もう目ざとい方はみんな知っているであろう（？）
不動産クラウドファンディングの新興サービス、ヤマワケエステートが高利回り案件を続々と出してきており、注目が集まっていますね。
以前は別の名前でサービスを行っていた事業者でもありますが、
資本関係が変わり、免許や実質的な運用者はそのままにリニューアル。
急に派手な感じで華々しくデビューしてきた感じです。
その点についてもちゃんとご説明したいところなのですが、
とにかく仕事がとんでもない状況になってしまっており、
（昨日は下請けさんの尻ぬぐい等で25時過ぎの退勤…笑）
とてもそんな時間を捻出することが難しそうなので、
（たまたま一昨日と今日が休みで昨日だけが出勤だったので、
こうして更新する余裕を取れていますが、この後は5連勤予定なのできつそう…）
そういった細かい話は一旦、横に置いておいて、案件の紹介だけをしてみます。
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概要です。
案件名：東京都葛飾区新小岩 土地バリューアップファンド
募集金額：1億9900万円
目標利回り：13.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：11/15 18時～11/22 一杯まで（抽選式）
いやー、目を引く利回り13.5%の文字ですね。
これはすごい数字です。
というか、ヤマワケエステートの場合、
利回りが10%超えとかが平気で出てくるのでビビりますよね。
私もついついそれに釣られて、最近はあまり新規会員登録ってしていないのですが、
早々（ってほどでもないけど）に会員登録をしました（笑）
今回の案件のキモとしては、
【2つの築古アパートをセットで取得】
【2つを壊して1つにして価値の高い土地として転売】
【売却先の目途が立っている？】
ということで、高利回りを想定しているとのことでした。
ちなみに住所は【葛飾区新小岩】という住所なのですが、
この小岩はちょっとややこしくて、
「ただの小岩は江戸川区」「新小岩は葛飾区」と同じ小岩でも区が違います。
そしてこのあたりは江戸川区っぽさが強い地域で、
あまり新小岩が【いわゆる（両津勘吉的な）葛飾区と感じる人は少ない】
だろうという立地です。
葛飾区であれば古臭い街並みだけど少しゆったりとしていて・・・
みたいな感じでしょうけど、
江戸川区だともう少し賑わっているけどワチャワチャしていそうな感じも。
どちらもいわゆる東京の下町っぽい地域ですが、少し雰囲気は違うかもしれませんね。
どっちが良い悪いとは言いづらいですが、
ファンドページにある「子育てしやすい街 葛飾区」とかのイメージとはあまり関係ないかも・・・とかはちょっと思いました（笑）
そもそも、この土地を再利用するとして子育て世代はあまり関係なさそうな気もしますしね。もしかしたらファミリー向けの2LDKとか3LDKが建つかもしれませんが。
2階建てしか建たない立地ですしね。
そのあたりは少し頭に入れると良いかもしれません。
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次は住所、アクセスです。
住所
葛飾区新小岩二丁目
アクセス
JR総武線（快速、各駅）新小岩駅 徒歩5分
アクセスは申し分ないですね。
千葉県民、東京の東側の都民の都心へ向かう大動脈である、
総武線の快速も各駅も止まる非常に大きな駅である新小岩駅まで徒歩5分。
立地は良いと言っていいでしょうね。
また、JR総武線は各駅が中央・総武線とも書かれるようにそのまま中央線内にも直通する電車があったり、（快速線は途中から東京駅などを通って横須賀線と呼ばれる軌道になるので、また違った利便性の高さがありますが）
とにかく利便性ではかなりの高さがありますので、
これはセールスポイントとして大きいと思います。
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さて、気になる物件の価値について調べてみます。
正確な住所が公開されていないので、ざっくりと書いてみますと、
まず物件周辺の路線価は35~40万くらいでした。
重要駅から徒歩5分で都心にも近いということを考えれば、
意外と廉価な土地だなーという印象が持てますね。
そのあたりは昔からの下町価格ってところでしょうか。
今回の物件についてはファンドページにもあるように、
【前面道路が私道】ということで、いわゆる路線価で計れる道路から1本奥まっていますので、実際の価値はそれよりも更に落ちるということは言えるでしょうね。
とはいえ、路線価自体がかなり保守的な価格での算出なので、ということも考えると、
【路線価くらいで見る分には全く問題ない】とは言えそうです。
土地の面積は2つ合わせて462.54平米ということなので、
単純に35万で掛けると1億6188万ということになります。
募集総額が2億弱ですので、この時点で不審な点はないということは分かりますね。
ざっくり最も保守的な路線価をそれよりは高い価値で見る公示地価相当にするべく、
0.7で割って少し価値を割り増して考えるとすると、2.3億となります。
んー、実際にこういった価格で売れるかというと、土地面積が広いので、
その分、割引された価値にもなりそうなので、ここまでの価値はないかもしれません。
ただ、2億くらいで計算されて募集されているというのは、
【非常に安いとまでは言わないにしても、キャピタルによる利回りを期待出来るレベルと考えても良いのでは？】とは思いました。
あとは前面道路が私道絡みなので新しい建物を開発する時にどれだけリスクがあるか。
ですね。解体とかも含めて多少の交渉はありそうですしね。
そこは明らかにファンドページにも記載のある通り、
リスクがありますので、要注意の点かもしれません。
尚、前面道路はストリートビューで見ると細く見えますが、
一応、4mはある？らしい？です。とはいえ2項道路？微妙に足りない？
ちょっとそのあたりは正確には分かっていませんが、
ただ、極端に細いということはなかったので、そのあたりは安心材料でしょうね。
ということで解体費用などが掛かるとしても、
【強烈に無理した価格ということはなさそう】と感じました。
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駆け足でご紹介してみました。
さて、結論としてこの案件、アリなのかナシなのか・・・
ということですが、まあ、記事にしているんだから分かるかと思いますが、
【アリ！】だと思いました。
ので、投資申し込みは私もこの後、金額を思案して申し込もうと思います。
ただ、やはりこれに関しては利回りが高い分、
リスクもその分、高いかなという感じはあります。
リスクが高いというか利回りが達成出来るかは何とも言い難い部分がありそう。
みたいな言い方でしょうか。
基礎的な土地の価値は間違いなくあるので、
いわゆる開発型案件とかで頓挫したらタダの地方の何の価値もない原野が手元に残った。的な話とは違うので、そういう安心感はあると思います。
とはいえ、築古アパートに入っている方を退去してもらい解体し、
私道の問題を解決して、そしてそこそこ広い土地をどう使うか提案した上で転売。
意外と1年でやろうと思ったら大変だろうなーという感じがあります。
利回りが下振れる、あるいは運用期間が延長される可能性も勘案した投資額にしても良いかもしれませんね。
もっとも約束の利回りが高いということは案件として相当なメリットですから、
そこに期待して私自身も投資申し込みは行おうと思います。
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ヤマワケエステートも会員登録はeKYCで早期に完了出来る事業者ですので、
まだ今からの登録でも申し込みには間に合うかと思います。
是非、気になった方は下記のリンクより事業者のHPをご覧の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、ヤマワケエステートの新規案件（新小岩案件）について書いてみました。
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