現状、唯一クラウドファンディング方式において、
倒産隔離有の特例事業型で案件を組成しているTREC FUNDINGから、
ようやく3号案件が登場しましたね。
東京都台東区西浅草の区分マンションを7戸、
東京都中央区佃の区分マンションを1戸組み入れた案件となっています。
今回、先に当記事の紹介スタンス的なところも書いてしまいますが、
【TRECさんは広告提携をしていないので説明はざっくりとしたものになります。】
ということをお許しください。
久方ぶりの新規案件の組成、しかも自身が前回の2号案件に出資していたことで、
優先出資権も保有しているという状況。
もっと言えば募集金額も多いので注目度も高そうな案件でもある。
紹介するにはうってつけという感じです。
ただ、ともかく【時間が取れていない】という問題もありまして、
広告掲載をしているのであれば、さすがに責任も大きくなるので、
より注意を払って相応のボリュームで案件紹介をすべきかなと考えて記事を書くのですが、TRECさんに関しては提携しているわけではないので、
とりあえずざっくりした書き方とか、
自身のフィーリングでの考察でも良いのかなーみたいな気持ちになりました。
一応、いつもの雛形に近い形では記事を書いてみますが、
ところどころ省略しながらの説明となるのはご了承ください。
（結局、それほど省略せずに書きました笑）
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早速、概要を記載します。
案件名：TREC3号 区分マンションファンド浅草・月島
募集金額：1億3500万円（その他 借入分、劣後出資分有）
目標利回り：5%
運用期間：2年6ヶ月
募集期間：2/15 15時～2/17 15時まで（2号案件出資者限定）
募集期間：2/18 15時～3/7 24時まで（先着式）（一般向け）
3号事業者：トーセイ株式会社
特例事業者（SPC）：合同会社トレック・マーキュリー
2/15から優先出資権を保有の方が募集スタートとなる形ですね。
2号案件に出資した金額と同額までの出資が確定する形ですので、
先着でも抽選でもなく、本人の意思次第ということになります。
そして2/17 15時から2/18 15時までは「空白の1日」となりまして、
2/18 15時からが先着スタートといった感じです。
よく見ると意外と限定情報が多く、ここで勝手に記載して良い内容は少なめですね。
例えば借入分の金額や、劣後出資の比率なんかも公開されていませんしね。
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住所、アクセスは公開されていますので転記してみます。
建物名
アイル イムーブル浅草（7/36が運用対象）
住所
東京都台東区西浅草3丁目26番2
アクセス
つくばエクスプレス「浅草」駅 徒歩3分
東京メトロ銀座線「田原町」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅 徒歩13分
建物名
シティフロントタワー（1/290が運用対象）
住所
東京都中央区佃1丁目11番9
アクセス
東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩6分
都営大江戸線「月島」駅 徒歩6分
こんな感じです。
まず、メインとなる「アイル イムーブル浅草」の方ですが、
詳しくはストリートビューなどで見ていただけると分かるかと思いますが、
【いかにも収益性高そう！】という感じの物件です。
デザイン性も良く、商業地域に建蔽率80%、容積率500%と高く建っているので、
土地も有効活用出来ているなという印象。
立地としては浅草と付いているものの、
雷門などのある東京メトロの浅草駅からはかなり離れたエリアで、
むしろ（浅草）六区側の方がまだ近く、アクセスの通りではありますが、
TX（つくばエクスプレス）の浅草駅から近いあたりです。
また、TX浅草駅の方が近いと言っても、
駅より更にいわゆる浅草らしい浅草から離れて、
そのまま西側に15分くらい行くと、日比谷線 入谷駅に行くことも出来るという感じの、
【浅草7割、上野3割】くらいの空気感のあたりといった立地ですね。
一応、田原町駅まで徒歩10分という記載もありますが、
そこまで速達性が高いわけではない銀座線（ただし一等地を通る路線なので重要度は非常に高いですが）かつ、
手前の方の駅である田原町まで歩いていく人はそれほど多くはなさそうで、
通勤に使うとすれば、TX浅草駅の方なのかなという感じはしますね。
TXは隣の新御徒町駅で大江戸線、終点の秋葉原駅（隣の隣）でJR、日比谷線と乗り換えられますから、こっちで良いのかなーという印象です。
竣工も2015年6月とまだ新しい1LDKなので、
コロナ禍のこともあって需要がどうなのというのは多少気にかかる部分ですが、
1Rや1Kではなく1LDKかつ専有面積も広いですし、
立地も良く、エレベーターのある高層物件で物件としての設備も良い印象なので、
そこまで大きな問題ではないのかなとは思いますね。
そして1戸だけ組み入れられているシティフロントタワー。
こちらは割と有名なタワーマンションです。
名前に「佃」や「月島」は入っていませんが、
この界隈のシンボル的ビルの1つですね。
面白いのは、すぐ南東側にある「晴海」とか「豊洲」はお洒落なイメージでタワマン等々の名称に付くのに、
「佃」「月島」はどうしても下町、もんじゃ的なイメージが邪魔して、
物件名につかないっていう傾向があるんですよね。
どっちも低地で東京湾沿いという水辺なのは変わらないのですが、
このあたり、人のイメージって面白いなーと思うところです。
タワマンの良し悪し、好き嫌いなどは色々な意見があるかとは思いますが、
ともかく資産価値は高いのがタワマンですから、
これが組み入れられているというのは案件の一つ魅力にはなるでしょうね。
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さて、本題に入ります。
今回案件はざっくり言うと、
「利回り5%」「劣後出資有」「借入（レバレッジ）有」「長期案件」という形です。
一応、念のため投資概要も転記しますと、こんな感じ。
投資概要
「「TREC3号 区分マンションファンド浅草・月島」は、東京都台東区西浅草に所在する区分所有マンション7戸および東京都中央区佃に所在する区分所有マンション1戸を購入し運用を行います。
本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、投資家の皆様に期中の利益を分配するとともに、最終的に不動産市場で売却することにより、売却益を投資家の皆様に分配することを想定しています。」
説明は非常にサラっとしてますが、ここが結構重要なところかなと思います。
一応限定情報なのであまり大っぴらな書き方は出来ませんが、
【上振れの可能性有】というのが実はあります。
そして「売却益を投資家の皆様に分配」という言葉で表現されていますが、
【実は結構、キャピタル型案件です】というのもあったりします。
既会員の方はリターンのところをお読みになっていただければ分かると思いますが、
期中の分配と出口での分配がユニークな作りになっています。
あくまで私の評価ですが、ここは私は「マイナス」に感じました。
アンケートにもはっきりと書きました（笑）
上振れの可能性があるというプラスは大きいですし、トーセイグループが組成した案件でそう簡単に変なことにはならないだろうというのもプラス。
ただし特例事業はトーセイのクレジットリスクから解放されている倒産隔離がある形であるとはいえ、逆に言えば、ということはトーセイがこの案件を救済する必要もないという考え方もあるわけですから、
この特例事業の部分は企業としてのメリットは大きいものの、
投資家としてのメリットは何とも言いづらいのかなと。
と考えた時にプラスが1点、マイナスが1点、何とも言いづらい部分を0点として、
そうすると評価としては【悪くはないがとても良いとも感じない】
みたいな感じになるのかなーと。
利回り5%で劣後出資有、上場企業が起案した案件。
リターンの上振れの可能性もある。
と考えればアリな案件なんでしょうけど、
さりげなく投資家にリスク転嫁した形で案件を組成してきた印象もあるんですよね。
TRECさんの場合は説明がわざとなのかちょっと上級者向けの書き方をしますし。
また、多くの方はお分かりでしょうけれど、優先出資者と言っても、
デット（借入）に対しては劣後するので、劣後出資者の部分が割れた後は、
結構なスピードで優先出資者の部分も毀損していく形ですから、
その部分でもリスクはある程度あるわけですよね。
そこも勘案すると、どこまで・・・というのはあるかなと。
というわけで、優先出資権が10万円分あるので、この分は折角、上振れの可能性がある案件ですし、投資参加しようかなと現状は考えていますが、
それ以上に積み増しするほど良い案件とまでは感じなかったかなー。
というのが私の正直なところです。
ま、仮に広告掲載の上で記事を書くとすれば、【良い部分は3割増し】にして、
【気にかかる部分は8掛け】にして掲載するかもしれませんけどね（笑）
でも、やっぱり気にかかる部分はある程度あったので、
そこをあえて触れないで記事化するというのはなかったでしょうね。
既投資家の方は案件の詳細をよくお読みになっていただいて、
投資検討されるのも良いかなと思いますが、
現在登録されていない方は、どうだろう・・・
投資する価値がないという意味ではないのですが、
絶対に今すぐ登録して投資を！
という言い方まではしないかなーという案件でしょうか。
この案件については恐らく広告を掲載している方は良い言い方で書くでしょうし、
それ以外の方もTRECさんの久しぶりの案件で前向きな書き方をすると思います。
もしかしたらある程度目につくブログで、
一番後ろ向きな言い方をしていることになるかもしれません。
でも、軽く投資する分には面白い案件かなとも思いますので、
投資参加はしようと思っています。
以上、TREC FUNDINGの新規案件について自分なりに書いてみました。
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