不動産クラウドファンディング界でも有数の高利回り系事業者である、
Victory Fundから新規案件が来ましたね！
なかなか派手な案件の印象。
思ったより急な募集開始予定でしたので、
丁寧な考察というよりは、サクッとご紹介してみます。
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まずは概要です。
案件名：浜松町２丁目プロジェクト
募集金額：2億9000万円
目標利回り：10%
運用期間：10ヶ月
募集開始：6/16 12時半～6/23一杯まで（先着式）
※10口10万以上から投資可能
えー、募集金額・利回り共に、なかなかのインパクトですね。
とはいえ、某Cで始まる事業者さん（たち）がOO億という案件を出してくるので、
それからすると何となく少額にも感じてしまうのが、
我ながら感覚のマヒがあるなという感じです。
ただしタイトルはむしろシンプル。
このあたりがvictoryさんのそっけないところというか、飾らないところというか、
私は何となく嫌いになれないなというのもあったりします。
中身としては、取得した更地の価値が、世界貿易センタービルがある浜松町駅の駅前あたりが再開発されるのに伴って今以上に高まるため、
転売した時のキャピタルで利回りを払おうというのが今回の案件です。
魅力としては、何と言っても想定利回り10%！という部分ですね。
圧倒的な存在感で当然、投資検討したくなりますよね。
逆に、注意点としては、募集総額が劣後出資1000万を合わせた3億円ということで、
劣後出資が3.3%しかないというところです。
とはいえ、既存のプロジェクトが成功したことによってか、資金があり、
【既に不動産は取得済で借入もない】というのは良い点として挙げられるでしょう。
これだけの金額ですので、投資家資金が集まった後に取得する。とか、
借入で取得しておいて、後で返す。とかいうパターンも普通ならばありえますが、
自己資金で先に取得は出来ているというのは、価値が高いかなと思います。
非上場系事業者かつ募集件数も少ないvictoryさんがこういった形で今回案件を募集したというのは、個人的には好印象を持ちました。
とはいえ、やはり資金的には厳しい部分もあるのか、劣後出資は非常に低いです。
そのあたりをどう考えるかというのがキーポイントの一つですね。
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次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都港区浜松町2丁目
アクセス
JR山手線・京浜東北線・東京モノレール羽田空空港線「浜松町駅」 徒歩3分
（記載がありませんが、乗換駅である都営大江戸線「大門駅」へも徒歩5分程度です）
住所については非公開、また限定情報である成立前書面においても、
【地番】での記載であり、当該立地がどこであるかは掴めません。
ただ、私は調査をする中で当該立地がどこかは分かりました。
恐らく、「ここね。」と分かる人もいるかなと思います。
立地としては申し分ないですね。
強いて言えば、イチコク（第一京浜、国道15号）沿いではなく、
一本、裏の路地に入ったところなので国道沿いよりはやや価値が微妙に落ちるという部分、ただし、その分、駅には近いので再開発対象地には近く価値は上がるのでは？とも。
この2点をどう見るかという感じでしょうか。
ちなみに、公式ページ内のアクセス表記についてですが、
何故か【山手線】ではなく【京浜東北線】を推している。
というのが謎ですね（笑）
山手線は都内の一等地を環状に走っていて、その中の東側のかなりの駅は京浜東北線（横浜あたりから埼玉まで東北に真っ直ぐ走っている重要路線）と並走しているわけですが、わざわざ知名度の高い山手線を外すという記載方法が謎すぎます。
まあ、そのあたりはともかく、超重要な2路線が走る駅であり、
尚且つ、都営大江戸線という地下鉄の環状線っぽい路線とも乗り換えが出来、
更には羽田空港まで行く東京モノレールの乗換駅でもある・・・
ということで、何かとお世話になる人の多い駅ですね。
単純に言って需要の多い駅ですが、駅単独で見ても新橋の隣、東京タワーの近くということで、オフィス需要や観光需要も多く、
冷静に考えてみればやや過小評価されている駅にも感じます。
私自身もカフェでのバイト時代に土日は浜松町駅か新橋駅のお店が定番のヘルプ先だったので、思い入れはかなりあるのですが、
当時から重要な駅の割に知名度も低いし、
意外とこう地味キャラの扱いだよなーと思っていましたので、
今回の再開発で化ける立地なのかも？とも何となく感じました。
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次は土地の価値などについて考えていきます。
今回は画像の通り【既に更地】になっていますので、
周辺の価格を見る前に、先に逆の順番で募集総額から面積を割って考えてみます。
3億÷48.36平米＝1平米あたり620万程度。
こうなりました。
いやーー、高い！
ほんとにこんな値段で良いのか？？ってくらい高いです。
地味キャラ（？）の浜松町の狭小の土地にこの平米単価で大丈夫か？
と正直、ちょっと思ってしまいます。
路線価で見ても200万も行かないですからね。
仮に180万の路線価として、これを0.8で割って疑似的に公示地価っぽい金額で出して225万、これより実勢価格で倍額で売れるとして・・・
とモリモリにヤマ勘で足して行っても、1平米あたり450万。
再開発があるということで価値が上昇するはずであること。
つまり、キャピタルが取れやすい土地ではあるんだとは思います。
また、既に更地になっていて活用がしやすいということもあります。
（ちなみに一部、インカム収益が予定されていますが、これは「当面は小規模なCoin Parkでの運用予定」ということで、この収益分のようです）
それを踏まえると恐らく【ありえる】価格なんでしょうけれど、
やはり【少し背伸びはしてるのかなー】という風にも思える感じですね。
劣後出資比率の低さと取得価格の高さ、転売想定価格の高さなどを考えると、
利回りの高さの代わりにリスクもある程度はあると感じました。
ただし、ディスポジションの計画を見ると、劣後出資者への配当がかなり高い想定になっているため、【想定より安くしか売れなかった】としても、
劣後出資者の最終的なリターンが落ちるだけで、投資家への配当はキープ出来る。
という可能性もそれなりにはあるとも考えられます。
もっとも、これは劣後出資の座布団（某L社の社長さんが劣後出資を「座布団」と言っていたのが面白くて私もたまに使っています）のその前の座布団的な部分であって、
「市況が大きく変化して売却価格が全く見込みと違ってしまった」という場合には、
あまり意味のないところなので、何とも言いづらい部分ですが、
劣後出資者がそれなりに儲かる設計で組まれているものは、
多少の見込み違いがあっても、投資家配当においてはセーフになる可能性もあるので、
そこに賭けるというのもリスクを勘案した上であればアリかなとも思いますね。
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サラっとまとめるとこんな感じの案件です。
１．募集総額3億、利回り10%の大型案件！
２．再開発予定地近辺かつ、山手線他複数路線のある駅から徒歩3分の好立地！
３．自己資金で取得済のため資金さえ集まれば間違いなく運用開始がされる
４．自己資金で取得出来ているなど事業者の財務も現状問題なし
５．既に更地のため活用がしやすく転売も容易
６．劣後出資が非常に少ない
７．現況の評価額（募集額）、転売想定額が高く感じる
８．想定では劣後出資者への配当が大きいため、多少のマイナス要因はカバー可？
こんな案件です。
悪い案件ではないですし、意欲的で魅力のある案件だとは思います。
私自身も参加は予定しています。
ただ、背伸びしている部分を感じる案件でもありますので、
想定利回りが高いとはいえ、あまり大きすぎる金額で深追いするというのは、
広告掲載者とはいえ推奨しないなとも。
頻繁に書いている言葉ですが、
【不動産クラウドファンディングはある意味、事業者への応援投資】です。
事業者に直接お金が行く上に、不動産の所有者は事業者のまま。
ですので、事業者リスクを踏まえるということももちろんそうですが、
単純に言って、事業者の今回の取り組みをプラスに捉えられるか、応援出来るかも大事かもしれません。（投資家よりも高いリターンが想定されているわけですしね）
急な募集ではありますが、そのあたりも多少踏まえて、
今回案件への投資判断、あるいはVictory Fundへの登録をご検討されてみてください。
以上、かなり駆け足にはなりましたが、
Victory Fundの新規案件（浜松町案件）について書いてみました。
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Victory Fundにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
