不動産クラウドファンディング界の隠れた（？）優良事業者、
ちょこっと不動産から1周年記念案件が2つ来ていますね！
募集金額はサービス名の通り、やや小さめですが、
2件同時かつ利回りもやや高め、運用期間短め、
更には劣後出資が35%ということで、
安全性と利回りの両立が良く考えられている良案件だと思います。
普段であれば募集金額がやや小さいので「紹介しきれない枠」
になってしまうところですが、折角の記念案件ですので、
今回はご紹介してみたいと思います。
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まずはいつも通り概要です。
案件名：ちょこっと不動産8号 江東区大島
募集金額：2480万円
目標利回り：6%
運用期間：4ヶ月
募集開始：3/8 12時半～3/18 一杯まで（先着式）
案件名：ちょこっと不動産9号 杉並区下高井戸
募集金額：2700万円
目標利回り：7%
運用期間：6ヶ月
募集開始：3/8 12時半～3/18 一杯まで（先着式）
運用期間が短い方が利回りは低く、運用期間が長い方が利回りも高くなっている。
という形です。
皆さん、これを見てどう思われましたか？
「ふーん」と思った人、
なるほどねと思った人、
何故？逆じゃね？と思った人、
色々いそうです。そりゃそうだろって話ですけども（笑）
私自身は直感的には若干疑問に思いました。
【運用期間が長くなるんだったら（前後の空白期間を入れた）正味の利回りは良くなるんだから利回りは低くなっても良いのでは？逆に短い方は高めにつけてほしいよね】
という風に思ったんですよね。
まあ、というか、ぶっちゃけ4ヶ月も6ヶ月もかなり短期のファンドであることは間違いないわけで、差をつけるってのはそんなに意味があることなんだろうか・・・
みたいなことも思ったりしましたけども（笑）
ただ、今回案件はキャピタル型の案件ですから、
当然ながら出口に近づくに連れて案件の確度はどんどん高まる形となります。
そういう風に考えれば期間の長い案件の方がより不確定要素が増えていく関係で、
利回りが上がるということは妥当なのかなーとも思うんですよね。
それこそ今回案件は不動産クラウドファンディングですし、
国内の財務状況のかなり良好な事業者さんの案件なのでまたちょっと違いますが、
例えば海外の貸付案件などだと、
様々なリスクを折り込む関係で長期案件の方が利回りは高くなってますからね。
実際の意味合いは分かりかねますが、案外そういう視点もあるのかもしれません。
個人的には6ヶ月はむしろ短いかな？くらいの気持ちでいるので、
やはり6ヶ月で7%の方を狙っていきたいなとは思います。
立地的にも単純に言えば、高井戸で7%と大島（おおじまと読みます）で6%は、
高井戸で7%の方が優良にも思えますからね。
ま、ただし投資出来なければ何の意味もないので、
逆に短期案件の方を狙っていく手もあるかもなーとかも思いました。
ともかく、金額は小さいものの記念案件らしく利回り設定は良いですよね！
この金額の案件だけにライバルを増やすのもなんなのですが、
狙ってみたいという方は投資・登録をご検討されてみてください。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都江東区大島2-31-OO（未定）
アクセス
都営新宿線「西大島駅」より徒歩８分
JR総武線「亀戸駅」より徒歩10分
JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」より徒歩15分
住所
東京都杉並区下高井戸3-15-13
アクセス
京王線「桜上水駅」より徒歩7分
京王井の頭線「西永福駅」より徒歩11分
時間がない上に2件ということで、サクッとした紹介となります。
まず大島案件の方ですが、かなり利便性が高い地域だなと思います。
江東区と聞くと「タワマン」「豊洲」的な利便性の高さやお洒落さと、逆に「夢の島」的な埋め立てのマイナスイメージとの両面を意識される方が多いのかなと思いますが、
この大島は低地ではあるものの近年の埋立地ではなく江戸時代くらい（？）からある土地ということで、いわば普通の陸地ですので、
土地の評価としての安定性が高いのは良いところかなと思いますね。
また、少し郊外寄りの立地ではあるものの、都心への距離は近く、
価格と利便性のバランスが良いという言い方も出来るかもしれません。
ただ、今回の立地をちゃんと見たところ、西大島駅より更に都心寄りで、江東区の端っこということで、アクセスの通り、錦糸町に近いエリア。
つまりバランスが良いという話の中でも、より都心寄りで高級エリアということです。
細かく見ると旧法借地という借り手の権利の強い縛りのある土地だったりもしますが、
ともかくざっくり言うと「価格と利便性のバランスが良い」「元からある陸地の土地で安定性はある」「大島の中では都心寄り」こんな感じですね。
便利な路線が3路線使えるということでかなり良い印象です。
強いて言えば、高速道路のすぐ近くということで、恐らく大島ですし、
用途地域は準工業地域かなと思いますので、
閑静な住宅街が良いという人には向かないところかなとも思います。
とはいえ、土地も40平米超えくらいで3階建ての作りですし、
利便性重視の方にとっては恐らく気にならない立地ではないでしょうか。
次に高井戸案件の方ですが、【良い地域】だろうなと思いました。
最近、杉並区・中野区案件がやけに多いクラファン界隈ですが、
何度か書いている通り【土地勘があまりない！】という感じです。
大島案件の方なら地図をちらっと見たくらいでも現地まで行かれそうですが、
高井戸案件の方はテクノロジーにだいぶお世話にならないと現地まで行かれない…
というくらいの縁のなさです。
そもそも【あれ？永福って世田谷区じゃないんだ】って思いました。
桜上水と永福で杉並？（高井戸案件？）と。
永福と言えば交通道路情報で渋滞の紹介をされているイメージですけども、
永福が杉並区で、高井戸と比較的すぐ近いってのもそこまで分かってませんでした。
確かに永福とか高井戸で渋滞ってセットで紹介されがちなので、
もちろん遠からずとは思ってましたが、地図で見ると思った以上に近いなと。
桜上水は世田谷区の駅ですが、ちょっと行くと杉並区だなんてことも、
今さっき知ったくらいです（笑）
というわけで立地感は正確には掴めていませんが、
京王線の桜上水駅近郊ということですから、下高井戸に関しては、
（ただの）高井戸よりは世田谷寄りなので、よりお洒落な雰囲気は感じますね。
価値も多少なりとも高いのかなと思います。
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時間不足につき、土地の計算だけパパっとしてみます。
大島は近隣の公示地価などから見ると大体1平米あたり45万くらいでしょうか。
高井戸は同じように見て大体1平米あたり55万くらい？
少し高井戸の方が価値は高そうです。
大島が約43.5平米、高井戸が約48.5平米でそれぞれ借地。
43.5×45×0.7＝約1370万
48.5×55×0.7＝約1870万
という計算になります。
実勢価格では恐らくどちらも利便性が高い土地なので、
借地権で掛けた部分を除いたくらいでの取引は最低でもされていると考えます。
そう考えると、最低でも土地の価値は約1950万、約2670万くらいはある感じです。
小さい土地ですし、それほどマイナス方向に圧力がかからないと考えれば、
これでも結構保守的な計算かもしれません。
それこそクリアルさんとかだったらもっと土地代は高く計算されていますし。
劣後出資を合わせた募集総額が3870万と4200万ですので、
大体、戸建てを建てるのに建物代が1500万程度と考えれば、
少なくとも違和感のある案件ではないということは言えるでしょうね。
小さい面積の借地をそれなりに高すぎない価格で買ってきて、
短期間で売却することでキャピタルを稼ぎ、投資家へ配当する。
キャピタル型とはいえ、リスクはある程度立地的にも限定的。
個人的には良い案件だなと感じました。
このスキームで利回りが非常に低かったりすると、【だったらインカム型の方が良いよね】という気持ちにもなるのですが、6%以上ですから魅力的には感じますね。
しかも劣後出資も35%あるわけですから、かなり安全性は高い案件でしょう。
既に募集開始日まで近づいてはいますが、
まだ新規登録でも当日の投資までは間に合う範疇では？とも思いますので、
ご興味の出た方は、投資・登録をご検討されてみてください。
時間があまり取れず、やや尻切れの紹介になってしまいましたが、
ちょこっと不動産のローンチ1周年記念案件についてご紹介してみました。
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ちょこっと不動産にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
