12月に大好評を博した、中銀案件こと【銀座 EXITファンド】が、
COZUCHIからおかわり案件として来ましたね！
公開から募集開始までそれなりの時間があったにも関わらず、
私が本業のどピークになってしまい、記事化がだいぶ遅れてしまいました。
もっと早くこの案件の魅力的な部分などを書きたかったのですが、
少し書いては滞り、少し書いては滞り・・・の繰り返し。
文章を書くのは自分自身の気持ちの整理にもなる事柄ですので、思うように出来ないと、意外とフラストレーションがたまるなーなんてことも思いました。
まあ、そのフラストレーションをぶつける！というほどまでには、
今回の記事は「おかわり案件」であることもあり、
濃密に書くという感じではありませんが、
注目材料としては、【前回案件の落選者】には優先出資権がある！
というあたりでしょうか。
私自身は投資出来ていることもあり、該当しないので、投資出来るかというと微妙なところですが、募集金額が多いだけに、淡い期待は持っていたりもします（笑）
さて、そんなこんなな今回案件、早速、概要を見てみます。
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以下、概要です。
案件名：銀座 EXITファンド II 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%＋キャピタルゲイン9.9%
募集金額：9億円
目標利回り：10%
運用期間：3ヶ月
募集開始：3/14 19時～3/22 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
まず目を引くのは・・・【9億！】【10%！】【3ヶ月！】ですね。
もう、何ていうか解説の必要がない感じもありますよね。
EXITで10%ですからね。何を解説する必要があるのかとも思ってしまいます（笑）
…ここまでほとんど前回のまま書いてみました（笑）
でも、まあ、ほんと実際そうなんですよね。
EXIT案件で10%で3ヶ月ですから、もう何も言わず信じるか信じないか。
という感じの案件だろうなーとは思います。
ちなみに前回と同様に、
「募集金額に満たない場合、劣後出資を増加
本ファンドは優先出資金額9億円と大型の募集であります。募集金額に対し、応募が満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定であります。 また募集段階の劣後割合は10%となっております。」
というのもありますので、まあ、恐らくはここのところCOZUCHIの募集頻度や募集金額が落ち着き気味であることもあり、問題なく満額は埋まるかなとは思うものの、
万が一の場合にはこういった措置もあるということで安心感はありますね。
「優先枠について
本ファンドは前回の「銀座EXITファンド」に落選された方に優先枠を設けます。 優先枠対象者の方が本ファンドにご応募いただいた場合には、「銀座EXITファンド」に応募いただいた金額を上限に当選確定とし、上限を超えた部分については抽選とさせていただきます。」
先ほども少し書きましたが、
前回案件に応募しており、尚且つ落選されてしまった方には優先権がありますので、
こういった方は特に狙い目の案件ですね。
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今回は有名建築物ですので物件についてもご紹介しつつ、
合わせて住所、アクセスについても見てみます。
物件名
中銀カプセルタワービル（全140戸の内、区分 25戸分）
あの黒川紀章さんの代表的建築物である中銀カプセルタワーです。
前回ファンドも25戸分でしたが、今回も25戸分ということで、
同じ9億円になっていますね。
ちなみに（再掲となりますが）COZUCHIのHP内の「物件情報」のところは、
タブで区分1つずつを選択出来るようになっていますので、
パッと見、1つしか区分がないように見えるかもしれませんが、
タブを触っていくと25戸の中身が見られる感じです。
部屋番号が違うなどという程度で、個々の情報はほとんど代わり映えしませんが、
一応「ちゃんと25戸分あるよ」ということは補足しておきます。
以下、住所・アクセスについては前回の説明書きをそのまま再掲しておきます。
住所
東京都中央区銀座8丁目16-10
天下の銀座です。
ただし、この界隈にそれなりに詳しい方は分かるかと思いますが、
【8丁目ね】と。（もっとも詳しい方はこの建物自体をご存じでしょうけれど）
銀座8丁目は銀座の本当の端っこであり、銀座駅からすごく遠いというわけではないものの、どちらかといえば、新橋、汐留のイメージが強い地域です。
あとは築地駅からはちょっと遠いですが、築地市場駅からはかなり近いエリア。
築地市場も既に解体されましたし、
このあたりは再開発がどんどん進むんだろうなーとは素人考えで思っていましたが、
この案件もその流れの中の1つということなんでしょうかね。
それにしても、意外と自分的にはこの界隈ってそういえば用事がなかったかなとも。
銀座自体、一般ぴーぽーな自分にはあまり用がないですし、
何度か汐留のウインズに行ったり、新橋のお店に大昔アルバイトのヘルプで行ったり、
あるいは劇団四季なんかも見に行ったことはありますが、
四季なら一番大きな舞台は隣の浜松町駅に近い方ですし、
お店は赤レンガの方でしたし、ウインズとはこの物件は反対だし・・・
（汐留に近い方の四季が入っている「カレッタ汐留」自体も行ったことが1回あるかくらいです。
何かの用事では行ったんですが思い出せない・・・）
築地と銀座に用事がない私としては意外と立ち寄らないあたりかもしれません。
強いて言えば、今の会社に入社したばかりの頃は、
仕事で自分で車で移動することも多かったので、
この物件の目の前の海岸通りは抜け道的というか比較的他の道路よりはスムーズに走れるので、そういえば何度か走ったなーとか思い出しました。
そういう意味で利便性は非常に高いものの、意外とまだ発展の余地がありそうに感じるのが、この界隈かなという風には改めて思いましたね。
アクセス
JR山手線・京浜東北線「新橋駅」徒歩7分
（その他、JR東海道線、横須賀線、東京メトロ銀座線、都営浅草線、ゆりかもめなんかもあります。一応補足しておきます。）
東京メトロ日比谷線「東銀座駅」徒歩8分、
ゆりかもめ・都営大江戸線「汐留駅」徒歩8分
（都営大江戸線「築地市場駅」も徒歩7,8分くらいだと思います）
見ての通り、さすがという豪華さです。
もう、何ていうか主砲を集めていた時代の巨人軍かな？みたいな陣容。
山手線・京浜東北線の両巨頭に、その快速的な東海道線、横須賀線も止まる新橋駅、
そしてその他の駅も加えれば、銀座線、日比谷線、大江戸線、浅草線という大動脈も使え、ゆりかもめもあると。
すごいですね。
さすが端っことはいえ銀座だなと思いました。
もちろん、もうちょっと頑張って歩けば銀座駅とか築地駅にも行けますから、
本当の超一等地と言って間違いないですね。
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案件についての説明も前回のものを見直したら、
まずまず自分なりに分かりやすく（？）説明していましたので、
再掲を多用することにします。
↓以下、再掲です。↓
さて、早速、今回のEXITファンドについて考えてみますが、
EXITファンドですので、当然ながら【どうやってEXITするのか？】
というところが一つ焦点になりますね。
普段であれば募集価格と物件価格の乖離なんかを私は熱心に見ますが、
今回の場合は、物件の取引価格が相場に比べて高かろうが安かろうが、
EXITするのである意味無関係といえば無関係です。
本当にEXIT出来るのかという部分に疑問点のある案件でないかという意味で、
相場に比べてどうなのかというのを見ること自体は、
念のためした方が良いかなとも思いますが、普段の案件を見るイメージとは見方が変わるというのはあるだろうなと思います。
で、そんな今回のEXITファンドの売却先ですが「SPC」ということだそうです。
SPC・・・ソシャレン愛好家の皆さんの微妙な表情が見えてくるような気がする言葉が出てきましたね（苦笑）
一応、COZUCHIのHPから引用させてもらいますが、
「※SPCとは「Special Purpose Company」の略で、日本語では「特別目的会社」と呼ばれます。企業が不動産など特定の資産を企業内部から切り離し、その特定の資産やプロジェクトのためだけに作られる会社です。」
ということです。今はSPCと言うことが多いですが、以前はTMKという言い方もよくしていました。その名残もあって、このSPCを使って不動産をオリジネーターのBSからオフバランスするスキームのことを「TMKスキーム」と今も呼んでいたりはします。
今回の中銀も都心の超一等地でそれなりの大きさのビルを壊して再開発するということであり、しかもその売却先がSPCだということですから、
恐らく、新しいビルはTMKスキームで運用されるということなんでしょうね。
このTMKスキームというのはちょっと難しくて私には解説出来ませんが、
（どうしても知りたい人は敬愛する先輩Tさんに尋ねてみてくださいね！＜無茶じゃないけど無茶ぶり）
事業投資型の太陽光事業者であるソルミナの紹介や、
ビットリアルティ、FUNDSのノンリコース案件などでご紹介した「GK-TKスキーム」と比較的よく似たスキームながら、
GK-TKの場合は不動産をそのまま運用出来ないのに対して、
（不動産をそのまま持って運用するには不特法の免許事業者である必要があるため）
TMKスキームの場合は、SPCが不動産をそのままの形で保有することが出来るということで、信託受益権云々みたいな余分なことをしないこともあり、
経費が抑えられるというメリットがあるようです。
ただし、手続き面でのコストや手間はTMKの方が独自の運用形式のため、大変。
ということで小規模な事業においては手続き面の金銭的、時間的コストを節約する形でGK-TKスキームを使うことが多く、
大規模な案件については、TMKスキームを使うことが多い。
というのが非常にざっくりとした分類のようです。
今回は売却先がSPCであり、案件として一等地で大きいので、
ということはTMKスキームなんだろうなと思うわけですね。
まあ、ソーシャルレンディングの色々な案件でSPCという言葉にアレルギーのある方からすると、ちょっと不透明なところが残る情報公開にはなるので、
そこは個々人の判断としか言いようがありませんが、
ごく一般的には、大きな手間をかけてSPCを作ってTMKスキームで不動産を運用するということは生半可なオリジネーター企業が出来ることではないわけで、
ほぼ間違いなく、このプロジェクトは進んでいく予定だとは言えそうですね。
そして実際、だからこそ売却の契約までされていてEXITファンドを謳えている。とも。
更に言えば、中銀カプセルタワービルという著名な建築物が紆余曲折ありながらも、アスベストや大きな劣化、老朽化の中で取り壊される。
というのは一般にリリースされている事柄ですから、
そういう意味でも立地的にいくらでも活用方法のある超一等地であることも鑑みると、
【プロジェクトに嘘はなく、間違いはないだろう】
（あくまで「だろう」ですね。部外者ですから）
と考えるのは個人的には問題ないのかなとは思いますね。
（追記：前回のEXIT案件から3ヶ月あまりが経過していますが、現在のところファンドの運用に問題を感じていません。順調に進んでいるんだろうなと感じます。
そういう意味でも今回案件は前回案件があるので、気持ちの上では投資しやすいのかなとも感じますね。）
TMK（特定目的会社）とは？投資家が知っておきたい基礎知識を解説 - ソライチMAGAZINE｜金融・資産運用メディア
尚、TMKスキームやTMK（SPC）について知りたい方は、
上記のURLをご覧いただくと何となく分かるかなーと思います。
類似スキームであるGK-TKスキームについても軽く解説されていますので、
クラウドファンディング投資家にも関係が多くあるスキームでもありますし、
それこそビットリアルティがGK-TKスキームを応用した（二重にしたような？）
新しいスキームを登場させたように、この先、こういったスキームの派生として更に新しい投資商品が出てくる可能性もあるかもしれません。
ご興味がありましたら、一読いただけたら良いかなと思います。
尚、前回案件と違い、今回は説明書きが省かれておりますが、
「売却先は不動産取引における権利である手付解除期日の設定を放棄しております。手付解除は出来ないため、あとは決済日までに残代金を支払うことで売却が完了することとなります。」
という前回説明のあった状況については同じ図が載っているため、
特に変わっていないと考えられます。
ですので、TRIAD側から見ると【手付金なし！】ということになりますし、
SPC側から見ると【手付金を放棄することでの契約解除が出来ない】ということになりますね。それだけ【本気度は高いプロジェクト】と証明されているという言い方も出来るかもしれません。
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最後に募集金額が物件に対して妥当なのかも念のため見てみましょう。
近隣の公示地価を見ると大体1平米250～300万くらいと出てきています。
これに対して物件の面積は約440平米ですので、単純に見ると、13.2億くらいです。
土地は借地権であり、路線価のHPで見ると借地権割合はB＝80%ですので、
これの8掛けとなります。すると10.5億。
そして今回は区分、25/142ですので約17.5%です。
となると、1.83億くらい。
一応、数字上はそんなことになるようです。
ざっくり言うと、
「一等地だけあって世の中に出ている保守的な数字より遥かに高く取引される」
ということのようですね。
まず路線価や公示地価はいつも書いている通り、保守的な数字であり、
上に収益性の高い建物が建つことが見込まれている場合は、
こういった数字では計れない価値が土地にも出てくるわけですから、
ある意味では土地の価値すらも青天井になります。
このあたりだと積算価格的なものの3倍くらいでも不思議ないのかなとは、
素人的には思ったりするところです。
銀座の超一等地に新しい物件が建つとして、10階建ての商業ビルになるのか、
宇宙に行ったM澤さんみたいな超お金持ちの道楽の2階建てくらいの住居兼収益性の低い趣味の店舗が建つのでは、結果的に建物の産み出す収益額も変わる以上、土地の価値も鑑定上で変わるということになりますよね。
恐らく今回は近くのビルなども巻き込んだ大きな再開発の一角として、
この土地が運用されるでしょうから、銀座・汐留・新橋界隈かつ旧築地市場にも近いということで、価値は非常に高く算出出来ると言えると思います。
また、現状は土地が借地権ですが、もしかするとSPC側は土地も含めた形で買い取ることになるのかもしれませんし、そうなると底地権と借地権が合わさって普通の所有権にもなるので、価値は更に上がるとも考えられますね。
そのあたりの詳細は全く不明ですが、いずれにしても、まず普通では取得出来ないような立地にまとまった大きさの土地が供給されるわけですから、
価格は高くなって当たり前というのは一つあるんだろうなーと想像しました。
私は鑑定のことは素人ですので、この募集価格が妥当なのか今回は分かりませんでしたが、EXITファンドという位置付け及び、SPCが入手する形で手付金も作っていないということを鑑みると、
基本的には案件を信じて投資することはアリかなとも思っています。
物件の基礎的な価値がどうなのか気になる方は、
投資金額の調整をしても良いのかもしれませんね。
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前回、
「それにしても、こういった貴重な物件を取り壊すということについては、
やはり「寂しい」「勿体ない」「歴史を失う」という意見も多いですよね。」
という感想を書きつつ、２号事業者であるLAETOLI社による、
カプセルの保存方針についても少し触れましたが、
一昨月に、こういったリリースが出ていました。
詳しくはリンクをご覧いただければと思いますが、
【正式に黒川紀章建築都市設計事務所と保存について合意した】
ということで、いやー、さすがだなと思いました。
表面的には綺麗なことを言っても、実際やるところまでいかないということが世の中、なかなかに多いわけですけど、こうして実現させていっているわけですからね。
ただただ営利を追求するだけではないという姿勢が、
不動産クラウドファンディング界を最も華やかに大きくしてきている企業としての、
プライドというか存在感の高さという感じですね。
魅力的な案件を組成している事業者さんは他にもありますけど、
案件が魅力的かつユニークで、そしてこういった取り組みまでしている事業者は他にはないですから、やっぱりCOZUCHIはすごいなと改めて思いました。
今回案件の紹介にも記載がありますので、そちらも合わせて転記します。
保存に向け、黒川設計事務所と正式協定
『COZUCHIを運営するLAETOLI社（以下当社と言います）は、「経済合理性を超えた“次の世代に託すべき価値”に光を当て、誰もが公正に関わることができる「自由な金融」を創造し、豊かさが巡るフェアエコノミー時代を作る」ことを掲げております。 故・黒川紀章氏の思想や、そこに共感された方々の想いは大切であり、”次の世代に託すべき価値”と考えております。 前回の「銀座 EXITファンド」組成時では中銀カプセルタワービルのカプセル部分を保存し、後世に残すことを計画しておりました。その後検討を続け、2021年12月20日に黒川紀章建築都市設計事務所とデジタルにて保存に取り組む協定を正式に締結致しました。 この協定により、黒川紀章建築都市設計事務所からオリジナルな図面等の様々なデータが提供され、デジタル保存において当社が独自に取り組んで参ります。 どのように次の世代に託していくべきか現在協議を続けており、詳細は後日追ってプレスリリースを発表致します。 なお当社は、中銀カプセルタワービル保存・再生プロジェクトとは一切関係がありません。』
上記の説明の通りですが、COZUCHIの運営会社であるLAETOLIの保存プロジェクトと、
下記リンクのプロジェクトは別の動きとのことです。
（尚、その「違いますよ」というプロジェクトについてもURLをご紹介しておきます。
今回案件とは無関係ではありますが、ご参考にされてみてください。）
いずれにしても、様々な方向でこのカプセルタワーの一部が保存される動きがあるということは、黒川氏の往年の様々な功績がそれだけ偉大だったということが改めて思い起こされます。こういったプロジェクトが複数あるのは日本文化にとってもプラスだろうなーと思いました。
不動産クラウドファンディングは利回りの安定感などに定評がありますが、
それだけではなく古く価値を落としていた不動産の再生、価値再向上、価値の見直しなども醍醐味ですから、これもある意味でクラファンらしいプロジェクトかもなと。
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今回はEXITファンドかつ高利回りの大型案件ということで、
ポイントは非常に分かりやすいと思いますので、まとめは省略しますが、
EXITファンド、高利回り、大型案件、短期案件などが好きな方は、
是非、投資をご検討されてはいかがでしょうか。
（って私が言わなくても投資するか・・・笑）
また、新規で投資をご検討される方も、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、
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以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
