不動産クラファンの募集金額No.1サービス、CREALから新規案件が来ましたね。
一時は割と江東・墨田・台東など23区の東側が多いという地域的な偏りを感じる時期もありましたが、最近はまた違う雰囲気になってきたなと思いました。
まあ、というか今度は、笹塚や中野新橋と来て、阿佐ヶ谷なので、少しずつ北上してきたって感じで、これはこれで地域的な偏り・・・というか類似がありますね。
23区の東側に比べて西側は比較的都心への距離が同等でも価格的には高く付くことが多いですが、意外とキャピタルも狙える地域なんでしょうかね。
そのあたりは素人ですし分かりませんが、
今回も自分なりに案件について見てみたいなと思っています。
書きながら見ると、自分の脳内をなんというか再咀嚼している感じというか、
反芻している感じというか、意外と頭に入ってくるんですよね。
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早速、概要です。
案件名：ココフラット阿佐ヶ谷
募集金額：4億9000万円
目標利回り：4.5%（インカム2.3%+キャピタル2.5%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：1/31 20時～2/7 20時まで（先着式）
うーん。金額がデカいですね。さすがだと思います。
いつも通りの言葉しかそのあたりは出てきませんが（笑）
そして、利回り、インカムとキャピタルの配分、運用期間はいつも通りですね。
物件名に【ココフラット】と入っているように、クリアルの自社開発物件ではなく、
北辰不動産という創業60年弱の不動産会社が開発した物件を買い付けてきた案件。
ということになります。
このココフラットシリーズですが、コンセプトとしては相続対策などで一棟不動産に興味のある一般投資家に北辰不動産さんが売るための商品という感じですね。
そのため、【デザイン性を高め満室を目指す】【エレベーターを設置することなくオーナーの経費を軽減する】という2つがテーマとしてあるようです。
物件の画像を見ていたら「・・・？なんか見たことあるよなー」と思ったんですよね。
ちょっと考え込んでいたのですが、もしかして？と思って、見覚えのあるあたりの地名で調べてみたら、【たまに行く場所のすぐ近くにココフラットシリーズがあって、よく目にしてた！】と知りました。
あー、やっぱ、あのコンクリ打ちっ放しの物件と今回の物件は同じシリーズかーと。
結構、目にはつくんですよね。
お洒落な感じで印象は良い物件ですね。
私が目にしている物件は2019年の竣工だったようですが、
こちらは、2020年7月の竣工ということでもうちょい新しい。
ただ、とはいえ新築からは多少時間が建っているということは言えますね。
先にざっくりと気にかかる点を挙げてしまうと、
【コロナ禍となって以降、面積の広い部屋への需要が高まっている】
【賃金減や失業等の影響で23区外へ転出する単身者が増えている】
コロナの影響をマイナスで受けている方も、マイナスではない or プラスで受けている方も大都心から出ていこうという人が一定層いる現状というのは、
物件的にはマイナス要因かもしれませんね。
クリアルのマーケット情報もいつも10年前との比較なので、
そういった直近の動きはあまり分からないですしね。
あとはオーナーとしては経費削減となるためプラス要因であるエレベーターなしの物件というのが、借り手としてどうかというところですよね。
当該物件は4階建てなので、まだマシですが、ココフラットシリーズの中には5階建てのエレベーターなし物件もあるようだったので、（5階まではなしでも法律上OK）
立地やら賃料にもよるでしょうけど、5階建ての5階エレベーターなしで、必ずしも広いわけではないワンルームに入居しようと考える人がどれだけいるか。ですよね。
無論、お洒落な築浅ということで、あくまで都心に居住したいという若者なら絶対になしという物件でもないでしょうけど、
そのあたりコロナ禍が絡まるとどうかというところですね。
私は実家暮らしが長く、そして実家を出て結構すぐに結婚してしまったので、
こういった単身向けの物件に住んだことがほとんどなくて、
4階建ての4階まで徒歩とか、そういう物件は内覧したことすらないですが、
やっぱ普通に考えたらきついよなーってことは思いますね。
あとは高いところが怖いので出来れば3階以内が自分なら良いかなと（笑）
今の戸建ても郊外の2階建てなので、怖さを感じなくて済んでます。
これが都心の3階建てだったら、やっぱベランダとか怖いよなーとか。
まあ、話はずれましたがお洒落な物件で、長い年月事業をされている不動産会社の開発物件、築浅、オーナー向け物件で費用対効果を大事にしている。
ということで良い物件だろうとは思いますが、
一方でコロナ禍を発端とした郊外への再回帰、都心からの転出傾向というのは、
一つ頭に入れておいても良いのかなとも思いますね。
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次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都杉並区阿佐谷北1-33-17
文句なく好立地ですね。私は仕事でもプライベートでも、東京23区の中で杉並区が最も縁がない区のような気がします。
ということでそれほど土地勘はないのですが、ないながらに書いてみたいと思います。
強いて言えば父親は杉並区出身なのですが、意外とその頃の話は詳細まで話してくれたことがなかったので知らなかったりするんですよね。
恐らくは、貧しかったからかな・・・と（苦笑）
聞く話としては【4人男兄弟だから食べ物は取り合いだった。好き嫌いするのは贅沢すぎる。出てきたものを食べろ。】的な、まあ、お説教的な話くらいでしたね（笑）
強いて言えば、杉並区と言えばリベラルの聖地的なところがあるかなと思いますけど、
うちの父親もまあまあ強いリベラル派だったので、
（家庭内の言動は全然リベラルじゃなかったんですけども笑）
そのあたりは杉並区出身の影響もあるのかなーなんて勝手に思ってたりはします。
もっとも世代的にも団塊のちょい下くらいですから左の多い世代ですし、
それほど変わった人だったわけではないですが。
というようなリベラルな土壌は今でも多少は残っているんでしょうけれど、
さすがに今はそういう地域による思想の違いみたいなのは減っているでしょうね。
でも、今でも阿佐ヶ谷などの杉並区とかお隣の吉祥寺あたりはそういった名残もあってか、良い意味で文化的な施設も多いですし、
単身の人が住むには楽しい土地なのかもなーと思いますね。
アクセス
JR中央線、中央・総武線「阿佐ヶ谷」駅 徒歩約5分
首都圏にお住まいでない方はこの駅の説明がイマイチ分かりづらいかなと思いますので、ちらっと説明してみますが、
JR中央線というのは非常に長い区間を走っている大動脈の路線です。
正確には日本一長い路線である【中央本線】（東京駅から名古屋駅まで）の内の一部分、東京駅から高尾駅までの部分を【中央線】と呼びます。
（終点の高尾駅には高尾山という標高のあまり高くない有名な山があります。
酒に酔って高尾駅まで来てしまって高尾山周辺で一晩過ごすなんて人もたまにいるらしいですね笑）
この中央線は非常に重要区間で本数も多いため、JR東の中でも特に色々な速さの設定がありますが、各駅停車は千葉方面を走っている【総武線】からの直通電車が担当しており、それもあって、中央線（の各駅停車は特に）は俗に【中央・総武線】とか【中央・総武緩行線】などと呼ばれます。
以前は、中央線にも中央線内だけを走る各駅停車の設定があったのですが、（オレンジ色の各駅停車）数年前に撤廃され、千葉方面から昇ってくる総武線（黄色の各駅停車）がそのまま中央線内の各駅停車として走っています。
中央線には神田駅、東京駅がありますが、この2駅は各駅停車だと、神田駅の1つ手前の御茶ノ水駅からは総武線本来の路線を走るため、各駅の止まらない駅になりました。
ということで、中央線と中央・総武線という2つの表記があるのは、
【中央線＝快速も止まるし、中央・総武線＝各駅も止まる駅だよ】
という意味になるという感じですね。
首都圏の方は御茶ノ水駅で中央線と中央・総武線の乗り換えを駅を降りて反対のホームに行く形でしたことのある人も多いかもしれません。
ちなみに中野駅より都心側には各駅停車しか止まらない駅もあるので、
こういった駅の説明で書くとすれば「中央線 徒歩OO分」でも正解でしょうし、
今回のように「中央・総武線 徒歩OO分」と書く人もいるかもしれませんね。
えー、余談の説明で長くなりすぎてしまいました（笑）ので、
都心かどうかの説明はちょろっとだけ。
【都心です】【隣の隣は中野駅です】【吉祥寺よりも都心寄りです】
【新宿まで10分くらいです】
こんな感じですね。阿佐ヶ谷姉妹なんてタレントさんがいるので、阿佐ヶ谷には素朴な雰囲気もあるかもしれませんが、嘘とは言わないものの、昭和の阿佐ヶ谷の雰囲気を表現しているだけで（実際、そういった昭和っぽい物件にお住まいでしょうけど）
立地的には一等地ですからね。私も1度2度は降りたことがありますけど、当たり前ながら都心の駅なんで意外と（？）近代的ではあります。
昔ながらの雰囲気を残しているものの、当然都会、都心という立地感です。
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余談で文字数を使いすぎたので、物件についても軽く見てみます。
この界隈の公示地価を見てみると1平米あたり55~60万ということでした。
いやー、60万近辺。さすがに都心ですね。
例えばですけど、自分の出身地の郊外の駅前一等地でもここまでしないです。
なので、当たり前ですけど改めて都心だなと思いました。
仮に、この1平米あたり60万を203平米で掛けると1億2180万となります。
ただし、物件の募集額は5億円近くですから、
ざっくりこの倍額くらいで土地を買っているという感じにはなりますね。
1平米あたり100万以上にはなっている計算かなと思います。
実際、限定情報に記載のある土地価格もそれくらいになっていますし、
毎度高い高いと書いている不動産鑑定評価額における積算価格での土地代は、
いつも通りですが、もっと高く書いてあります。
無論、この大都心で200平米という【最も使いやすそうな広さ】の土地を手に入れるなら、公示地価や路線価では計れない大きな金額がかかるというのは当たり前ですが、
今までの中でも比較的高くついてるのかなーという気はしましたね。
コロナのこともあってリーシングリスクが多少高めの物件なのか、
実際に満室稼働はしていないですし、
もしかするとそういった苦戦もあって物件を手放された方がいたのかもしれません。
もっともその部分はマスターリースなので投資家としてはある意味無関係でもありますが、キャピタルを払えるかどうか＝良い形で売却できるかどうかは、当然、空室率も関わってきますので、少し出口の部分は不安もあるという物件かもしれませんね。
ただ、逆の言い方をすればいよいよオミクロン株のお陰で、非常に危険なウイルスという状況が変わってきて、アフターコロナというのも今度こそ本当に近づきつつあるわけですから、多少長めにホールドしておけば土地代の高騰を利用することでのキャピタルは得られるかもしれません。
早期償還にはあまりならなそう？というところをあえてプラスに見て投資するのもアリなのかなーなんてことも思いました。
（ちなみに、よく空室率の高い物件であるから投資は危険という言い方をする方もいますが、今がそうだからこそ逆に安く入手出来ていて、キャピタルを取りやすい物件もあります。そのあたりはOOだからXXとは一概に言えないところで、不動産クラウドファンディングが意外と難しいなと思うところです。）
今回の物件もスタイリッシュで築浅で悪くない物件ですし、築浅の段階で入手しているということは、私が素人で把握出来ていないだけで相場より安い入手なのかもしれず、
そういう意味では良い案件なのかもしれませんが、
私に関しては、間取りと現況の都心への世間的な評価、
土地・建物の入手代も比較的かさんでいそうという部分で、
他の案件よりは少しマイナスにも感じました。
逆にプラスに感じる部分が多すぎると早期償還がほんとに早期だったりもするので、
（クリアルだけでなく中古オンリーのASSECLIなんかでもそうですが）
これくらいでも良いのかなーみたいなこともちらっと思いました。
というわけで、文字数と時間がややかかりすぎたので、
消化不良ですが、このあたりで紹介記事を終わりとします。
この案件がどのくらいで埋まるのか、今回も当日の動きを楽しみにしたいですね。
以上、CREALの新規案件について自分なりに紹介してみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
