不動産クラウドファンディング界の革命的存在とも言える、
COZUCHIから先日募集がされた、36億案件こと【代々木公園案件】。
今回、新たにその代々木公園案件の派生した案件が出てきましたね！
代々木公園案件もあって、投資家資金がやや枯渇していた（？）こともあり、
苦戦のあった「虎ノ門案件」への投資家へ付与された、
【特別優先権】が初めて使える案件ということで、
どのような形で需要が埋まっていくのか、個人的にも非常に気になる案件です。
※6/28 追記：文中の誤認があった部分を一部訂正しました。大変失礼致しました。
ところで、先日のメンテナンスより、
【投資申し込み前に、成立前書面が確認出来るようになった！】
というのは皆さん、把握されていますでしょうか？
正確にはそのメンテナンスより少し前の段階で、
成立前書面などの投資判断に重要な書面は、
ファンドページの下部に掲載されるようになっていたのですが、
メンテナンス後はしっかりと投資家限定情報として管理されていますし、
カチッとした枠の中に納まっていて、使いやすくなったなと思います。
元々、私はCOZUCHIの皆さんに対して、
【成立前書面を見て投資判断をするのが理想】とは何度か申していまして、
（私だけではなくそれなりの発言力のあるブロガーさん、投資家さんは多く発言していたかと思いますが）
この形になって、良かったなーと改めて思います。
ファンドページのみの情報で投資申し込みをして、
あとで書面で詳細確認だと、やはりどうしても気にかかるところが出た時に、
【申し込みしない】ではなく【キャンセル】という形になってしまうので、
心理的ハードルも上がりますし、逆にキャンセルされると事業者側も面倒だし。
ということで、キャンセル額が多い理由の一つにもなっていたかもしれませんので、
キャンセルをする人に対して厳しい措置を採るということと共に、
大事な書面を事前公開するということになったのは本当に良かったなと思います。
SATAS時代からの約款の改定に時間がかかっていたという事も聞いていましたし、
そういったちょっとした改善も投資家的には何気ない部分ながら、
事業者としては大変なんだろうなーとは思いました。
ということで、オフェンスもディフェンスも万全！といった感じのCOZUCHIですが、
今回案件については、（前回の本体の代々木公園案件も含めて）
色々見ていて発見があったので、
そのあたりを書ける範囲で書いてみたいと思います。
が、まずはあまり突っ込まない表面的な内容からどんどん紹介してみます。
※尚、当案件の前に【既存投資家限定案件として、川奈リゾート案件 フェーズ2】
が募集されますが、多くの方に興味を持って読んでいただけるのは、
【代々木公園 派生案件】の方ではないかと考え、まずはこちらから更新することにしました。
川奈リゾート案件についても時間が許せば、別建てで記事を更新したいと思っています。
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上に前回の本体案件についての考察のリンクを貼りましたので、
再確認したいという方はどうぞお使いください。
以下、概要についてです。
案件名：代々木公園 事業用地 追加取得ファンド
募集金額：3億円+1億4000万円
目標利回り：8%
運用期間：10ヶ月
募集開始：7/7 19時～7/8 13時まで（3億円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：7/9 19時～7/14 13時まで（1.4億円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
なかなかの規模が来ました。
特別優先枠で3億、一般枠で1.4億の総額4.4億円です。
既に協業事業者である東証スタンダード上場企業と売買契約を結んでいるという、
EXIT案件ということで人気化は間違いなさそうですね！
※6/28 追記：上部の取消線を加えたところについて、誤りがありました。
正しくは【東証スタンダードの上場企業の共同事業者が指定する買い上げ事業者】
でした。誤認があり、申し訳ありませんでした。
尚、その企業においては「指定事業者」ではあるが、資本関係などのない別母体の事業者とのことです。
逆に言うと、そういった案件なので、上振れというのは期待出来ないかもしれません。
もっとも利回り8%なので、充分高い利回りではありますが。
もし、あるとすれば微妙に期間が短くなって、少し上がるということでしょうか。
一先ずは記載の利回りで考えるのが無難でしょうね。
ファンドページでは「2区分」という風に記載があるため、
【2区分で劣後出資を合わせた約5億っておかしくない？】
という声もあるかなとは思いますが、限定情報を見る限り、
【2区分中の1区分が非常に面積として大きい】ということで、
区分という言葉を読むと、1部屋と考えてしまいそうですが、
どうやら、そういうことではなく、
既に一まとめとなっている領域を区分と表現しているということのようです。
また、もう1つの区分もそれなりに広い領域でもあるので、
今回はEXITファンドということもあり、評価額が妥当なのかについては、
何とも言い難いところがありますし、計算等はしませんが、
「少なくとも評価を偽ろうというような事柄ではない」のかなとは、
個人的には感じました。
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次は、住所・アクセスについてです。
これは前回と同様ですが、一応記載しておきます。
住所
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目53番8号
アクセス
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅 徒歩1分
小田急線「代々木八幡」駅徒歩1分
アクセスの魅力等については、前回記事もご参照くださればと思いますが、
ざっくり言うと【超高級住宅街、高嶺の花】かつ【自然が多く暮らしやすい】
という、個人的にもお金があったら住んでみたいなーと思う土地です。
良いところなのは間違いないですね。
ちなみに安部元首相の住まいも富ヶ谷であるという風に、古くから住まわれている方が多いのも特徴かもしれません。
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さて、ここまではファンドの表面的な情報を書いてみました。
ここからは普段とは装いを変えまして、
少し突っ込んだことを書いてみたいと思います。
会員限定情報を見ての感想ですので、ボカしたり、伏せたりということが、
多くなることを予めご了承ください。
ただ、既に私のブログをご覧いただいている方の多くが、
COZUCHIへの登録を済ませている方なのかなとも感じます。
（この1年超、非常に多くの方が当ブログを経由して登録していただきました。
改めて、ありがとうございました。）
興味を持った方はブログの内容と限定情報を見比べていただければとは思います。
さて、まず何の話かというところですが、
１．東証スタンダード上場企業ってどこなんだろう？
これについては前々から気になるところがありました。
上場企業ですので一般に言って信頼性は高まるとは考えられます。
ただ、プライムではなくてスタンダードというのは、
少しある意味では中途半端な社格とも考えられ（不動産会社であれば尚更？）、
どんなタイプの会社なのかなーと気にはなっていたんですよね。
これが、今回案件の発表があったことにより、
もしかするとヒント（？）が出たのかなとも。
書面をよく読むと、現況についての記載があり、そこに企業の記載があります。
その企業と協業企業がイコールかというところは分かりませんが、
書面には企業名の記載がありますので、参考にされても良いのかなとは思います。
２．本体案件の取得前の企業について
1では上記のように書いたのですが、実はもしかすると、「本体案件の段階でちゃんと調査をすれば協業会社がどこかは分かったのかも？？？」とも感じました。
（あくまで協業会社である可能性がある企業という話ですが）
本体案件の成立前書面も会員限定情報として見ることが出来ますので、
今更ながら見返していただくのも良いのかなとも思うのですが、
本体案件のTRIAD社の取得前時点での現況の物件の所有者には、
1で記載のある企業とまた別の企業・・・
ペーパーカンパニー（？）と思しき名前が入っています。
私は36億円やキャンペーン、先着という興奮で、
その時、そこまで綿密に調査をしませんでしたが（反省）、
ここについて今更調べてみました。
便宜上、X社・Y社としますが、X社は調べてみると郊外の住所が所在地とのこと。
この住所について調べると、とある個人でお仕事をされている（？）企業に行き着きました。これは詳細は割愛しますが、SPCの場合、よくあるパターンですね。
そして、Y社についてですが、こちらは都心の住所が所在地となっていました。
こちらも住所を調べると【たくさん該当する会社がある】・・・
つまり、SPCの所在地としてよく使われているところのようでした。
こちらも同じように、顧問的な企業の所在地ということですね。
そしてここからが「まあ、そうだよね…」的な気持ちになったのですが、
このY社と同じ名前のついている別会社Y'社は2回社名が変わっており、
2つ前の名前がとある曰く付きな名前と分かりました。
また、類似の「また別のとある曰く付きな名前」の会社も報道時の住所はY社と同様の住所でしたから、事前にそこらへんまでちゃんと調査していれば、
またファンドの考察の仕方も違っていたよなーとかは今更思いました。
「曰く付き」については、「MKA」という感じの話でして、
1の書面と併せて見ると、…な感じですので、
一応、気になる方は確認されてみると良いのかなとは思います。
３．協業企業の可能性がある企業とTRIAD社の関係性はどうか
えー、1,2で協業企業の可能性がある企業についてややマイナスな話を書きました。
では、その会社とTRIAD社の関係性がどうなのかについても考えてみます。
まずは同じ不動産会社、そして同じいわゆるバリューアップ（もう少し、いにしえの言い方をすると地上げか？）的なことを本業とする企業同士です。
正直に言うと素人の調査なので【よく分からなかった】という感じです。
ただ、1で記載のあるA社が、とある有名な物件を数年前に手掛けていた。
ということは業界内では良く知られており、
（私も「MKA」の話の時に調査して把握はしていました）
その物件を売却する直前の資金の貸し手は、TRIAD社関連企業だった…
なんていう情報がネット上に転がっていることを見つけました。
その案件において、TRIAD関連企業の直前に貸していた企業も、
なかなか尖っている金融機関が並んでいて、「おお…」って感じ。
ちなみに、その【尖っている金融機関】からTRIAD社も借入をしていた（している）のは、どこかの（初期の）案件でも見たことがありました。
恐らくはそういった短期での借入にも応じてくれるチャレンジングな部分がその金融機関にはあるということなんでしょうね。
A社の携わった有名案件で直前に多額の資金を貸し付けるなど、関係性は深い。
そしてA社にとってTRIAD社は頼りになる存在。という位置付けなのかなと。
代々木公園案件も、もし協業会社がA社なのだとすれば、協業というより、
TRIAD社にA社がある意味では「食われる」的な展開なのかもしれません。
もし、そうだとすると、TRIAD社はやはりスゴ腕という風にも感じてしまいます。
そのあたりは実際の協業会社がどこなのかは明かされていませんので、
正確には分かりませんが、状況だけ見るとそういう風にも読み取れますね。
４．まとめ
代々木公園案件は物件の規模、立地がゴージャス（死語！）なだけに、
不動産会社として多くの人が関わりたいもののようです。
ただ、恐らく色々と複雑な部分があり、一般的な不動産会社は手をそこまで出しておらず、いわゆる地上げ的な名の通った企業がまずは関わった。
が、様々な状況の中で自社だけでは支えきれなくなり、
COZUCHI/TRIAD社が協業として取得をすることで事業を継続している。
関係する、TRIAD社、LAETOLI社（COZUCHIの運営会社）、投資家に利益がかなりの部分で流れてしまうため、当初の会社としては痛い部分もあるが、
それでも最終的にプロジェクトが成功すれば実入りは大きいので頼った。
こんな感じなのかなーと私は想像しました。
※実際の協業企業については明かされていませんので、この想像は間違っている可能性もあります。
５．雑感
正直に言えば、「MKA」な企業の名前を見かけたことで、テンションは落ちました。
恐らく事前に把握していれば、COZUCHI/TRIAD社を信じてはいるにせよ、
「投資金額」はまた違う判断をしていただろうなーとも思いました。
一応、そういう話も加味して、既に本体案件に多額を入れている私は、
今回の派生案件への投資に関しては見送ろうとは思います。
⇒最終的には他案件の早期償還で資金が出来たこと、またセミナーで追加情報が得られたこと、キャンセル分の先着で申し込みが出来てしまったことにより投資を30万にて行いました。
ただ、色々と昨日の夕方に調べている中で、【やっぱ、不動産会社は綺麗な部分だけではお金にならない。汚いという意味ではないけれど、多額のお金が絡む業界だけに色々な思惑が絡むので、複雑な駆け引きもあるんだろうな】と。
率直に言って勉強になりました。
とはいえ「MKA」的な事柄については自身には無関係ながら、憤りも感じており、
もし、協業相手がそういった事柄に関連している企業なのであれば、
当案件については私のみならず、多くの代々木公園案件投資家の皆さんで注視して、
TRIAD社が協業企業とパートナーシップを結ぶ中で、
劣勢にならないように応援しないといけないのかなと感じました。
そんな気持ちもあり、自分だけが得た情報を脳内で持つのではなく、
いわゆる広告的な応援とは今回記事は形が少し違ってはしまうものの、
積極的に気になったことをあえて記載してみました。
表面的には利回り8%のEXIT案件で買い手は上場企業の指定事業者という好案件。
ただ、少しばかり掘ってみると、興味深い部分もある。
そんな案件という印象ですね。
特別優先権を使う人がどれだけ出るかなど、動きも気になる案件。
募集開始後も引き続き、気にしていきたいなと思いました。
以上、伏字等が多く見苦しい記事となり失礼しましたが、
COZUCHIの代々木公園 派生案件について、
ご紹介とやや深堀りした内容を書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
