不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、
小型ファンドながら矢継ぎ早に新規案件が来ましたね！
今回は前回案件である目黒区案件より更にボリュームが小さく、
総額が2.17億円とCOZUCHIとしてはかなり小型案件になるので、
投資出来るかどうかというところも一つキーポイントにはなる案件ですが、
（以前と同じ表現で済ませる私…笑）
今回は前回同様、【応募金額の一部が当選する「部分当選」方式】を導入することになっていますので、
投資金額がなかなか読みづらいという難点はあるかもしれませんが、
【投資参加自体は出来る可能性が高い！】と考えて良いのではないでしょうか。
（参考までに前回案件の私に関しては20万にて応募して、7万円当選となりました。）
と、前回のままコピペで書いてみましたが、
とはいえ2.17億しかないので、実際的にはどうなんでしょうね・・・
利回りが後述の通り、低いということで見送る方もいるでしょうけれど、
少額でも参加しようと考える人もいそうなので、何とも判断が難しいところです。
そのあたりも含めて、次から早速紹介していきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 1000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
キャンペーンについては、2月14日までが対象期間となりますが、
あまりギリギリだと書類不備などがあった時にその補完対象期間である2月21日を過ぎてしまう…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：北青山 開発プロジェクト フェーズ1
募集金額：2億1700万円
目標利回り：4%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 3.9%）
運用期間：12ヶ月
募集開始：2/11 19時～2/13 13時まで（抽選式・部分当選有）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回案件は前述の通り、【部分当選】があります。
そのため、当選する確率は普段より非常に高くなっていると思われる反面、
自身で投資金額を主体的に選ぶことが出来ないデメリットもあります。
部分当選として減ることも勘案してあえて大きな金額で応募して、
結果的に自身が望む投資金額となることを狙うことも可能ではありますが、
万が一、満額当選となった場合に払えない、大きなリスクを負ってしまうような金額での応募は自身、事業者にとってもややこしくなりますので、
しないように注意されてください。
事業者側もファンドページにて下記の注意書きを行っています。
※当選確定後に入金をキャンセルされた場合は、今後ファンドへのご出資をお受けできない場合がございますのでご注意ください。
※部分当選の場合においても、応募いただいたすべての投資家様が当選しないこともございますので、ご了承ください。
案件としては東京メトロ銀座線の外苑前駅近郊、港区北青山2丁目の現況駐車場となっている土地を開発するためのフェーズ1という内容です。
開発に必要な各種許認可の取得が完了するまでを12ヶ月間と想定し、
取得完了を持って、当該土地の正味の価値が上がったことを事業者である、
TRIAD社が再評価し、キャピタルゲインを払うという案件です。
早い期間で許認可が取れた場合、もしかすると、短期間で価値が上がったという評価でキャピタルが上振れする可能性もあるかもしれません。
もちろん、これは同じ事業者が買い直すわけですから、基本的には期待するべき部分ではないですが、短縮の可能性有とは記載があるので、
ちょっとだけあったら良いかもなーくらいには思っておこうと思います（笑）
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都港区北青山二丁目
アクセス
東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩2分
COZUCHIの運営会社であるLAETOLI社、ほとんどの案件で1号事業者として実質的な営業を行っているTRIAD社の2社の所在地である、南青山2丁目からも程近く、
大体、2社から歩いても5分程度のところではないかな？と思います。
ほんとのお膝元ですね。
当案件はいつも通り、正確な所在地がファンドページ上は伏せられていますが、
ファンドページ上に詳細な位置が分かる地図が掲載されており、
地図と物件画像を見比べることで、所在地を掴むことは容易になっています。
恐らく、不慣れな方でも2,3分調べれば、「ああ、ここね」と分かるかと思いますので、
ご興味のある方はGoogleやYahooの地図と、
ファンドページを見比べてみていただければと思います。
当地は港区の「青山」ということで言うまでもなく非常に立地としては魅力的です。
ただし、強いて言えば、外苑前駅は東京メトロ銀座線のみの駅であり、
並走している半蔵門線ではこの駅のあたりは通過する形で駅がないので、
（銀座線は青山一丁目⇒外苑前⇒表参道だが、半蔵門線は青山一丁目⇒表参道とこの駅のあたりが飛ばされて走っていきます。そのため、表参道と渋谷へは半蔵門線を使った方が速く到着します。）
そういう意味で、ちょっと地味な駅でもあります。
ただ、周辺は都心の一等地でありながら神宮球場やら明治神宮外苑やら、
青山霊園やらいくつかの美術館やら・・・と、良い意味でゴミゴミしていなく、
独特の高級感と開放感がある立地でもありますので、
いわゆる利便性であるとか繁華街としての賑わいというよりは、
より高級路線な街並みが見られる地域ではあるのかなと思います。
お世辞にもそういった路線について詳しいとはいえない、
典型的な一般ピーポーである私には開発の方向性をどうこう、
成功への確率がどうであるかなどを語ることは出来ませんが、
いずれにしてもかなり立地は良いということは言えるのかなと。
そういった価値の部分についても次の項ではもう少し掘って考えてみたいと思います。
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次は土地の価値について考えてみます。
土地
面積：98.35㎡
建蔽率：指定60％
容積率：約213％
用途地域：第1種住居地域
権利：所有権
面積がほぼ100平米、建蔽率は60%、容積率はやや低めで200%強、
用途地域は1住となっています。
一言で言えば【収益性はまずまず】といったところかなと思います。
都心の一等地ですが、容積率が低いというのはこの土地のややマイナスな部分です。
当地周辺は大きな道路の近郊ということで、第一種住居地域と、
【住居系の使用用途がメインながらロードサイド型の店舗なども作れる、バランスの良い立地】となっており、
都心かつこの用途地域ですので、本来の容積率は更に高くなっています。
このあたりよりもう少し幹線道路から遠ざかる奥まった地域（と言っても都心なので利便性は高いですが）になると、
港区であれ、お隣の渋谷区であれ（区の境に近いあたりです）、より住居系の用途地域になるようですが、当地はそれよりは高い建物が建てられる地域です。
が、容積率が下がっているのは、ファンドページの画像を見た方であればピンと来る方も多いかもしれませんが、
【前面道路が細いので高い建物が建たない】ということになります。
まあ、詳しい方は【約OOO%】と出てきた時点で、ああ、前面道路の問題ね。
とすぐ分かるかもしれません。道路の問題がなければ「約」とはならないですからね。
住居系の係数は0.4ですので、前面道路約5.33m×0.4＝2.13⇒容積率213%
と間接的に前面道路の太さも計算すれば分かるということになります。
（もちろん成立前書面には正確な数字が記載されていますので、
計算せずとも書面を見ればちゃんと書いてありますが笑）
ということで土地の価値を考える時に、都心の一等地であり、高級路線の土地という良い部分と、それに対して、
やや収益性に劣る住居系の用途地域かつ前面道路が細いというマイナス部分があるということを踏まえて、考える必要があると言えます。
また、これはファンドページの画像や地図で所在地を掴んで感じたことですが、
【側道側の前面道路が更に細い】ということも気になります。
画像を見れば分かる通り（？）、明らかに4m未満でセットバックを要する道路（通称2項道路）になっていることが分かります。
これについては念のため、COZUCHIさんに問い合わせを入れましたが、
【既にセットバック済であり、書面上に記載されている面積は全て利用可です】
とのことでした。
画像ではかなり細く見えるのですが、
実際は既にセットバック済ということのようです。
セットバックについては隣接する物件が複数あった場合（普通あるわけですが）、
どっちがどうバックするかについても少し複雑な計算がありますので、
私は素人ですから、そのあたりは正確に分かっていませんが、
いずれにしても側道側が細いことがファンドにとって直接的にマイナスに働くことはないということでした。
前面道路もそれほど太くないことも勘案すると、
側道が細いことはプラスとは言えないでしょうが、
ファンドは開発面積が狭い状態からちゃんとスタートしている。
というのは安心材料かなと思いました。
さて、それを踏まえて路線価の金額を見てみました。
すると、1平米あたり当地周辺は214万円！という非常に高額な立地だと分かりました。
いやー思った以上に高かった！（笑）
前面道路は一方通行なのですが（逆に一通と考えたらまずまず広いです）、
それでこの価格かー！と。やはり【青山ブランド】はすごいなと思いました。
単純に214万を98平米で掛けると、2.09億。
劣後出資を合わせた募集総額が2.3億ですから、適正な案件だと分かりますね。
最も保守的な路線価で2.09億ですから、公示価格相当として、0.8くらいで割って、
もう少し価値を高く見てみます。すると、2.62億となります。
この時点で募集総額を上回ってしまいました。
あまり煽るような言い方は市場が少し微妙だしやめておこう的な判断なのか、
やや収益性の劣る立地という部分も勘案してなのか、
取得価格が安かったという書き方はファンドページではしていないものの、
周辺の公示地価相当か下手してそれ未満の取得金額ということで、
お得な形で物件の運用が開始出来る案件ということのようですね。
しかも現況が駐車場と開発を始めやすいこともプラスです。
そのあたりを見ると基本的には良い案件と言って良さそうですね。
少し前面道路が細く、側道が更に細い。
面積はそれなりに広いものの、接道状況としてメインの道路に狭めに接していて、
側道に長く接しているということですから、
土地の価値の計算が上記のような形で良いのかというのは、
多少、議論の余地があるかもしれませんが、
形としては比較的四角いですし、作り方次第ではどうとでもなる範疇にも見えるので、
個人的には素人考えながら、こういった計算で良いのかなと考えました。
いずれにしても、容積率がやや低い住居系の用途地域であるというマイナスはあれど、
前面道路の評価が非常に高く土地に高い価値があるのは間違いないようですね。
また、今回の案件も前回同様、部分当選があることで間接的に示唆されていますが、
【TRIAD社が既に取得済のため、案件が開始されないリスクはない】
というのも地味に良い部分として挙げられるかと思います。
安心して投資判断が出来るのは良いですね。
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まとめます。
１．募集2.17億円とCOZUCHIとしては小型の案件
２．【部分当選】有の抽選式のため当選確率非常に高い！？
３．都心の一等地である港区北青山かつ銀座線の外苑前駅から徒歩数分！
４．LAETOLI社、TRIAD社のお膝元案件のため運用には安心感あり？
５．現況駐車場のため開発までに障壁やマイナス材料がなく安心感有
６．第1種住居地域かつ前面道路が細いため収益性はやや低め
７．側道が更に細いものの路線価から見た価格と募集総額が近く取得金額は安そう
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
利回りが4%とやや低い上に開発型/キャピタル型ということで、
どの程度、人気が出るでしょうか。
少し苦戦気味になることも考えられそうです。
ただ、募集金額が小さいため満額にならないなどのことはありえないでしょうし、
当然そうは言っても人気案件になるとは言えそうです。
開発型のリスク、事業者リスク、またフェーズ1のためここでリスクが顕在化することは考えづらいとは思うものの、やや利回りは低い。
なかなか判断に迷う案件かなーと思います。
ただ、絶対的に需要の高い港区青山の土地であること、
前述の計算から分かるように、無理した取得価格、募集価格ではないことを勘案すると、フェーズ2以降で化ける可能性も鑑みて、
少額でも参加しておくのはアリの案件かなとは思います。
私自身も調べる前は参加するかどうか少し迷うところがありましたが、
少なくとも絶対的な価値が土地にあるということは分かりましたので、
フェーズ2以降に期待して、やや保守的な価格ながら参加してみようと思いました。
もっとも部分当選があるからといって必ず当選出来るということとも違いますから、
ご縁があるかないか。という部分にはなってしまいますが・・・
以上の通り、案件の規模的に新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、部分当選の可能性が高く、
COZUCHIでの投資を体験しやすい案件にはなっているのは確かかと思いますので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（北青山開発案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
