注目案件の登場です。
不動産クラウドファンディング界でもすっかりメインストリームの事業者となった、
ASSECLI。今回はサービスが始まって以来初の【完全キャピタル案件】が来ました！
想定利回りが8%と高いのはもちろん魅力的ですが、
中古物件の再生などに定評のあるアセクリから、
完全キャピタル型の土地案件が来たので、
ちょっと意外にも感じて「おお！」となってしまいました。
ただ、冷静に考えてみればやることはそんなに違わないんですよね。
本来の価値よりも低く価値が留まってしまっている物件を買い付けてきて、
それをリーシングなどをして再生して転売するのか、
再生困難なので【土地】として転売するのかだけの違いですからね。
考えてみればほとんど同じことをやるんでしょうけど、
ただサービスとしては今まで土地だけってのはなかったので、意外にも思いました。
ある種の競合先でもありそうなCOZUCHIなどにも共通することですが、
相手先は持ち主の高齢化、事業の縮小などが要因で、
金額を高くつけなくとも買ってくれればありがたいというスタンスである場合もあり、
そのギャップが事業者・・・ひいては投資家の利ザヤになってきますね。
まだまだ都内にはこういった物件が数多くありますので、不動産会社も場合によって海外の投資家、海外資本にも勝たねばならず大変な勝負だとは思いますが、
彼らのレバレッジに適切に貢献する形の不動産クラファンとしての参加であれば、
まだまだ旨味のある案件は数多く出てくるのでは？とも思います。
これは政府が推し進める既存の土地や建物の再生という観点、
あるいは、日本人同士で極端に海外の方に物件が買われないように・・・
みたいな観点でも役に立つ投資かもなー。
なんてことも朝の働かない頭（AM8時）ながら思ったりしました。
まー、案件によっては最終的には海外の方に買われるのかもしれませんけどね（笑）
さて、雑談が長くなりましたが、今回はそんなわけで期中のインカム収益がなく、
転売益だけで投資家への利回りを払うという案件です。
早速、紹介してみたいと思います。
-----------------------------
まずは概要です。
案件名：足立区千住大橋事業用地＃18ファンド
募集金額：8100万円
目標利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：1/14 18時～1/21 一杯まで（先着式）
詳しくは後述しますが、足立区は北千住近郊にある【千住大橋】付近の築古の物件を、
建物を活かした形ではなく、事業用地として転売するという案件です。
募集価格が比較的大きいということも注目ポイントですが、
何と言っても利回りが8%というところは目を引きますね！
正直太っ腹価格ですよね。
ここまで大きな金額を高い利回りでつけてしまって大丈夫？
というかこれって借入とかでも良いのでは？という風に感じる方も多いかと思いますが、恐らく現況が築古で収益のない物件（空物件のようです）で、
しかも転売ということは短期でそれを行えれば、
「お金が寝る期間が少なくて利率が上がる」ということにもなるわけですから、
短期間での貸し借りという銀行が最も非協力的になるプロジェクトであり、
今までの信頼を元に、多少利回りは高く付くにせよ機動的な資金を投資家から提供してもらうというのが、有望な物件を即キャッシュで手に入れるには必要だということなんだろうなと私は判断しました。
これはLENDEXなんかの貸付先の資金の回し方とも通じる雰囲気はありますね。
実際には既に事業者は当該物件を自己資金で入手していますが、
今回の投資家の出資金は次なるこういったプロジェクトを動かすための資金や、
当該物件を入手する時の調達資金との入れ替え等に使われるんでしょうね。
ということで、あくまで私においては。という前置きになりますが、
今回の募集金額と利回りがいずれも高いことは【早期償還の可能性有】という前提を良くも悪くも踏まえないといけないものの、理解出来るかなと思いました。
-----------------------
次はいつも通り、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都足立区（千住大橋駅近郊）
アクセス
京成本線「千住大橋」駅徒歩4分
住所については会員限定情報のため足立区までの掲載としておきます。
当該立地は千住大橋駅が近いあたりですが、実は住所としては【千住大橋】という地名がないので、結果的に書けるところは【足立区】という表示まででした。
この界隈は古くからの地名が多く残っており、【神田OO町】とか【日本橋OO町】という名前が多いことと同様に【千住OO町】という町名が非常に多いことが特徴です。
それだけ【千住】という言葉は古くから多くの人々が大事にしてきている名前だということが分かるのかなと思いますね。
つまり、これは投資という観点で見れば【古くからの土地所有者、物件所有者が多く、町のバリューアップ、再生の余地は大きい】ということも言えるかもしれません。
案件が出てきた時、「ここらへん来たかー！」みたいな変な興奮はありました。確かに古い建物が多い地域ですし、しかも、千住大橋駅周辺は、A街区からK街区だったかまでの大型再開発があるということも耳にしていますからね。
川の近くでやや土地も低いので、今は利便性重視ということもあって価値は上がっているものの、古くは下町というか、他の地域より若干扱いは下の地域だった雰囲気もありますから、いかにもバリューアップ向けという感じの土地だなという印象です。
ところで、比較的都内23区の城北方面には縁の深い人生を送っている私ですが、
このあたりは【程々】にお付き合いのある地域でして。
何社か取引先や取引先の下請けさんなんかも点在しており、
自分で伺うことは少なくなってしまったものの、土地勘は割とあります。
とはいえ【千住OO町】って言われて、「ああ、あそこか」と分かる町名もあれば、さすがにどこか分からない町名もあるというくらいでしょうか。
（一つ一つが小さい町なので、分からないと言ってもとりあえず千住方面まで行けば良い。
って感じで全く皆目見当もつかないってことではないですが）
当該物件はどちらかと言えば聞く機会の多いあたりで、
町名で場所の大体の位置は分かっていた感じのところでした。
ここ最近でこの界隈を走ったのは、子どもの記念日にちょっとした写真を撮ろうということになって、まだ子どもも今より多少小さかったので、都心とはいえ微妙に駅からその写真館は外れてもいたので車で行こうや。ってなことになり、
物件のすぐ目の前を走っている日光街道（国道4号）を走った時でしょうか。
（提携駐車場があったものの、かなり狭くて無理やり台数を確保してる駐車場で、軽自動車なのに隣がレクサスだったこともあって止めるのに苦労したなーなんてことを思い出しました（笑））
写真館は物件よりもう少し北で、しかも北から南下しながら走ったので、
物件周辺までは行きませんでしたが、割と近くまでは行きましたね。
ちなみに物件より北側の大きな橋である【千住新橋】から、物件より南の【千住大橋】までのあたりは他の地域に移動する橋が少ない中洲のような地域のため、
（ちなみに川を挟んだ南側は荒川区だったり墨田区だったりします。
ここは足立区の中でも唯一かなり南側のポイントで他の地域より荒川区や墨田区と似た雰囲気の立地ですね）
走っている国道が日本一の長さを誇り日本橋まで行けるという日本有数の重要国道である4号線であることもあって、結構な渋滞スポットではあるんですよね。
ただ、渋滞スポットというと悪い印象になるかもしれませんが、
それだけ多くの人の需要がある地域という言い方も出来ますね。
今回は賃貸マンション用の事業用地としての転売ということなので、
【住環境はまずまず】（目の前の道が大きすぎて車両の通行が多い、空気はたぶん良くない）
【土地は低い】（万が一の災害リスクは多少高い）
【利便性が非常に高い】
（駅近、ターミナル駅である北千住駅までも自転車やバス、あるいはちょっと頑張れば徒歩でも行ける距離）
といった良し悪しがあります。
まあ、多少の気になる点はあれど利便性の高さの前に、あまり気にされない。
って感じでしょうか。
そうそう大東京とはいえ、何一つ気になるポイントのない物件なんてのはないでしょうから、充分及第点以上の賃貸物件に仕上がる立地だろうなとは感じます。
当該物件は元々は日用品などを売っている小売店のお店？かなんかだったようですね。
Googleストリートビューで見ると最も古い時期の写真はお店が開店中でした。
その後、一旦は理容店の仮店舗として利用されたりという時期もあったようですが、
今に至るまでずっと1Fのテナントはずっと空っぽのままだったようです。
社名で検索すると都内の別の場所に同じ名前の会社が出てきますので、
そちらに移ったのかもしれませんし、あるいは別の会社さんかもしれませんが、
いずれにしても、そういった元々は小売りをしていた会社の店舗が1Fにあり、
そこの所有物件なんかとして2階建てが建てられており、
一時期は人にも2Fを賃貸物件として貸していたものの、空物件になった。
という感じのようです。
立地の良さ、建蔽率80%、容積率600%という大規模な物件が建てやすい立地でありながら2階建ての古びた物件が建っていたという勿体ない状況なので、
バリューアップは容易そうですね。
さて、雑談が長くなってしまいましたが、アクセスについてもちらっと見てみます。
京成線の千住大橋駅まで4分。これは文句なしに良好です。
京成線は古くからある由緒正しい路線で、起点の京成上野駅から終点は成田空港駅まで42駅を繋いでいる、【都民、千葉県民にとっての重要路線】です。
路線の性格としてはベッドタウンから都心への通勤という性格が最も大きいですが、
細かく見ていくと、
【千葉県内での郊外から繁華街への移動】（例えば行先を津田沼や船橋とするイメージ）
【都内での近距離移動】
（下町から上野や日暮里まで、あるいは下町にも昔ながらの飲食店などが多いのでその逆もありえそう）
【いわゆるベッドタウンから都心への通勤】
（千葉県内や都内の郊外寄りから日暮里、上野を経由して更に大都心への通勤）
などと複数の活用方法が浮かぶ路線でもあります。
というか昔からの路線で駅が多く駅間が短めで真っすぐな路線でもないので、
本当の郊外から京成線を通勤路線として使うと距離の割に所要時間が長くなってしまうので、少しだけ通勤路線とは性格が違うというのもあるんですよね。
そんな京成線周辺ではありますが、当該物件の最も近い千住大橋駅は、
東京メトロ千代田線や都電荒川線との乗換駅である町屋駅が隣駅、
山手線、京浜東北線との乗換駅である日暮里駅まで快速を使えば3駅先ながら4分、
終点の京成上野駅までも快速で8分、各駅でも10分と非常に都心まで近い駅ですので、【都心まで出る時間がかかる】というデメリットとはほぼ無関係の立地ですね。
日暮里の方が乗り換えはしやすいですが、京成上野駅での各種路線への乗り換えも出来ますので、町屋駅も含めてこの3駅で乗り換えることでほぼありとあらゆる大都心まで短い時間で動けるという利便性の良さはかなりのものだろうなと思います。
東京の東側は西側に比べて下町っぽいというか昔ながらで評価は西側より一貫して低いところがありますが、東京駅など多くの繁華街はむしろ東側からの方が近いところもあるので、利便性重視だと評価以上の価値があるのかなと思います。
（土地の低さなど気になる部分もあるので、一概にお得なだけとも言いづらいですが）
ということで、まとめますと、大きな国道沿いで駅近。利便性はかなり高い。
間違いなく現況と土地の価値から推測するにバリューアップは可能。
ただし強いて言えば、渋滞スポットかつ低い土地など多少は気になるところも。
とはいえクラファン投資においてはほぼ無問題だろう。
といった感じです。
--------------------------
縁のある人間にとっては立地と現況だけで充分アリと分かる案件ではありますが、
念のため、公示地価なども確認しておきます。
物件のごく周辺は公示地価の表示がありませんでしたが、
多少離れた地域から推測すると、周辺に仮に公示地価があったとしたら、
1平米あたり60万くらいでしょうか。
ただし、実際は利便性の高い都心かつ再開発も予定されている。
更に言えば、当該立地は国道と大きな都道が交差するあたりでもある。
ということを考えると実勢価格は更にもっと高いだろうなとも想像します。
とりあえず、物件の面積を1平米60万で計算してみると、6000万円弱。
劣後出資を合わせた募集総額は9000万で、
今建っている物件は無価値どころか、解体費用もかかるわけですから、
そう考えると、やはり結構高い計算がされているなという印象ですね。
逆から考えると、1平米あたり95万を超える計算ということで、
さすがに物件の入手価格は割と高かったのかもしれません。
あるいは周辺の実勢価格と、投資家への利回りなどを含めたバランスの中で、入手価格は公示地価くらいだったものの、投資家に対する見せ方や募集価格としての資金集めは大きくしたという可能性もありそうです。
そのあたりの裏側は何とも言いづらいところですが、バリューアップの確度が高い立地で利回り8%ですから個人的には裏側はどうであれ魅力的な案件だなと思いました。
尚、利回り8%を1年間払うためには、単純計算だと、9000万の8%ですので、
720万を足した9720万くらいで売却する必要があります。
無論、早期償還をする場合には、半年なら360万くらい、3ヶ月ならば180万円くらいと減っていきますので、事業者はなるべく早期償還を目指しつつ、高値で売ることも合わせて目標とするプロジェクトになる感じですね。
9720万、9360万、9180万をそれぞれ1平米あたりの単価にすると、
103万、99.5万、97.5万くらい。
公示地価の倍額まで行くとさすがに背伸びしすぎでは？とも感じてしまいますが、
立地の良さと再開発のことも勘案すると1.5倍超えくらいであれば、
大丈夫だろうなという印象はありますね。
限定情報は実勢価格としてこれらの単価を超える取引事例も掲載されていますので、
基本的には私は信じて良いかなと感じました。
大規模災害が周辺地域にあった場合、市況の大幅な変化があった場合には、
公示地価など公的な価格と比較した際には高い値付けに既になっているため、
思わぬリスクに晒される可能性はありそうですが、
「現時点でマンション等を開発するデベロッパーから購入の申込を頂いており、建築プラン等調整中となります。売却先の第一候補としてお話を進めており、この場合に売却した際の想定利回りは約8％となります。売却の確度を高める為、他への売却先も検討しております。」
という文面もありますし、建蔽率・容積率が高く高い建築物が建てられる土地ですので、需要が極端に減ることは考えづらく、コロナ禍でもレジデンスは堅調であったことも鑑みると、投資するという判断はしやすい狙い目の案件と言っていいでしょうね。
私自身も当然参加したいと思っています。
--------------------------
まとめを書きます。
１．アセクリ初の完全キャピタル案件！
２．想定利回り8%の高利回り案件！しかも都内23区！
３．再開発中の千住大橋駅周辺で、国道と都道が交差する需要の多い立地
４．容積率600%の商業地域のため収益性が高く、高値売却しやすい土地
５．駅まで徒歩4分、日暮里駅まで4分、京成上野駅まで8分など利便性高
６．キャピタルのみで利回り捻出する案件のため早期償還の可能性が高い
こんな感じでしょうか。
極端な早期償還があると資金効率が悪化し、正味の利回りが下がりますので、
そこが気になるという方は、思った程の成果とならない可能性もあるということで留意が必要かもしれませんが、
早期償還するということは、元本が毀損せず案件がEXITしたということですから、
「良かったな」と感じられる人にはいかにも向く案件かなと思います。
私は比較的短期にこだわらない方ではありますが、縁のある地域の案件でもありますし、アセクリのサービスに満足感がありますので、早期償還してもそれはそれで良いかな？という気持ちで今回は投資したいなと思っています。
尚、募集開始は14日からとそれなりに迫っていますが、
週末の間に新規会員登録をしておけば、当日の18時からの投資には間に合いますので、
なかなか滅多とない高利回り想定の案件でもありますし、
ご興味の出た方は、登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLIの新規案件について自分なりにご紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
