こんにちは。NNSです。
毎度書いていることですが、
1日1記事を辛うじてキープ・・・したいと思って小ネタを探している最近です。
というか本音はもっとちゃんとした考察なり、自分なりの思い・・・と言うと大げさですが、そういったものを記事化したいところですが、なかなか余裕がなく。
そのため、小ネタだけ何とか拾って、
それを適当に薄めて1記事としようと考えている感じです。
さて、今回は人気不動産クラウドファンディングサービスである、
ASSECLIの新規案件が来たのに、先着式ながら100%を未だに達成していない。
ということで、ちょっとした応援として記事化してみます。
今から私のリンクを使っていただいて新規に会員登録しても、
投資には間に合わない可能性が高いかと思いますので、
広告記事というよりは、1記事を達成するために書くという感じです。
もちろん提携しているサービスですので、広告は掲載しますし、
私としては気に入っていて投資金額も多いので、
おススメという気持ちも込めて記事は書きますが、
とはいえ、今回は少し雑談的にライトに書くという感じにはなります。
個人的には、広告リンクを掲載するのであれば、それ相応にちゃんと自分の頭で考えて文字数をある程度割いて紹介すべきと考えて普段は行っていますが、
今回はそれよりはちょっと軽く書いてみたいと思います。
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ともかく、まずは概要です。
案件名：埼玉県桶川市#19ファンド
募集金額：7200万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：2/25 18時～3/1 一杯まで（先着式）
字面だけで見れば正直地味キャラ。イマイチな感じはしますね。
首都圏の方は大体みんな思いましたよね。
【桶川か…で、そんで6%か…どうなんだろう】みたいな。
普通に考えれば6%だから高いんですけどね。
何か高いのに慣れてしまっている昨今という風潮がありますよね。
後出しで恐縮ながら、この展開は実際、想像してました。
桶川市という割と田舎な方で金額が大きくて、
それでいて利回りは以前より低いわけですから、人気は落ちるだろうなと。
というかもっと言えば【おけかわ？おけがわ？どこ？】って人もいたでしょうけど。
（私は埼玉県はプライベートでも仕事でも縁が深い…
というか地元的なところなのでどこでも大体分かりますが）
で、更に言えば、ここのところ人気を大きく集めたキャンペーンファンドが続々と早期償還したことで、実質的な利回りが低かったりということもあったわけで、
「他の会社で良いか」みたいに思う人も結構いたでしょうね。
（ちなみに早期償還が決まるほんの少し前に、松戸市千駄堀の物件の近くに行く用事が急遽出来たので、写真に撮ってきたのですが、結局、早期償還してしまったのでお蔵入りになりました笑）
ということなどがあって、既に募集開始から丸1日が経っているけれども埋まっていないということなんでしょうね。
一度埋まらないと、「あまり良くない案件なのか？」という風にライトな方も疑心暗鬼になってきて、より埋まらなくなるというのが、クラファンの特徴でもあるので、
（結構、埋まる埋まらないってその時の雰囲気、周りの案件の出方とかで変わってくる水物感がありますね）
半分個人的には想定内だったとはいえ、思いの外、苦戦している感じです。
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ということで、次は住所、アクセスについても書いてみます。
住所
埼玉県桶川市鴨川
アクセス
JR高崎線 桶川駅 徒歩9分
住所は会員限定情報ですが、「鴨川」までは公開されています。
埼玉県はある程度「庭」的な部分もあるとはいえ、
桶川市はどちらかと言えばあまり縁のない方であり、
（私の得意ゾーンは都内から見て北西方面、こちらは真っ直ぐ北側なのでやや疎い）
さすがに鴨川と聞いてもピンとは来ませんでしたが、
地図で見ると、桶川駅から徒歩9分というだけあって、元々がやや郊外というか田舎寄りの地域ですが、その中では利便性はかなり高そうだなと思いました。
最寄り駅の路線であるJR高崎線はその名の通りですが、
群馬県の高崎駅から埼玉県の大宮駅までを結んでいる大動脈の路線です。
沿線住民の電車通勤（通学）の方は一部東側の住民が【伊奈線】という第3セクターの鉄道を利用しているかもしれないくらいで、
基本的にほぼ高崎線で通勤（通学）という形になる、
「これが止まったらどこにも行けない」的な超重要路線です。
ですので、その路線に徒歩9分は桶川市内では一等地と言えるでしょうね。
また高崎線は前述の通り、大宮駅までを結んでいるのですが、
実際はそのまま【JR宇都宮線】と直通して上野、東京駅まで乗り換えなしで走ります。
ざっくり言うと、都心発の宇都宮線の内の一定数が、
途中から高崎線として分岐していく形ですね。
もっと言えば更に遠くまで「上野東京ライン」「湘南新宿ライン」として走っている電車などもあります。
ですので、桶川市はかなり都心からは遠い立地ではあるのですが、
乗り換え要らずで上野駅、東京駅、新橋駅、品川駅、池袋駅、新宿駅、渋谷駅、何なら横浜駅（！）まで出られることもあり、
意外と利便性は高いという言い方も出来るかなと思います。
このあたりの【OOライン】は非常に難しい運用がされておりますので、
電車オタクとかではない自分には難しい部分ですが、
ともかく都心の一等地まで時間は別にして直通だということは言えます。
ちなみに東京駅までは通勤時間で52分、横浜駅までは1時間22分ということでした。
まあ、横浜まで通勤ってのはないにしても、都心まではこの物件から1時間半はかからず通勤出来る見通しかなというところですね。
また、もっと近場の都心である大宮駅までは15分くらい、浦和駅までは20分少々ということですので、ここらへんを勤務地として考えた場合においては、
非常に楽な通勤となるとも言えますね。
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さて、で、物件の説明についてはちらっと紹介ということで簡単に書いてみます。
一言で言うと【入手価格が安い！】ということが言えると思います。
そこまで極端に築古でもなく、見た目も築年数にしてはある程度綺麗。
元の所有者さんがご高齢などであったのか客付けをしていなかったので、
現状は空室が多く、利回り6%は事業者の持ち出しになるようなレベルですが、
メゾネットタイプで間取りも大きく、作りも余裕がある。
しかも駐車場もちゃんと備わっているということで、
エボルゾーンさんのリーシング力を考えれば、空室を埋めてインカム収益を高めて、
そして最終的にキャピタルを取ることは容易に思えますね。
むしろ入手価格が安いわけですから、
利回りが「もうちょっと払えないこともないのでは？」とすら思うくらいです。
とはいえ現況のままだと逆ザヤなわけですから、そこまで求めたら酷かもしれませんし、しばらくは事業者としては耐える感じの運用にはなる感じですね。
投資家から資金提供してもらって、しばらくはマイナスに耐えつつリーシングをして、
最終的にそれが実れば、大輪の花が咲くって感じの案件でしょう。
ちゃんとしたリーシングが実れば、結構なキャピタルは取れるのではと思います。
とここまで書いてふと思ったのですが、
逆ザヤと明言してしまってしまって良いのかという（苦笑）
でもまあ、ある程度知識があれば、桶川市とはいえ駅前の好立地で空室が多かったら利回り6%は払えるわけがなく、払おうとすれば逆ザヤになるのは分かるでしょうから、
今回は【それだけ再生させたい磨けば光る物件である】という事業者さんの無言の意気込みを感じた。ということを伝える内容としてそのままにしてみます。
さて、その入手価格の安さということの説明をちらっとします。
いつもサクッと立地感を示す時に使っている、公示地価ですが、
桶川市の当該物件周辺は約1平米あたり12万ということです。
12万というのはなかなか郊外としては優秀な金額ですね。
少なくとももっと都心に近い我が実家はこの12万未満です（笑）
それは、やはり我が実家のような駅まで徒歩20分程度という立地の悪さと違い、
天下のJRの大動脈の駅まで徒歩9分というところが大きいでしょうね。
同じ桶川市でも駅から遠い地域には1平米あたり2万円を切るようなところも市街地であってもあるようですから、やはり市内ではかなり利便性の高い地域のようです。
上記の公示価格から物件の土地代を推定すると土地代だけで7000万円前後となります。
土地が広いため安めに見るべきなのか、公示地価がやや保守的な数字なので、もう少し高めで見るべきなのかなど、
そのあたりは素人の私には実勢価格がどのくらいかは分かりませんので、
何とも言いづらいところがありますが、
とはいえ、コロナ禍以降郊外への転出も目立っている昨今、
【通おうと思えば都心まで乗り換えなしで1時間】だけど、【割と郊外】
という立地感なんかは今の世の中的には合っているのかもとも思いますね。
ちゃんとLDKがあって間取りも広いので、テレワークにも向きそうですし。
ということで、空室が多くこのままだと利回り6%に満たない状況とはいえ、
物件の状況、グレードも悪くなく、今の世の中にも合っている物件。
逆の言い方をすれば「再生にそれ相応の時間がかかる以上、早期償還はなさそう」
とも言えるので、意外と利回り6%はアセクリの中では低めとはいえ、
狙い目といえば狙い目の案件なのかも？とも思いました。
私自身、利回りや空室率のところと金欠で最初から投資する予定がなかったのですが、
こうして見てみると、【結構、アリ】な気もしてきて、
投資しようと思い始めてきました。
とはいえ、全く資金不足なので、どう都合をつけるかを考えないといけませんが。
うーん、実際、本当に投資出来るかは微妙な話ですが、
金欠でなければ10万は投資していただろう案件かなとは改めて思いました。
尚、2/26 18時時点で残額が500万弱ありますので、既会員で申し込みをされていない方は再度ご検討されてみてはいかがでしょうか。
⇒宣伝の効果が早速出たか（違うとは思うけど笑）、当日の夜には満額埋まっていました。ただ、大きめの投資額で埋まった印象もあるので、キャンセル待ちもありますし、ご興味のある方はキャンセル待ちで応募されてみてください。
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ASSECLIの案件は某別会社さんのサービスの言い方をパクって言うなら、
【負けない仕入れ】的なところを感じることが多く、
私においては非常にサービスに信頼感を持って参加しています。
当該案件への出資は残り時間的に厳しいかもしれませんが、
ご興味の出た未登録の方は、是非、登録・投資をご検討いただければ嬉しく思います。
以上、やや駆け足気味ではありますが、
ASSECLIの新規案件について自分なりにご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
