなことも含めて懐かしい思い出です。
今回案件も「立地の良さ」がありながら、昔ながらの街並みが残っているという、
ある意味で銀座線沿線らしい立地とのアンバランス、ギャップを利用した物件の取得というのがキーポイントの案件なのですが、
当時（15年以上前）は今以上にまだ古い街の雰囲気が残っていましたから、
【なんかすごいオフィス街の割に、裏路地は田舎っぽいんだな】
なんてことも思ってたんですよね。
それこそその数年後に紆余曲折あってフリーターとしてそのチェーンに舞い戻ってきた時に勤務した日本橋室町（三越前）のあたりも、今はコレド室町という大きなビルが建って、地権者さんたちが立ち退いてしまいましたが、
その当時（15年前）はまだまだそういった裏路地がたくさんあって、
いくつか馴染みのお店なんかもあったのが懐かしく思い出されます。
ちょっとした料亭みたいなお店が定食をやっていて、そこのおばあちゃんと少し仲良くなって昼ごはんを食べに行くようになって、お礼でカフェの無料チケットを渡したりなんかもしたなーなんて思い出したり。
銀座線は昔も今も最も重要な地下鉄で、ほぼ全ての駅周辺が一等地なわけですが、
（どこの土地かで多少の価値の高低は当然ありますが）
逆に、だからこそ、そういった昔からの地権者さんが残っている区域があったり、
昭和の名残を感じられる部分があるのも特徴かもしれませんね。
今回の対象となる土地は、上記図の通り、グローバルスクエアという既にある大きな建物の東側の細い路地の多い区域です。（その一部分です。全てではありません。）
Google等の地図で見ていただければ分かる通り、
大きな建物が大通りを中心に非常に多い地域であるにも関わらず、
この計画区域や、更にそこから南側などは、一方通行や4mかそれ未満？？？
の細い道路沿いに、所せましと古臭い物件が多く存在している状況です。
これはこれで個性的な居酒屋、飲食店などが多くあり、
マニア受けするものではあるだろうなとは思うものの、
上記図のような、超重要エリアの扇の要のような立地としては、
やや立ち遅れた、不似合いな印象も持てますね。
COZUCHIのファンドページの記載を一部転記しますが、
「虎ノ門は役人の街とも言える霞が関と並んで政治や経済の街として発展してきました。エリアの特徴から弁護士などの法律の専門家が構える事務所も多くなっており日本を動かす中枢としての顔を見ることもできます。 また日本を代表するビジネス街である大手町・丸の内・有楽町、大使館が多い麻布・赤坂・六本木など、ビジネスにおいて重要な地域に近接しており、国際的なビジネス・交流拠点の形成が進んでいます。」
という説明の通り、虎ノ門は日本全体の運営という意味でも非常に重要な地区です。
霞が関は言わずと知れた政治の中心地。
そして赤坂方面はそこまで知られていませんが、霞が関から近い割に土地を多少はゆったり使えるということもあってか、大使館などが多くある土地でもあります。
私がバイトをしていた時の最寄り駅である、溜池山王駅も、千代田線・丸ノ内線側では「国会議事堂前駅」と呼ばれており、その溜池山王駅のすぐ隣の赤坂見附駅も路線によっては「永田町駅」と呼ばれていたりと、
とにかく三権の中心地という土地です。
実際、私がバイトしていたお店にも大使館の職員の方が割と頻繁に来まして、
そういった領収書を書いたりもよくしましたね。
当時、私は7,80年代の洋楽にやたらハマっていて、お店が色々あって有線未導入だったので、自分の好きなマニアックなCDを勝手にかけたりもしていましたけど、
職員の方に英語で「この音楽は何？」って何度か訊かれたりとかしたのも懐かしい。
英語は全くダメでしたけど、必死に色々な説明をしたなーとか。
一番印象的だったのは、TOTOという80年代アーティストのヒット曲、Georgy Porgyという曲を、ウィル・リーという同世代の有名セッションミュージシャン（ベーシスト）が自分のアルバムでカバーしたVerについて、かなり熱心に訊かれた時のことです。
【この歌手は素晴らしい！この曲をこんな風にカバーして。演奏も実に良い。これはどういう人のカバーなんだ！】みたいな（笑）
説明をちゃんと出来たかは未だに自信がないのですが・・・
・・・と、まあ、話がそれてしまいましたが、そんな立地（どんな？笑）です。
他方、反対側、銀座・新橋は繁華街でもあり、ビジネスの中心地でもありますし、
あるいは西側、六本木界隈や渋谷区も繁華街でもありつつ、高級住宅街でもあります。
つまり、そういったいくつもの重要立地の間を繋ぐ門？のような立地が虎ノ門なんですよね。ですから、ここをもっと開発して、他の土地に並ぶようなレベルにしたいというのは、ある意味で日本全体の悲願・・・と言うと大げさかもしれませんが、
【それがあるべき姿と考える人が多かった】ということはあると思います。
そのあたりは戦後すぐから長く開発が凍結されていたものの無事開通した、
通称：マッカーサー道路もそうでしょうし、
（1つ目の図の虎ノ門ヒルズ駅のすぐ北を斜めに走っている道路です。正式には環二通りというようです）
14年に新たに虎ノ門ヒルズが開館したということからも分かるのではないでしょうか。
いずれにしても、超重要な立地が今回の対象であるということは分かるところです。
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次は土地の価値などについて考えてみます。
まあ、今回については価値が高いのは上記の通り言うまでもないですし、
【再開発が決定した土地】ということで、
既存の取引金額などを見ても、あまり意味がないといえばそうなのですが、
参考までにデータ的なこともサラッと書いてみます。
今回は4つの物件がセットになった案件ですので、
多少長ったらしくなりますが、すべて転記しておきます。
１．居宅
面積：48.92㎡（8筆合計）
２．事務所
面積：44.62㎡
３．店舗1
面積：49.58㎡
４．店舗2
面積：49.58㎡
全て、建蔽率は80%、容積率は320%、用途地域は商業地域で、権利は所有権です。
一応、キーポイントとして挙げておくとすれば、
【建蔽率が80%の商業地域なのに、容積率が320%しかない】というところですね。
普通は80%ある商業地域で、かつ、都内の超一等地であれば320%という割と低い数字
（と言っても世の中一般で言えば充分高いですが）にはなりません。
これは、見る人が見れば分かる話ですが【前面道路が細いのね】ということです。
前面道路が細い場合は、土地本来の容積率に対して、低い数字しか取れないというルールがあるからですね。
何度かご紹介しましたが、計算方法としては、割とシンプルで、
前面道路のセンチメートル数×係数＝容積率という感じになります。
つまり、住宅地の前面道路が4mだった場合は、
400×0.4＝160%が容積率の最大となります。
えー、これは・・・身近な話です（笑）
さて、今回物件はこういう計算式なんだろうと思います。
400×0.8=容積率：320%
普通は住宅系の土地だと係数が0.4、商業・工業系の土地だと係数は0.6なのですが、
恐らく商業地域かつこういった重要地域ということで緩和がされていて、
0.8の係数が計算されているので（一部地域はそういうのもあると前に読みました）
ここはそういうことなんだろうなということですね。
ということで、まあ、ざっくり言うと、
【細い道路沿いだから土地本来の価値が発揮出来ていない】という立地であることは、
こういった数字からも伺えます。
これが再開発が終わると、
【容積緩和をうけ容積率1500%、高さ180mの非常に大規模なビルとなります。】
という話ですから、まあ、地権者としては夢がある話ですよね。
とはいえ、逆に言えば、裏路地で自分のペースで商いをしたり、暮らしをしていた方々にとっては、これはこれで厳しい話です。
大きなビルの一角をあてがわれても【で、どうすんだ】って話ですからね。
しかも【権利変換によって面積は狭められてしまう】
（既存の価値の低い建物から、最新の建物に代わるので、
その分の価値の差を計算して、あてがわれる土地の面積は減ってしまう）
わけですから、なかなか難しいですよね。
ファンドページでも言及のある通り、原価で追加購入をすることで面積を確保することは出来るとはいえ、【払うお金ないよ】って人も当然いるでしょうし。
このあたりが物件をTRIAD社で取得出来ることになった所以という感じです。
さて、現況の（再開発の件を除いた）価値だとこれくらいなのでしょうか？
500万円×計192.7平米＝約9.6億円
正確には何とも私には分かりません。
実際は古い物件の場合、収益性が低い上に、建物としての価値がないどころか、解体費用なども盛り込むことになるので、実際的には8億円くらい？かもしれません。
そういったところは一旦、分からないとして、単純に物件周辺の路線価で見ると、
前面道路が細いため、1平米あたり100万円台のところもあります。
ただ、前面道路が大通り沿いの部分を公示地価で見ると1000万円台もありますので、
ということで、ざっくり500万円くらいは1平米あたりあるのでは？とは感じます。
（例えば路線価が200万円として、その地点に公示地価があったとすれば250万くらい？
そして実際はその倍くらいの価格では取引出来るとして500万という超ヤマカンです）
ですので、今回の劣後出資を合わせた募集総額の17億円は、
そういった意味ではさすがに取得金額が高くかかってはいるわけですが、
（当然ながら、既に再開発を視野に入れた価格になっているということですね）
【再開発がなければ価値の低い、あるいはマイナスの建物】である延べ床面積が、
【権利変換によって面積が狭められる（元のままにするには追加料金が必要）とはいえ、新しいビルになって帰ってくる！】
というプレミアの話を考えると、高い価格で買ってもお釣りが来る。
というのが今回のポイントですね。
つまり、現況のままだと、ざっくり言って土地代で10億円くらいの価値。
これが、現況の延床面積（建物の中身としての面積、当然高ければ高いほど大きくなる）である147坪（485平米）の新品の超大型ビルの一角として帰ってくる。
その価値は、COZUCHIいわく、「坪単価1800万円」（約26.5億円）が可能だ。
とのことです。
無論、最終的に坪単価1800万円で売るまでには、長い年月がかかりますし、
（再開発が終わり、大型ビルが竣工・稼働した後の話になると思われます）
同じ坪数を確保するには、更に資金投入して、追加購入もしないといけない。
（投資家資金は今回物件を取得するための費用となり、追加購入分は実質的には投資家資金が流用される可能性はあるにせよ、あくまで別の資金から行うことになります）
そういう意味で、単純に17億が26.5億に生まれ変わるよ！という話ではありませんが、
既に国家的なプロジェクトとして再開発が決定している中、
まさにその計画地そのものの土地の入手がほぼ決定しており、
その権利の一部分に匿名組合によるものとはいえ、間接的に関われるというのは、
かなり面白みが強く、ワクワクする体験を得られるのは間違いない。
と感じますね。
逆に言えば「それほどお得な条件での参入」であっても、利回り4%がフェーズ1としては限度（最終的にはもっと高いリターンが出せる可能性はあれど、最初は利益を生まない建物の運用となるため）と考えると、一等地の利回りはやっぱり低いんだな。
というのも改めての印象ですよね。
そこはワクワクしますし、画期的な案件ではあると同時に、
他の投資法との兼ね合いで考えるとややジャッジが難しい部分かもしれません。
従前の坪数が147坪、そこに対して96坪分は権利変換で返してもらえることが確定。
ただし、もっと変換する面積を増やす＝地権者側の価値を大きく見るということも、交渉の上、可能ではないかという見立て、
そして現況との差分を原価購入することで、最終的なキャピタルの補完が出来る。
こういったCOZUCHI/TRIAD側の試み、見立てをどこまで信じて参加出来るかというのが話のキモという感じですね。
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今回は特殊な案件であり、私自身も既存の枠組みの中で紹介するのが難しく、
どちらかと言えば「自分なりの説明、意見」を多めに書きました。
どうしても既存の案件、枠組みと比較して書いてしまうと、
【いつもより利回り低いのに熱心におススメ？矛盾してない？】となりそうですし、
かと言ってCOZUCHIのファンドページに書いてある通り、
この案件特有のEXIT感、安定感は間違いなくあるわけですから、
マイナス部分（利回りの低さなど）に振れすぎても、
プラス部分（国家的再開発プロジェクトであることの説明）に振れすぎても、
それはそれでバランスが悪いということで、
今回はいつも以上に感想的な部分を多めにしました。
尚、今回の案件は【大船に既に乗っている案件】ということもあり、
投資家資金で優先出資が埋まらなかった場合は、
TRIAD社による劣後出資でその分を埋めるということになっています。
また、既に噂のようにも聞こえてきていますが、
その劣後出資のある程度の原資は社債による調達であるということも事実のようです。
以前、LAETOLI社に伺った時に、そのあたりの話はちらっと出たことがありました。
【コアな投資家さんに向けて、劣後出資を売り出すなんてのも面白いかもね】
みたいな話で。
もっとサービスが大きくなったら・・・というIFはありましたが、
ビギナーの方には優先出資のリスクの低い部分をそれなりの利回りで持ってもらって、
もっとコアな投資家、ファン層（？）には、もう少しリスクはあるけれど、それを充分理解してもらって、劣後出資の部分をむしろ持ってもらうみたいなのも楽しいかも。
みたいな話でした。トランシェ分け的な感じですね。
ちらっと私は【既存の投資金額なんかも加味しないと、利回りだけ見て釣られる人が出そうだから難しいですよね】なんていっちょ前なことを言った記憶があります（笑）
その流れの中で「COZUCHIの社債を持つ人なんかがいてもいいかも」とも。
その話を聞いた時に私は【あ～、TRIAD社はそういった社債でも資金確保をしているんだなー】とは感じましたね。
それに社長も【TRIADは大口投資家と私と倉持（TRIAD社の社長）やごく少数の人で「属人的」にやっていたサービスだった。やめようかとも思ったけど、クラウドファンディングの可能性にかけて、むしろLAETOLI（元SATAS）とのドッキングでサービスを大きくすることにした】と仰っていたので、
こういった社債を大きく買ってくれる大口の投資家、
あるいは何かの投資体があるということなんでしょうね。
果たしてこの社債がどんな契約になっているかは不明ですが、
（例えば劣後債など他の債券に比べて順位の落ちる権利などを設定することも出来るので、
クラファンとの権利の上下なども色々な形が考えられます。）
資金調達に様々なチャネルがあるということは、
単純に言ってすごいことだなとは思いますね。
それはやはり武藤社長を筆頭とする（既に武藤氏はTRIAD社の人間ではありませんが）
TRIAD社の方々の今までの積み重ねた実績が為せる技なんでしょうね。
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さて、長くなりましたので、まとめます。
今回のまとめは、ファンドページより引用した内容も多くしてみます。
１．募集額 15億円の超大型プロジェクト！
２．利回りはフェーズ1でリターンが得られるまでが長いため4%と低め
（収益性の低い物件を高値で買う上に、最終局面に近づくにつれてリスクが減る分の価値上昇をTRIAD社が計算した上で、自社資金で投資家にリターンとして払うため）
３．虎ノ門駅と一体となる再開発のまさに計画地そのものが運用対象！
４．立地は日本屈指の一等地である虎ノ門駅徒歩1分かつ、再開発が正式に決定済！
５．権利変換と購入オプションを使うことで築古の延床面積を、新ビルに持ち越し可！
６．グレードAビルの希少性によって最終フェーズではキャピタルが期待出来る
７．最終フェーズまでは4~5年の期間がかかるが、
フェーズ1の投資家に次回の優先出資権の付与あり！
８．募集金額に満たない場合、劣後出資の追加あり！
こんな案件と言えるでしょうか。
まず、単純に言えば、利回り4%ですから無理する案件ではないかもしれません。
ただ、国家的プロジェクトに利回りを得ながら参加するというワクワク感は、
恐らく他の事業者では出てこないような案件ではあるでしょうし、
COZUCHIやTRIAD社を信じるのであれば、劣後出資を積み増しする用意がある上、
転売先が不明ではなく、フェーズごとに、最終局面へ近づいたことによるリスクの軽減、蓋然性の高まりを自社で計算、買取して投資家へ配当するという、
ある意味で独自スキームによる利回りの確保ということで、
利回りの確度も高いと言える案件です。
あくまでプロジェクトとしてのワクワク感も強く、確度も高い案件ではありますが、
投資家は本当の不動産の所有者になるわけではなく、
ある意味で、TRIAD社などの不特法の1号事業者への応援投資的な側面があるのが、
不特法（不動産クラウドファンディング）ですので、
それを4%の利回りでやりたいか。最終的にリターンが大きい可能性が高いとはいえ、
4,5年付き合えるか。ということを意識する必要はあるとは思います。
ですが、そこを楽しいと思えたり、そこに価値を見出せる方であれば、
今回案件は募集金額も多いため、積極的に投資しやすい案件ではないでしょうか。
私自身は単純に言って金欠なので、正直に言って、大きな金額は投資出来なさそう。
ただ、こういったチャレンジング・・・というか世の中の盛り上がりに関われる案件という面白さには、積極的に参加してみたく感じていますので、
少し語弊のある言い方かもしれませんが、
【投資法：COZUCHI】的なノリで、不動産クラファンへの参加という気持ちでなく、
FUNDINNOなどで新興企業の株式を買うような気持ちで参加したいなと思いました。
無論、そういった未知数の企業の株式を取得するよりは案件の確度は高いとは思いますが、とはいえ、素人的にはやはりすべてを理解出来るわけでもないですからね。
そこは気持ちの起点を応援的な部分に置いて参加したいなと思いました。
最終的にはワクワクや応援など、あまりこう、
【実質的でない表現】になってしまいました。
広告掲載者としてはやや日和った言い方にはなってしまったかもしれませんが、
素人がジャッジするには難しい案件でもありますので、
COZUCHIファンの一人としてファンドページの記載内容は正しいだろうとは思いつつも、私としては、そこをすべてイコールとして紹介するのではなく、
今回はより一個人としての紹介としました。
以上、非常に長くなりましたが、COZUCHIの新規案件（虎ノ門案件）について、
自分なりにご紹介してみました。
ご興味の出た方は、是非、投資・登録をご検討されてみてください。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
