不動産クラウドファンディング事業者、COZUCHIから底地案件が出てきましたね。
色々な角度で解説が必要なタイプの案件であることもあり、
昨日、今日と色々文章を書いてみましたが、なかなかまとめられず、
まとめ下手な私の書き方だと1万字を超えてしまいそうな状況です（笑）
さすがにそこまで長くなると、読み手の方にとってウザい感じの記事になってしまいそうですので、とりあえず案件の基礎的な部分・・・
【底地って何？】というところと、
【底地権】【借地権】の計算について書いてみたいと思います。
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まず、底地とは何か。という話を素人が何となく語ります。
「底地」＝「土地と建物の権利者が違っている場合の土地側の部分」です。
土地は底地権という言葉で表され、建物は借地権という言葉で表されます。
一般にこの底地権を持っていることが多いのは、
【古くからの地主】【神社仏閣】【自治体】あたりでしょうか。
都心なんかだと古くからの地主が昔は土地が安かったこともあって広大な土地を持っており、自分で活用しないので、建物を借地として貸して建てさせて、
底地権の地代を副収入としているというパターンは今でも結構多いです。
その他には、開発のために地方自治体などが持っている土地に建っているマンションなんかも場所によっては多いでしょうし、
面白いところでは、これまた都心に多いパターンですが、
神社仏閣の類が地主というパターンも結構あるイメージです。
これは昔はこういった施設が強く敬意を持たれていて周辺の中心的なスポットだったため、広い敷地が必要だったものの、
世の中の流れでそれほど広い土地を確保する必要がなくなったことに伴い、
財政的な部分なども考慮して、隣地（元の土地の縮小して不要になった部分）を借地としてマンションを建ててもらって収入としている感じですね。
そういう目で見ると都心の良い神社やお寺の横にマンションが建っている例はよく見受けられます。もし都心で神社仏閣を見つけたらそういったマンションを探すのも楽しいかもしれませんね（笑）
底地は当たり前ですが土地のみの権利であるため、
土地が壊れるということが基本的にない以上、リスクは低いということになります。
そこは所有するメリットとして大きくありますね。
強いて言えば建物を所有している方の権利はある程度強めに保護されているので、
（同じ借地でもより保護力の強い旧法か、もう少し弱い新法かにもよりますが）
底地はそれなりに手堅い投資対象ではものの、
権利者としての権利が制約されがちというデメリットもあります。
そして当たり前ですが、底地の所有者は借地の所有者の権利を侵害しない程度の権利となりますし、逆に借地の所有者は底地の所有者の許可が必要な事柄がたくさんあるので、これまた権利は制限されている。
なので、底地にせよ、借地にせよ、本来の一体となった所有権よりも価値の低い権利になってしまうとは言えます。
COZUCHIの案件は、その価値の下がる権利を安い価格で買ってきて、長い時間をかけてセットにすることで、バリューアップをしようというプロジェクトということですね。
さて、それ以上は明日以降の本編の更新で書けたらと思いますが、
もう少しだけこちらの記事で底地と借地について書いてみたいと思います。
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で、何を書くか・・・という話ですが、
【底地権】【借地権】の金額計算方法
これについてちらっと書いてみたいと思います。
参考資料は折角なので、COZUCHIの案件を使ってみたいと思います。
今回の案件の土地は底地権ではあるものの、
約653平米というかなり広大な面積が対象です。
まずは1平米あたりがいくらになるのか。公示地価及び路線価を見ながら見てみます。
公示地価は当該立地から少し離れたあたりで1平米あたり187万と出ました。
そしてここの路線価は約160万くらいということでした。
大体、路線価は公示地価の8割くらいで出てくることが多いので、
今回参考にした立地に関しても普遍的な割合で出ているかなと思います。
一方、当該立地の付近の路線価は住所が公開されていないため、正確に書きませんが、
路線価にして公示地価の出ているあたりより3割増しくらいの数字が出ています。
（更に好立地ということですね）
ので、これを653平米で単純に掛けると、約14億となりました。
ですので、仮にこの地点に公示地価があったとすれば、
路線価が公示地価の8割くらいということから考えて、
土地代が約18.5億くらいになる計算の数字が出ていたのかなーとも思います。
なので、つまり、ざっくり言うと今回案件は18.5億くらいの価値の土地となります。
（これでも公示地価ベースの話で、実勢価格だとこうした一等地で不動産の市況が悪いわけではない今であれば、更にもっともっと高い取引価格も見えてくるとは思います。
ちょっと面積は広すぎるので、そこがどういう評価になるか素人には読みづらい話ですが）
で、ここからがややこしい話ですが、
【今回は底地権のみなので底地としての価値で計算し直す必要がある】
ここが計算する上で注意点となります。
一般に、都内の一等地などでは借地権の取引割合が高く、
田舎の二束三文の土地などでは逆に低いという特徴があり、
路線価をHPで見ると「200C」とか「80D」といった感じで、
数字の後ろに「A」とか「C」とか「E」という数字があるのですが、
これは借地権にした時の割合を示しています。（図にもちゃんと説明はありますが）
我が家とか我が実家は郊外なので「D」でしたが、広尾のあたりは一等地ではあるものの住宅街という雰囲気もあるからなのか「C」ということでした。
ですので、C＝70%が借地権の時の評価割合になるということは、
⇒逆側から見たものが底地権になる＝底地権の評価割合は30％となります。
つまり、今回案件の土地は18.5億の3割が底地権としての価値ということに、
ざっくり言えばですがなります。
というわけで、話を整理すると、底地権としての価値は公示地価がそこに有ったとすれば、18.5億の3割なので、5.55億円くらいということになりますね。
そして、路線価ベースで考えると14億の3割ですから、約4.2億円です。
それに対して、今回の劣後出資を合わせた募集総額は3億5000万円ですので、
つまり、【めっちゃ取引価格安い！】ということがこれで分かるわけですね。
これがCOZUCHIのHPにある、
「本プロジェクトの仕入価格は前売主の会社の都合から早期売却したいという意向があり、土地の公的価格の1つである路線価よりも約17%ディスカウントとなっております。
路線価は一般的に相場価格より安い場合が多く、実際に本物件周辺土地相場は路線価の約2倍程度で取引されているため市場価格に対しては、相当なディスカウントでの仕入が出来ています。」
上記の説明の中身ということです。
COZUCHIの画像によると、路線価は1坪あたり約210万、当該立地は約197坪と記載されているので、これを単純に掛けると、210万×197坪＝約4億1370万ということで、
私が素人計算した4.2億という数字も大体正確と言えるでしょうね。
（ほぼ同じ情報を見ながら算出しているのでズレるわけがないのですが）
というか、ちゃんと自分でも手計算したら合ったので、
【取引価格が安く出来ている】という情報は間違いないと言えるということです。
ちなみに都心の一等地だと路線価どころか周辺の公示地価と比べても倍額以上なんかで取引されることもあり、COZUCHIの表に基づくと1坪あたり約1400万（1平米あたり約425万）の取引もありえるところ、
今回は広い上に底地とはいえ、かなり保守的な数字である路線価から2割近くディスカウントした値段で取得予定ということなので、破格だよなーと思います。
仮に公示地価の倍額で売れると考えたら路線価の2割ディスカウントって、取引相場の3割台とかになる計算ですからね。まあ、ほんと破格だとは思います。
ということで、結論としては【いつも通りCOZUCHIの募集価格は取引価格通りで、尚且つ、相場よりも安くお得な形で入手していると信じるに値する】
という感じでした。
そして案件ページの説明にある壮大なプロジェクトは、
最終的に底地権と借地権がくっついて、所有権となった暁には、
底地権の入手価格＝安い、借地権＝現在の所有者から安く買い取れる
⇒セットで所有権となったことで価値上昇⇒⇒キャピタルが非常に高く期待出来る！
という計画ですね。
尚、底地権の計算は一応上記のような借地権割合の反対という形でざっくり計算が出来ますが、実際の取引に際しては上物の収益性が高ければ当然地代を上げることもしやすくなる関係で、取引価格も上がるものの、
土地の価値が高いところでも上物に収益性の劣るものが建ってしまっている場合は、
7割の反対だから3割・・・などと画一的な値が付くとは限らず、
むしろかなり低い価格での取引を余儀なくされることもあるようです。
ですので、今回は収益性の高いマンションが上物としてあることもあり、こういった計算で事が足りるわけですが、必ずこれで良いかというと違うとも言えるようです。
このあたりは私も基礎的なことしか分かっていないので、
少しずつクラファン投資などを通じて勉強していきたいなと思う部分ですね。
一応、そのあたりについても補足しておきました。
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以上、COZUCHIの新規案件について書く前に、
底地権、借地権についてちらっとだけ素人解説をしてみました。
どうぞご参考になさってみてください。
一応、ほとんどCOZUCHIについての記事なのでリンクも貼っておきます。
新規案件にご興味を持たれた方は是非HPをご覧になってみてください。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
