【海外不動産へ為替リスクなしで投資】で御馴染みのTECROWDですが、
新しいタイプの案件が初登場しました！
【千葉県千葉市のタワーマンションの1室の運用、売買による高利回りを目指す】
という案件です。
募集開始日が30日と迫っていますが、なかなか興味深い内容ですので、
なるべくサクサクっとデータを見て、自分なりにご紹介したいと思います。
千葉県千葉市。土地勘はあるようなないような・・・ですが、
一応行った事は何度かある土地でもあるので、
【あ～、あそこかー】って感じではあるあたりです。
早速、概要から紹介していきます。
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以下、概要です。
案件名：TECROWD 17号ファンド セントラルパーク・イースト幕張パークタワー
募集金額：6300万円
目標利回り：7%
運用期間：12ヶ月
募集開始：11/30 17時～12/15まで（先着式）
高利回り案件が多いテクラウドさんなので、
7%でもなんか【ミドル】な感じがしてしまいますけど、
いやいや、普通に考えて高利回りですよね。
国内案件で7%で12ヶ月。表面的なデータで見る限り「良いな」って印象は持ちます。
あとはその7%の確度がどうかというところですね。
ただ、ざっくり考えてもタワーマンションの超高層階での取引ですから、
【需要は間違いなくある】わけで、
利回りの確度については別途考える必要はあるにせよ、
需要がないということは考えられないのかなとも思いますね。
普通、キャピタルを絡めた組成をする場合は運用期間は短く、
利回りはその分高くとすることになりますが、
今回は12ヶ月で7%ですから、結構分配は大きめとも言えるんですよね。
そのあたりがどうかというところですね。
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次は住所、物件、アクセスについて見てみます。
住所
千葉県千葉市美浜区打瀬一丁目2番地2
物件名
セントラルパーク・ イースト幕張パークタワー（33階建の32階が今回物件）
アクセス
JR京葉線 海浜幕張駅 徒歩8分
詳しくは地図をご覧いただければとは思いますが、当物件は、
海浜幕張駅から見て、やや千葉市の真ん中寄り（都内と反対寄り）という立地です。
駅周辺の正確な公示地価はありませんでしたが、
大体1平米あたり15万くらいでしょうか。
すごく高いというわけでもないですが、郊外の良質な立地という感じですね。
海浜幕張駅はなかなか利便性の高い駅でもあり、
千葉市のど真ん中からは多少離れていますが、
その分、逆に都内までの距離は近いため、船橋市や浦安市にお住まいの方と同じようなイメージで、都内通勤をすることも可能というのがメリットですね。
（ただし上記2市と比べると、少し都心からは遠くはなるので、郊外度は上がりますが）
そして、それでいて海浜幕張駅周辺にも遊び場、商業施設はありますし、
千葉駅周辺にもかなり近いので、どちらに行くにせよバランス感覚が良い印象です。
また同じ京葉線内を見ても、6駅先がディズニーリゾートのある舞浜駅、7駅先が葛西臨海公園駅、終点が（京葉線とはいえ）天下の東京駅ということで、
京葉線1路線だけで結構色々な遊び場にも行けるんですよね。
それこそ東京駅の1つ前の八丁堀駅で乗り換えれば、
都内の色々なところに地下鉄で行けますし、
海浜幕張駅から8駅先は新木場駅ですから、
ここで乗り換えてお台場方面なんかにも行けたり。
うーん。結構便利な駅だなと書いてみて改めて思いました（笑）
また、海浜幕張駅自体はJR京葉線という路線ではありますが、
3駅先の西船橋駅を経由して、JR武蔵野線という別路線とも直通運転をしており、
この武蔵野線は環状線のような形で千葉、埼玉、東京の1都2県の郊外部分を気軽に東西に移動出来る貴重な路線でもあり、
海浜幕張駅は京葉線直通の武蔵野線の半分くらいの列車の終点駅にもなっているため、
実質的には京葉線、武蔵野線の2路線が使える駅という考え方も出来ますね。
そして更にもう一つトピックとして挙げられるとすれば、
【再来年に隣の駅が新しく出来る！！】ということもあったりします。
現状のお隣の「新習志野駅」と「海浜幕張駅」の間に、
「幕張豊砂駅」が建設中であり、2023年の春頃開業予定となっています。
この駅の建設予定地のすぐ近くには「イオンモール幕張新都心」があり、
この駅は自治体などがJRに対して働きかけて作ることになった、
【請願駅】とのことでした。
私はこのイオンモールに行ったことはないのですが、
以前調べた時に、「あ～微妙に駅から遠いんだな。んー、わざわざ行くところでもないわな。」みたいな印象を持ったことがあったので、
駅が出来て利便性が高まるというのは、
かなり大きなプラスになるだろうなと思いますね。
それこそ南船橋駅にあるららぽーとTOKYO-BAYなんかは駅から直結ですしね。
幕張もどんどん再構築が進んでいるんだなーという印象です。
今回のタワーマンションはそんな隣駅のあたりとは反対側の立地なので、
影響という意味では何とも言い難いところはありますが、とはいえ、
元々そう遠くない駅間に更に新駅を作るというプロジェクトであるということもあり、
当該物件からイオンモールまでも歩けないこともない距離でもありますし、
幕張という土地の盛り上がりで需要は増えることはあっても減ることはないだろうなという印象は持ちますね。
尚、海浜幕張駅近くには、名の通った施設である幕張メッセもありますし、
県内屈指の進学校で首都圏全体でもかなり知名度の高い、
渋谷教育学園幕張（しぶまく）なんかもあるので、
子育て世代にとっても有望な立地かもしれません。
イオンモールにも近いわけですしね。利便性は高いですよね。
正直、私の育った土地はこのあたりからはかなり遠いのですが、
それでも教育熱心な同級生の親御さんの中には、
「渋幕か渋渋に行かせる！」と中学受験で意気込んでいる方もいましたね。
（同じ渋谷教育学園でも、老舗の「渋谷」か新興の「幕張」かでレベルはほぼ同じですが、雰囲気は大きく違うみたいです。まあ、縁がないレベルの話ですが笑）
実際に、渋幕に行った子もいたはずですね。
興味がなくて誰がどこに・・・みたいなのは分かってないですけど、、、
いや、、うちの実家から歩いて1分の同級生の幼馴染が渋幕だったような・・・
小さい頃は私の方が賢いくらいの評価だったんですけどね。どこで差がついたのか。
まあ、これはもう「慢心、環境の違い」ですかね（笑）
何だかやたら懐かしいフレーズですけども。
ちなみに天然っぽい雰囲気の皆藤愛子キャスターとか、
フワッとした日テレの水卜アナウンサーなんかも渋幕卒業生なんですよね。
ああいう感じでも実際はすごく優秀なんだなーと改めて思い返した自分でした。
・・・と、話がどこまでもそれていきそうなので、これくらいにしますが、
ともかくタワーマンションの最上階のすぐ下。利便性の高い海浜幕張駅のすぐ近く。
タワマンの是非は別にして、世間的には良い物件と言って間違いないでしょうね。
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今回案件はタワーマンションの一室を運用するという案件であるということもあり、
土地代などから物件の価値を見るというのは難しいので、
そういった見方については割愛します。
土地は借地権ということですが、あまりこのあたりも大きな価格の違いになる部分ではないので一応、「そうだそうです」ということだけ書いておきます。
・・・とここまで書いたものの「タワーマンションの相場なんて知りません」
っていう問題がありまして、私としては何とも言いづらいところです。
ただ、専有面積に関しては、「3204号室 168.18㎡」という物凄い広さなので、かなり物件としては分かりやすい魅力があるとは言えそうです。
普通に、2階建ての広めの戸建てだって延床面積で168平米はなかなかないですよね。
下手したら半分くらいのおうちだってありますからね。
（一応、我が家も実家も半分よりは広いですが、まあ、いずれにせよ大した広さではなく）
大体、郊外の普遍的な戸建てなら延床は広くても120平米くらいでしょうか。
それより広い空間がタワーマンションの超高層階にあるわけですから、
かなりリッチですよね。
無論、都心の一等地のタワマンからすれば郊外ですから、
また多少意味合いは違うわけですけど、
それでもめちゃくちゃリッチな物件というのは間違いないですね。
【対象区画の床面積は168㎡を超え、通常の設備に加えて、スカイビューバス、リラクシングルームや、ドレス専用ギャラリーなどを付した、高級な仕様となっています。】
うむ。そりゃそうだろうなという話です。
って考えていくと、この物件が7000万って考えたら明らかに安い感じはありますよね。
一応、100平米くらいの間取りで5000万円台での中古販売らしいので、
原価に近い価格だとしても、7000万は安い印象を持ちました。
実際、リターンの計画で見ても、事業者の利回りは高い数字が出ていますから、
投資家資金も使って物件を入手さえ出来れば、かなりの確率で儲かる。
という案件なんだということは言えるなという印象です。
尚、実際の投資家の利回りとしては、期中のマスターリースによるインカム収入が6%、
売却益によるキャピタル収入が1%で利回り7%を達成するという形になっています。
マスターリース企業はいつも通り、インベスコアジャパンなので、
そういう意味でも出自の分からない会社が借り上げるのではなく、
見えている企業がマスターリースで入るので安心感はある印象ですね。
それにしてもTECRAとインベスコアジャパンは住所が同じなんだなと。
何かこの関係性って、
COZUCHIにおけるLAETOLIとTRIADのようでもあるなと思いました。
いずれにしても、見る限り、相場よりは安い価格での入手でしょうし、
上げ潮の海浜幕張駅周辺かつ【タマワンの超高層階】ということで、
需要が確実にある良い物件の案件と言って良いのかなと感じました。
劣後出資こそ浅いですが、元の値段が安い上に、想定される事業者利回りがかなり高いので、優先出資者の7%が守られる可能性はマスターリースがあることなどを含めても確実性は比較的高いと考えて良いでしょうね。
うーん。書いてみて投資したくなってきました。手持ちが薄いのが悩ましい。
ちょっと悩んでみようと思いました。
ただ、ふとそうやって書いていて思ったんですけど、
【手放した人は何か事情があったのかな】なんてことも思ったり。
特段、変な話とかがあるということはネット上を見る限り見つからなかったので、
（気になる方は成立前書面をよく見ると、いくつかの情報で調べることも出来るはずですので、検索等されてみるのも良いかもしれません）
大丈夫な物件ではあるんでしょうけど、
比較的安い価格での売却ということで、もしかしたら所有されていた方にご事情があって、安くとも売却せざるを得ない局面が訪れたのかもしれません。
そのあたりは私たちには関係がないことではありますが、
ちょっと色々ローン持ちとしては考えてしまったという話でした（笑）
※11/28 追記：「運用期間終了時に、予定売却先へ物件を売却し、その売却代金（図③）も配当原資として投資家の皆様に配当・元本償還を行います。」
という記載があるのに今更気付きました。売却先が予定されているというのはセールスポイントかもしれません。100%信じられるかは分かりませんが、追記しておきます。
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一応、まとめも書いてみます。
１．国内案件かつ利回り7%、運用期間12ヶ月で収益性とリスクのバランス良！
２．都内通勤もしやすく、逆に千葉市の大都心までは更に近いため通勤環境が良好
３．京葉線がレジャー施設へ行きやすい路線でありファミリー世帯が住みやすい立地
４．新駅完成間近など上げ潮の地域で郊外度と利便性が両立されている立地
５．タワーマンションの超高層階で需要の堅調なタイプの物件
６．超高層階で希少な物件にも関わらず募集価格が背伸びしておらず入手価格も安そう
７．予定売却先が決まっており、償還への道筋が既に見えつつある状況
こんな感じでしょうか。
結構、良い案件だと思います。
あくまで詳細まで見ていった時に内容が比較的良いということであり、
劣後出資など表面的なデータで言えば薄い部分もあるので、
心配性な方は投資金額は控えめにされても良いのかなとも思いますが、
（キャンペーンなどが手厚くある事業者との比較すると、
考え方によっては、こちらより別案件の方が良いと考えられなくもないでしょうし）
内容としては王道の良さを感じる案件ですね。
私も投資したい気持ちがかなりあります。資金と相談ですね。
ただ、テクラウドに関しては自分の中のこれくらいかなーと思う予算まで投資済でもあるので、あまり増やしすぎるのはどうかなという気持ちもあり、少し悩みはあります。
今のところ7割くらいの投資する気持ちでいる自分でした。
1口が10万からなので、一般ぴーぽーな自分的にはその部分でも悩むところです。
小さい金額で悩んでいて、若干恥ずかしいところではありますが、
とは言っても世間的に考えれば10万ったら大金ですからね。
そりゃ悩みますね。
私が投資出来ない可能性はそれなりにありますので、
是非読んでいただいた皆さんには投資・登録をご検討いただければと思います。
尚、TECROWDはスマートフォンを活用した会員登録方法もあるため、
1日など早い段階で会員登録が完了出来ることも考えられます。
今からの登録でも当日の募集開始には火曜の17時からなので間に合うかもしれません。
新規登録となる方もご検討されてみてはいかがでしょうか。
以上、自分なりにTECROWDの新規案件について紹介してみました。
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TECROWDにご興味が出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
