不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産よりなかなか良さそうな案件が来ていたという件。
確定版の情報が11月1日に発表され、
以前募集されていた【リブタス中野江原町】の再組成案件であると分かりました。
既に運用されたことのある物件のため、それほど詳細な解説は不要そうですが、
確定版が出た事ですし、記事も書いてみます。
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早速ですが、概要は下記のような案件です。
案件名：利回り不動産32号ファンド（リブタス中野江原町PJ第2回）
募集金額：7245万円
目標利回り：7.2%
運用期間：12ヶ月
募集開始：11/7 20時～11/8 一杯まで（先着式）
こんな感じです。
特筆すべきところとしては、利回りが7%を超える高利回りであること。
先着式であること。（ここは好き嫌いあるかとは思いますが）
募集金額も8000万円7245万円とそれなりには大きいということですね。
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続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都中野区江原町１丁目21-8
アクセス
都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分
西武池袋線「東長崎」駅徒歩13分
立地感については昨年に書いた記事の文章を再掲します。
※以下、再掲です。
「中野区の特徴として挙げられるのは、一番良い一等地のあたり（中野駅など）が、東西に狭くて、どちらかといえば田舎っぽい郊外にあたる区内の端っこのあたりが東西南北に広いという独特な形をしているところなんですよね。
そのため中野区という言葉でイメージするものが、
人それぞれ結構違うということがあります。
その点、例えばお隣の渋谷区であれば、渋谷とか恵比寿とか代官山なんかのイメージでしょうし、そこから多少離れた初台のあたりなんかも渋谷から乗り換えて行くのでそうイメージの違いは感じないわけですが、
中野区に関しては、端っこが広くて、中心部が他の区に侵食されるように狭くなっているので、イメージに統一性がそれほどないってことが言えるんですよね。
中野駅を基準とすればサブカルの聖地だとか、
それなりに華やかなイメージになるでしょうけど、
実際はそういった部分の「中野」は一部分で、区全体で見ると、
23区の中にありながら、昼間人口が夜間人口よりも少なくなるという、
【住宅街】【郊外】のイメージが強い区であるとは言えますね。
今回の物件の立地である、中野区江原町も、
正直土地としてはあまり中野区のイメージがないあたりというか、
【中野区の新江古田駅】だけでなく【豊島区の東長崎駅】も最寄り駅。
ということでも分かるかなと思います。
ちなみに余談ですが、この「えごた」という土地名ですが、
中野区と隣の練馬区では呼び方が違っていまして、
中野区は「えごた」派ですが、練馬区は「えこだ」派だったりします。
世の中的には練馬区の地名というイメージの方が強いでしょうか。
私も単に地名を漢字で見ると「えこだ」と読むイメージがあります。
これには、まあ、深い歴史があるらしいですね。
というくらい、いかにも中野区だ！という立地ではないあたりです。
尚、新江古田駅は都営大江戸線（ほぼ環状線）、東長崎駅は、西武池袋線と、
どちらもかなり重要度の高い路線なので、利便性はかなり高いあたりでしょうね。
ただし、2路線が交差しているという乗換駅ではないので、そういう意味ではものすごーく便利な土地よりはその下くらいというイメージかもしれません。
西武線は古いから運賃も安いですけど、都営線は結構高いですしね。
ところで、この物件から少し歩いたあたりにある、南長崎6丁目交差点というところは、【中野区、豊島区、新宿区の3区の区境】という不思議な交差点でして、
しかもそこから100m程度歩くと【練馬区にも行ける】ということもあり、
この界隈はほんと、あまりどこの区とも言いづらい雰囲気のあたりなんですよね。
強いて言えば郊外っぽさが強いので、世間的には練馬区がそういうイメージでしょうから、そのイメージで捉えると分かりやすい物件かもしれません。」
※以上、再掲でした。
こんな感じの立地というところです。中野区の中では少し郊外っぽいところですね。
また後述しますが、少し立地が奥まっているため、
土地の価値としては更に下がるところでもあります。
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さて、土地についても少しサラッと見てみます。
データは下記の通りです。
敷地面積：213.43㎡
持分：1分の1
用途地域：第一種低層住居地域
建ぺい率：60％
容積率：150％
権利：借地（権）
面積としては200平米を超えるため、文句ないものがあります。
ただ、用途地域が1低専と最も建蔽率・容積率が下がりやすい、
ゴリゴリの住宅向けの用途地域のため、
あまり収益性の高い土地とは言えないのが難点です。
都心での1低専のため、とはいえ容積率が150%はあるので、
最低レベルでの収益性はありますが、郊外にある我が家より容積率が低い・・・
ということで、まあ、なかなか難しい立地だなーとは思います。
また詳しくはファンドページで地図をご覧いただくか、
GoogleやYahoo!などで住所で検索していただくかすると分かるかと思いますが、
前面道路も狭く、更に接道も短いということで、
かなり収益物件として見た場合には、厄介な感じの物件かなーという印象も持てます。
更に言えば借地権ですからね。意外と尖った物件だなということは改めて思います。
昨年のファンド公開時点では借地権の記載がなかった記憶があり、
（あまりそこは深堀りしませんが・・・）
ああ、そうか。なるほどな。と思った記憶があります。
ということで、自身で不動産を手に入れて運用しようと思った場合には、
少し尖っている部分が多いので難しい感じもありますが、
逆にそういったことで土地の価値が低いということがある割に、
利便性という意味では都心の駅から徒歩圏で非常に良好であり、
更に言えば奥まった物件ということは、あまり人目に付かないという意味で、
借り手としてはむしろメリットもありそう。
都心の物件であれば接道が細いことによる駐車の不便さなども考えなくて済む上、
駐車場がない＝容積率などを無駄にしなくて済む。
ということも言えますから、そういう意味で利回りは稼ぎやすい物件？
かもしれませんね。
今回、再組成になったのは恐らくこれという買い手が付かなかったからでしょうが、
それでいて利回りを高く付けられるのは物件としては充分なポテンシャルがあるから。
繋ぎで某所から資金調達をしたりというのはあったものの、
物件の状況自体は良好のため、クラファン事業の活性化、
投資家への投資機会の定期提供には使えるということで、今回再組成の運びになった。
そんなような感じかなーと思います。
つまりは【クラファン向きの物件】という印象はありますね。
少し尖った物件なので銀行などの融資は付きづらい（借地権の時点で付きづらい）ですが、一方で住居としての利便性は高いものがあり、
不動産会社としても適度に投資家にリスク転嫁をすることで、メリットを出せる。
（長い間、自社物件として持つには規模が大きく少しリスクが高い）
一方で、投資家としては土地の価値が立地にしては低いため、
収益性が低い土地と言いつつ、それなりに高い利回りを享受出来る。
無論、土地相当の価格が近い立地の他案件に比べれば低いので、
低リスク高利回り案件かと言われれば、
それはそれで違うのでは？という気もしますが、
あくまで築浅のアパートですから、ボロアパートの運用などとは違い、
建物部分も木造スレートで耐久性はそこまで高くないにせよ、
まだまだ耐用年数も長く、現時点ではリスクは一定レベルということで、
投資判断はしやすいのかなーという感じですね。
あとは事業者リスクなどと勘案して、この利回りで良いのかというところが、
キーポイントですが、個人的には大絶賛とは言わないまでも、
この利回りであればリスク対リターンで見て、リターンが上回っているかなと。
尚、参考までに当地の路線価は1平米あたり37万で、借地権割合はC＝70%でした。
ということで、213×37×0.7＝5516万くらいは土地の価値はあるということでした。
実際は路線価は最も保守的な相場であり、7000万くらいの土地の価値はある？
のかもしれません。（形状なども関係してくるので難しいところですが）
そう考えてみると、劣後出資を足した総額が8000万というのは、お得感がありますね。
建物が1000万円しかないということはないわけですからね。
実際は物件の価値は1億くらいはありそうなので、
サービス性は高いように感じました。
調べてみて、改めてこの案件はアリ！という印象ですね。
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ということで、一言で言えば【アリ！】という結論になった当案件ですが、
尚、募集開始日は明後日の20時からともう少し時間があります。
利回り不動産では新規会員登録をすることで投資に使える自社コイン、ワイズコインの2000円分付与！がありますし（また、これをAmazonギフト券1000円と替えることも可能です）、eKYCを利用した会員登録方法もあり、簡便に登録をすることが出来ます。
まだ投資家登録をした上での投資には間に合うタイミングでもありますので、
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、利回り不動産の高利回り中野江原町案件について書いてみました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
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事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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