ここのところ雑談記事が多かったので、案件考察記事も書かないとなー。
みたいな気持ちでいたところ、ちょうどCREALから新規案件の詳細な開示がされましたので、今回はこちらについて書いてみたいと思います。
まずは概要から行ってみます。
案件名：CREAL上野
募集金額：3億6700万
利回り：4.5%（インカムゲイン2.5%、キャピタルゲイン2%）
運用期間：18ヶ月
募集期間：8/25 20時～9/7 20時まで（先着式）
大型案件ではあるものの、ここ最近の中では少し金額は控えめの案件ですね。
そして、何気に気になる（というほどではないですが）のは、
【結構、毎回エリアが一緒だね】っていうあたりでしょうか。
昨年から何となく見ても、湯島が来て、森下が来て、三茶こそ地域が違うけれど、
押上、門仲、上野（というか田原町）ですからね。
何なら【クリアル物件の散歩ツアー】とか出来ちゃいそうですよね。
湯島見て（まあ…ですが苦笑）、クリアル本社見て、そして松が谷の今回の物件見て、
そのまま下がっていって押上見て、両国ビル見て、森下2軒（レジと保育園）見て、
最後に門仲見て終了みたいな（笑）
結構、普通に出来ちゃうルートなくらい立地が似通ったところが多いなーと。
まあ、歩きはまあまあ一日仕事になるでしょうし、さすがに冗談ですけど、
チャリだったら充分可能な範囲ですよね。
私としては江東から城北、そして埼玉県の南部にかけてが自分の（主に仕事上のですが）守備範囲なので、案件として直観的に頭に入ってくるので良いのですが、
少し華やかさはないっちゃないかもしれませんね。
今回の案件も【上野】とつけてせめて華やかさを演出しようとしているものの、
実際は、東京都台東区松が谷ですからね。
上野の中でも、華やかな意味合いの上野じゃなくて、
「古き良き」の冠が前につくタイプの上野ですね。
最寄り駅の田原町駅周辺で一番有名なのは【仏具店】ですし、
松が谷自体、寺院も多いあたりですから、こう、大都心のピカピカレジデンスみたいな趣とは、ちょっと違うだろうなとは思います。
ただ、でも、逆に言えばそういうあたりが、
安定的に良い案件を組成出来る理由でもあったりするかもしれませんね。
【利便性は高いけれど昔ながらの活用方法がまだまだメインで狙い目】みたいな。
この界隈は意外と自分の業種ではそれほど名前が上がらないところなんですが、
強いて言えば1社、松が谷にある会社を知っていまして、
その私が知っている会社（取引を検討したものの、条件等の問題があって成約に至らなかった会社）は台東区内に小規模な工場を3つ持っていたものの、松が谷の工場を1つ、数年前に閉鎖したと耳にして。
よっぽどその跡地とかじゃないよな？とか思いました。
まあ、それはさすがに違いましたけど、こういう経営者や地主が出た時に、売りが出れば利便性は高い割に、比較的安価な価格で取引される可能性はあるでしょうし、
そういう古き良きな立地の掘り出し物を見つけてくると、
儲けが出しやすいってのはあるんだろうなーと思いますね。
クリアルの案件がキャピタルを混ぜてそれなりに高い利回りを出す形に最近なっているのも、そういった儲けを出しやすいエリアを選んでいるからというのはありそうです。
ちなみにその私の知っている会社さんは、同じ松が谷2丁目の別の工場は活用しているみたいですし、閉鎖した方も工場は壊さずに居抜きで貸し出してるようでしたが、
経営者によっては売ってしまう方もいるでしょうから、
そう考えると、まだまだ活用の余地がありそうなのが、この界隈。かもしれません。
ちなみに、ここの土地は以前はパンやお菓子を製造するための機械を製造されている工場だったみたいですね。何かたまたま見つけてしまいました（笑）
まあ、やっぱり、なので、工場の閉鎖に伴って土地の用途変更みたいな感じでしたね。
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そのままアクセスや土地の中身についても見てみます。
交通アクセス
東京メトロ銀座線「田原町」駅 徒歩約7分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩約8分
JR山手線・京浜東北線「上野」駅 徒歩約12分
つくばエクスプレス線「浅草」駅 徒歩約7分
東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅 徒歩約12分
ちょうど、色んな駅に挟まれたあたりで、利便性は良いものの、尖ったところがない感じでしょうか。独特ですよね。色んな駅に行けるけど、どこも微妙に遠いってのは。
私的には、田原町駅とTXの浅草駅に近い方かなってイメージをこの界隈は持ちますが。
（一時、気分転換で行きは秋葉原で降りて遊んだ後、わざと帰りは末広町まで歩いて、そこから田原町で降りて散歩して、そして更にその後はTX浅草から乗るみたいな散歩を混ぜた乗り換えをしてました）
立地的には良いですけど、このあたりは松が谷という独立した名前がついていて、
それに対して近くには東上野、元浅草、西浅草とか有名な地名がついているところが多いという違いがあることもあって、
土地代なんかも安く済ませられたり穴場的なところはあるのかもしれませんね。
まあ、そういう土地なので、ちょっとゆったりした雰囲気は流れてる感じもします。
土地に関する情報
敷地面積：120.08㎡（登記簿記載）
建ぺい率：80％
容積率 ：360％
用途地域：商業地域
商業地域ですが、容積率が360%と比較的低いのが特徴ですね。
これは知ってる人は知っているでしょうけど、目の前の道路の幅員が関わっています。
「住宅系の用途地域」なら目の前の道路の幅員のm数に0.4、
「商業、工業系の用途地域」なら同じく0.6を掛け算した数字が容積率の限界になります。なので、仮に目の前が細めの4m道路だったら、商業地域でも240%しか容積率は行かないということになります。（建蔽率には道路の幅員は関係ありません）
というわけで、この物件は目の前が6m道路なので、
6×0.6で360%になっているってことですね。
確かに松が谷とか台東区界隈って一方通行とかも多くて狭いところが多いので、
こんなもんかなーと。
特徴としては、ギチギチに作ってはいなくて、少し余裕を持って5階建てにしているところなんですかね。あと5階建てですけどエレベーターはあるようなので、そういう意味では住み心地は良さそうですね。
立地的に利便性は高いものの地味なエリアなので、エレベーターをつけたりして、もっと華やかな立地の物件より使いやすく仕上げているっていうことなのかもしれません。まあ、このあたりはこういう物件に一度も住んだことがない自分にはイマイチ分かっていない部分なので、参考程度に読んでください。
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クリアルのHP上にある土地価格を見る限り入手価格は結構安かったのかなという感じの記載ですし（普段だと、思うよりすごく高く記載されていたりするイメージなんですが、今回はそこまでな感じではないですし）
なかなか良い案件でしょうね。
ただ、竣工前の物件でこれからリーシングをして、売っていく感じですし、
マスターリースはついているものの、あくまでインカムだけで4.5%ではないし、
運用期間もその関係で長めなので、そこをどう判断するかってところでしょうか。
私は案件が償還されるまではクリアルへの投資金額が過多になっているので、
毎度書いていることながらクリアルへの追加投資は現在あまり検討していないですが、
No.1事業者の大型案件ということで、自分なりにちょこっと読み解いてみました。
25日の夜8時からの募集開始なので、もしかしたら新規登録でも投資出来る可能性はあるかもしれませんね。
私のブログを読んでいる方でクリアルに登録していないって人がいるかというとかなり少なそうですけど、一応、いつも通りリンクは貼っておきます。
ご興味の出た方はご活用ください。
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