不動産クラウドファンディングの雄、CREALの新規案件が来ましたね！
ここ数件、私が毎回茶化してしまっている、
【地域がいつも一緒】という声が関係したか（したわけない笑）、
今回は渋谷区の笹塚ということで、雰囲気が一変したなーという印象です。
正直あまり土地勘はない上に、時間も限られているので、
雑談少なめで、書いてみたいと思います。
（結局、いつも通りのボリュームでした笑）
（ってぶっちゃけ雑談的な部分を除くと極々当たり前の視点で当たり前のことを書いているだけなので、大した内容にならなくなるわけで、ほんと退屈な記事なりそうですが・・・いや、でも、雑談も退屈に感じている人もいるか・・・つまり退屈なブログ・・・かも・・・とか心の声が出てしまいました笑）
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早速、概要を書いてみます。
案件名：（仮称）CREAL渋谷笹塚
募集金額：2億9700万円
目標利回り：4.5%（インカム2.5%+キャピタル2%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：11/29 20時～12/5 20時まで（先着式）
年始のお年賀的区分案件を除いて、今年入って最低金額での募集となりました。
最低と言うと何だか悪いことみたいですが、
大きいから良いということでもないわけなので、急激な募集、拡大ということをリスクを考えれば、ある意味では安心なのかもしれません。
利回りはいつも通り、新築・築浅の物件を運用しながらインカムをマスターリースで保証し、劣後を以前より薄くした見合いとしてキャピタルの配当も投資家に一部配分することで相場以上の数字を出す。というスキームになっています。
今回物件は2019年竣工と既に稼働済であり、新築ではなく築浅という形です。
ただし2019年ですのでほぼ新築と同等の鮮度があり、それでいて既に稼働してからある程度は時間が経っているので空室は少ないということで、
物件としては良い状況からのスタートと言えるなと思います。
もっとも、空室は書面を調べてみたところ1/4程度あるということなので、
もう少し埋めていきたい感じはあるものの及第点には乗っていると言ったところです。
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次は住所、アクセスを見てみます。
住所
東京都渋谷区笹塚3丁目30-9
アクセス
京王線・京王新線「笹塚」駅 徒歩約8分
京王線「代田橋」駅 徒歩約11分
住所としては渋谷区になるので、繁華街的なイメージを持つ方も多そうですが、
渋谷区は意外と広い上に、特に南北が非常に広いため（東西はやや狭い）、多彩な土地があり、また渋谷駅自体がそれほど渋谷区のど真ん中というわけでもないので、
このあたりは、いわゆるスクランブル交差点の渋谷というイメージとは遠い立地です。
区の中でも最西端で、杉並区、中野区、世田谷区の近くということで、
ざっくり言えば郊外度を多少帯びている、住宅の多い地域かなとも思いますね。
以前ちょっと前にトモタクという事業者の渋谷案件をご紹介しましたが、
その物件よりも更に西側で都心から遠い辺りです。
（ただし南北で見た時にはこっちの方が良い立地かもしれませんが）
今回物件の最寄り駅である笹塚、トモタクの時にご紹介した物件の幡ヶ谷、そしてその隣の初台と、京王線（京王新線）の3駅は渋谷区でありながら、渋谷駅へ出るのには不便で、京王線の終点駅が新宿駅であることもあり、
新宿に連なる雰囲気と言った方がしっくり来る立地かもしれません。
渋谷と新宿。どう違うんだ？と言われると、
私も正直かっぺ民ですから、何とも言いづらいのですが、
同じ大都会でも、新宿は実用的なものが揃う街。オフィスも多い。という感じ。
実用的なものが揃うという中で、新宿区（もかなり広いですが）の中でも比較的学生や庶民が暮らすいくつかの街は利便性こそ高いものの、
華やかさはあまりなく高級感というよりはお手頃系の物件が多い印象です。
それに対して渋谷に関しては南北に広く東西に狭いという中で、
様々な鉄道路線の末端のあたりでありやすく、一概にひとまとめにはしづらいものの、
渋谷駅であれ、原宿駅（明治神宮前駅）であれ、恵比寿駅であれ、
他にも広尾だとか代官山であるとか・・・港区と比較的近い立地が多いこともあるかもしれませんが、全体的にオシャレで、実用性が高い土地というよりは華やかさが強い地域が目立つかもしれません。
そんな渋谷区の中で唯一（？）華やかさがそこまでではなく、むしろ実用性な利便性の高さを感じるのが、この京王線（京王新線）沿いのこの地域なんですよね。
そういうこともあって、渋谷区には意外とそれなりに色々なところで縁があった自分もあまり正直、縁がないのがこの界隈です。
2つ隣の駅の初台駅には、東京オペラシティがあり、新国立劇場というところで舞台を見たりする機会はちょいちょいかつてあったのですが、
（一時、ご贔屓女優さんの絡みで演劇にそれなりにハマっていたこともありました。）
それより先となると、あまり縁はなかったなーと。
笹塚駅も降りたことがあったかどうかも曖昧です。
そんな程度の知識ですが、一応解説すると、
笹塚駅は京王線では隣駅が新宿と利便性がかなり高く（新線だと間に2駅挟まります）
新線の方だと都営新宿線に直通するので、市ヶ谷・九段下・神保町・小川町・岩本町（秋葉原）などのオフィス街に乗り換えなしで行けるということで、
DINKsを筆頭とする高収入のサラリーマンにとっては便利な立地でしょうね。
都営線は東京メトロに比べると、多少利便性に劣るイメージはありますが、
通勤定期で通う分には都営とメトロで乗り換えると高く値段が付くなど、お金のことは関係ないわけで、都営線からメトロやJRへの乗り換えなどもすれば、
あらゆる都心に簡便に通勤出来るかなとも思います。
もちろん新宿駅でJRに乗り換えても良いわけですし、通勤の利便性と、渋谷区でありながら多少郊外的な住みやすさも兼ね備えているというところは、
この立地のバランスの良さ、良い部分なんじゃないかなと感じます。
というわけで、一応知らないながら、知っている範囲で書くとこんな感じでしょうか。
もっと詳しい方が書くとまたもっと違う視点があるだろうなとは思いました。
ぶっちゃけ笹塚って聞いても、「ああ、ああ…あそこね。」ってなりましたからね。
何ならとある漫画のモブキャラで教師によく立たされる笹塚くんって男のキャラがいて、なんか脳内で自動的に「笹塚、立ってろ」みたいなのが頭によぎったくらいです。
（漫画、アニメは非常に疎いのですが、たまたま一時ハマった声優さんの絡みでよく読んだり観ていた漫画・アニメの話でした。あえて名前は挙げませんが・・・笑）
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さて、次は物件について見てみます。
渋谷区の中ではやや新宿に連なる雰囲気かつ郊外という感じの土地ですが、
土地代はどのくらいなんでしょうか。
（11/29追記：さすがに平米単価で3桁で取引される土地に郊外は適切でないので取り消し線を入れました。
ただ、良い意味で郊外のような住みやすさはあるかなとは詳しくないながら感じています。
念のため、追記します。）
何となく近くの公示地価で見てみたところ、
大体1平米あたり100万円くらいということでした。
いやー、多少郊外度を帯びてるなんて書きましたが、超一等地ですね！
高いです。ただし、出てきた土地よりはこちらの方が少し都心に遠いので、
もう少し低めと考えて95万くらいとかでしょうか。
これくらいの土地相場です。
ただし、とはいえ、かなりの都心に築浅のマンションが建っている以上、公示地価とイコールの価値ということは当然ないわけで、もっと高い金額で計算しても良いはず。
ということで、一旦、1平米150万くらいで見てみます。そうすると、物件の土地が109.45平米ということなので、1億6400万くらいになります。
かなりヤマカンで書いてみましたが、驚いたことに結構ニアピンでした（笑）
いや、こんなのブログなんでいくらでも嘘書けますし、信憑性もないですが、
自分的には、「おお！」って感じになりました。
ただし、不動産鑑定士の方の数字で見ると、もっと・・・ではありましたが。
結構、クリアルのこの不動産評価は土地代が高めに出てますので、
これは【保守的に物件を見るべき】という意味合いで、信じすぎない方が良いかなと私は思っています。プロかつ名前も通っている会社さんがやっていることですから、
間違いはないんだろうとは思います。
それに、詳しいわけではないですが、土地代を高くつけることのメリットがいくつかあるというのもあるので（少しプロの方に教えてもらいました笑）
そういう意味でも高いことはおかしいという意味ではないのですが、
ただ、いつも見てみて、他社さんの表現より土地代は高く書かれているのが、クリアルの評価書だということは印象論としてあるので、
一応、そのあたりは自分なりに書いてみました。
（ただし、ちゃんと名の通ったところの不動産鑑定士に鑑定してもらっている時点で、そういった手間を取っていない会社より信頼度は高いです。そこは明言したいところです。）
自分の知る限りの土地代というか土地の相場的な部分の肌感覚とクリアルさんの実際の土地の取得価格に乖離がなかったので、そういう意味で自分は納得出来た感じですね。
ちなみに今回物件は、1Rが4戸、1Kが7戸の11戸からなる物件ですが、
ネット上での賃料を見てみると、1月10万くらいだそうでした。
非常にシンプルに、10万×12ヶ月×11戸を今回の劣後出資を合わせた募集価格で割って、満室時の表面利回り的に出してみると、大体4%ちょっとになりました。
（実際は1Kの広めの部屋だともう少し値段も行くようなので、少しだけ保守的な見方…というか、限定情報として記載されている数字だともうほんのちょっと上の数字でした。）
この立地であればネット利回りは3%台だろうと、計算式もちゃんと分かっていない素人でも不動産クラファンを熱心に毎回見ていれば何となく分かるところですので、
キャピタルを入れてとはいえ、最大18ヶ月間を4.5%の利回りで運用するというのは、
単純に言ってお得ではあるかなと思います。
逆に言えば、クリアル側としては本当に18ヶ月丸々を4.5%で運用してしまうと、
なかなか自社のマージン部分が落ちていくので、
ある程度、早期償還を目指して頑張る必要はあるということも言えますね。
一応補足すると、当たり前ながら市況変化などによって土地・建物の取引相場が下がると、キャピタル部分の信憑性は落ちてしまうので、
その場合は利回りは落ちた形での償還ということはありえるかもしれません。
とはいえ、築浅でありインカム部分はそう簡単に崩れないので、万が一そういった相場に急激になってしまった場合には、
運用期間を延長してインカムを長期間払い続けつつ市況の良化を待つ形の、
インカム重視ファンドとして路線変更する感じにはなるでしょうね。
最終的にかなり高い値段で売れるのであれば早期償還など目指さなくても良いですし、
キャピタルが混ざっているから早期償還を目指すはずというのは、
多少、いい加減な言い方というか、そうとも限らない部分もあるわけですが、
一般的に言えばキャピタルを混ぜて利回りを高めている以上、
運用期間は短い方が劣後出資者である事業者の儲けは増しますから、
18ヶ月よりは短くなる可能性もそれなりに高いとは言えそうです。
投資家にとってそれがどうかということですが、プラスに考えれば事業者も自社の儲けのために早期償還を目指すモチベーションがあるので、
短期案件好きとしてはそこに期待する向きもあるということも言えますし、
逆にマイナスに見れば、18ヶ月とは言っているけれど短くなる可能性もそれなりにあるので、長くじっくりが好きな方には満足な結果となるかは不明。という感じです。
まあ、どちらかといえば早期償還されることは喜ぶ方の方が多そうですよね。
今は不動産クラウドファンディングなどのクラウドファンディング投資が盛り上がっているので、その時点では良い商品と思って投資しても、後から更に面白そうな案件が出てきて、「あ～こっちにすれば良かった」なんて気持ちになる時もあるでしょうから、
短い方が強制的に終わる以上、良いということも言えるかもしれません。
ただし、現時点で空室率が多少あることもあり、売却活動は来年の6月から開始ということなので、極端な早期償還はないとは言えるようです。
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クリアルの案件はここ最近ずっと新築・築浅のレジデンスという手堅いところに絞っていて、有体に言えばちょっと面白味に欠ける感じはありますが、
事業者にとっても投資家にとっても実利優先という感じで、
微妙に背伸びしつつも非常に無理をしているという印象はないあたりの値付け、物件の雰囲気、利回りで構成されていて、
クラファンのビギナー投資家にもとっつきやすい案件が多いなと改めて思いました。
明日の20時から先着での募集開始ですので、これからの新規登録で間に合うかというと正直微妙ではありますが、ご興味のある方はHPをご覧になってみてください。
私は毎度書いている通りですが、
クリアルには大きな金額がホールドされているので、少し投資はお休み中です。
ホテル案件はどうなるのか、期待と不安で半分半分って感じですね。
現状の日本はコロナがかなり落ち着いていますけど、南アフリカでオミクロン株なんていうのが出てきたわけですから、また不安は出てきますね。
株とか暗号資産的な話で言えば下がってくれた方が買い増ししやすいですし、
円安も是正されるならば、それはそれでありがたい部分もありますけど、
まあ、でも、社会不安で結果的に円高になるってのが良いかと言えばそうとも言えないので、どうなるやら・・・ですね。
というわけで、以上、自分なりにクリアルの新規案件についてご紹介してみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
