こんにちは。NNSです。
当初は昨年最後の記事にしようと思っていたのですが、
もう少しブラッシュアップしたいなと思って更新としなかったので、
結果的にこの記事が実質的な今年最初の記事となった感じです。
それにしても昨年の不動産クラウドファンディング業界、
一言で言えばWARASHIBEに始まり、COZUCHIに終わった。
そんな1年ではなかったでしょうか？（ちょっと大げさか笑）
少なくとも私個人としては他事業者さんの色々な案件にもたくさん楽しませてもらったものの、一番はCOZUCHIの様々なタイプの案件が勉強になったし、投資出来たものも出来なかったものもありましたが、どれも楽しく考察させてもらった感じです。
さすがに昨年がすごい勢いだったので、
今年以降がどんな勢いでどんな案件を組成されるかは分からないところですが、
一先ずは昨年は良い形でサービスを大きく出来たと言って良いでしょうので、
今年にも当然ながら期待したいですね！
・・・と一言二言書こうと元々思っていたのですが、
COZUCHIから新年早々の新規案件の予告が昨年の最後に来てびっくり（笑）
（そしてその後、【神泉開発案件の早期償還予定及びキャピタル上振れ】の連絡も来ました。
これもさすがだなと思いました。）
今回もこれまたなかなか他ではお目にかからないタイプの案件ですので、
どう読み解けば良いか難しい部分もありますが、
自分なりに色々と見ていきたいと思います。
それにしても、ほんと次から次へと面白い案件が来ますよね。
今回はリニア残土案件ですからね。ほんと面白すぎという言葉が相応しいです。
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さて、まずはいつも通り概要を書いてみます。
案件名：相模原 リニア開発プロジェクト 【インカムゲイン重視型】インカムゲイン7.5%
募集金額：6億7500万円
目標利回り：7.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：1/6 19時～1/17 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回の案件としての特筆すべき点は【キャピタルゲインがない】ということです。
ないという言い方で言えばマイナスと言えばマイナスかもしれません。
キャピタルがありませんから、利回りの上振れはない案件です。
しかし、キャピタルという危うい部分ではなく、インカムゲインとして高い利回りである7.5%を得られるということは、キャピタル依存の案件よりは利回りの確度が高いわけですから当然良い案件とも言えるとは思います。
投資の酸いも甘いもご存じの方を筆頭に、インカムのみで高利回り。
今回特にここを魅力に思う方も多いのではないでしょうか。
では、何故キャピタルがないのか、インカムのみで高利回りが出せるのか。
このあたりを読み解く必要があります。
まず、キャピタルがない理由について自分なりに書いてみますが、
これは【土地の転売が出来ないから】ということです。
案件の詳細は後述しますが、ざっくりとした1つ目の理由を書くと
【リニア開発に伴って出る残土を受け入れるための土地が運用対象であり、受け入れプロジェクトは5年など長い期間に渡って行われるので、すぐ土地を転売しない】
という事が一つ挙げられます。
つまり運用期間は1年間となっていますが、
実際は来年以降も同じタイプの案件が組成される方針ということですね。
そしてもう1つの理由としては、COZUCHIにおいては継続的に組成されるタイプの案件であれば価値の上昇分をTRIADが評価額として見てキャピタルを払ってくれる可能性が普段であればあるものの、
今回の場合は、【元々立地が山奥で土地の価値が非常に低く、価値上昇の可能性がまずない上に、残土受け入れの期間の残が短くなれば、本来の土地の価値のみに近づく形で価値がどんどんシュリンクされるので、キャピタルを払う余地はない】
ということが言えるのかなと思います。
つまり【残された期間が短くなれば土地を持っている意味合いはどんどん薄れる】
ので、キャピタルを計算することは出来ないということですね。
ですから、むしろそれこそ変な話、マイナスのキャピタルゲインがあっても不思議ないかもしれません。そういった事が特に今回の案件では想定されていないということが良心的な案件という風には言えるのかなと思います。
逆にインカムについては残土の受け入れが基本的に約束事として決まっているので、
その分が疑似的に賃料のように入ってくるので手堅いという感じ。
実際は、残土受け入れで入ってくる金額についてはばらつきがあるので、
TRIADの子会社であるフジノロックとTRIADの間でマスターリースを結んで、
投資家への配当は固定するという感じです。
（子会社の名前がちょっと笑っちゃう雰囲気ですが、「藤野砕石場」跡地を運営する会社なので、フジノロックということなんだと思います。）
ここのマスターリースでの抜き幅などが事業者にとってはリスクヘッジであったり、
諸々の経費であったり、それこそマイナスのキャピタルに備える部分だったりするんだろうなとは思います。
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一応、山奥ではありますが、住所も載せてみます。
住所
神奈川県相模原市緑区牧野
アクセス
JR東日本中央本線 藤野駅 徒歩3時間
なんと！政令指定都市の【区】が対象です！
とか言いたいところですが、
見ての通り、駅から徒歩3時間という、なかなかのファンキーな立地です（笑）
相模原市ってほんと広いよなーって感じですね。
ちなみに相模原市緑区は区とは言うものの、橋本駅のあたり以外は大体こういう山っぽいあたりのようです。地図で見る限り、確かにこれは緑区だなと思いました。
橋本駅のあたりはそれなりに開けた都会ですけどね。
（橋本駅周辺の住人の方は【緑区】という名前が田舎っぽいということで反対運動なんかもあったようです。
確かに結構開けてるところなのに緑区はちょっと…かもしれません）
住所はすべて公開されてはいませんが、
HP上に掲載されている地図は実際の立地ですので、ご興味のある方はGoogleストリートビューなどで詳細を見られるのも良いかもしれません。
ところでCOZUCHIのHPにある通りですが、
今回の運用対象となる土地は元々、採石場として利用されていた土地とのことです。
これについては私もネット上をちょこちょこ調査しましたが、
近隣自治体に所在を置く砂利等販売業の事業者の採石場として利用されており、
その会社が2012年に負債20億超えを抱えて倒産したという記事が出ていましたので、
ちゃんと整合性が取れました。
元々の会社の本社の住所も分かったので今と昔でどんな風に変わっているのか見てみましたけど、大手企業の物流センターになっているようでしたね。
以前は砂利等販売業ということでいかにもっぽい風景の画像がネット上にありましたが、今は綺麗になっていました。
その他、ネット上には（リニアに反対されている方の資料のため、ここには掲載しませんが）、その元々の事業者の建てた看板や、
2014年にフジノロックが当地を入手して以降の看板の画像などもあり、
案件として何か不透明なことがないかということを念のため調べてみましたが、
基本的には掲載されている内容は信頼出来るなと感じました。
尚、フジノロック社はTRIAD社の子会社ということで、代表はTRIADと同様に倉持氏、住所も看板によると旧TRIADの住所でしたので、実質的にはTRIAD社とイコールという印象を持ちました。これも安心材料の一つですね。
子会社とは言えど、色々な事業をやっている子会社となるとその他の事業などで何か別の事柄が起こる可能性もありそうですが、
少なくともTRIAD社と同じ住所、同じ経営者ということで一体となっている子会社と考えられるのはプラスだと思います。
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今回は土地の価格が何とも素人には分からないので、
不特法の商品としてはかなり異色の商品となります。
そのため、COZUCHIのHPに掲載されているストーリー的なものが嘘でないかだけ確認するという形を私は採りました。
案件自体は1年であるものの、プロジェクト全体は5年などもうちょっと長い期間になることから今回はある種のお試し案件のような形でもあるとは思います。
本来であればマイナス方向に働くはずのキャピタル部分が配当なしと実質的にプラスになる形で組まれているのも、
まだプロジェクトが長く続くからというのはありそうですしね。
というわけで、ここからは引用で文字を少し埋めてみたいと思います。
まずフジノロック社（TRIAD社）が何故この土地に注目したのかについて、
HPを見ながら引用しつつ書いてみます。
残土受け入れ地として選ばれた理由
「リニア事業では全長286kmうち、約8割がトンネルとなる予定で現在各地で工事が進められています。トンネルを採掘する際には大量の残土が排出されることとなり、残土を受け入れる場所が別途必要となります。～（略）～本物件はリニア事業における神奈川県〜山梨県間を繋ぐ藤野トンネルの非常口である「大洞非常口」（残土排出場所でもある）から徒歩1分の場所に位置しているため残土の運搬がしやすく、トラックの運搬のみならずこの距離だから可能となるベルトコンベアを利用した残土受け入れの自動化も検討中となっています。 また本物件はもともと採石場として利用されていたため、採石されてできた穴を埋める必要がある物件でもありました。～（略）」
リニアはなるべく速く走らせるために直線を多くする必要があります。
そのため、トンネルが多くなるということがあり、必然的に残土が他の工事より多くなるということがあるそうです。そのため、なるべく通るルートの近くの処分場が経費的にも安全性の観点からも望ましく、当該土地はルートから徒歩1分という非常に優位性が高い立地のようです。
つまり【立地が良いから価値が高い】といういつもの不動産クラファンらしい言葉がここでも使えるということですね。
旧採石場を有効活用し復元させる その１
「本物件は元々採石場として事業が行われていました。そのため山地が切り拓かれ、周辺の森林と比べて穴が空いているような状況となっております。 本来であれば採石場は採掘事業を終える際に災害防止や景観の観点から自治体のガイドラインに従い緑化をし復元する必要がありますが、本物件は採石事業を営んでいた元所有者が破綻した関係で復元がなされないまま放置されていました。そのような背景の本物件を事業者であるTRIAD社はリニア事業での活用を想定し、2014年に取得しました。」
私自身の文章でも記載しましたが、上記の通り、採掘事業を終える際に緑化の必要があるところ大規模な倒産で事業を終えてしまった会社の所有権だったため、復元されないままとなっており、自治体としても困っていたところ、
TRIADがリニアの残土受け入れ+復元という形で運用すれば自社の利益も出る上に、自治体の役にも立てると考え入手したということだそうです。
つまり、こういった自治体の事情も汲んだ上でのプロジェクトのため、
自治体がバックで味方についており、紆余曲折はあったようですが、JR東海との契約まで無事こぎつけられているということは言えるようですね。
まあ、いつも通りですが【慧眼】ということですよね。
発想力というか目の付けどころがすごいなと率直に言って思いました。
旧採石場を有効活用し復元させる その2
「TRIAD社は2014年の取得後、本物件で残土受け入れ事業の体制を整えるための戦略的子会社としてフジノロック社（TRIAD100%出資）を新たに設立し、放置されていた採石場の土砂災害等を防ぐため、森林法や行政の指導のもと２億円以上の費用をかけて防災工事を行って参りました。 その後、採石事業を行いながら、残土受け入れ地として必要となる各種許認可の取得に動き7年ほどの歳月を経て、2021年11月22日にフジノロック社は全ての許認可を取得し、現在リニアトンネル工事における残土の受け入れが始まっております。残土の受け入れが完了した際には残土により穴が埋まり、必要な防災対策をした後に植林を行うことで周辺の森林と同等に復元することが可能となります。」
まだ全ての許認可を取得してホヤホヤのフレッシュな状態で投資家が何の労もせずに収益の一部を横取り（？）出来るという状況が今回案件ということですね。
もちろん、私たちの投資資金が今までの経費の補填に使われたり、今後のプロジェクトの経費に使われたり、あるいは他案件の仕入れなどに使われるということで、
事業者にはこれだけ多くのお金が集まることは大きなメリットがあるのでしょうけれど、とはいえ、何一つ手間を割かずにそれこそクリック1つ、振込1件で、こういう手間のかかったプロジェクトのインカムゲインを7.5%も得られるというのは、
ぶっちゃけ、かなり破格だよなーと改めて冷静に考えると思いますね。
普段から案件が押しなべて高利回りなので、何だか7.5%が【ふーん、普通だな】みたいな気持ちになっちゃっている自分がいましたけど、
冷静に考えればすごいことだと思いますね。
もちろん土地としての価値が基本的には非常に低いということ、
TRIAD社やフジノロック社の事業者リスク、リニアの進展に多少の不透明なところがあるなど気にかかる点は0ではないとは思いますが、
少なくとも地元自治体を味方につけて全ての許認可を得られていて、
実際にJR東海との契約も締結出来ているというのは、大きな事実としてあり、
確度はごく一般的に考えればかなり高いと考えて良いでしょうから、
改めて考えてみても、良い案件だなと思いますね。
最初の1年はまだプロジェクト全体からすれば先っぽの部分であり、
お試し的に投資しても良い範疇でしょうしね。
（追記：尚、「リニア開発事業そのものが中止となった場合は、直ちにファンドの運用を終了とし、事業者であるTRIAD社が本物件を買い取ることを予定しております。」という文言もHP上にはあり、万が一の事態になった場合にはTRIAD社が健在である限り買い取り予定とのことです。ただし、その場合、非常に大きなマイナスがTRIAD社に発生するとも考えられるため、この部分についてを完全に信じての投資判断は行わない方が無難ではないかと個人的には思っています。）
ところで残土。私も今でこそちょっとばかし不特法、不動産クラウドファンディングについて講釈を垂れても許される雰囲気になっていますが、
基本的には全然素人ですから、詳しくはありません。
ただ、今までそれなりに色々な案件をソーシャルレンディングなども含めて見てきて思うのは【残土って大事】ってことなんですよね。
残土は経費になる場合もあれば、お金を生む場合もあって。
それこそほとんど無価値な森林を開拓して、
残土を使って土地を造成して、広大な更地を作ると、
疑似的に【無から有が生まれる】みたいなことすら不動産業界にはあります。
私がすごく自分の中でエポックメイキング的だったのは、
不動産業界って既にある土地を売り買いするだけのイメージだったのですが、
（環境に対しての良し悪しや開発の是非については一旦横に置いておいたとして）
価値の低い地目になっている土地を、残土などを使って更地化すると、
宅地になって土地の価値が非常に高くなって（立地にも当然依ります）、
無から有が生まれるが如く、土地に値段が付くということです。
もちろん、それを為すための経費は馬鹿になりませんが、
とはいえ、土地が便利な宅地としてデベロッパーに買われて、
そしてエンドユーザーが買ってくれれば、【儲かる】商売なんだなと。
それこそ残土を受け入れることで土地を作って、それをデベロッパーに売るという、
造成を専門とする工事会社と不動産会社の「あいのこ」みたいな事業会社もあるみたいですし、残土って必ず生じるものですが、使い方一つで経費にも利益にもなりえる。
みたいなのが面白いなと個人的には思ったんですよね。
どこで出るのか。どんな残土なのか。どんな量なのか・・・などでプロ的には全然話が変わるんでしょうけど、素人にはただのガラクタにしか見えない土がそういう風に世の中で循環しているということ自体が非常に興味深かったです。
なので、COZUCHIさんからこの案件が出るかもと聞いた時に、
自分的には変なワクワク感があったんですよね。
実際、リニア開発という国策的なプロジェクトで出る不可抗力的な不要物である残土がこうして他の自治体の困っている点の改善に繋がるというのは、
この残土プロジェクトは意義の大きいものだなとも思いますしね。
・・・と、ちらっと上でつい書いてしまいましたが、
【実は以前、この案件が出るかもと耳にしたことがありました】
ということが正直に言うとありました。
これを書くかは迷いましたが、一言書きたいことがあり、あえて掲載します。
この話を耳にした時に、COZUCHIの武藤社長が仰っていたことが印象的で。
【残土が崩れたなんていうニュースを見聞きすると、夜も眠れなくなる】と。
本当に残土受け入れなどはリスクがないのか。安全に出来るのか。
それについては私は素人なので分かりません。
ただ、ご自身も専門家ではない武藤社長としてもTRIAD時代に結構、社の命運を賭けた（？）決断をしたプロジェクトのようで、（当然、専門家も招聘するなどしているようです）
違法行為などで残土が崩れて人が亡くなったニュースなどを見た時は、
夜も眠れなくなるようなプレッシャーを感じられたりもしていたようです。
私はどうしても楽天的に生きている人間なので、何か起こったら、まあ、起こった時に考えれば・・・みたいに思ってしまいがちですが、
それだけ難易度の高いプロジェクトであり、違法な形で自治体やJRその他に損害を出さないように注意を大きく払って進めているプロジェクトだということは、
直接的には仰っていませんでしたが、私においては伝わるものがありました。
こういった事はフィーリングの部分になってくるので、
それで案件の良し悪しを実際には計れませんが、
私自身はその言葉を聞いた時に、自分の負える範囲であれば有限責任である匿名組合案件でもあることですし、決まった際は投資しても良いのかなと思ったんですよね。
ということで、私自身は投資したいかなとは思っています。
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そろそろ、まとめも書いてみます。
１．インカムゲインのみで7.5%の高利回り案件！
２．キャピタルゲインはないため利回りの上振れはない
３．プロジェクト全体は5年など長期だが案件は1年の形
４．倒産した事業者の砕石場を安く入手し、本来の地目に復元してほしい需要と、リニアの残土受け入れ需要を兼ねる形で許認可を取得済（許認可まで約7年）
５．JR東海と契約済で、4の通り自治体のバックアップも有で確度が高い
６．ネット上の情報で見る限りCOZUCHIのHPに掲載されている情報は信じられそう
７．土地の価値が低いためキャピタルは本来マイナスのベクトルがあるようにも思えるがマイナスのゲインはないため、結果的にインカムの確度が高い
８．インカムゲインはマスターリースのため固定
上記のような感じでしょうか。
よく投資家目線に立って考えられており、良い案件だと思います。
ただし、何度も言うように土地そのものの価値は本来あまりないとは言えそうです。
また、募集金額と収入額、利回りが妥当なのか、本質的には判断がしづらい案件です。
COZUCHI、LAETOLI、TRIAD、フジノロックなど関わるサービス、事業者をどれだけ信じて投資するかという部分になってくるので、
その部分がまだ少し自分の中で消化出来ていないという方は、
もう少し分かりやすい案件に投資をするという考えでも良いのかなとは思います。
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私は今回の記事を書くにあたって特段、事業者さん側と意見交換はしていないまま書いていますので、こういった特殊な案件ですし、誤認があるかもしれません。
サービスや事業者、あるいはこの案件そのものについて疑問があれば、
仰っていただければ私も疑問点について伺うなども考えます。
もちろん私を通す必要は当然ありませんが（笑）
気持ちの上では、そういう気持ちでいるとだけ書いておきます。
ということで特殊な案件であるということは、
念のため留意されても良いのかもしれません。
とはいえ、劣後出資、マスターリースなど、投資家の安心感を高める形はいくつか取られていますし、自分の負えるリスク範囲での投資であれば、
今回案件もおススメ出来る内容かなと思いました。
（恐らく満額が余裕で埋まるとは思いますが、万が一満額が埋まらない場合はTRIAD社が劣後出資を増額する形で案件の総額を埋めるという記載もHP上にあります。一応、追記しておきます。）
尚、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、
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以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
