投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

COZUCHIの新規案件(虎ノ門 追加買取案件)について書いてみます。

不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、

鬼門だった(?)虎ノ門案件の追加買取案件が出てきましたね!

 

前回案件は想定利回りが4%と他ファンドに比べて低かったこともあり、

常勝とも言える高いファンド組成実績のCOZUCHIの力を持ってしても、

初めて満額埋めることが出来なかったという苦戦した案件でした。

 

ただし、今回は前回案件とは条件がまるで違い、

利回り8%で運用期間3ヶ月と、【EXITファンド】とは謳われていないものの、

(出口に複数の戦略があり、確定した出口が現状ではあるわけではないので、

EXITファンドとは謳えないわけですけども)

それに準ずるような運用期間の商品となっており、

【間違いなく人気するに決まっている】という感じのファンドに仕上がっています。

COZUCHIへ

 

では、何故前回と今回では全然条件が違うのに【追加取得】ということになるのか。

という部分について先にちらっと解説してみますが、

 

一言で言うと【一体となって再開発される土地の中の、別の土地を新たに取得するファンドだから】ということです。

 

つまり、出口は前回案件とセットになるものの、現時点では全く別のビルであり、

運用期間中はあくまで別の物件、別のファンドとして動くということですね。

 

もっとも前回ファンドと今回ファンドは立地もほぼ同一であり、

(自身でここだろうと思うビルを見つけ、不明点を問い合わせしたところ、ビルの認識については正しいという回答と、前回ファンドの物件の位置もご連絡いただきました。

不明点についても整理は出来ております。物件そのものはさすがにこちらでは公開出来ませんが…)

現況の運営が全く別物であるとはいえ、

結局のところ、全てを取り壊してグレードAのビルを建てる。

そしてその新ビルに対して権利変換で所有権の一部を得るということが、

プロジェクトの最終的な出口になるので、

(その最終的なグレードAの所有権を持つのがファンド1号事業者であるTRIAD社であるのか、

TRIAD社が売却した先や更にその先なのかは別としてですが)

 

いわば2つは不特法上は別のファンドではあるものの、

一体・一対と捉えても良い案件ということです。

 

ファンドの詳細については追って解説していきますが、

出口としては2パターンあり、

【2ファンド分、セットで他社へ売却しキャピタルゲインを稼いで償還】

【TRIAD社が金融機関から借り入れをし、その借り入れ資金等をもって償還】

いずれかになります。

前者であれば普通の出口なので分かりやすいですね。

後者については少し分かりづらいですが、

【ほぼ間違いなくグレードAのビルが建つだろう】という、

いわゆる蓋然性が前回の虎ノ門案件が組成されてから半年の間に思惑以上に高まり、

既に金融機関としてもそれを見越した担保評価することが可能になってきた段階ということですね。

恐らく今回の組成に当たっては色々な検討がされたのでしょうが、

どうしてもインカムゲインがなくキャピタルゲインだけで投資家へ利回りを払おうと思えば、利回りが低くなってしまうでしょうし、

あるいは利回りを高く付ければ自社が厳しくなる。

また現状の景気の若干の乱れなども勘案すれば、常勝軍団のCOZUCHIとはいえ、

投資家からの資金調達が滞る可能性すらある。

それであれば、レンダーから低利に借入を起こして、早期償還をすることで、運営の安全性のアピールや、期間短縮による利回りのアップサイドで投資家へ報いた方が良いのではないか。と考えたのかなーと思います。

実際、事業者リスクが切り離せない不動産クラウドファンディングはやはり超長期の案件というのは少しファンである私ですら気にかかるところであり、

こういった着地点にしたのは個人的には納得感があります。

COZUCHIのコンセプトとして【金融機関頼りではない運営】がありますが、

とはいえ、コンセプトに固執するよりも、現実的な判断をされた面は、

私としてはさすがだなとは思いましたね。

 

もちろん、運営会社であるLAETOLI社と、ファンド組成企業であるTRIAD社では、

そのコンセプトや見据える方向性に少し差はあるでしょうし、

恐らく色々な議論があったのでは?なんてことも思いますが、

 

いずれにせよ今回はいずれかの出口を3ヶ月で決定させる短期ファンドとのことです。

そのため、確定的には書かれていないものの、前回案件である虎ノ門案件も、

12ヶ月の運用期間のうち、およそ3ヶ月を短縮した9ヶ月での早期償還が見込まれているようではあります。

 

何だかいきなりタイトルコール前にガンガン放送しちゃってる番組みたいな感じになりましたが、(ラヴィットって番組はそうらしいですね。見た事はないですが…)

取り急ぎ、案件の概略的な部分を書いてみました。

 

次からは早速、案件の詳細について紹介していきたいと思います。

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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。

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キャンペーンについては、1月14日までが対象期間となりますが、

あまりギリギリだと書類不備などがあった時にその補完対象期間である1月21日を過ぎてしまう…ということもあるかもしれませんので、

早めに参加することを検討するのが良いのでは?とは感じます。

ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。

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まずは概要を書いてみます。

 

案件名:虎ノ門再開発プロジェクト 追加買取ファンド

募集金額:21億円

目標利回り:8.0%(インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 7.9%)

運用期間:3ヶ月

募集開始:1/5 19時~1/12 13時まで(優先枠+一般枠 同時募集 抽選式)

1号事業者:株式会社TRIAD

2号事業者:LAETOLI株式会社

 

今回案件は優先枠と一般枠があり、(特定ファンドに投資した方が保有している特別優先権のことではありませんので、ご注意ください。)

同時募集かつ抽選式となります。

また、優先枠の定義や抽選方式については少し変則的な部分がありますので、

そのあたりをこちらでは整理すべく書いてみたいと思います。

以下、ファンドページより転載です。

 

【優先枠の概要】

優先対象:前回ファンドへの出資者

募集方法:一般募集と同時に募集します。

出資の確定:優先対象者からの応募状況により以下のとおりとなります。

①優先対象者からの応募額が21億円を超えた場合 →前回出資金額を上限に出資確定、超えた部分は一般と併せて抽選

②優先対象者からの応募額が21億円以下の場合 →応募額全額について出資確定

 

レギュレーションが1の場合と2の場合で少し異なっているのが分かりますでしょうか?

 

例えば私は前回案件で20万の投資をしているのですが、

1の場合だと、今回案件において40万投資申し込みをした場合、

【20万は確定だが、残り20万は一般枠とセットで抽選】となり、

残り20万は、まあ、ロマン枠的な感じになってきます。

 

が、2の場合だと、【一般枠より優先枠の方が優先されるので無条件で40万確定】

ということになりますから、これは優先枠の恩恵がかなりありますよね。

 

前回案件は応募総額が8億9066万円で、応募人数が2822人でしたので、

大体、1人あたり31.5万くらいだった計算ですね。

1次募集でかなり苦戦してしまい、2次募集で50万以上の投資額の人限定で特別優先権を付与するという需要促進を行ったということで、

2次募集で50万を投資した人もそれなりにいるでしょうから、

50万を投資した人と、私のような1次募集から普段よりやや少額で投資した人がいて、

こんな1人あたりの数字になったのかなーと思うところ。

 

さて、この2822人が21億を埋めるには1人あたりいくらになるか・・・

【1人あたり74.4万】だそうです。

大体、1人あたり2.3倍までにしておけば21億以内に納まるので、

優先枠の人が全員無条件で当選出来ることになりますね。

 

逆に短期案件だし、100万でも200万でも!みたいな人がゾロゾロ出てきてしまうと、

枠が大きくオーバーし、(恐らく抽選が複雑になりすぎるからでしょうが)

一般枠と同じ括りになってしまい、落選確率が出てくるということです。

 

うーん、どうなんでしょうかね。どのくらいで投資する方が多いのか…

8%は利回りとして非常に高いですが、8%で3ヶ月であればお試しファンド的な新規事業者の名簿集め的な案件であれば今までもたくさんありましたし、

期間が短いので、言うほどのリターンでもないと言えばそうかもしれないです。

とはいえ、(リスクはあることが大前提ですが)労せず、8%の利回りを享受出来、

しかもリターンも早い。となれば、

やっぱり余っているお金を大きく入れたいと思う方が多くいても不思議ないですよね。

 

どうなるかというところです。

ちょっと囚人のジレンマみたいな感じもありますね。

既存投資家同士が協力しあって枠を取れば良い結果になるが、

お互いに欲張りすぎるとお互いが食い合って悪い結果になる。的な。

 

まあ、一応、私はここまで計算もしてしまいましたので、

まだ投資額は思案中ですが、空気を読んで2.5倍以内の投資額で留めようと思います。

既存投資家の方もあまり極端に欲張ると落選確率が上がるかも…

ということだけはご注意されてみてください。

 

もっとも広告掲載者としては新規の方に入ってもらうために書いている側面もあるので、

逆に大人気になってくれた方が新規の方が新たに入る余地は出てくるとも言えるので、

私としては何とも複雑な心境になるレギュレーションですね。

COZUCHIへ

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次は、住所・アクセスについて見てみます。

 

住所

東京都港区虎ノ門一丁目

 

アクセス

東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩2分

(東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」とは多少の距離がありますが、

相互が公式の乗換駅となっています)

 

前回案件での紹介の一部をそのままコピペしますが、こんな立地です。

↓↓

「えー、もしかすると首都圏以外のお住まいの方はもちろんのこと、首都圏にお住まいの方であっても、虎ノ門という地名はご存じでない方もいるかもしれませんが、

この虎ノ門という土地は【超絶一等地】です。

しかも、今回案件の対象は、そこから徒歩1分。

・・・徒歩1分。笑うしかないくらいの駅近ですね。

 

ところで、最寄り駅の路線である東京メトロ銀座線は、

日本で初めての地下鉄であることもあり、非常に重要な区間を走っています。

日本一重要な地下鉄と言っても過言ではなく、

私も都内に出るようになってすぐ、全駅を覚えるようになった路線です。

一応、全駅降りたこともありますね。

「浅草、田原町、稲荷町、上野、上野広小路、末広町、神田、三越前、日本橋、京橋、銀座、新橋、虎ノ門、溜池山王、赤坂見附、青山一丁目、外苑前、表参道、渋谷」

 

結婚して子どもが生まれてから遠出する機会が減ったこともあり、

最近はほとんど利用していなかったので、一瞬、忘れかけたところもありましたが、

無事、全駅を順番に思い出せました(笑)

浅草、上野あたりの古き良き街を通りつつ、秋葉原の流行のお陰で利用者の増えた末広町(秋葉原電気街の端のあたり)あたりも通りつつ、三越・日本橋・銀座あたりを通って、更に虎ノ門や溜池、見附あたりのオフィス街を通って、最後はハイソな青山・表参道・渋谷と華やかな立地へ。

何だかストーリーがあるような路線ですよね。

ちなみに運営会社のLAETOLIや、営業者のTRIADは外苑前駅から徒歩数分のところにあります。そういう意味では、ある意味で「地元案件」かもしれませんね。」

 

今読み直すと、まあ、(いつも通り)駄文ですね。

この先は、自分の思い出話なんかも交えてダラダラ書いていました。

よくこれで訴求してるって言えるよなーと改めて。ちょっと反省しました(__)

今回物件の方が微妙に駅から離れているので徒歩2分の表記になっています。

あとは上で書いた通り、日本最古の地下鉄のため昔からの重要立地を網羅しており、

浅草から渋谷という都内の東の下町っぽいところから、やや西側のお洒落立地まで走るという何となくストーリー性のある路線です。

個人的にもただただ地下鉄に乗っているだけで良い立地が続くのでこのあたりに自分がいるんだなーなんていうワクワク感があったりはしますね(笑)

そして、虎ノ門も更に再発展していく。と。またそれもワクワクしてきますね。

古き良き店が立ち並ぶエリアでありながら、扇の要のような立地でもあり、

これからも更なる発展が見込めるエリアでしょうね。

COZUCHIへ

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事実上、EXITファンドに近い設計ですので、

あまり既存の建物の価値で考えても意味がないのですが、

一応、物件の価値についても考えてみます。

 

土地

面積:167.73㎡

建蔽率:指定80%

容積率:指定800%

用途地域:商業地域

権利:所有権(共有持分100分の96)

 

会員限定情報のためこちらでは記載出来ませんが、

土地については現況所有者が複数になっており、

今回取得するのはそのうちの96%です。

ただし、今後について問い合わせをしたところ、

【残りの4%部分も再開発の際に一体となって吸収される】とのことでした。

つまり、この持分をお持ちの方については何らかのお考えでTRIAD社への売却をされず別の判断をされたということですね。

ですので、この権利が取得出来ないことが再開発への障壁となることはないとのことです。

また、建物についても【便所や物置が別に登記されている】などちょっとよく分からない珍しい部分がありますが、10階建てのうちの1Fの一部と4-8F、10Fが取得出来ない形。(恐らく既に現況所有者でない人が所有者なのだろうと推測しますが)

強いて言えば、ここについてはリスクなのかもしれませんが、

普通に考えれば再開発に伴って価値が上がることが確定的である以上、

こういった別の所有者が再開発を妨げるとは考えづらいことであり、

(まして金融機関からの借入も実現可能な状況にまで来ていますし)

個人的にはそこで投資判断や投資額の判断を変えるということは考えていませんが、

一応、心配性の方はそういった部分があるということだけ頭に入れておくと良いのかもしれません。

 

令和4年分 財産評価基準書 19004 - 路線価図|国税庁

 

既に上記の通り、路線価においても周辺は【再開発ゾーン】に入っており、

正確な現況物件の価値というものは分かりませんが、

おおよそ、1平米あたり150万くらいを167平米と考えると、2.5億くらいになります。

路線価を0.8で割って公示価格くらいにしても3.1億。

実際は10階建てが建っていますし、建物の価格も含めて、

もっと取引価格は跳ね上がるでしょうけど、

恐らく本来であれば盛って計算しても10億弱くらいの取引価格かなと。

(素人なので全然分かっていません。超ヤマカンです。)

 

もっと言えば、共有持分が残ったままですから、本来は価値も下がるでしょうし、

その部分を除いて考えてもファンド的に一部分の権利のみになるので、

(土地も建物もですね。)更に価値は下がります。

 

そんな状況であるはずなのに、ファンドとして21億+劣後+(物件としては)取得出来ていない一部の持分や対象となっていない建物の部分があるわけですから、

すごい値上がりですね。

前回は似たような面積の土地に対して17億でしたから、更に上がっています。

権利変換は【延床面積】で計算されるので、前回案件よりも今回の対象物件の方が延床面積が広いのかもしれませんし、

(とはいえ高層の建物ではあるものの一部は取得出来ないわけですからね)

細かい部分については何とも私には判断が出来ませんが、

いずれにしても、再開発ってすごいな。という一言に尽きますね。

 

ということで、現時点での価値を計算してもファンドの信頼性は分からない。

とは言えますので、

心配な方はその部分も加味して投資の可否を考えられると良いかなと思います。

個人的にはそういったファンドは銀座カプセルタワーの時に経験していますので、

(既存の価値で計算するとファンドが大きすぎるが、問題なく償還されているという意味で)

COZUCHIというサービスや立地、再開発の信頼性というところで投資金額を検討してみようと思います。

COZUCHIへ

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まとめます。

 

1.総額21億の超大型案件!

 

2.再開発の蓋然性が高まったことによる追加取得案件のため短期ファンド!

 

3.前回と今回をセットで売却 or レンダーでの借り換えにてEXITを目指すプロジェクト

 

4.前回案件に投資した人は優先枠あり!(前回と同額は確定)

 

5.優先枠・一般枠の取り扱いについては変則的なレギュレーションのため要確認

 

6.優先枠保有者は前回投資額の2~2.5倍くらいにすると当選しやすいかも??

 

7.土地の4%分と建物の一部分はファンドの対象ではないが再開発へ支障なし?

 

8.一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント!

 

こんな感じでしょうか。

優先枠の3000人弱が果たしてどれだけ投資応募するかがキーポイントですね。

こればかりは私には分からないところです。

前回案件で2次募集からで50万を頑張って投資した人が、100万以上入れるかというと、

さすがにそうとも限らないでしょうし、

1次募集から10万とかを投資した短期大好き派の方が、

今回は30万くらいで済ませるかというと、50万・100万と入れる人もいそう。

未知数ですね。

そして、表示されている応募額は一般枠も含めたセットでの表記のため、

これまたゲージを見ていても何も分からない・・・

 

とりあえず囚人のジレンマ的だということだけ書いておこうと思います。

 

既存投資家だが一般枠で投資される方や、新規登録をして一般枠で投資される方がどれだけ投資出来る可能性があるかは何とも言いづらいですが、

上記で書いたように、優先枠の方から多くの応募が集まると、

逆に一般枠が入りやすくなるというちょっと変則的なレギュレーションですので、

案外、もしかすると投資出来る可能性もあるのかもしれません。

こればかりはゲージを見ても読めないわけで、【祈るしかない】ですね。

(なかなかこのファンドではストレートには言いづらい文言ではありますが、)

ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。

 

尚、状況が大きく異なっているのであまり参考にはならないかもしれませんが、

前回の虎ノ門案件の考察記事を巻末に載せておきます。

お時間の許す方はおまけ程度にご笑覧いただければと思います。

以上、COZUCHIの新規案件(虎ノ門 追加買取案件)について、

自分なりに書いてみました。

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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。

COZUCHI

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。

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