投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

COZUCHIより湘南地域の開発案件が来ましたね!

サイトもリニューアルされ、更に見やすくなった、

不動産クラウドファンディングの人気事業者、COZUCHIから、

湘南地域の開発案件が新たに来ましたね!

 

想定利回りは6%とやや控えめながら、

独自のフェーズ分けを利用した手応えある案件に仕上がっているなと感じます。

また、劣後出資がやや薄めであることの多い、COZUCHIの案件としては、

珍しく、劣後出資も24.2%と2割以上あるためプラス要素も充分感じられます。

 

フェーズ分け案件は既に早期償還、キャピタルの上振れが生じている案件もあり、

既に投資をしたことのある多くの方が良い印象をお持ちではないでしょうか。

立地は鎌倉市の稲村ヶ崎ということで郊外・・・というよりは観光地ですが、

多くの老若男女から根強い人気がある上、首都圏から訪れやすく、

マイクロツーリズム(近距離での旅行)という観点でも利用しやすい地域であり、

土地としての価値も観光地の中では手堅い印象があるだけに、

リスク計算は比較的、開発案件としてはしやすいかなとも感じます。

 

そのあたりも考えながら、今回はご紹介してみたいと思います。

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まずは概要を書いてみます。

 

案件名:稲村ケ崎 開発プロジェクト(仮)

募集金額:5億円

目標利回り:6%

運用期間:12ヶ月

募集開始:4/8 19時~4/12 13時まで(抽選式)

1号事業者:株式会社TRIAD

2号事業者:LAETOLI株式会社

 

概要だけで見ると【開発案件】【利回り6%】【12ヶ月】

ということで、見送る人が一定数いそうな字面でもありますし、

募集額が5億ということで、枠もある程度大きいので、

ガツンといきなり満額埋まるかはどうかなーというところでしょうか。

見送る人が一定数いそうというとちょっとマイナスな表現になってしまいますが、

逆の言い方をすれば【投資はしやすそう】とも言えるかもしれません。

 

ただ、字面上はそんなわけでちょっと地味な感じもある案件ですが、

そこは天下の(この表現が好きな私…笑)COZUCHIですので、

様々なリスク軽減策、投資家を呼び込むための方策が取られています。

 

個人的には率直に言って今回も色々考えてくれてるなーとプラスに感じたのですが、

あまり先にそこばかり書きすぎると、分析・考察よりは、

いかにも宣伝っぽくなってしまうので、一旦は割愛しまして、

まずは住所・アクセスや土地の価値などを見てみた上で、

そのあたりも補足していきたいと思います。

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次は住所、アクセスについて見てみます。

 

住所

神奈川県鎌倉市稲村ガ崎一丁目15番7

 

アクセス

江ノ島電鉄「稲村ケ崎」駅徒歩4分ほか

 

観光地として著名な鎌倉市の稲村ヶ崎という立地であり、

江ノ電からも徒歩4分と好立地です。

(それにしても稲村ケ崎?稲村ガ崎?稲村ヶ崎?表記が色々ありますね笑)

 

また、詳しくはHP上をご覧になるか住所で検索していただいくなどして、

地図で見ると分かるかと思いますが、

海岸線に沿って走っている風光明媚な国道134号線沿いが今回の案件の立地です。

 

つまり、住所の字面だけ見ると、何ともピンと来ない部分が大きいかもしれませんが、

観光地としても著名な鎌倉、稲村ケ崎のほんとの好スポットが当該立地なんですよね。

世代でもないですし、特別すごく詳しいというわけではないですが、

私は一時期サザンオールスターズをよく聴いていたので、

稲村と聞くと【稲村ジェーン!】って言葉がまず頭に出てきますね。

近くの由比ヶ浜なんかも曲の歌詞に出てきますし、(例えば「愛の言霊」とか)

ほんと、湘南案件だなーなんて月並みな感想が出てきます。

まあ、もっとも稲村ジェーンの映画自体は見たことがなく、

(映画全般が全く門外漢です)

脚本がカン・チンファさんだとかってことも今知ったくらいですが、

脳内には「YOU」という曲がずっとさっきから流れています(笑)

あと普段からですが何故か無性に「忘れられたBig Wave」を歌いたくなる時があって、

独りで歩きながら脳内で口ずさんだりもします。

とか何とか、話がいきなり余談に転びましたが、そういう立地ですね。

 

そんな湘南エリアの中でも国道沿いということで、

普通、なかなかこういった好スポットは市場に出回らないのでは?とも思うのですが、

そこはさすがCOZUCHI(というかTRIAD社?)とでも言いますか、

株式会社VALMというパートナー企業の代表である、北原耕太郎氏の長年の湘南地域での知見、コネクションにより情報を入手し、

今回の匿名組合資金による物件購入という運びになったとのことです。

 

尚、株式会社VALMは今までの案件では登場したことがなく、

私自身も正直あまり気にしたことはなかったのですが、

COZUCHIの運営会社であるLAETOLI、そしてほとんどの案件の1号事業者であるTRIADと共に同じオフィスに所在のある、2社のパートナー企業です。

 

※参考リンク

ABOUT US – 株式会社VALM(バルム)

 

以前、オフィスにお邪魔させていただいた際に、社名があって、

少しばかり、どんな会社か伺ったことがあったのですが、

そういえば、そのこと自体を忘れていました。

 

COZUCHIの現代表である武藤社長も別法人でホテルを経営されていますし、

こちらの北村社長も近しいキャリアということで、強い結び付きがあるのかなと勝手に想像しています。(尚、念のため補足ですが、北村社長についてのキャリアはネット上を調べましたが特に情報はありませんでした。少なくとも何かマイナスなことがある方ではないのではと個人的には判断しました。あくまで個人的な判断ですがご参考までに…)

今回の案件はTRIADが責任企業(1号事業者)、

LAETOLIが募集企業(2号事業者)ということで、

VALM社についてはオペレーション等、投資家から見ると間接的な参画であるため、

特に掘り下げませんが、COZUCHIのサービスが順調に推移することで、

こうした複数のパートナー企業が関わった案件がどんどん増えてくると、

案件も多種多様になり、投資家もよりアセットの分散、複数案件への分散投資が出来るようになるので、より面白くなりますよね。

というか個人的には多様な案件が出てくると、

やっぱり単純に言ってワクワクします(笑)

 

今回はそのあたりも一つ魅力としてあるかもなーとは思いました。

 

さて、少し住所、アクセスの話から横にそれてしまいましたが、

改めて見ても観光地としては本当に好スポットですね。

泳げない上にインドア派という面白みのない人間の私ですら、

ストリートビューで目の前の海を見ると【うわー!】ってなっちゃう景色の良さです。

 

数年前に千葉県は南房総市(千倉)に旅行で行きましたが、

それほど住まいから遠くでもないし(とはいえ高速乗っても4時間弱だったので意外遠かった)、苦手な海だし、ぶっちゃけどうなんだろう・・・

なんて少し思ったんですけども、

行ってみたら本当の絶景ですごく良い気分転換になりました。

ここがある意味地球の最果てなんだなーなんて思うと感動もしましたしね。

今回は湘南なので微妙に違いますが、それでも海の先には「何もない」的な感じ。

 

コロナ禍がなかなか終わらないこともあって、アセット的に判断の難しい部分はあれど、他では代替の出来ない立地という希少性があるだけに、

郊外、観光地ではあれど、需要は基本的に堅いのかなと思いました。

 

是非、今回物件は投資有無は別にして、

Googleストリートビューなどで景色をご覧になってもらえればと思います。

COZUCHIへ

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…というわけで文句なしの好スポットですが、とはいえ絶対的な価値も大事ですが、

あくまで私たちは不動産取引に付随する投資をするということで、

相対的な価値も大事にはなってきます。「も」というか「が」大事ですね。

 

そのあたりもそろそろ見てみます。

まずは土地についてです。

 

土地

面積:1177.48㎡(敷地全体)

建蔽率:40%

容積率:100%

用途地域:第1種中高層住居専用地域

権利:所有権

 

敷地はかなり広いですね。

そして郊外らしく建蔽率、容積率は低くなっています。

これだけ見ると広さも広いですし、%が低いので収益性は低く、

特段、価値が高い土地という風には見えません。

ただ、観光地においては【観光地としての価値は高い】とされていたとしても、

【市街化調整区域】という市街地ではない、

公的な価格のほとんどつかない土地であることが多く見受けられますが、

当該立地は人口がある程度多い鎌倉市で、平地の国道沿いということもあって、

普通の市街地かつ、実は住居としての用途地域となっています。

 

この時点で土地には一定レベルの価値があると公的に認められているので、

投資判断において、まずは第一関門クリアと言えます。

(市街化調整区域を対象とする案件はかなり不動産としての価値のジャッジが難しいので、

上級者でなければ見送る方が無難かもしれません)

また、第1種中高層住居専用地域=1中高と住居用の用途地域でも1低専という最も制限の多い本当の住宅街用の立地の、1つ上の括りとされており、

(正確には2低専もあるので2つ上かもしれませんが)

ある程度、建てられる建物の制限は限定的というのも、良いかもしれません。

ちらっと調べたところ、鎌倉市は1低専の比率が比較的高く、

物件より北側は、大体1低専になっているようでした。

物件周辺は住宅用の土地とはいえ、多少は他の周辺の土地に比べると、

繁華街的性質も持ち合わせているのかなとは感じました。

 

一応、この括りの用途地域ですと住宅地向けの用途の土地ということで、

原則としてホテルは建てられないことになっています。

COZUCHIの案件も現状は現況の建物を解体した後の用途は所有者のセカンドハウス兼、賃貸という形を想定しているようですので、

やはり完全なホテルとするには多少特別な許可を取ったりが大変なのかもしれません。

 

案件ページには、既存の建物を解体した後に、物件を新規に建てるとした場合には、

実質的にはホテルのように運用するイメージではあるものの、

あくまで所有者がセカンドハウスとして使うことが名目上のメインの建物かつ、

所有者が使っていない期間は客室として貸し出すものの契約上は賃貸(住居)として貸し出すという「バケーションレンタル」として運用すると書かれていますが、

恐らく、ここは用途地域に合致した形で運用するためなのかなと感じました。

 

もっとも、近くには宿泊施設も目につきますので、そのあたりは観光地ですし、

特例措置で建築することはあるいは可能でもあるようにも見えます。

厳密な見方をした場合には、上記の運用方針について、

少しばかり気にかからないこともないわけですが、

 

いずれにしても、観光地でありながら列記とした市街地であり、

尚且つ、電車から徒歩圏、国道沿いで景観も抜群ということで、

価値は堅いかなということは言えそうです。

 

さて、前置き的な説明がだいぶ長くなってしまいましたが、

当該立地の公的な価格についても調べてみました。

観光地、郊外ということもあって公示地価は近隣に見当たらなかったため、

より保守的な金額が出るものの、詳細な数字である路線価で見てみました。

すると、細い路地で見た場合に、1平米あたり19万

国道沿いで見た場合に1平米あたり21.5万という数字が出てきました。

 

いやー、思った以上に高い数字ですね。

19万~21.5万だったら、23区でも利便性の非常に低いところであればあるでしょうし、

23区の隣の自治体(23区外の都内の市や、市川・松戸・川口・戸田など)

であれば普通に存在していて、しかも【市内でも良いとこだよね】の評価額です。

少なくとも郊外住まいの私は1平米19万もしない土地に住んでいます(笑)

実家に至っては半分も行ってるか怪しい・・・

 

ともかく、かなり価値の高い土地です。

募集価格が5億というのもさもありなんだなと思いました。

 

敷地面積は非常に広く1177平米ですから、

単純に19万で計算すると2.23億、21.5万で計算すると2.53億ということになります。

こうして見ると劣後出資が今回意外と厚く24.2%ありますので、

募集総額は6.6億ですから、まずまず募集価格は高い金額とも言えます。

 

ただ、路線価は一般に公示地価の8割くらいの金額で出てきており、

尚且つ、毎度書いていることですが、

【需要のある土地は公示地価よりも実勢価格の方が高くなる】ということも普遍的な事象ですので、そう考えると、国道沿いの好スポットでまとまった敷地面積、なかなか市場に出ない立地ということを勘案すれば、絶対的に不思議とまでは感じません。

 

現況は建物が小ぶりで土地をほとんど余した形で使っているものの、

COZUCHIやVALM社の描いている使い方は「3階建のテナント2件および居住区分約15戸ある、リゾート滞在を楽しむことができる施設」ということですので、

このイメージが上手くディベロッパーなどにも共有されれば、

大きな敷地面積をある程度今以上にプラス評価に変えられるでしょうし、

収益性も現況より格段に高まると考えられます。

 

それを踏まえると、路線価で見て2.53億であれば、

公示地価が仮にこの付近にあったとすれば、0.8で割って3.16億となりますし、

そこから更に実勢価格・・・

というか、開発後の収益性を加味した土地の価値で計算することになるため、

路線価の倍額以上というのは、素人目にはやや高いのかなとは思うものの、

ありえない話ではないのかなとは感じます。

 

私はあくまで匿名組合の投資家として不動産について考えているため、

保守的な数字を基準として見ていますが、

一般的な不動産業界、不動産鑑定では【ホテル等の収益物件を積算価格(原価)で計算するのは不動産の収益性を無視した数字で不適切】とされるようです。

つまり、本来ならば収益性の高い物件にも関わらず、単純な土地代や建物代などの仕入れ値、原価を不動産の価値としてしまうと、不当に安く買い叩かれる原因にもなり、

例えば正式な不動産鑑定では顧客のためにならないということだそうです。

 

私たち匿名投資家はむしろ高い評価額が出てきてしまっているが故に、

大きな募集価格が適正な価格でないことに気づけない方が怖いので、

保守的に見るに越したことはないかなと思っていますが、

とはいえ、実際の業務としては、上記のような観点がまずあるようで、

少なくとも今回の募集金額は納得出来る数字だろうなとは感じます。

 

また冒頭にも挙げたように、劣後出資が相当額あるということと、

万が一に満額投資家資金で埋まらなかった場合には、【劣後出資の追加有】とされているのも大きな安心材料かなと思います。

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尚、既にだいぶ長くなってしまってはいますが、

案件のキーポイントであるフェーズ分け等についても、

HPより引用しながら触れてみます。

 

2段階のプロジェクト構想

本プロジェクトは2段階にて行います。

不動産の開発は大きく言うと、①開発に必要な許認可を取得する ②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行うの2つのフェーズに分けることができます。

本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。

プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化によりますが、ポイントとしてはフェーズ①の段階で条件が合えば土地として売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。

本プロジェクト(フェーズ①)での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。

 

フェーズ1:バリューアップした土地を売却

本プロジェクトでは、開発に必要な許認可を取得することを目的としておりますが、許認可を取得した段階で不動産デベロッパーから更地での購入ニーズが高まります。許認可を取得してある土地は不動産デベロッパーとしては即座に開発を開始できるため高い評価がなされます。

更地での売却が今後かかる開発期間も考慮した上での投資効率の最大化となると判断した場合は本プロジェクトにおいて売却を行う予定です。そのため売却が決定した際は想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当を見込んでおります。

 

(フェーズ2:セカンドハウスを開発後に売却)

※今回案件はフェーズ1のみです。

フェーズ②に移行した場合は、本土地に建つ建物を解体し、収益物件としてセカンドハウスを開発後に高値での売却を目指します。

開発後は3階建のテナント2件および居住区分約15戸ある、リゾート滞在を楽しむことができる施設を想定しており、国道134号線沿いの物件の特権である相模湾を一望できる設計としております。

現段階では、バケーションレンタルとしての運用を検討しており、最終的には収益物件一棟の売却を計画しております。 別荘として利用しつつ、不在時には稼働に応じた賃料収入により別荘の維持費の軽減も図れるため、合理的で新しいリゾートスタイルです。フェーズ②となる際には詳細な開発及び売却方針を記載します。

 

非常に説明が分かりやすいなと思いましたので、一部フォントなどはいじりましたが、

基本的にそのまま転記させていただきました。

 

フェーズ1で終わって更地の高値売却による利回り上振れ&早期償還という形が、

投資家的にはリスクも限定的でいかにもクラファン投資っぽいEXITかなとは思います。

ただ、現状、フェーズ2までCOZUCHIの案件が行ったことはないので、

一度はそういったフェーズ2をバシッと綺麗な形でEXITするCOZUCHIというのも見てみたいと言えば見てみたいですよね。

 

もっともフェーズ2に移行することになった場合であっても、

一旦、今回のファンドは開発に必要な許認可の取得が済んだという土地の価値上昇要因を物件の評価プラスとして計算した上で、

TRIAD社が利回りを付けて買い戻してくれますので、

疑似的な金利のような形でリターンが得られ、フェーズ2への投資を希望しない方も楽しむことが出来るように設計されていますので、あまり開発のリスクを強く負いたくないという方にも投資しやすい案件には仕上がっているなと思います。

ある意味ではソーシャルレンディング的な資金の使い方ですが、

実際問題として許認可が取得出来ているか否かは、ディベロッパーにとって素早く土地を開発出来るか否かに繋がり、価格上昇に繋がるのは事実であり、

非上場企業1社で大がかりな資金を集めることは難しくとも、

投資家資金が集まることで土地の価値を引き上げることが出来るわけですから、

スタンダードな不特法の使い方とは少し違うかもしれませんが、

クラファン投資という意味ではむしろ王道なのかなーとも思います。

 

余談ながら、COZUCHIの案件はユニークでありつつ、不特法やクラファン投資の意義という部分においてはむしろ王道な印象も個人的には持てているんですよね。

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最後にサラっとまとめてみます。

 

1.利回り6%、募集金額5億と投資しやすい案件(?)

 

2.既に成功例のあるフェーズ分け案件のためキャピタルの上振れも期待可能

 

3.劣後出資が24.2%と他案件より高く事業者の自信度も感じる設計

 

4.優先出資が満額埋まらない場合は劣後出資の積み増し予定有

 

5.風光明媚な国道沿いの好スポットで需要も堅調な立地

 

6.フェーズ2に移行する場合は事業者が買い戻す予定など出口方針も明確

 

7.今回案件の投資家はフェーズ2の次回案件に優先出資権の付与有

 

8.キャピタル上振れ時の「上限なし配当」が最高比率の25%案件

 

9.対象メディア経由で投資家登録を行うとAmazonギフト券 2000円プレゼント!

 

こんな感じでしょうか。

なかなかまとめてみたところ、表面的な字面は少し地味でしたが、

リスクの軽減も様々考えられており、

魅力ある内容に仕上がったなと感じる案件です。

 

どうしても圧倒的な数字の利回りの案件と比べると、

案件の中身もやや難しく、読み取るのが難しい部分もありますが、

フェーズ分け案件において既にキャピタル上振れの成功例が出ていること、

それ以外の案件においても毀損が生じていないどころか、

キャピタルの上振れが生じた案件が多数出ていることなども勘案すると、

個人的には投資に値する案件だなと感じました。

 

投資額については開発型、観光地の案件ということで、少し思案どころがありますが、

どの案件であれ念のため気を付けた金額で投資すべきなのは同様ですから、

読み手の皆さんもそのあたりを少し考えつつ、

前向きに投資をご検討されてみていただければと思います。

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尚、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、

eKYC(スマートフォンを使った形)での会員登録が可能になっていますので、

登録して比較的すぐに投資申し込みを行うことが出来ます。

まだ投資家登録をされていないものの、今回案件にご興味の出た方は、

投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。

 

また、当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、

Amazonギフト券 2000円分プレゼント!がありますので、お得な形で登録が出来ます。

当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。

COZUCHIへ

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以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。

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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。

COZUCHI

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※最後にキャンペーン内容の詳細を転記しておきます。

(↓内容の参考URLです。登録へのリンクではありませんのでご注意ください。↓)

https://cozuchi.com/wp-content/uploads/2022/03/2022_3-Campaign.pdf

【キャンペーン期間】 2022年3月16日〜2022年4月15日

【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。

①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方 期限:2022/4/15までに投資家登録申請

②審査を経て投資家登録完了 期限:2022/4/20まで(書類不備等があった場合はその修正・補完も含む)

※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。

※本キャンペーンは先着500名限定となります。 応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承くださいませ。

【プレゼント内容】 Amazonギフト券2,000円分

【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年5月以降にお送りいたします。 下記の方はキャンペーン対象外となります。

・虚偽(いたずら・成りすまし)の申込

・過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)

・申込、登録時のデータ不備

・申込後審査に落ちた方

・プレゼント配布時期である2022年5月時点でCOZUCHIを退会されている場合

・その他不正と判断した場合

【キャンペーン注意事項】

※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお 送りいたします。万一ご登録いただいたメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再 送は致しかねますのでご注意ください。

※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせは Amazonではお受けしておりません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。

※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標 です。

【キャンペーンに関する問い合わせ先】 COZUCHIキャンペーン事務局 support@cozuchi.zendesk.com

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類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
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※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。

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