不動産クラウドファンディング界の代表的サービス、COZUCHIから、
新規案件と期間が被さる形で西麻布案件のフェーズ2が来ていますね！
今回は東京の大都心、港区西麻布の一棟マンションの共有持分が対象の案件です。
元々はフェーズ1と謳われていなかった案件のフェーズ2ということもあり、
案件全体を何となく振り返りつつご紹介していければなと思っています。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
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キャンペーンについては、2月14日までが対象期間となりますが、
あまりギリギリだと書類不備などがあった時にその補完対象期間である2月21日を過ぎてしまう…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずはいつも通り概要です。
案件名：西麻布 一棟マンション フェーズ2（インカムゲイン1.5%+キャピタルゲイン4.5%）
募集金額：7億円
目標利回り：6%
運用期間：24ヶ月
募集開始：2/8 19時～2/14 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※フェーズ移行に際し、前回ファンドの出資者に出資金移行による優先枠あり。
前回ファンドの出資額を上限に本ファンドへの出資が確定します。
ほぼ1年前に同案件の初回が募集され、当フェーズ2案件の運用開始予定日の前日で運用が終了するわけですが、その時の案件と同額の7億円の募集となっています。
ただし、昨年案件と同額の7億円ではあるものの、
劣後出資比率は前回が11.4%だったのに対して、今回は15.2%と高まっています。
これにはいくつかの意味があると言えるでしょうか。
１：1名分の共有持分が残ってしまっているとはいえ、その他は権利関係が整理出来ており、不動産の価値が取得以前より高まっている。
実質的に売っていないので計算上の話ではあるものの、より流動性が以前より高まっているので不動産の評価額も高まっており、そこを買い戻す際の材料として評価し、キャピタルを払っている以上、募集総額も評価額に応じて大きくなる。
という意味合いで募集総額が大きくなっているということでしょうね。
２：1があるため投資家へ昨年より多く枠を割いても良いが、より安全志向で事業者側が増加部分を負担した。
総額が大きくなったということは本来であれば人気事業者なわけですし、
投資家枠を増やしても良いのでは？とも思うのですが、
やはり当初フェーズ1としていなかった案件をフェーズ2にしている上で、
更に枠まで増やしてしまうと、マイナスな印象も持つ方がいるでしょうし、
少し阿漕な資金調達にも思えてしまうのかなと。
そこをそうせず保守的に、安全志向で劣後出資比率を厚くしたのは、
個人的には良い判断だと思いました。
この材料があるので私は今回も同額を投資し続けることにしようとも思います。
３：この2年で決着を付け、時間はかかったものの事業者として必要な利益を得たいので劣後出資比率を厚くした可能性もある？
劣後が厚いというのは投資家サイドから見ると安心感が高まるわけですが、
逆に儲かる確率が高いのであれば、事業者としては当然、自社への比率が高い方が自社の利益には繋がるので、あえて儲かる前提で劣後を厚くするということもありえます。
もちろん、それはリスクを自社がより負うことになるわけで、
その見合いですから良いとも悪いとも言う部分ではないわけですが、
2にせよ3にせよ、いずれにしても、COZUCHIからは相応の覚悟は感じますね。
これがキャピタルも配当しているし、募集額増やさないと。みたいなノリから、
更に劣後を薄くしてきたりしていたら、
【うーん…】という気持ちになるところでした。
というわけで、どういった考え方で劣後出資比率を厚くしたかというのは、
正確には分かりませんが、
いずれにせよ、募集額は同額かつ劣後は厚くなったという案件です。
そして前回は運用期間が1年だったものの、今回は一言で言って思った以上に残り1名の共有持分の取得が難産になってしまっていることも勘案してでしょう、
倍の2年と長くなっています。
このいくつかの措置を前回投資家がどう判断するかによって、後から参加する前回案件に投資していなかった方がどれだけ参加出来るかが決まりそうです。
私はちなみに25万投資しているので、少し悩むところもありましたが、
6%案件かつ劣後が厚くなったことも鑑みてそのままキープしようとは思っています。
都心の一等地で実際、権利がまとまれば間違いなく価値が非常に高い物件であることは事実ですので、焦らないで見守ろうと結論付けました。
尚、昨年の記事を下記に置いておきますので、
お時間のある方はお読みいただければと思います。
また、今回の記事でもかいつまんでご紹介はしてみます。
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住所とアクセスを再掲してみます。
住所
東京都港区西麻布４丁目
アクセス
日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか
※前回の住所・アクセスについての文章があまりにもダラダラしているので、
カットしつつ、流用してみます。
今回も住所は非公開ということでざっくりした表記になっています。
しかし、物件の写真もありますし、周辺の写真もあるので、
ある程度時間をかければ物件そのものをストリートビューなどで発見することは容易ですね。ってここまで書いたのですが、【よく見たら写真に名前が写ってる】という。
まあ、ちょっと見づらいので積極的に公開しているという意図ではないんでしょうけど、気づいた方は詳細まで調べられてラッキーなのかもしれませんね。
ところで、今回物件のあたりは、麻布とはついているものの、よく見ると住所も西麻布ですし、どちらかと言えば、広尾とか青山に近いあたりですね。
俗に麻布と言うと、麻布十番駅のあたりの方がいかにもな雰囲気ではないかなと。
私自身も赤坂でアルバイトをしていた時代に、
麻布十番駅のあたりはヘルプとして行ったりそれなりに印象が強いのですが、
この西麻布のあたりは高級住宅街という感じでほとんど足を運んだことがない感じがします。単純に住宅街だから行く機会がないというのも一つありますけど、
それ以外にも「坂が多いからわざわざ歩きたくない」みたいなのもありますね。
都心の高級住宅街って良くも悪くも高台で坂が多かったりするので、
水害などのリスクも低くて安全性は高い土地ということなんでしょうけど、
意外と不便と言えば不便なんですよね。
というかそれこそ電車の駅から離れている方が静けさが保たれていて良質。
という価値観も古くは強かったので、
利便性も意外とそこまででもなかったりもするといえばします。
この西麻布4丁目のあたりも高台ですし、
古くからの価値観においての高級住宅街って感じがありますね。
当該物件に関しては広尾駅までが徒歩圏なので、世田谷なんかにありがちな高級住宅街だけど古くからの町で道は狭くて入り組んでいて、電車の駅からも遠くて・・・
みたいな不便さとは全然違って利便性もそれなりには高いわけですが、
とはいえ、今どき流行りの【コスパ良好】的な利便性の非常に高い高級住宅とはまた違う趣ですね。ゴミゴミしていない方が良いという方には最高の立地かもしれません。
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※以下もカットやら加筆修正やらしつつ、基本的には再掲の内容です。
土地などの価値についても再度考えてみたいと思います。
まず、今回案件のキーポイントは【共有持分】というワードです。
この共有持分はCOZUCHIのHPにはより詳細に載っていますが、
ざっくり言うと【土地や建物等の敷地全体のO割を持っている】という形の権利です。
つまり、1階が俺の物、2階があいつの物。みたいな形ではなく、
全体の内の割合しか決まっていないという形です。
（マンションにお住まいの方には割と身近な権利かもしれません）
なので、その物件全体を売ろうとした時には、全員の満場一致がないと出来ない。
つまり非常に不便な形の権利と言えます。
そのため、自分の一存では売れない、一般に評価額が下がってしまうなど、
この形での権利所持はデメリットが大きいということになります。
遺産相続などでしっかり分割しないとこの形が残ってしまうパターンが多いようです。
（今回の経緯は不明ですので、一般論での記載ですが）
ただし、というデメリットの多い形の権利ではあるものの、
【共有持分Ｏ割】という権利自体の売買は可能ということもあって、
評価がディスカウントされたとしても、早期に現金化したい、面倒ごとにもう関わりたくないなどの需要で、共有持分のまま売却されるケースはあり、
今回案件も経緯は不明ながら、TRIAD社が共有持分のまま売却したいという需要に応えて昨年、買付してきたという物件が案件対象になっているという形です。
物件情報
面積：678.77㎡（敷地全体）
建蔽率：60％
容積率：160％
用途地域：第1種中高層住居専用地域
土地権利：所有権（共有持分1万分の7574）
建物構造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
延床面積：989.91㎡
土地については上記の通り、約75%くらいの持ち分。
建物については階ごとに権利が少しずつ違っており、
実はタブで1つ1つ変えて見られるのですが、
（この仕様を知らない人も多そうです）
以下に転記しますと、
1,2階：3/4持分
30a号：単独
30b号：3/4持分
30c号：3/4持分
30d号：単独
40a号：単独
40b号：単独
50x号：3/4持分
こんな感じで権利が色々になっています。
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今回は恐らく予定になかっただろうフェーズ2が出てきてしまったので、
土地等の価値についてはやや厳しめに見てみようかなと思います。
まず、より価値が正確に分かる路線価で見てみました。
すると、当物件周辺は1平米あたり106万という数字が出てきました。
敷地全体は678平米なので単純計算で7.18億くらいの価値ということになります。
そして現時点では3/4の持ち分ですから、単純に75%として、5.44億。
ざっくり言って土地が5.44億の価値ということになりますが、
路線価は非常に保守的な数字であり、当地のような一等地かつ上に収益物件（しかも5階建てとそれなりには階数もある）が建っているものへ使うには安くなりすぎます。
とりあえずはいつも通り、0.8で割って公示地価相当くらいにはしてみるとして、
そうすると6.8億。
大体、6.8億くらいは土地の価値はあるのかなーとは思いますね。
つまり全ての面積で計算すると約9億の価値ということですね。
もちろん共有持分のままだと流動性が低くなってしまうため、
現実的に現在の状況そのままでこの価値が丸々あるかというのは微妙な部分ですが、
逆に言えば本来の実勢価格で言うと一等地かつ上物に収益物件が付いているのに、
こんな低い価値ではなくもっと高いとも言えるわけで、それを勘案すると、
現在のままでもこれくらいの価値があっても不思議ないとは言えるのかもしれません。
（元々、共有持分のまま売却しても利回りを得られるという触れ込みでしたからね。
結果的にはそういった形の売却だと勿体ないとの考えなのか、こうしてフェーズ2とした形ですが）
他方、劣後出資を合わせた募集総額は8.25億ですから、
現在のマーケットが昨年時点よりは微妙に疑わしい雰囲気もある（？）とはいえ、
数字だけで見てみると特に危険性は感じない案件だなとは改めて思います。
ただ、やはり共有持分という権利が流動性にかなり劣るというのは、
こういった案件の苦戦で改めて意識されますね。
私は最近、吉川祐介さんという方のブログやYOUTUBEチャンネルをよく見ていますが、
彼の動画の中でもよく語られているのが、
私道やリゾート地における区分を共有持分で登録してしまっているために、
権利関係が相続や倒産、破産等が生じる度にどんどん複雑化してしまって、
手に負えなくなるというパターン。
先日見た動画の中で語られていた湯沢町のとあるホテルに至っては、
全ての客室を全ての所有者で共有持分にしているという地獄絵図だったそうでした。
そういった地獄絵図的な話からすると、
当該ファンドは昨年の運用開始前段階では多くの共有持分所有者がいましたが、
既に残り1人を除いて全てTRIAD社に売却してくれていますし、
全然悪くない状況という風にも感じられます。
自分自身は上振れも見越してそれなりに当時頑張った金額を出資したこともあり、
そういった満額、満額以上の回答でファンドがクローズしなかったことは、
少し残念な気持ちもあるものの、
本来、不動産とはそんな短期間で何でもかんでも動くとは限らないタイプのアセットではあるわけで、個人的にはCOZUCHI、TRIAD社、LAETOLI社を信頼して、
もう少しゆったりした気持ちで待ってみようかなと思っています。
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まとめます。
１．港区西麻布の築古一棟マンションの共有持分約8割が対象となるファンド！
（土地は3/4だが建物はもう少し割合が多いため、便宜上8割と表現しています）
２．運用当初は多くの所有者がいたが、現在では事業者の他には1名のみ
３．ただしその1名との交渉は難航しているか当初予定にはなかったフェーズ2の組成
４．残り1名と前進しており物件評価額が上昇、その分、劣後出資比率も15.2%と上昇！
５．共有持分買取請求等の法的手続きも視野に入れ、今回は運用期間が2年と倍増
６．残共有持分を追加取得し物件一体として売却出来た際には大きなキャピタル期待
７．取得金額は割安でありRC造でまだ使える建物のため、使っても立て替えても〇
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
フェーズ2案件ではあるものの、正直に言えば当初の思惑より下方修正されている状況の案件でもあるため、ここで自身の投資をクローズする方もそれなりにはいそうです。
特に短期好きの方は利回り6%には納得していたとしても、
運用期間24ヶ月にはなかなか抵抗感があるのかなーとも思います。
私自身も正直、そういう風に思わないこともありません。
ただ、個人的にはお蔭様でこの1年、それなりに積み重ねてきたプラスがあり、
（投資全般という意味でですが）
昨年時点での25万と、現時点の25万では少し意味合いも変わっているというか、
昨年25万を投資した時点では結構背伸びをした気持ちがあったものの、
今ならこの金額は昨年ほどの抵抗感はなく出せるので、
そういった変化の中で、このファンドは同額をキープしても良いかなと思いました。
少しでもアヤがついたらクローズするというのもリスクヘッジとしてアリかなとは思うのですが、基礎的な価値が高い立地、物件である以上、
もう少し様子を見たい、COZUCHIやTRIAD社の頑張りを見たいということで、
キープにしてみます。
フェーズ2で前回案件の投資家に優先出資の枠があることや、
案件の規模的に（最近毎回同じ文章ですが）、新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、降りる方もある程度はいそうな案件ですので、
前向きなジャッジが出来そうな方は、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの港区西麻布案件のフェーズ2について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
